Dudas frecuentes

Descripción y superficie del terreno en la tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un terreno o de un edificio que dispone de parcela —como una vivienda unifamiliar o una nave industrial—, el apartado de descripción y superficie del terreno recoge los datos fundamentales que definen su configuración, dimensiones y dotaciones.

Entre los aspectos que deben detallarse se incluyen:

• Superficie: se indica la superficie registral y la superficie comprobada mediante la consulta descriptiva y gráfica catastral.
• Infraestructuras: se describen las construcciones y dotaciones existentes en el terreno. Entre las construcciones más habituales se encuentran el cerramiento de parcela, pavimento exterior, aparcamientos en superficie, piscina, porche, cenador, caseta de almacén, perrera, arbolado, ajardinamientos o barbacoa. En cuanto a instalaciones, se valoran la existencia de alumbrado exterior, tomas de agua y sistemas de riego automático, entre otras.
• Geometría: se indica si el terreno presenta una forma rectangular, poligonal o irregular.
• Pendiente: se describe el relieve del terreno, precisando si es llano, de desnivel suave, de desnivel acusado o un terreno banqueado.

Descripción y superficie del inmueble en la tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un edificio o de un elemento dentro de él —como un piso, local o garaje—, el apartado de descripción y superficie del inmueble recoge los datos esenciales relativos a su configuración, distribución y características constructivas.

Entre los aspectos que deben detallarse se incluyen:

• Ubicación de la edificación: indica si la edificación ocupa la totalidad del terreno o si existe superficie libre destinada a accesos, zonas comunes o infraestructuras.
• Tipología de la edificación: define el uso principal del edificio (residencial, comercial, industrial, terciario, etc.), su disposición (aislada, adosada o pareada) y el número de plantas sobre y bajo rasante.
• Zonas comunes: especifica si el edificio dispone de elementos comunes y servicios generales internos.
• Superficie de la edificación: se indicarán las superficies útil, construida y construida con zonas comunes cuando puedan ser comprobadas. La finalidad de esta comprobación es determinar la superficie real del inmueble y su correspondencia con la superficie registral y catastral. En algunos casos, la comprobación se realiza a partir de documentación gráfica aportada y, en otros, mediante la elaboración de croquis o planos a escala que permitan identificar los distintos usos y realizar los cálculos posteriores.

La relación entre superficie útil, superficie construida y superficie construida con zonas comunes depende del uso y la tipología edificatoria. A título orientativo, pueden considerarse los siguientes coeficientes:

Superficie construida de vivienda adosada = Superficie útil + 22%
Superficie construida de vivienda aislada = Superficie útil + 25%
Superficie construida de local comercial = Superficie útil + 15%
Superficie construida de oficina = Superficie útil + 15%
Superficie construida de nave industrial = Superficie útil + 10%

Superficie construida con zonas comunes de vivienda en bloque = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de vivienda adosada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de vivienda aislada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de local comercial = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de oficina = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de nave industrial = No dispone

• Elementos constructivos de la edificación: se describirá la tipología constructiva, detallando cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores e interiores, solados, revestimientos, acabados y las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.).
• Antigüedad y vida útil estimada: la antigüedad y el estado de conservación del inmueble, o en su caso del edificio en el que se ubica, son factores que influyen directamente en el valor de tasación, ya que determinan el coeficiente de depreciación aplicado al coste de construcción y la homogeneización de testigos de mercado. Se comprobará si el inmueble ha sido objeto de reformas o rehabilitaciones, así como la existencia de posibles depreciaciones funcionales por inadecuación al uso.

En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características anteriores se expresarán tomando como referencia el proyecto que sirvió de base para la licencia municipal, describiendo la fase de ejecución y el porcentaje de obra ejecutada.

Descripción urbanística en el informe de tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un edificio o de un elemento dentro de él —como un piso, local o garaje—, el apartado de descripción urbanística recoge el uso al que está destinado el inmueble, la normativa urbanística vigente y si se encuentra sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica.

Según la situación urbanística del edificio o elemento de edificio, pueden darse los siguientes casos:

• Situación urbanística correcta: cuando el inmueble cumple con la normativa urbanística vigente.
• Situación urbanística anterior correcta: cuando el inmueble no cumple con la normativa vigente actual, pero sí con la normativa que estaba en vigor al concederse la licencia de obras. En estos casos, únicamente se permite la conservación de la edificación y el mantenimiento del uso ya autorizado. Aunque no cumple el planeamiento actual, se considera una situación urbanística admisible.
• Consolidación de la edificación: cuando se acredita que han transcurrido más de cuatro años desde la construcción sin que se haya iniciado expediente de infracción urbanística. Además, el terreno no puede estar calificado como zona verde, espacio libre o suelo no urbanizable protegido.
• Situación urbanística incorrecta: cuando el inmueble no se encuentra en ninguna de las situaciones anteriores ni puede considerarse edificación consolidada.

Además de la situación urbanística general, se debe comprobar que el inmueble cumple con los requisitos particulares establecidos por las ordenanzas municipales según su uso. Las viviendas deben disponer de Licencia de Primera Ocupación, mientras que los locales de negocio o industriales deben contar con la Licencia de Actividad o Licencia de Funcionamiento.

Terrenos urbanos

Cuando el objeto de la valoración es un terreno de carácter urbano, el informe incluirá la siguiente información:

• Planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario.
• Clasificación urbanística del terreno: urbano, rural o urbanizable (según la legislación aplicable).
• Calificación urbanística: usos autorizados y prohibidos, edificabilidad, ocupación máxima, retranqueos y alturas permitidas.
• Aprovechamiento urbanístico: se detallará según el ámbito de reparto, gestión y ejecución:
• Superficie construible por el propietario del terreno.
• Titularidad de la iniciativa de gestión (pública o privada).
• Sistema y modo de gestión conforme a la legislación urbanística aplicable.
• Cargas urbanísticas: cesiones, costes de urbanización y obligaciones adquiridas.
• Instrumento de planeamiento y trámites pendientes para que el terreno pueda considerarse solar.
• Plazo de ejecución previsto para el desarrollo urbanístico.
• En caso de estar sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales de valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.

Terrenos rurales

Cuando el objeto de valoración sea un terreno rural (finca rústica), se indicará su clasificación del suelo y, en su caso, el régimen de protección especial que le sea aplicable.

Ocupación del inmueble en la tasación

Cuando durante la inspección se haya podido comprobar, el informe de tasación debe incluir información sobre la ocupación del inmueble. El inmueble puede encontrarse vacío o ocupado, y en caso de estar ocupado, deberá indicarse si lo está por el propietario, por un arrendatario o mediante otras formas de tenencia, como una cesión o un comodato.

Esta información implica identificar quién ocupa la propiedad, las características de la ocupación y el plazo de vigencia del título correspondiente. Se trata de un aspecto relevante, ya que la disponibilidad del inmueble puede estar condicionada por el tipo de ocupación, afectando directamente al valor de tasación.

En los casos de inmuebles destinados a actividades comerciales o explotaciones económicas, se describirán las características de la actividad, el estado actual de la explotación y cualquier otro aspecto que pueda influir en la valoración del bien.

Protección pública del inmueble en la tasación

Cuando se haya podido comprobar la condición de protección pública del inmueble, esta deberá quedar reflejada en el informe de tasación junto con los datos necesarios para el cálculo del correspondiente valor máximo legal. Dicho valor depende de la normativa aplicable en cada comunidad autónoma y debe considerarse al determinar el valor de tasación.

Asimismo, se indicarán en el informe todas las limitaciones legales o urbanísticas que puedan afectar al inmueble y, por tanto, a su valoración. Entre ellas se incluyen las restricciones de uso del suelo, las limitaciones derivadas de la protección del patrimonio histórico o cultural y las zonas sujetas a protección ambiental o paisajística, entre otras.

El análisis de mercado en la tasación

El análisis de mercado en la tasación es el apartado del informe que contiene el estudio del entorno inmobiliario en el que se encuentra el bien objeto de valoración. Su finalidad es establecer una referencia de valor que sirva de base para determinar el valor de tasación.

Para obtener una visión completa del mercado, es necesario recopilar y analizar la siguiente información:

• Datos sobre la oferta y la demanda de inmuebles en la zona, así como la disponibilidad de propiedades comparables en venta o alquiler.
• El intervalo de precios de venta y alquiler de los bienes comparables al inmueble objeto de estudio.
• La tendencia del mercado inmobiliario y las perspectivas de revalorización a corto y largo plazo.

El cálculo de valores en la tasación

El apartado de cálculo de valores en la tasación recoge los métodos de valoración aplicados, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor final del inmueble. En función del método de tasación empleado, el contenido mínimo del informe incluirá los siguientes elementos:

• Método de comparación: Identificación de los inmuebles comparables utilizados, con su dirección y las características consideradas en el análisis —precio de venta, superficie, estado de conservación, antigüedad, entre otros.
• Método del coste: Coste de construcción adoptado y datos relativos al método empleado para determinar el valor del suelo.
• Método residual: Valor de venta del inmueble resultante del aprovechamiento del suelo, costes de construcción y plazo de ejecución. En el caso del método residual dinámico, se incluirá la tasa de actualización empleada y el flujo de caja utilizado.
• Método de actualización: Información utilizada para la fijación de las rentas esperadas y el horizonte temporal del cálculo.
• Método de inmueble ligado a explotación económica: Ratios medias aplicadas y fuentes de información utilizadas para el análisis.

El método de comparación en la tasación

El método de comparación tiene por objeto determinar el valor de mercado del inmueble mediante la comparación con otros bienes análogos, denominados testigos. Este método requiere una homogeneización de los valores de los testigos para corregir las diferencias con respecto al inmueble objeto de estudio.

El método es aplicable a todo tipo de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

• Existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables.
• Disponibilidad de datos suficientes sobre transacciones u ofertas que permitan identificar los parámetros necesarios para la homogeneización.
• Disponibilidad de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas que reflejen la situación actual del mercado.
• Aplicable igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

Aunque puede emplearse en distintos tipos de inmuebles, su aplicación requiere un mercado suficientemente activo, con múltiples compradores y vendedores, y la exclusión de elementos especulativos derivados de ofertas no contrastadas con transacciones reales.

Procedimiento de cálculo en el método de comparación

Las reglas generales a seguir son:

• Establecer las características del inmueble que influyan en su valor. En edificios históricos o artísticos se considerarán los elementos que confieren ese carácter.
• Analizar el segmento de mercado correspondiente y obtener precios de compraventa al contado basados en transacciones reales o en ofertas firmes corregidas.
• Seleccionar una muestra representativa de los comparables, eliminando los valores anómalos o no representativos.
• Homogeneizar los testigos aplicando coeficientes o ponderaciones adecuados a las diferencias observadas.
• Asignar el valor neto de comercialización del inmueble, deduciendo servidumbres o limitaciones no consideradas previamente.

Además de las reglas generales, se aplicarán las siguientes reglas específicas:

• En edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, el valor por comparación se basará en inmuebles terminados similares, ajustando la tendencia del mercado según el plazo de finalización.
• En fincas rústicas, la homogeneización se basará en valores unitarios por hectárea según el tipo de cultivo o aprovechamiento.

Determinación del entorno y búsqueda de testigos

La determinación del entorno es fundamental, entendiéndose como la zona en la que el valor de los inmuebles es homogéneo (por ejemplo, un barrio, un polígono industrial o una urbanización). Según la Orden ECO/805/2003, se deben emplear al menos seis testigos válidos y, siempre que sea posible, una muestra mayor que permita descartar valores extremos.

• Uso y tipología: Los testigos deben compartir el mismo uso y tipología constructiva.
• Fecha de valoración: Debe ser reciente o coincidente con la fecha de referencia de la tasación.
• Origen de los datos: Si los testigos proceden de ofertas y no de ventas reales, conviene aplicar un ajuste reductor que refleje la negociación habitual.

Fuentes de información de testigos

• Transacciones reales conocidas.
• Consultas a promotores y agentes inmobiliarios.
• Ofertas publicadas en la finca, en prensa o portales inmobiliarios.
• Estadísticas del Ministerio de Vivienda e INE.

Homogeneización de testigos

Los principales parámetros a homogeneizar son la superficie, calidad constructiva, estado de conservación, antigüedad, altura de planta, infraestructuras, disponibilidad de ascensor, orientación y cualquier otro que influya en el valor del inmueble. Cada parámetro se ajusta mediante un coeficiente de homogeneización:

• Coeficiente < 1,00 → penaliza el testigo (por ejemplo, si es más nuevo que el inmueble tasado).
• Coeficiente > 1,00 → bonifica el testigo (por ejemplo, si es más antiguo o presenta peor estado).

Factor de forma en locales comerciales

El factor de forma es clave en locales, ya que valora la geometría y proporción entre superficie y fachada. Un local con mayor frente de fachada por la misma superficie tendrá un valor superior. Por ejemplo:

En un local de 60 m² y 10 m de fachada, los primeros 20 m² podrían valorarse con coeficiente 1,00; los siguientes con 0,90 y los más interiores con 0,80. En locales de varias plantas, los coeficientes suelen situarse en torno a 0,60 para entreplantas y 0,40 para sótanos.

El método de capitalización de rentas en la tasación

El método de capitalización de rentas, también denominado método de actualización, se basa en el principio de anticipación y es aplicable a todo tipo de inmuebles susceptibles de generar rentas. El valor del inmueble se obtiene a partir del valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al mismo.

Requisitos de aplicación

Para utilizar el método de capitalización debe cumplirse al menos uno de los siguientes supuestos:

• Existencia de un mercado de alquileres representativo. Se requiere disponer de, al menos, seis datos de rentas de inmuebles comparables que reflejen la situación actual del mercado y permitan la homogeneización de rentas.
• Existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
• Que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos como parte de una explotación económica, con datos contables o ratios estructurales medias suficientes de la actividad correspondiente.

Cuando el inmueble esté arrendado, la estimación de ingresos tendrá en cuenta las condiciones pactadas (renta actual, revisiones, morosidad, gastos recuperados, etc.). En caso de elementos vacíos, se estimarán rentas netas de mercado en función de la localización, uso, características, evolución esperada y probabilidad de ocupación.

Variantes del método de capitalización

Existen dos modalidades principales:

A) Método de capitalización de rentas obtenidas actuales

El valor del inmueble se obtiene capitalizando la renta anual neta actual producida en la fecha de tasación. Para ello, se divide la renta neta entre la tasa de capitalización que el tasador determine en función del uso, el tipo de inmueble, la situación del mercado de alquileres y el nivel de riesgo o liquidez de la inversión.

El tasador debe justificar razonadamente la tasa elegida. Cuando la finalidad de la tasación esté regulada legalmente, se aplicará la tasa de capitalización establecida en la normativa correspondiente.

Ejemplo: Una oficina de 120 m² con contrato de alquiler de 10 años (transcurridos 3) percibe 36.000 € anuales. Los gastos del propietario ascienden a 5.000 €, resultando una renta neta de 31.000 €. Si la tasa de capitalización es del 3,5 %, el valor del inmueble será:

Valor de capitalización = 31.000 € / 0,035 = 885.714 €

B) Método de capitalización de rentas esperadas (actualización de rentas)

En esta modalidad, el valor se obtiene capitalizando las rentas esperadas futuras. Requiere la existencia de un mercado de alquileres representativo con al menos seis datos comparables y, preferiblemente, la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble.

Primero se estiman los flujos de caja, que pueden ser:

• Inmobiliarios: cobros y pagos directamente relacionados con el inmueble (rentas, mantenimiento, seguros, impuestos, etc.).
• Operativos: ingresos y gastos de la actividad económica desarrollada en el inmueble.

Después se determina el valor de reversión, equivalente al valor residual del terreno al final de la vida útil del inmueble, ajustado por plusvalías o minusvalías razonables y justificadas según la localización y la evolución del mercado.

Finalmente se fija el tipo de actualización y el IPC previsto aplicable.

Ejemplo: Un particular compra en 2023 una vivienda para alquilarla con una renta prevista de 15.000 € anuales y gastos de 1.000 €. La vivienda, de uso residencial, tiene una vida útil remanente de 75 años (vida útil total 100 años) y un valor actual de repercusión del suelo de 125.000 €. Con una tasa de actualización del 3,5 % y un IPC previsto del 2,5 %, el valor de capitalización de rentas esperadas se obtendrá aplicando la actualización de los flujos netos anuales y sumando el valor de reversión ajustado.

El método de coste en la tasación

El método de coste, también conocido como método de reposición, se basa en determinar el valor del inmueble sumando los gastos necesarios para reponerlo a su estado actual. Cuando se aplica un coeficiente de depreciación respecto a su valor a nuevo, se denomina coste de reposición neto; si no se aplica, se denomina coste de reposición bruto.

El método de coste implica calcular por separado el valor del suelo y el valor de la construcción. Permite determinar el coste de reposición bruto o neto de toda clase de edificios o elementos de edificios, tanto en proyecto, construcción o rehabilitación, como terminados.

Valor de reposición bruto

El valor de reposición bruto resulta de la suma de los siguientes elementos:

• Valor del terreno: determinado mediante el método de comparación o el método residual.
• Coste de construcción: coste por contrata de la edificación o de las obras de rehabilitación.
• Gastos necesarios para el reemplazamiento:
  • Impuestos no recuperables y aranceles para la declaración de obra nueva.
  • Honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra.
  • Costes de licencias y tasas municipales.
  • Primas de seguros obligatorios e inspecciones técnicas.
  • Gastos de administración del promotor.
  • Otros estudios o informes necesarios.

Se considera coste de construcción por contrata la suma de los costes de ejecución material, gastos generales y beneficio industrial del constructor. No se incluyen los elementos fácilmente desmontables ni los acabados o instalaciones no esenciales, salvo en inmuebles ligados a explotación económica.

En edificios con valor histórico o artístico se considerará, además, el valor particular de los elementos que confieren dicho carácter.

Determinación del coste de construcción

Debe diferenciarse entre obras en construcción o rehabilitación y edificaciones terminadas. En el primer caso, el valor se obtendrá según el grado de avance de obra en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. En edificios terminados, el coste puede estimarse mediante:

• Medición detallada de unidades de obra y aplicación de precios unitarios.
• Módulos de coste orientativos de los Colegios Profesionales de Arquitectos y Arquitectos Técnicos (€/m² de ejecución material, a incrementar con los gastos adicionales).

Gastos necesarios

Se incluyen, entre otros:

• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): con un máximo legal del 4 %, calculado sobre el coste de ejecución material, sin incluir gastos generales ni beneficio industrial.
• Tasas municipales: por licencias de obra, primera ocupación u ocupación de vía pública (del orden del 1 % del presupuesto de ejecución material).
• Aranceles notariales: entre el 0,5 % y el 1 % del valor declarado.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD): orientativamente 7 % en operaciones no sujetas a IVA y 1 % en las sujetas.
• IVA: cuando el inmueble esté sujeto y el impuesto no sea recuperable.
• Costes hipotecarios: en caso de financiación, entre el 3 % y 4 % del presupuesto de ejecución material.
• Honorarios técnicos: entre el 5 % y 15 % del presupuesto de ejecución material, según tipología y superficie.
• Seguros e inspecciones técnicas: entre el 3 % y 5 % del coste de ejecución material.
• Gastos de administración del promotor: entre el 2,5 % y 5 % anual del coste de ejecución material.

No se consideran gastos necesarios el beneficio del promotor ni los gastos financieros o comerciales. En tasaciones de inmuebles en proyecto, los precios de unidades de obra podrán ajustarse a la evolución del mercado hasta la fecha de actualización, aunque el valor del suelo solo podrá modificarse una vez terminada la obra.

Valor de reposición neto

El valor de reposición neto se obtiene descontando la depreciación del inmueble al valor de reposición bruto. La depreciación puede deberse a dos causas:

• Depreciación por antigüedad: pérdida de valor derivada del paso del tiempo y la reducción de la vida útil del inmueble.
• Depreciación funcional: obsolescencia de los elementos o instalaciones que han dejado de cumplir su función original.

Determinación de la vida útil

La vida útil del inmueble depende de su tipología y estado de conservación. A título orientativo:

• Edificios de uso residencial: 100 años.
• Edificios de oficinas: 75 años.
• Edificios comerciales: 50 años.
• Edificios industriales o ligados a explotación económica: 35 años.

La vida útil residual es el periodo restante de vida económica efectiva. Por ejemplo, un edificio residencial histórico de 200 años en buen estado podría conservar una vida útil residual de 75 años adicionales.

Depreciación funcional

Se determina en función de los gastos necesarios para adecuar el edificio al uso previsto. Por ejemplo, una vivienda sin instalación de agua caliente presentará una depreciación equivalente al coste estimado de dicha instalación.

El método residual en la tasación

El método residual se basa en el principio de valor residual, según el cual “el valor atribuible a cada factor de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total del activo y los valores atribuibles al resto de los factores”.

Los métodos de valoración parten del principio de comparación, que requiere un mercado representativo con muestras homogéneas. En el caso de los terrenos, suele no existir un mercado activo por su carácter único y su aprovechamiento edificable. Por ello, el método de comparación no resulta aplicable, pero sí puede utilizarse el método residual, deduciendo del valor de mercado de los edificios terminados los costes de construcción, gastos y beneficios del promotor, siendo el valor restante el valor del suelo. Este método también es adecuado para valorar inmuebles susceptibles de rehabilitación.

Requisitos de aplicación del método residual

Para poder aplicar este método deben cumplirse las siguientes condiciones:

• Existencia de información suficiente para definir la promoción inmobiliaria más probable conforme al régimen urbanístico aplicable, o para verificar la adecuación de los edificios existentes a dicho régimen.
• Disponibilidad de datos fiables sobre costes de construcción, gastos de promoción, financieros y de comercialización que permitan estimar costes reales para una promoción tipo medio.
• Existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos de la promoción.
• Disponibilidad de información suficiente sobre los rendimientos de promociones comparables.

Tipos de método residual

Cuando se consideran los flujos financieros actualizados a lo largo del tiempo, se denomina método residual dinámico. Si se trabaja con valores actuales sin actualización, se denomina método residual estático.

El criterio habitual entre tasadores es aplicar el método estático solo cuando el inicio de la edificación sea inferior a un año, y el método dinámico para plazos mayores. En este último caso, además de los requisitos anteriores, será necesario conocer los plazos de construcción, comercialización y gestión urbanística del proyecto.

Procedimiento de cálculo

El cálculo del valor según el método residual sigue las siguientes etapas:

• 1. Determinar la promoción inmobiliaria más probable sobre el inmueble, siguiendo el principio de mayor y mejor uso. Si el destino fijado por la propiedad es conocido y no contraviene la normativa urbanística, se atenderá al mismo.
• 2. Estimar los costes de construcción, calculados con los precios vigentes en la fecha de valoración. Entre los gastos necesarios deben incluirse:
  • Impuestos no recuperables y aranceles.
  • Honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra.
  • Costes de licencias y tasas municipales.
  • Primas de seguros obligatorios e inspecciones técnicas.
  • Coste de construcción por contrata (ejecución material + gastos generales + beneficio industrial).
  • Gastos de administración del promotor.
• 3. Estimar el valor de mercado del inmueble terminado mediante el método de comparación o capitalización de rentas, según corresponda.
• 4. Fijar el margen de beneficio del promotor, atendiendo a lo habitual en promociones de características y ubicación similares, incluyendo gastos financieros y de comercialización.
• 5. Calcular el valor de mercado del terreno o inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente fórmula:

F = Vm × (1 - b) - ΣCi

• Vm = Valor de mercado del inmueble terminado.
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• b = Margen de beneficio del promotor (en tanto por uno).
• Ci = Conjunto de costes y gastos necesarios considerados.

Ejemplo práctico de método residual estático

Se valora un suelo urbano de 200 m² con edificabilidad de 600 m² para uso residencial y licencia inmediata.

A) Determinación de la promoción

Se proyecta una promoción de 10 viviendas de 60 m² como hipótesis de mayor y mejor uso según la demanda de la zona.

B) Estimación de costes

• Coste de construcción material: 750 €/m² (según módulos oficiales).
• Coste por contrata (con incremento del 19 %): 892,50 €/m².
• Gastos de promoción y comercialización: 4 % del precio de venta (2,5 % + 1,5 %).
• Gastos de gestión: 20 % del coste de ejecución material.

C) Valor de mercado del inmueble a promover

Valor obtenido por comparación: 2.900 €/m² para viviendas de características similares en la zona.

D) Margen del promotor

Margen estimado del 20 % del precio total de venta, considerando financiación propia.

E) Cálculo del valor del terreno

• Valor de venta: 600 m² × 2.900 €/m² = 1.740.000 €
• Coste de construcción: 600 m² × 892,50 €/m² = 535.500 €
• Costes de promoción y comercialización: 1.740.000 € × 4 % = 69.600 €
• Costes de gestión: 535.500 € × 20 % = 107.100 €
• Beneficio del promotor: 1.740.000 € × 20 % = 348.000 €

Valor del terreno = 1.740.000 € - 535.500 € - 69.600 € - 107.100 € - 348.000 € = 679.800 €

El valor del terreno representa aproximadamente el 39 % del precio de venta total de la promoción.

Qué método de tasación utilizar

La elección del método de tasación es uno de los aspectos más relevantes del proceso de valoración. En algunos casos —como en las tasaciones hipotecarias— la legislación determina el método a aplicar, mientras que en otros será el tasador quien elija el método más adecuado en función del tipo de inmueble y la finalidad de la tasación.

Tasación de terrenos

La obtención del valor de mercado de un terreno se basa, en general, en la comparación de los precios del mercado con el objeto de valoración. Cuando el mercado no proporciona suficientes muestras comparables, se recurre a procedimientos indirectos, estableciendo correspondencias entre valores que sí pueden compararse, mediante la aplicación del método residual.

En el caso de terrenos urbanos, el valor del suelo se obtiene valorando la promoción resultante permitida por la edificabilidad, deduciendo los gastos de urbanización y construcción. En terrenos no desarrollados, será necesario además deducir los gastos de transformación y beneficio del promotor hasta que el terreno adquiera la condición de solar.

Tasación de inmuebles terminados

En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor de mercado para la hipótesis de edificio terminado, se emplearán los precios de mercado existentes en la fecha de tasación para inmuebles similares, aplicando el método de comparación.

Cuando los inmuebles en construcción o rehabilitación estén destinados al alquiler según las pretensiones de la propiedad, se aplicará el método de capitalización de rentas. Asimismo, este método debe emplearse en la valoración de inmuebles ligados a una explotación económica, mediante la capitalización de las rentas esperadas.

El método de coste debe utilizarse siempre con carácter informativo en el cálculo de valores de inmuebles ligados a explotación económica, y resulta también útil en otros casos, ya que aporta una referencia complementaria al valor obtenido por el método de comparación.

Tasación de inmuebles en construcción o rehabilitación

De forma análoga a la tasación de terrenos, en estos casos se recurre a procedimientos indirectos que establecen correspondencias entre valores comparables mediante la aplicación del método residual.

Los valores de tasación

En el apartado de valores de tasación se recogen los valores técnicos obtenidos para cada uno de los inmuebles objeto de la valoración, junto con las advertencias que puedan afectar a su interpretación.

Se considera advertencia cualquier duda o posible inexactitud en los datos utilizados para el cálculo de los valores técnicos. Entre los ejemplos más comunes se encuentran las discrepancias entre la superficie física del inmueble y la indicada en la descripción registral o catastral, así como diferencias detectadas entre la documentación aportada y la comprobación realizada por el tasador.

Fecha de tasación, fecha de emisión y y fecha de caducidad del informe de tasación

La fecha de tasación es el momento al que se refiere la valoración, y debe quedar claramente indicada en el informe de tasación. El valor de los bienes inmuebles varía con el tiempo debido a factores como la inflación, las modificaciones en los derechos de propiedad o los cambios en las condiciones del mercado. Además de esta fecha, el informe debe reflejar la fecha de emisión y la fecha de caducidad, cada una con criterios propios.

Fecha de emisión del informe de tasación

La fecha de emisión no debe ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya realizado la inspección del inmueble. Este plazo puede ampliarse hasta seis meses en casos justificados, como las valoraciones de patrimonio o de terrenos. Existen excepciones, como en las tasaciones judiciales o retrospectivas, donde no es posible acceder físicamente al inmueble porque el solicitante ya no es propietario.

Fecha de caducidad del informe de tasación

La fecha de caducidad se fija en función de la estabilidad del mercado y determina el período durante el cual la valoración puede considerarse vigente. Como criterio general, el informe de tasación tiene una validez de entre 6 meses y 1 año desde su emisión. Transcurrido este plazo, será necesaria una actualización del valor.

Fechas según la finalidad de la tasación

• Tasación por expropiación: la fecha de referencia es el momento de inicio del expediente de justiprecio, que varía según el procedimiento:
  • En tasación conjunta: fecha de aprobación del proyecto de expropiación.
  • En procedimiento ordinario: fecha de comunicación o publicación de las condiciones de avenencia en el boletín oficial correspondiente.
  • En procedimiento de urgencia: fecha del decreto de declaración de urgencia.
• Tasación por reparcelación, venta o sustitución forzosa: fecha de inicio del procedimiento correspondiente.
• Tasación por indemnización por cambio de planeamiento o responsabilidad patrimonial: fecha de publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
• Tasación por herencia: fecha del fallecimiento del causante.
• Tasación por donación: fecha del acto o contrato de donación.
• Tasación para determinación de impuestos: fecha establecida por la normativa aplicable a cada impuesto:
  • En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el devengo se produce el 1 de enero de cada año.
  • En el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), el devengo se produce con la fecha de inicio de las obras.
  • En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía):
    • a) Cuando se transmite la propiedad del terreno, la fecha de devengo será la de la transmisión.
    • b) Cuando se constituye o transmite un derecho real de goce limitativo del dominio, la fecha será la de la constitución o transmisión.

La firma del tasador y la fechas de tasación

La firma del tasador y la fecha de tasación son los elementos que otorgan validez y fiabilidad al informe de tasación. La firma del tasador respalda los resultados obtenidos y refleja la responsabilidad profesional asumida sobre la valoración realizada.

En la firma deben constar los datos de identificación y la titulación habilitante del profesional, que en nuestro caso pueden ser las de arquitecto, arquitecto técnico o perito judicial inmobiliario. Asimismo, en este apartado se incluirá la información de otros técnicos que hayan participado directamente en la elaboración de la tasación, si los hubiera.

Fechas de tasación

Dentro del informe se distinguen dos fechas fundamentales:

• Fecha de emisión: corresponde al momento exacto en que se emite el informe de tasación.
• Fecha valor: indica el momento concreto al que se refiere la valoración o el valor de tasación obtenido.

En la mayoría de los casos, ambas fechas son coincidentes. Sin embargo, existen excepciones, como las tasaciones retrospectivas —realizadas para conocer el valor a una fecha pasada— o las tasaciones periciales contradictorias y algunas tasaciones judiciales, en las que la fecha valor difiere de la fecha de emisión.

Comprobaciones de tasación

En el apartado de comprobaciones de tasación del informe de tasación se detallan las verificaciones realizadas durante la inspección del inmueble y la correspondencia de los datos obtenidos con la documentación registral y catastral.

• Inspección interior del inmueble: el tasador debe acceder al inmueble para evaluar su estado de conservación, la calidad de los materiales y las instalaciones existentes. Existen excepciones cuando el acceso no es posible, como en ciertos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada, en los que el solicitante ya no es propietario del inmueble.
• Estado de conservación aparente: comprobación del estado general de mantenimiento del inmueble, de sus acabados, cerramientos e instalaciones visibles.
• Servidumbres visibles: identificación de las servidumbres o limitaciones que puedan afectar el derecho de propiedad y, por tanto, el valor de tasación —por ejemplo, servidumbres de paso o de vistas—. Se debe valorar si dichas servidumbres tienen una repercusión significativa en el valor final.
• Estado de ocupación, uso y explotación: determinación de si el inmueble está ocupado o desocupado y, en caso de estarlo, si lo ocupa el propietario o un arrendatario. Para inmuebles ligados a explotaciones económicas, se describirá la actividad desarrollada y su incidencia en el valor.
• Correspondencia con finca registral: verificación de que las características comprobadas (dirección, uso, superficie, linderos, construcciones) coinciden con las descritas en la documentación registral. Cualquier discrepancia entre la realidad física y el registro deberá constar como advertencia en el informe.
• Correspondencia con finca catastral: comprobación de que la información observada en la inspección coincide con la documentación descriptiva y gráfica catastral, especialmente en lo relativo a dirección, uso, superficie y construcciones existentes. Las diferencias detectadas entre la realidad física y la información catastral también deberán reflejarse como advertencias.

La documentación de tasación

La documentación de tasación que se incorpora en el informe de tasación depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la valoración. Su objetivo es aportar información adicional que permita completar la descripción de las características del inmueble y determinar con precisión el valor final de tasación. La documentación puede clasificarse en dos tipos: gráfica y textual.

Documentación gráfica

La documentación gráfica proporciona información visual y espacial del inmueble:

• Información catastral: información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, que representa la realidad material del inmueble.
• Planos de situación y emplazamiento: muestran la ubicación del inmueble en relación con su entorno y con las infraestructuras principales.
• Planos y croquis del inmueble: planos a escala que detallan las dimensiones, la distribución interior y la disposición de habitaciones, zonas comunes y elementos relevantes.
• Reportaje fotográfico: conjunto de fotografías representativas que documentan las calidades generales de los materiales, acabados e instalaciones.

Documentación textual

La documentación textual permite verificar la situación jurídica, técnica y administrativa del inmueble, así como otros aspectos que influyen en su valor de tasación.

• Documentación registral: incluye la escritura de propiedad, la nota simple registral y la certificación registral.
  • La escritura de propiedad es el documento notarial que acredita la titularidad, la descripción del inmueble y las posibles cargas o gravámenes.
  • La nota simple registral es un extracto informativo del Registro de la Propiedad que recoge los mismos datos esenciales, con carácter meramente informativo.
  • La certificación registral es un documento oficial expedido por el Registro de la Propiedad con validez legal como prueba de la situación registral.
• Información catastral: información descriptiva y gráfica complementaria obtenida del Catastro, que se contrasta con la documentación registral y con la inspección física del inmueble.
• Documentación urbanística: especialmente relevante en la valoración de suelos, ya que determina el uso permitido, la edificabilidad, la ocupación máxima y otras condiciones urbanísticas del terreno.
• Proyecto y licencia de obra: en los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación se incorporará el proyecto visado y la licencia de obra. También pueden añadirse el contrato de ejecución de obra, el presupuesto de ejecución material y la última certificación de obra, que aportan información sobre costes y estado de ejecución.
• Contrato de arrendamiento: en tasaciones con finalidad de determinar el valor de renta, se incluirá el contrato de alquiler con información sobre la renta pactada, la duración del contrato y las condiciones de revisión.
• Cédula de calificación: para inmuebles sujetos a protección pública, acredita el régimen de protección, la fecha de concesión y el valor máximo legal de venta o alquiler. Puede sustituirse por otro documento administrativo equivalente.
• Licencia de actividad: documento emitido por el Ayuntamiento que autoriza el ejercicio de una determinada actividad sobre el inmueble, indicando sus características y condiciones.
• Otra documentación complementaria: según el criterio del tasador, podrá incluirse cualquier documento que aporte información relevante:
  • Cédula de habitabilidad o de primera ocupación: acredita que el inmueble cumple las condiciones para su uso y ocupación.
  • Cédula urbanística: determina la clasificación del suelo, su aprovechamiento y condiciones de desarrollo.
  • Alineación oficial: documento municipal que fija los límites edificables y medidas de la parcela.
  • Seguro decenal de daños: exigido para edificios de uso residencial en construcción o rehabilitación.
  • Estatutos de la comunidad de propietarios o certificación del administrador: necesarios en locales, oficinas o naves en régimen de propiedad horizontal.
  • Balance y cuenta de resultados: en inmuebles ligados a explotaciones económicas, se aportan los últimos ejercicios contables o previsiones a tres años.
  • Derechos de riego y explotación: aplicables a fincas rústicas de regadío, acreditan la superficie regable y el volumen de agua autorizado por la Confederación Hidrográfica.
  • Licencia de apertura: cuando sea exigible para el uso o la actividad desarrollada.

Los trabajos previos a la inspección del inmueble en la tasación

Antes de realizar la visita o inspección del inmueble, el tasador debe completar una serie de trabajos previos que garantizan la correcta planificación y ejecución del encargo. Estas tareas iniciales permiten recopilar la información necesaria y coordinar el acceso al inmueble para efectuar la valoración con precisión y eficiencia.

• Solicitud de la tasación: la solicitud puede realizarla directamente el propietario o un representante legal autorizado, como una inmobiliaria, un abogado, un gestor de patrimonio, una gestoría o una asesoría. En esta fase se facilitan los datos identificativos del inmueble, los datos de contacto de la persona encargada de permitir el acceso y, cuando sea posible, la documentación registral (escritura, nota simple, etc.).
• Contacto con el responsable de acceso: el tasador establece comunicación con la persona encargada de facilitar la entrada al inmueble, identificándose como el profesional responsable de la valoración. En esta conversación se confirma la dirección exacta del inmueble, se explica brevemente en qué consiste la inspección (toma de medidas, levantamiento de plano, fotografías, verificación de características, etc.) y se concreta el día y hora de la visita.
• Recopilación de información previa: antes de la visita, el tasador reúne la información documental y técnica necesaria para contextualizar el inmueble: planos de situación, consulta descriptiva y gráfica catastral, datos urbanísticos y cualquier otra referencia que facilite la inspección y la posterior elaboración del informe.