10 Peritaciones

Qué es un peritaje de edificios

El peritaje de edificios es el examen técnico que realiza un profesional cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, sobre los aspectos estructurales, funcionales y de seguridad de una edificación, con el objetivo de identificar cualquier defecto, deterioro o riesgo potencial que pueda afectar a su estabilidad o habitabilidad.

El informe pericial es necesario en todos los casos en que una de las partes necesita disponer de un medio de prueba ante otra parte o ante la ley. Entre los más habituales se encuentran:

• Nuevos propietarios que reclaman deficiencias constructivas al promotor, dentro de los plazos establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (10 años para deficiencias estructurales, 3 años para elementos que afecten a la habitabilidad y 1 año para defectos de acabado).
• Obras de reforma o rehabilitación no terminadas o ejecutadas con deficiencias constructivas.
• Obras de reforma o rehabilitación terminadas y no abonadas al contratista.
• Reclamaciones de asegurados por daños no cubiertos o desatendidos por las compañías aseguradoras.
• Daños originados por vecinos que afecten a elementos privativos o comunes.
• Daños procedentes de zonas comunes del edificio que perjudiquen a viviendas o locales.
• Propietarios con daños tras finalizar un contrato de alquiler, que requieren acreditar el estado del inmueble.

Los elementos de estudio más comunes en un peritaje de edificios son la cubierta, estructura, impermeabilización, instalaciones, piscina, aislamiento, carpinterías y acabados, además de la revisión de la documentación técnica como contrato de obra, presupuesto, licencias o planos.

Quién es el perito de edificios

El perito de edificios es un arquitecto o arquitecto técnico con formación y experiencia en construcción, edificación y diagnóstico de patologías. Su función principal es analizar y evaluar el estado técnico de un edificio, identificando posibles defectos, daños o riesgos estructurales y redactando un informe pericial detallado sobre las causas, consecuencias y soluciones propuestas.

El informe elaborado por el perito puede utilizarse en diferentes contextos: como medio de prueba en procesos judiciales, como asesoramiento previo a obras de reforma o rehabilitación, o como análisis técnico en operaciones de compraventa de inmuebles.

• Compraventa de inmuebles: Permite conocer el estado real del edificio o vivienda antes de su adquisición y disponer de argumentos técnicos para negociar un precio justo.
• Alquiler de viviendas: Garantiza que el inmueble cumple las condiciones de habitabilidad y evita conflictos posteriores entre arrendador y arrendatario.
• Obras de reforma: Facilita la evaluación previa del estado del edificio antes de iniciar las obras, ayudando a prevenir posibles daños durante la ejecución.
• Daños causados por vicios ocultos o defectos de construcción: Permite determinar responsabilidades y cuantificar los daños para su reclamación.
• Procesos judiciales: Aporta pruebas técnicas y conclusiones objetivas sobre el estado del edificio o de sus elementos constructivos.

Qué es una inspección de edificios

La inspección de edificios es un examen técnico realizado sobre una edificación con el objetivo de identificar patologías constructivas, daños o signos de deterioro que puedan afectar a su seguridad, estabilidad o habitabilidad.

Este proceso lo lleva a cabo un profesional cualificado, normalmente un arquitecto o arquitecto técnico, con experiencia en la detección y diagnóstico de defectos constructivos y en la evaluación del estado de conservación de los elementos estructurales, fachadas, cubiertas, instalaciones y zonas comunes del inmueble.

El resultado de la inspección se plasma en un informe técnico que describe las incidencias detectadas, su gravedad y las recomendaciones para su reparación o mantenimiento preventivo, sirviendo de base para la conservación adecuada del edificio.

Qué es el informe pericial de edificios

El informe pericial de edificios es el documento técnico elaborado por un perito arquitecto o arquitecto técnico que recoge las conclusiones sobre el estado del edificio, las patologías identificadas, las causas de los daños y las recomendaciones para su reparación, incluyendo en su caso una valoración económica de las mismas.

Este tipo de informe contiene información detallada sobre daños, deficiencias o vicios constructivos que pueden presentarse en cualquier tipo de edificación, ya sea un edificio, vivienda, local, nave o instalación industrial. Algunos de los informes más habituales son:

• Informe pericial de humedades
• Informe pericial de grietas y fisuras
• Informe pericial de daños en la construcción
• Informe pericial de deficiencias constructivas
• Informe pericial por vicios ocultos
• Informe pericial por incumplimiento de calidades
• Informe pericial urbanístico
• Informe pericial de comprobación de superficies

El contenido del informe pericial varía según cada caso, aunque de forma general incluye los datos obtenidos durante la inspección, el análisis técnico del estado del inmueble, el origen de los daños o patologías detectadas, la propuesta de soluciones y la valoración económica correspondiente. Puede incorporar además documentación adicional como planos, informes de proyecto, contratos de obra, presupuestos o fichas técnicas.

Qué son las patologías en edificios

Las patologías en edificios son los daños, defectos o deterioros que afectan a la estructura, los materiales, las instalaciones o los acabados de una construcción. Su detección y análisis permite identificar las causas que los originan y establecer las medidas adecuadas de reparación o mantenimiento.

Entre las patologías más comunes que pueden presentarse en un edificio se encuentran:

• Humedades: Pueden deberse a filtraciones de agua por cubiertas o fachadas, a condensaciones interiores o a la humedad por capilaridad procedente del terreno.
• Grietas y fisuras: Constituyen un indicio de movimientos estructurales, asentamientos diferenciales o retracciones de los materiales.
• Desprendimientos: Se producen por la pérdida de adherencia de los revestimientos o materiales, o por desplazamientos derivados de deformaciones estructurales.
• Deterioro de materiales: Proviene del envejecimiento natural, la exposición ambiental, la acción del agua, el fuego o la corrosión, así como del desgaste por uso o falta de mantenimiento.
• Problemas en las instalaciones: Incluyen averías en tuberías, cableado eléctrico, sistemas de calefacción, ventilación o climatización, que pueden comprometer la seguridad y la eficiencia del edificio.

El estudio de estas patologías forma parte esencial de los peritajes e inspecciones técnicas de edificios, permitiendo determinar las causas de los daños y proponer soluciones constructivas adecuadas.

Cómo elegir un perito o inspector de edificios

La elección de un perito o inspector de edificios es un aspecto fundamental para garantizar la calidad y fiabilidad del informe técnico. La persona encargada de la evaluación debe reunir formación, experiencia e independencia suficientes para asegurar un diagnóstico preciso y objetivo del estado del inmueble.

Al seleccionar un profesional, conviene tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Cualificación: El perito debe contar con la formación adecuada en el ámbito de la edificación y la construcción. En el caso de edificios o partes de edificios, el profesional competente será un arquitecto o arquitecto técnico.
• Imparcialidad: Es esencial que el perito sea independiente y actúe con objetividad, sin mantener vínculos ni intereses personales con las partes implicadas en la pericia o inspección.
• Experiencia: Debe acreditar experiencia en la realización de peritajes e inspecciones técnicas de edificios, especialmente en casos con patologías similares a las del inmueble objeto de estudio.
• Reputación: Resulta recomendable que el perito cuente con una buena trayectoria y referencias en el ámbito profesional, que garanticen la fiabilidad de sus informes y conclusiones.

Un perito cualificado y objetivo ofrece una evaluación técnica rigurosa y útil tanto para detectar patologías constructivas como para orientar reparaciones o servir de prueba en procesos judiciales.

Qué es un peritaje de humedades

El peritaje de humedades es un análisis técnico especializado realizado por un arquitecto o arquitecto técnico con el objetivo de identificar la causa, el alcance y las consecuencias de los problemas de humedad presentes en una edificación.

Este tipo de peritaje permite determinar si las humedades se deben a filtraciones de agua a través de cubiertas o fachadas, a condensaciones interiores provocadas por falta de ventilación o aislamiento, o a humedades por capilaridad procedentes del terreno.

El estudio incluye la inspección de los elementos afectados, la medición del grado de humedad en materiales y ambientes, y la identificación de las patologías derivadas, como mohos, eflorescencias, desprendimientos o deterioro de revestimientos.

El peritaje de humedades puede realizarse en viviendas, locales comerciales, edificios residenciales o industriales, y resulta esencial para definir las medidas correctoras adecuadas y evitar la reaparición del problema.

Qué es el informe pericial de humedades

El informe pericial de humedades es un documento técnico elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico que recoge las conclusiones del estudio realizado sobre las humedades detectadas en una edificación. Incluye el diagnóstico de las causas que las originan, el análisis de los daños producidos y la propuesta de soluciones más adecuadas para su reparación.

El informe también incorpora, cuando procede, una valoración económica de las actuaciones necesarias, con estimaciones orientativas del coste de reparación o de las obras correctoras recomendadas.

Este tipo de informe se aplica en viviendas, locales, edificios o naves industriales y resulta fundamental tanto para la acreditación de daños en reclamaciones técnicas o judiciales como para planificar trabajos de rehabilitación y mantenimiento destinados a eliminar las humedades de forma definitiva.

Cuáles son los principales tipos de humedad

Las humedades en edificios pueden clasificarse en función de su origen y del modo en que el agua penetra o se acumula en los materiales de la construcción. Los principales tipos de humedad son los siguientes:

• Humedad por capilaridad: Se manifiesta en las zonas bajas de las construcciones, especialmente en muros o cimentaciones en contacto con el terreno. Se produce porque los materiales de construcción absorben el agua del suelo a través de los poros y capilares, ascendiendo hasta una determinada altura que depende de su estructura, del tipo de material y de las condiciones ambientales. Este tipo de humedad suele causar manchas, eflorescencias y desprendimientos del revestimiento.
• Humedad por filtración: Ocurre cuando el agua se infiltra a través de grietas, fisuras o juntas mal selladas. Es habitual en encuentros entre muros, en zonas de cubiertas o fachadas, y en puntos de paso de instalaciones. Se asocia generalmente a deficiencias en la impermeabilización o en el mantenimiento de los cerramientos.
• Humedad por condensación: Se origina cuando la temperatura superficial de los materiales es inferior al punto de rocío del ambiente, provocando la condensación del vapor de agua. Este fenómeno reduce la habitabilidad y favorece la aparición de moho y hongos en paredes, techos y ventanas. Es más frecuente en invierno y en estancias con poca ventilación o alta humedad relativa, como baños, cocinas, lavaderos o piscinas interiores.
• Humedad accidental: Es la producida por fugas o roturas en instalaciones de fontanería, desagües, vertidos o derrames. Puede presentarse de forma repentina y causar daños estructurales o estéticos si no se detecta a tiempo.

La identificación correcta del tipo de humedad es esencial para determinar su origen y aplicar el tratamiento más adecuado, evitando así recurrencias y daños mayores en la edificación.

Solución para la humedad por capilaridad

La humedad por capilaridad se origina cuando el agua del terreno asciende por los poros de los materiales de construcción. Este fenómeno es habitual en muros en contacto con el suelo y puede provocar manchas, desprendimientos y deterioro de revestimientos. Para eliminarla de manera eficaz, existen diferentes técnicas especializadas:

• Inyecciones químicas: Método que consiste en inyectar una resina o gel impermeabilizante en la base de los muros afectados. Este producto forma una barrera física que bloquea la ascensión del agua a través de los capilares del material.
• Electroósmosis: Sistema que aplica un campo eléctrico controlado para modificar la polaridad del agua contenida en los muros, haciendo que las moléculas de humedad desciendan hacia el terreno en lugar de ascender.
• Barrera horizontal impermeable: Consiste en la colocación de una lámina o capa impermeable en la base del muro, actuando como corte físico frente al ascenso capilar del agua.
• Impermeabilización superficial: Aplicación de una capa impermeabilizante en la cara interior o exterior del muro afectado, con el fin de reducir la absorción de agua y proteger los acabados.
• Ventilación y control ambiental: Mantener una adecuada ventilación en los espacios interiores ayuda a reducir la humedad relativa y a evitar la condensación secundaria en zonas afectadas.

La elección del método más adecuado depende del tipo de muro, la extensión del daño y las condiciones del terreno. En la mayoría de los casos, la combinación de barrera impermeable e inyecciones químicas ofrece resultados duraderos cuando se acompaña de un correcto mantenimiento y ventilación del espacio.

Solución para la humedad por filtración

La humedad por filtración se produce cuando el agua penetra en la edificación a través de fisuras, grietas o juntas mal selladas en cubiertas, muros o fachadas. Este tipo de humedad puede afectar tanto a la estructura como a los acabados, provocando manchas, desprendimientos y deterioros en los materiales. Las principales soluciones para eliminarla son las siguientes:

• Reparación de la fuente de filtración: El primer paso es identificar y reparar el origen de la entrada de agua, detectando fisuras, goteras, juntas abiertas o elementos defectuosos. Una correcta localización de la causa es esencial para evitar recurrencias.
• Tratamiento de la zona afectada: Una vez resuelta la fuente de filtración, se deben secar y sanear las áreas dañadas mediante técnicas de deshumidificación, ventilación forzada o inyección de aire caliente, evitando la proliferación de mohos.
• Reparación de daños: Se procede a la reparación de los materiales afectados, eliminando partes degradadas, reponiendo revestimientos y corrigiendo los elementos dañados por el agua, como madera hinchada, corrosión metálica o pérdida de pintura.
• Aplicación de tratamientos antihumedad: Una vez reparadas las zonas, se aplican revestimientos o pinturas impermeabilizantes que protegen las superficies frente a nuevas filtraciones. En algunos casos se utilizan barreras químicas o resinas de sellado.
• Impermeabilización integral: Si la humedad por filtración es recurrente, puede ser necesaria una impermeabilización total o parcial mediante membranas líquidas, láminas asfálticas, poliuretanos o morteros impermeables, según la naturaleza del elemento afectado.
• Drenaje adecuado: Es fundamental garantizar un sistema de evacuación y drenaje eficiente que impida la acumulación de agua en cubiertas, terrazas o muros, especialmente en zonas donde la presión hidrostática es elevada.

La eficacia del tratamiento depende de un diagnóstico correcto y de la combinación de medidas de reparación, impermeabilización y mantenimiento preventivo, asegurando la durabilidad de las soluciones aplicadas.

Solución para la humedad por condensación

La humedad por condensación se produce cuando el vapor de agua presente en el aire entra en contacto con superficies frías, formando gotas de agua sobre paredes, techos o ventanas. Este tipo de humedad es habitual en viviendas con ventilación insuficiente o aislamiento térmico deficiente, y puede favorecer la aparición de moho, malos olores y deterioro de materiales. Las principales soluciones para evitarla son las siguientes:

• Ventilación adecuada: Garantizar una correcta circulación de aire es fundamental para reducir la humedad ambiental. Se recomienda ventilar regularmente las estancias y, en caso necesario, instalar extractores o sistemas de ventilación mecánica controlada en cocinas, baños y lavaderos.
• Aislamiento térmico: La aplicación de aislamiento en paredes, techos y suelos ayuda a mantener las superficies interiores más cálidas, reduciendo el contraste térmico con el exterior y evitando la condensación superficial.
• Uso de deshumidificadores: Los deshumidificadores eléctricos o de absorción son una herramienta eficaz para mantener niveles de humedad relativa entre el 40% y el 60%, previniendo la aparición de moho.
• Mejora del sistema de calefacción: Mantener una temperatura interior estable evita que las superficies se enfríen en exceso. Un sistema de calefacción uniforme y constante reduce la probabilidad de condensación en puntos fríos.
• Instalación de ventanas de doble acristalamiento: Las ventanas con doble o triple vidrio minimizan las pérdidas de calor y reducen la diferencia térmica entre el ambiente interior y el exterior, disminuyendo así la formación de condensación.
• Sellado de infiltraciones de aire: Revisar y sellar fugas de aire en ventanas, puertas y juntas impide la entrada de aire frío y húmedo, reduciendo la condensación en zonas perimetrales.
• Mantenimiento de electrodomésticos: Asegurar que secadoras, cocinas de gas o extractores estén ventilados al exterior evita la acumulación de vapor de agua dentro de la vivienda.
• Uso de materiales absorbentes: En puntos problemáticos, el empleo de productos deshumidificadores o materiales absorbentes puede ayudar a controlar la humedad ambiental de forma complementaria.

La solución más eficaz para la humedad por condensación combina una adecuada ventilación, un buen aislamiento térmico y un control regular de la humedad ambiental, garantizando la durabilidad de los acabados y el confort interior.

Solución para la humedad accidental

La humedad accidental se produce como consecuencia de un evento imprevisto, como una rotura de tubería, fuga en el techo, avería de electrodomésticos o derrames de agua. Actuar con rapidez es fundamental para minimizar los daños y evitar la aparición de moho o el deterioro de los materiales. Las principales soluciones para este tipo de humedad son las siguientes:

• Identificación de la fuente: El primer paso es detectar la causa exacta de la humedad accidental, ya sea una tubería rota, una fuga de cubierta, un electrodoméstico averiado o un desbordamiento. Cuanto antes se identifique, menores serán los daños estructurales y superficiales.
• Cierre del suministro de agua: Ante una fuga, se debe cerrar inmediatamente la llave de paso o el suministro afectado para detener la acumulación de agua y evitar mayores filtraciones.
• Retirada del agua acumulada: Es esencial retirar el agua lo antes posible utilizando bombas, aspiradores de líquidos o mopas. Cuanto menor sea el tiempo de exposición, menor será el riesgo de deterioro y proliferación de moho.
• Secado de las áreas afectadas: Tras la retirada del agua, se deben secar las superficies mediante ventiladores, deshumidificadores o calefactores, además de ventilar abriendo puertas y ventanas para acelerar el proceso.
• Reparación de la causa del problema: Una vez controlada la emergencia, se procede a reparar el origen de la humedad accidental, lo que puede implicar sustituir tuberías dañadas, sellar cubiertas o reemplazar electrodomésticos defectuosos.
• Tratamiento de materiales dañados: Es necesario evaluar los elementos afectados, como paredes, suelos o mobiliario. En casos graves, se deberán retirar y sustituir materiales porosos como yeso, madera o moquetas que hayan absorbido agua.
• Prevención del moho y los hongos: Aplicar tratamientos antifúngicos en las zonas húmedas es fundamental, ya que el moho puede aparecer en apenas 24-48 horas. Este tratamiento debe realizarse tras el secado completo de las superficies.
• Inspección de la estructura: Finalmente, se recomienda una revisión técnica del edificio para comprobar si existen daños estructurales o en instalaciones ocultas que requieran reparación adicional.

Una correcta actuación frente a la humedad accidental combina rapidez en la detección, secado eficaz, reparación del origen y prevención del moho, asegurando así la conservación del inmueble y la salubridad de los espacios interiores.

Qué es el informe pericial de daños en la construcción

El informe pericial de daños en la construcción es un documento técnico elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico en el que se analizan los daños constructivos detectados en un edificio, vivienda, local o cualquier otro tipo de edificación. El informe recoge las conclusiones sobre el origen de los daños, las causas que los han provocado, las posibles soluciones de reparación y la valoración económica correspondiente.

Este tipo de informe tiene como objetivo determinar con rigor técnico las causas de los daños y establecer las medidas necesarias para su corrección, sirviendo como base para la toma de decisiones en obras de reparación, reclamaciones a terceros o procedimientos judiciales.

Cuáles son los principales tipos de daños en la construcción

Los daños en la construcción pueden afectar tanto a la estabilidad estructural como al aspecto y durabilidad de un edificio. Identificar correctamente su origen es fundamental para establecer las medidas de reparación adecuadas. A continuación, se describen los tipos de daños más comunes en edificaciones:

• Daños estructurales: Afectan directamente la estabilidad del edificio. Incluyen grietas importantes, deformaciones en elementos portantes y problemas en la cimentación. Requieren intervención inmediata para garantizar la seguridad de la estructura.
• Daños por asentamiento: Se producen cuando el terreno de cimentación se consolida o desplaza, provocando agrietamientos y deformaciones en la estructura. Son frecuentes en los primeros años tras la construcción.
• Daños por sobrecarga: Ocurren cuando los elementos estructurales —como vigas, losas o columnas— soportan cargas superiores a las previstas en el proyecto, generando deformaciones y riesgo de fallo estructural.
• Daños por corrosión: Afectan a los elementos metálicos embebidos en la estructura, como las armaduras de acero del hormigón. La corrosión provoca expansión, fisuras y pérdida de material resistente.
• Daños por humedad: La presencia de humedad puede causar deterioro de materiales, moho y debilitamiento estructural. Puede originarse por filtraciones, capilaridad o condensación.
• Fisuras no estructurales: Son fisuras superficiales que no comprometen la estabilidad del edificio, derivadas de movimientos naturales de asentamiento, variaciones térmicas o contracción de materiales.
• Daños por dilatación y contracción: Surgen por los cambios de temperatura que provocan expansión y contracción de los materiales, especialmente en fachadas y cubiertas expuestas al sol.
• Daños por retracción del hormigón: Aparecen cuando el hormigón pierde agua al secarse, originando fisuras finas de retracción. Aunque son comunes, generalmente no afectan la integridad estructural.
• Daños por impacto: Se producen por la colisión de objetos o maquinaria contra la estructura, causando deformaciones, desprendimientos o grietas en los elementos afectados.

Un diagnóstico técnico preciso de los daños en la construcción permite planificar las reparaciones adecuadas, evitar su progresión y garantizar la seguridad y durabilidad del edificio.

Inspección exterior de inmuebles y toma de fotografías

El servicio de inspección exterior de inmuebles y toma de fotografías es necesario cuando se requiere verificar el estado físico y visual de un conjunto de propiedades distribuidas en distintas ubicaciones de manera ágil y económica. Este servicio permite disponer de información actualizada y documentada mediante imágenes sobre una cartera de inmuebles situados en cualquier punto del territorio nacional.

El objetivo principal de la inspección es proporcionar datos técnicos y fotografías recientes con fines como la elaboración de informes de tasación, la comercialización de inmuebles o la documentación periódica del estado de las propiedades.

¿Qué documentación se necesita para solicitar la inspección exterior?

Para solicitar el servicio de inspección exterior de inmuebles no es necesario aportar documentación adicional. Únicamente se requiere la referencia catastral de cada inmueble, que permite su identificación y localización exacta.

¿Cómo es el procedimiento de inspección exterior?

El proceso de inspección exterior de inmuebles y toma de fotografías comienza a partir de la relación de inmuebles facilitada por el cliente. Con esta información, el técnico realiza las visitas programadas y documenta el estado exterior de cada propiedad, ya se trate de edificios, viviendas, locales, naves o terrenos. El objetivo es obtener un registro visual y descriptivo actualizado para control, análisis o archivo.

¿Cuánto tiempo se necesita para realizar la inspección?

El tiempo necesario depende del número de inmuebles incluidos en el encargo. Para el caso más habitual, de entre 100 y 200 inmuebles, el plazo de entrega suele ser de 5 a 7 días laborables. Este plazo puede reducirse en función de la urgencia o la finalidad del trabajo.

¿Es necesaria la presencia del propietario durante la inspección?

No. Al tratarse de una inspección exterior que no requiere acceso al interior de los inmuebles, el técnico realiza las visitas y la toma de fotografías de forma independiente, sin necesidad de mediación por parte del cliente.

¿Cuánto cuesta el servicio de inspección exterior de inmuebles?

El precio del servicio de inspección exterior de inmuebles y toma de fotografías varía en función del número de inmuebles y su localización. Se trata de un servicio económico y eficaz, especialmente útil para la tasación, el seguimiento de activos inmobiliarios o el control periódico del estado de las propiedades.

¿Qué aspectos considera el técnico durante la inspección exterior?

Durante la inspección y la toma de fotografías, el técnico evalúa los siguientes aspectos principales:

• Situación: Localización del inmueble y características del entorno, relevantes para analizar la oferta, la demanda y los precios de mercado de la zona.
• Estado de conservación: Evaluación visual del estado general de conservación y mantenimiento exterior del inmueble.
• Características constructivas: Observación de los materiales, acabados y calidades constructivas visibles desde el exterior.

La inspección exterior de inmuebles es una herramienta eficaz para disponer de información fiable, homogénea y actualizada sobre propiedades distribuidas en distintas ubicaciones, facilitando el control técnico y documental del patrimonio inmobiliario.