Dudas frecuentes

Qué es una servidumbre de paso

La servidumbre de paso se constituye cuando el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir el paso por las heredades vecinas, previa indemnización. Si, tras una venta, permuta o partición, una finca quedara enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, estos estarán obligados a conceder el paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

La anchura de la servidumbre deberá ajustarse a las necesidades reales del predio dominante. Cuando se establezca una servidumbre forzosa de paso o una servidumbre de abrevadero para el ganado, la anchura no podrá exceder de diez metros.

Qué es una servidumbre de medianería

La servidumbre de medianería se regula por el Código Civil, que establece sus disposiciones generales, y por las ordenanzas o usos locales cuando no existan normas específicas. Se entiende por medianería aquellos elementos situados en el límite de dos propiedades pertenecientes a distintos dueños. La medianería puede ser vertical (por ejemplo, una pared) u horizontal (como un forjado compartido).

Cuando se construye una pared sobre el terreno de dos propietarios contiguos, haciendo coincidir su eje con el lindero común, se denomina pared medianera. Ambos propietarios pueden apoyar vigas o estructuras en la parte correspondiente a su terreno. En principio, quien construya primero la medianera debe sufragarla por completo, pero si el vecino edifica más tarde aprovechándola, deberá abonar la parte proporcional correspondiente.

Si la pared trazada en el límite entre dos predios se levanta por completo dentro de una sola finca, se denomina pared contigua. En este caso, el propietario vecino no podrá apoyarse sobre ella, sino que deberá construir su propia pared dentro de su terreno.

El Código Civil presume que un elemento es medianero —salvo prueba, título o signo exterior en contrario— en los siguientes casos:

• Las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta su punto común de elevación.
• Las paredes divisorias de jardines o corrales situados en poblado o en el campo.
• Las cercas, vallas o setos vivos que separan predios rústicos.
• Las zanjas o acequias abiertas entre heredades, si no existe prueba de lo contrario.

Se consideran signos exteriores contrarios a la servidumbre de medianería los siguientes:

• La existencia de ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria.
• Cuando la pared sea recta por un lado y escalonada por el otro.
• Si la pared está construida completamente sobre el terreno de una sola finca.
• Cuando soporte las cargas estructurales de un edificio y no del otro.
• Si la albardilla de coronación vierte solo hacia una de las propiedades.
• Cuando las piedras llamadas pasaderas sobresalen únicamente por un lado.
• Cuando una heredad colindante con un vallado o seto vivo no esté igualmente cerrada.
• En el caso de zanjas, cuando la tierra extraída se halle acumulada en un solo lado.

La servidumbre de medianería puede extinguirse por consolidación (si un mismo propietario adquiere ambos predios), por prescripción o por renuncia de uno de los dueños. El Código Civil contempla dos supuestos de renuncia:

• A. Cuando un propietario desea eximirse de contribuir a los gastos de conservación, puede renunciar a la medianería, salvo que la pared sirva de apoyo a su edificio.
• B. Cuando el dueño de un edificio apoyado en una pared medianera decide derribarlo, puede renunciar a la medianería, asumiendo el coste de las obras necesarias para evitar daños en la pared durante el derribo.

Qué es una servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas está regulada por el Código Civil, que distingue entre dos tipos de vistas: las vistas rectas, que permiten observar el predio vecino sin girar la cabeza desde huecos abiertos en muros paralelos al lindero, y las vistas oblicuas, que requieren girar o asomarse para ver a través de los huecos.

Según el Código Civil, ningún propietario puede abrir ventanas ni huecos en una pared medianera sin el consentimiento del vecino. El dueño de una pared no medianera, pero contigua a otra finca, puede abrir en ella pequeños huecos inmediatos al techo, de un máximo de 30 centímetros cuadrados, provistos de reja de hierro y red metálica. El propietario del predio contiguo puede, sin embargo, cerrar esos huecos si adquiere la medianería, o puede taparlos edificando en su terreno o levantando una pared contigua.

Para abrir vistas directas sobre el predio vecino, debe existir una separación mínima de dos metros entre el muro y la línea divisoria, aunque las normas urbanísticas pueden establecer distancias mayores —la más habitual es de tres metros. Para las vistas oblicuas, la separación mínima es de sesenta centímetros.

Si por cualquier título se ha adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la finca colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia. Esta distancia se mide desde la línea exterior del muro cuando no haya voladizos, desde el extremo del voladizo cuando exista, y, en el caso de vistas oblicuas, desde la línea de separación entre ambas propiedades.

Qué es una servidumbre de desagüe

La servidumbre de desagüe se establece cuando el propietario de un edificio no puede construir su cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio terreno o directamente a la vía pública.

En estos casos, puede exigirse el establecimiento de la servidumbre para permitir el paso del agua a través del predio contiguo, eligiendo siempre el punto donde la salida resulte más sencilla y cause el menor perjuicio posible. El conducto de desagüe deberá trazarse de forma que minimice los daños al predio sirviente, y su constitución implica el pago de una indemnización al propietario afectado.

Qué es una servidumbre de andamio

La servidumbre de andamio se establece cuando resulta imprescindible, para construir o reparar un edificio, pasar materiales por un predio ajeno o colocar andamios u otros elementos sobre él.

En estos casos, el propietario del predio sirviente está obligado a permitir el acceso y uso temporal necesario para la obra, siempre que no exista una alternativa viable. Tiene derecho, no obstante, a recibir una indemnización por los posibles perjuicios ocasionados.

Qué es una servidumbre de distancia mínima

La servidumbres de distancia mínima se utiliza en determinadas construcciones y plantaciones:

• En cuanto a construcciones nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.
• En cuanto a plantaciones no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de 2 metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Si las ramas de algunos árboles se extienden sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extienden en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

Qué es una servidumbre de carreteras

La servidumbre de carreteras está regulada por la Ley 37/2015, de Carreteras, que establece diferentes zonas de protección según el tipo de vía. Son de dominio público los terrenos ocupados por las carreteras estatales y sus elementos funcionales, así como una franja de:

• 8 metros de anchura en autopistas, autovías y vías rápidas.
• 3 metros en el resto de las carreteras.

Estas medidas se calculan desde la arista exterior de la explanación (el punto donde el talud de la carretera se une al terreno natural).

Zonas de protección

• Zona de servidumbre: Franja de 25 metros en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 8 metros en el resto de las carreteras, medida desde la arista exterior de la explanación.
• Zona de afección: Franja de 100 metros en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 50 metros en el resto de las carreteras.

Limitaciones

Está prohibida toda forma de publicidad visible desde la carretera, así como determinadas edificaciones dentro de las zonas protegidas. La distancia mínima para edificar se mide desde la arista exterior de la calzada más próxima y será de:

• 50 metros en autopistas, autovías y vías rápidas.
• 100 metros en variantes de poblaciones.
• 25 metros en el resto de carreteras.

Qué es una servidumbre de ferrocarriles

La servidumbre de ferrocarriles se regula en la Ley 38/2015, del Sector Ferroviario. Esta norma establece diferentes zonas de dominio y protección alrededor de las líneas ferroviarias que forman parte de la Red Ferroviaria de Interés General.

Zonas de dominio y protección

• Zona de dominio público: comprende los terrenos ocupados por la infraestructura ferroviaria y una franja de 8 metros a cada lado de la plataforma, medida desde la arista exterior de la explanación. En puentes, viaductos o estructuras similares, se considera la proyección vertical del borde de la obra sobre el terreno.
• Túneles: la zona de dominio público incluye los terrenos necesarios para la conservación y mantenimiento de la obra, considerando las condiciones del terreno, la ventilación y los accesos.
• Zona de protección: se extiende 70 metros más allá de la zona de dominio público a cada lado de la vía.

Obras e instalaciones

Para realizar cualquier obra, instalación o plantación —fija o provisional— dentro de las zonas de dominio público o protección, es necesaria la autorización previa del administrador de infraestructuras ferroviarias.

• Las obras destinadas a salvaguardar paisajes o reducir ruidos serán costeadas por quienes las promuevan.
• Solo podrán realizarse obras en la zona de dominio público si son imprescindibles para el servicio ferroviario o de interés general.
• Podrán autorizarse cruces aéreos o subterráneos por motivos debidamente justificados.
• En caso de ocupación no autorizada, el responsable deberá limpiar y restituir los terrenos, o asumir el coste si lo hace la administración de forma subsidiaria.
• En la zona de protección solo se permitirán usos compatibles con la seguridad del tráfico ferroviario, previa autorización.
• La ocupación o los daños ocasionados en esta zona son indemnizables conforme a la Ley de Expropiación Forzosa.
• Podrán cultivarse productos agrícolas sin autorización, siempre que se garantice la correcta evacuación del riego y no se perjudiquen las obras ferroviarias.
• En construcciones existentes se permiten solo obras de reparación o mejora, sin aumento de volumen y previa autorización.

Reglamentariamente podrán ajustarse las distancias de protección según las características técnicas de la línea y del terreno. En suelo urbano consolidado, estas distancias se reducen a 5 metros para la zona de dominio público y 8 metros para la de protección, pudiendo llegar excepcionalmente a 2 metros con autorización del Ministerio de Fomento.

Línea límite de edificación

• Se prohíbe cualquier construcción, reconstrucción o ampliación dentro de una franja de 50 metros desde la arista exterior más próxima de la plataforma ferroviaria, salvo las necesarias para conservar edificaciones existentes.
• También se prohíbe instalar líneas eléctricas de alta tensión dentro de esta zona.
• El Ministerio de Fomento podrá modificar esta distancia, previo informe de las Comunidades Autónomas y entidades locales, atendiendo a razones geográficas o urbanísticas.

Qué es una servidumbre de costas

La servidumbre de costas se regula por la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. Dicha norma distingue diversas zonas de dominio público y servidumbre en el litoral español, con el objetivo de proteger y garantizar el uso público del dominio marítimo terrestre.

Zona de dominio público marítimo-terrestre

Pertenecen al dominio público marítimo-terrestre estatal:

• La ribera del mar y de las rías, que incluye:
  • La zona marítimo-terrestre: espacio entre la línea de bajamar escorada y el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos.
  • Las playas: zonas de depósito de arenas, gravas o guijarros, con o sin vegetación, formadas por la acción del mar o del viento.
  • También se incluyen marismas, albuferas, esteros y terrenos bajos inundables por mareas o filtraciones marinas.
• El mar territorial y las aguas interiores, con su lecho y subsuelo.
• Los recursos naturales de la zona económica exclusiva y la plataforma continental.

También forman parte del dominio público marítimo-terrestre:

• Las accesiones a la ribera por depósito o retirada del mar.
• Los terrenos ganados al mar o desecados en su ribera.
• Los acantilados en contacto con el mar, hasta su coronación.
• Los islotes en aguas interiores y mar territorial.
• Las obras e instalaciones del Estado, como puertos o faros, y los terrenos afectados a su servicio.

Zona de servidumbre de protección

La zona de servidumbre de protección se extiende 100 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, ampliables hasta 200 metros si así lo acuerdan las administraciones competentes.

En esta zona:

• Solo se permiten cultivos y plantaciones sin autorización previa.
• En los primeros 20 metros pueden realizarse operaciones de salvamento o depósito temporal de objetos arrojados por el mar.
• Están prohibidos:
  • Las edificaciones destinadas a vivienda o residencia.
  • La construcción de vías de transporte interurbanas o de alto tráfico.
  • La extracción de áridos y la tala indiscriminada.
  • El tendido aéreo de líneas eléctricas de alta tensión.
  • El vertido de residuos o aguas sin depuración.
  • La publicidad visible desde el litoral.
• Con carácter ordinario, solo se autorizan obras o instalaciones que no puedan tener otra ubicación o que presten servicios necesarios al dominio público marítimo-terrestre.
• Excepcionalmente, el Consejo de Ministros puede autorizar edificaciones o instalaciones industriales de interés público que no se ubiquen sobre playas o zonas especialmente protegidas.

Zona de servidumbre de tránsito

• Comprende una franja de 6 metros medida tierra adentro desde la ribera del mar, ampliable hasta 20 metros en tramos peligrosos.
• Debe permanecer expedita para el paso público peatonal y para vehículos de vigilancia o salvamento.
• Puede ocuparse temporalmente por obras públicas o paseos marítimos, siempre que se habilite una franja alternativa.

Accesos al mar y ordenación territorial

Los planes urbanísticos del litoral deben garantizar el acceso público y gratuito al mar, con previsión de suficientes accesos y aparcamientos fuera del dominio público:

• Accesos para tráfico rodado cada 500 metros como máximo, y peatonales cada 200 metros.
• Los accesos deben estar señalizados y abiertos al uso público.

En una franja mínima de 500 metros tierra adentro, la ordenación territorial debe respetar los siguientes criterios:

• Reservar suelo para aparcamientos fuera de la zona de tránsito.
• Evitar pantallas arquitectónicas o acumulaciones excesivas de volumen edificatorio.
• Requerir autorización previa para cualquier vertido al dominio público marítimo-terrestre.

Qué es una servidumbre de comunicaciones

La servidumbre de comunicaciones se regula en la Ley 9/2014, General de Telecomunicaciones. Esta norma reconoce a los operadores de redes públicas de comunicaciones electrónicas el derecho a ocupar propiedad privada cuando resulte estrictamente necesario para la instalación de infraestructuras, siempre que no existan alternativas técnicamente o económicamente viables.

Constitución de la servidumbre

La ocupación de bienes privados podrá realizarse mediante:

• Expropiación forzosa, cuando la instalación sea de interés público y no exista otra alternativa adecuada.
• Declaración de servidumbre forzosa de paso, para permitir la instalación de redes públicas de comunicaciones electrónicas.

En ambos supuestos, los operadores tendrán la condición de beneficiarios en los expedientes administrativos que se tramiten, conforme a lo dispuesto en la legislación de expropiación forzosa.

Qué es una servidumbre de línea de energía eléctrica

La servidumbre de línea de energía eléctrica se regula, entre otras normas, por las siguientes disposiciones:

• Ley 54/1997, del Sector Eléctrico.
• Real Decreto 1955/2000, por el que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización, suministro y procedimientos de autorización de instalaciones eléctricas.
• Real Decreto 223/2008, Reglamento sobre condiciones técnicas y garantías de seguridad en líneas eléctricas de alta tensión e Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC-LAT).
• Real Decreto 842/2002, Reglamento electrotécnico para baja tensión.

Servidumbre de paso aéreo

Según el artículo 158 del Real Decreto 1955/2000, la servidumbre de paso aéreo de energía eléctrica comprende:

• El vuelo sobre el predio sirviente.
• El establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de los cables e instalación de puestas a tierra.
• El derecho de paso o acceso para establecer, vigilar, conservar y reparar la línea, así como para el corte de arbolado si fuera necesario.
• La ocupación temporal de terrenos u otros bienes necesarios para las operaciones anteriores.

Servidumbre de paso subterráneo

Según el artículo 159 del mismo Real Decreto, la servidumbre de paso subterráneo de energía eléctrica incluye:

• La ocupación del subsuelo por los cables conductores, a la profundidad y con las características establecidas en la normativa técnica y urbanística aplicable.
• La franja de terreno comprendida entre los conductores extremos de la instalación, a efectos expropiatorios.
• El establecimiento de dispositivos de apoyo o fijación de los conductores.
• El derecho de paso o acceso para la vigilancia, conservación y reparación de la línea.
• La ocupación temporal de terrenos o bienes necesarios para dichos fines.

Distancias de servidumbre de protección

El Reglamento de Alta Tensión, en el punto 5.12 de la ITC-LAT-07, establece las fórmulas y criterios para las distancias de protección en líneas aéreas con conductores desnudos. En caso de acuerdo entre las partes, las distancias mínimas serán:

• Sobre puntos accesibles a personas: 5,5 + Del metros (mínimo 6 m).
• Sobre puntos no accesibles: 3,3 + Del metros (mínimo 4 m).

Donde Del representa la distancia de aislamiento en el aire mínima necesaria para evitar descargas disruptivas entre los conductores de fase y los objetos a potencial de tierra. Esta distancia puede ser interna (entre conductor y torre) o externa (entre conductor y obstáculos próximos), según las condiciones especificadas en el propio reglamento.

Qué es una servidumbre de patrimonio histórico

La servidumbre de patrimonio histórico se regula por diversas normas, entre las que destacan:

• Ley 16/1985, del Patrimonio Histórico Español.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
• Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• Otra normativa estatal y autonómica complementaria en materia de protección y conservación del patrimonio.

Deber de conservación

Los propietarios y titulares de derechos sobre los Bienes de Interés Cultural (BIC) tienen la obligación de conservar, mantener y custodiar los bienes, de forma que se garantice su integridad y se evite su pérdida o deterioro. En caso de incumplimiento, la Administración puede acordar la ejecución subsidiaria de las obras necesarias a costa del titular.

Este deber de conservación no se limita a los BIC, sino que también se extiende a otros edificios protegidos según el planeamiento urbanístico o el catálogo municipal correspondiente. Dependiendo del grado de protección, la obligación puede exceder las cargas ordinarias impuestas a la propiedad privada.

Servidumbres derivadas de la protección patrimonial

Las distintas legislaciones establecen servidumbres específicas con el fin de conservar el carácter de los inmuebles y garantizar su adecuada contemplación y puesta en valor. Estas pueden incluir:

• Limitaciones en las alturas, volúmenes y materiales de las edificaciones colindantes.
• Restricciones en la publicidad exterior o instalaciones visuales que afecten al entorno del bien protegido.
• Obligación de solicitar autorización administrativa previa para cualquier intervención, obra o modificación visible desde el espacio público.
• Preservación de los entornos de protección para asegurar la visibilidad y el contexto histórico del inmueble.

Qué es una servidumbre de vías pecuarias

La servidumbre de vías pecuarias se regula por la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, que establece que estas constituyen bienes de dominio público, siendo por tanto inalienables, imprescriptibles e inembargables.

Definición y finalidad

Las vías pecuarias son las rutas o itinerarios tradicionales por los que discurre el tránsito ganadero. Además de su función originaria, pueden destinarse a otros usos compatibles, como actividades recreativas, deportivas o de conservación ambiental, siempre que no se altere su integridad ni se impida su utilización principal.

Clasificación y anchuras

La Ley define distintos tipos de vías pecuarias en función de su anchura:

• Cañadas: vías pecuarias de anchura no superior a 75 metros.
• Cordeles: vías pecuarias de anchura no superior a 37,5 metros.
• Veredas: vías pecuarias de anchura no superior a 20 metros.

También pueden existir coladas y otros ramales secundarios cuya anchura se determina por los usos y costumbres locales o por resolución administrativa específica.

Régimen de protección

Corresponde a las comunidades autónomas la gestión, defensa y conservación de las vías pecuarias, debiendo velar por el mantenimiento de sus trazados y la recuperación de los terrenos ocupados o usurpados.

Qué es una hipoteca

La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda. Es la carga real más común, empleada habitualmente como forma de financiación para la adquisición de inmuebles. Para que se constituya válidamente, es indispensable que se inscriba en el Registro de la Propiedad y se acompañe de una tasación hipotecaria que determine el valor del inmueble.

En la hipoteca, la entidad financiera concede un préstamo garantizado con el propio inmueble, cuyo importe suele representar un porcentaje del valor de tasación, pudiendo llegar, en algunos casos, al cien por cien. El capital se devuelve conforme a los plazos y condiciones pactadas en la escritura, mediante cuotas que integran una parte de intereses y otra de amortización del principal.

El bien hipotecado permanece en poder del deudor, quien puede usarlo y disfrutarlo, pero queda afecto al cumplimiento de la obligación garantizada. En caso de incumplimiento, el acreedor puede proceder a la ejecución directa sobre el bien, con preferencia frente a otros acreedores posteriores.

Qué es el derecho de usufructo

El derecho de usufructo consiste en el disfrute de un inmueble con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley dispongan otra cosa. Puede constituirse por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en testamento, o por prescripción. La nuda propiedad es la titularidad de un inmueble sobre el que recae un derecho de usufructo.

El derecho de usufructo se extingue:

• 1.º Por muerte del usufructuario.
• 2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó o cumplirse la condición resolutoria establecida en el título constitutivo.
• 3.º Por reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• 4.º Por renuncia del usufructuario.
• 5.º Por pérdida total del bien objeto del usufructo.
• 6.º Por resolución del derecho del constituyente.
• 7.º Por prescripción.

Qué es el derecho de uso y habitación

El derecho de uso otorga a su titular la facultad de percibir los frutos de un inmueble en la medida necesaria para satisfacer las necesidades propias y las de su familia. El derecho de habitación permite ocupar en un inmueble ajeno las piezas indispensables para sí y para las personas de su familia.

Los derechos de uso y habitación son estrictamente personales, por lo que no pueden arrendarse ni transmitirse por ningún título, y se extinguen por las siguientes causas:

• 1.º Por muerte del titular.
• 2.º Por expiración del plazo por el que fueron constituidos o cumplimiento de la condición resolutoria establecida.
• 3.º Por reunión del derecho y la propiedad en una misma persona.
• 4.º Por renuncia del titular.
• 5.º Por pérdida total del inmueble objeto del derecho.
• 6.º Por resolución del derecho del constituyente.
• 7.º Por prescripción.
• 8.º Por abuso grave del uso o de la habitación.

Qué es el derecho de superficie

El derecho de superficie otorga al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las obras realizadas. También puede constituirse sobre edificaciones ya existentes o sobre viviendas, locales u otros elementos privativos, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de los mismos, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. En dicha escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración, que no podrá exceder de noventa y nueve años. Solo el propietario del suelo, sea público o privado, puede constituir este derecho.

El derecho de superficie puede establecerse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada, de un canon periódico, en la adjudicación de viviendas, locales o derechos de arrendamiento a favor del propietario del suelo, o en una combinación de estas modalidades, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo establecido.

Este derecho es susceptible de transmisión y gravamen dentro de las limitaciones fijadas al constituirse. Cuando las características de la edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal y transmitir o gravar como fincas independientes las viviendas, locales y elementos privativos durante la vigencia del derecho, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

En la constitución del derecho de superficie podrán incluirse cláusulas de tanteo, retracto o retroventa a favor del propietario del suelo, aplicables en caso de transmisión del derecho o de los elementos derivados del mismo.

El propietario del suelo podrá transmitir o gravar su derecho con independencia del superficiario y sin requerir su consentimiento. El subsuelo corresponderá al propietario del terreno y se transmitirá conjuntamente con éste, salvo que se haya incluido expresamente en el derecho de superficie.

El derecho de superficie se extingue si no se edifica conforme a la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título constitutivo, y en todo caso, por el transcurso del plazo de duración establecido.

Al extinguirse el derecho por el cumplimiento del plazo, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo edificado sin obligación de indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario. Podrán establecerse reglas específicas para la liquidación del régimen al finalizar el derecho.

La extinción del derecho de superficie implica la de todos los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si por cualquier causa se reunieran los derechos del suelo y los del superficiario en una sola persona, las cargas que recaigan sobre cada uno continuarán vigentes por separado hasta el vencimiento del plazo del derecho de superficie.

Qué es el derecho de tanteo y retracto

El derecho de tanteo otorga a su titular la facultad de adquirir un bien por el mismo precio y en las mismas condiciones en que iba a ser transmitido a un tercero, ejerciendo así la preferencia que la ley o el título le conceden. Este derecho se aplica en determinados supuestos, como en los casos de condominio o copropiedad.

El derecho de retracto permite al titular subrogarse en lugar del adquirente de un inmueble, asumiendo las mismas condiciones establecidas en el contrato de compraventa o dación en pago. Su ejercicio está sujeto a plazos legales.

Disponen del derecho de retracto, entre otros, los copropietarios de un inmueble común cuando se enajena a un tercero la parte de otro condueño, así como los propietarios colindantes de fincas rústicas cuya cabida no exceda de una hectárea.