Dudas frecuentes

Definición de elementos especulativos en una tasación

Los elementos especulativos son aquellos factores o datos que, aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado, derivan de comportamientos o expectativas no consolidadas. Se consideran especulativos los supuestos ligados a la intención de obtener un beneficio a corto plazo por fluctuaciones en los precios inmobiliarios, las expectativas de cambio de uso o edificabilidad, o la posible influencia de infraestructuras o inversiones futuras cuya materialización no esté garantizada.

Estos elementos, al basarse en hipótesis de revalorización no aseguradas, deben tratarse con cautela en los procesos de tasación y valoración inmobiliaria, evitando distorsionar el valor real de los activos.

Definición de inmueble en rehabilitación en una tasación

Se considera inmueble en rehabilitación todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras de acondicionamiento o reforma que cumplan los siguientes requisitos:

• a) Licencia de obras: Las actuaciones deben contar con la licencia urbanística correspondiente emitida por el ayuntamiento competente.
• b) Proyecto técnico visado: Las obras deben realizarse conforme a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente, ya sea de arquitectura o arquitectura técnica.
• c) Alcance de la rehabilitación: Las intervenciones deben implicar el acondicionamiento de al menos el 50 % de la superficie edificada existente antes del inicio de las obras. Se consideran obras de acondicionamiento aquellas destinadas a mejorar la habitabilidad mediante la sustitución, restauración o modernización de elementos constructivos e instalaciones, o que alteren sustancialmente la morfología del edificio, amplíen o no su superficie edificada.
• d) Coste mínimo de la obra: El presupuesto de ejecución debe alcanzar al menos el 50 % del valor de reemplazamiento bruto (VRB) de la edificación, excluyendo el valor del terreno. En el caso de reformas parciales sobre edificios completos, esta definición podrá aplicarse a la parte afectada cuando las obras abarquen al menos una planta completa.

Definición de inmueble ligado a una explotación económica en una tasación

Se considera inmueble ligado a una explotación económica todo edificio o elemento de edificio de uso monovalente que esté o pueda estar vinculado a una actividad económica o productiva. Estos inmuebles tienen un valor directamente asociado al funcionamiento de la explotación a la que sirven.

Entre los principales tipos de inmuebles ligados a una explotación económica se incluyen:

• a) Edificios e instalaciones industriales: Fábricas, naves de producción y edificaciones destinadas a actividades agrarias o de transformación.
• b) Centros de transporte: Aparcamientos, estaciones, terminales y otras instalaciones asociadas al transporte y la logística.
• c) Inmuebles hoteleros: Hoteles, hostales, albergues y establecimientos turísticos en sus diversas categorías y tipologías.
• d) Hospitales y centros sanitarios: Edificaciones dedicadas a la prestación de servicios médicos o asistenciales.
• e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos: Complejos deportivos, salas de ocio, teatros, cines o recintos de entretenimiento.
• f) Centros de enseñanza y equipamientos culturales: Colegios, universidades, academias, museos, bibliotecas o centros culturales.
• g) Centros de equipamiento social: Inmuebles destinados a servicios comunitarios o de atención social.
• h) Residencias y alojamientos especializados: Residencias estudiantiles, geriátricos o instalaciones similares.

Instalaciones polivalentes

Se consideran instalaciones polivalentes aquellas que, habiendo sido concebidas para un uso concreto, permiten, a juicio del tasador, su adaptación a otros usos compatibles. No se incluyen como tales las edificaciones con elementos constructivos que limiten o impidan un cambio de uso, como cámaras acorazadas, frigoríficas o cocinas industriales propias de establecimientos de hostelería.

Definición de mercado en una tasación

Se entiende por mercado inmobiliario el entorno homogéneo —barrio, pedanía, localidad o comarca— en el que se ubica el inmueble objeto de análisis, ya sea un edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno. Este ámbito territorial sirve de referencia para la comparación de precios, características y condiciones de oferta y demanda.

Cuando el uso o las características del inmueble no permiten disponer de comparables adecuados dentro de su entorno inmediato, se tomará como referencia el mercado inmobiliario sectorial (por ejemplo: oficinas, centros comerciales, hoteles o explotaciones agrarias del cultivo dominante), siempre que resulte representativo a nivel nacional para el fin comparativo.

Definición de protección pública en una tasación

Se entiende por protección pública todo régimen legal que imponga limitaciones al precio de venta o alquiler de un inmueble. Este régimen tiene por objeto regular el acceso a la vivienda y garantizar que determinados inmuebles, generalmente de carácter residencial, mantengan precios máximos fijados por la normativa correspondiente.

La protección pública afecta directamente a la valoración inmobiliaria, ya que condiciona el valor de mercado en función de los límites administrativos establecidos en cada comunidad autónoma o municipio.

Definición de valor de mercado en una tasación

El valor de mercado, según la Orden ECO/805/2003, normativa de referencia en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, es el precio estimado de venta de un inmueble mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación. Este valor se determina bajo las siguientes condiciones:

• a) No debe existir vinculación previa entre vendedor y comprador, ni interés personal o profesional ajeno a la causa del contrato.
• b) La oferta pública del inmueble implica una comercialización adecuada al tipo de bien, sin que ninguna de las partes disponga de información privilegiada.
• c) El precio de venta reflejará una estimación razonable del valor más probable del inmueble, considerando las condiciones del mercado vigentes en la fecha de tasación.
• d) El valor de mercado no incluye impuestos ni gastos de comercialización.

En resumen, el valor de mercado representa el precio más probable de compraventa que se obtendría en una transacción libre y ordenada dentro de las condiciones normales del mercado inmobiliario.

Definición de valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado en una tasación

El valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado es el valor estimado que alcanzará un edificio actualmente en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha prevista de su finalización. Este valor se determina bajo la premisa de que la obra se ejecute dentro de los plazos establecidos y con las características técnicas definidas en el correspondiente proyecto de edificación o rehabilitación.

En el ámbito de la tasación inmobiliaria, este concepto permite estimar el valor final previsible de un inmueble una vez concluido, sirviendo como referencia para operaciones financieras, valoraciones de inversión y estudios de viabilidad.

Definición de valor de reemplazamiento bruto y valor de reemplazamiento neto en una tasación

El valor de reemplazamiento (VR), también denominado coste de reemplazamiento o de reposición, representa la inversión necesaria para construir un inmueble equivalente al existente. Este valor puede expresarse en dos modalidades: bruto o neto.

El valor de reemplazamiento bruto (VRB) o valor a nuevo es la suma de las inversiones requeridas para construir, en la fecha de valoración, un inmueble de las mismas características —capacidad, uso, calidad, y funcionalidad— empleando tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto (VRN) o valor actual resulta de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble existente en la fecha de la tasación.

Este concepto es esencial en la valoración técnica de inmuebles, especialmente en tasaciones de seguros, rehabilitaciones y estudios de viabilidad económica.

Valor hipotecario en tasaciones inmobiliarias

El valor hipotecario es el valor de tasación prudente de un inmueble, determinado a partir de la estimación de su capacidad futura de comercialización. Este valor se establece considerando los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones normales y locales del mercado, el uso actual del inmueble y sus posibles usos alternativos razonables.

En la determinación del valor hipotecario se excluyen los elementos especulativos, ya que su finalidad es garantizar una valoración estable, objetiva y sostenible en el tiempo, especialmente para fines financieros o hipotecarios.

Valor máximo legal de un inmueble

El valor máximo legal es el precio máximo de venta que puede asignarse a un inmueble o vivienda sujeta a un régimen de protección pública. Este valor se determina conforme a la normativa específica aplicable en cada caso, fijando un límite económico que garantiza el cumplimiento de las condiciones de acceso y protección establecidas por la administración competente.

El concepto de valor máximo legal es fundamental en la tasación de viviendas protegidas, ya que define el importe máximo permitido para su transmisión o comercialización, diferenciándolo del valor de mercado.

Definición de valor intermedio de obra en una tasación

El valor intermedio de obra es una valoración emitida durante el proceso de construcción o rehabilitación de un edificio o elemento constructivo, posterior a la tasación inicial. En este tipo de informe se refleja el avance de las obras, el porcentaje ejecutado y cualquier otra circunstancia constructiva que pueda influir en el valor de tasación.

La emisión de un valor intermedio de obra tiene carácter informativo y de seguimiento, y no implica la actualización de los valores contenidos en la tasación inicial, salvo que se emita expresamente con ese propósito.

Definición de valor y precio en una tasación

Aunque los conceptos de valor y precio suelen utilizarse como sinónimos, en el ámbito inmobiliario y económico presentan diferencias fundamentales.

Se entiende por valor el grado de utilidad o aptitud que poseen los bienes para satisfacer necesidades o generar satisfacción. Es un concepto individual y subjetivo, que depende de la utilidad, la necesidad y la cantidad en un momento determinado, por lo que varía con el tiempo. El valor refleja la importancia de una cosa como medida de intercambio.

El precio, en cambio, representa la expresión monetaria del valor en el mercado. Es el resultado de la fijación del valor en una moneda de uso común, reflejando el importe real de la transacción. El precio surge de la interacción entre el vendedor y el comprador, como punto de equilibrio entre el valor mínimo al que el vendedor está dispuesto a vender y el valor máximo que el comprador está dispuesto a pagar.

Definición de oferta y demanda en una tasación

La oferta es la cantidad de bienes o servicios que un propietario está dispuesto a vender a un determinado precio y en un momento y lugar concretos. Refleja la disposición de los poseedores de un bien a ponerlo en el mercado bajo unas condiciones económicas específicas.

La demanda representa el deseo y la capacidad de los compradores para adquirir bienes a determinados precios. Está definida por dos factores esenciales: el interés en adquirir el bien y la capacidad económica para hacerlo. Sin ambos elementos, la demanda no puede hacerse efectiva en el mercado.

Definición de vivienda para primera residencia y vivienda para segunda residencia en una tasación

La vivienda de primera residencia es aquella que, por sus características y ubicación, tiene como destino más probable su uso como vivienda habitual, con independencia de cuál sea su utilización actual. Se considera el inmueble principal donde el propietario o usuario reside de manera permanente.

La vivienda de segunda residencia es aquella que, por sus características, localización o entorno, está destinada principalmente a un uso temporal o estacional, como lugar de descanso, vacaciones o fines de semana, independientemente de su destino actual.

Definición de vida útil en una tasación

La vida útil es el período de tiempo durante el cual un inmueble mantiene condiciones adecuadas para ser utilizado con el fin al que está destinado. Este concepto se emplea en tasaciones y valoraciones para estimar la durabilidad funcional del edificio o elemento constructivo.

La vida útil será total cuando se calcule desde la fecha de construcción o desde la última rehabilitación integral del inmueble, y residual cuando se determine a partir de la fecha de la tasación.

Definición de justiprecio y hoja de aprecio en una tasación

Ambos términos se utilizan en el ámbito de la tasación por expropiación, proceso mediante el cual la Administración puede adquirir un bien privado por motivos de utilidad pública o interés social, garantizando una compensación económica al propietario afectado.

El justiprecio es el precio justo que la Administración expropiante o el beneficiario de la expropiación debe abonar al propietario del bien. Este valor incluye no solo el precio del inmueble o terreno, sino también otros conceptos indemnizatorios previstos legalmente. El justiprecio puede determinarse por acuerdo entre las partes, por decisión del Jurado de Expropiación o, en última instancia, por los Tribunales.

La hoja de aprecio es el documento técnico en el que cada parte (propietario y Administración) establece el valor que considera adecuado para el bien objeto de expropiación. Este documento suele ir acompañado de justificaciones, alegaciones y documentación técnica que respalde la valoración propuesta.

Definición de principios de valoración en una tasación

Los principios de valoración son los fundamentos técnicos que guían todo proceso de tasación inmobiliaria. Estos principios garantizan la coherencia, objetividad y transparencia de los valores obtenidos en una valoración profesional.

• Principio de anticipación: El valor de un inmueble destinado a una explotación económica depende de las expectativas de renta futura que pueda generar.
• Principio de finalidad: La finalidad de la tasación condiciona los métodos y técnicas aplicados. Los criterios empleados deben ser coherentes con el objetivo del informe.
• Principio de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble será el que resulte de destinarlo, dentro de sus posibilidades legales y físicas, al uso más rentable y adecuado o con la intensidad edificatoria que permita alcanzar su mayor valor.
• Principio de probabilidad: Entre varios escenarios posibles, se adoptarán aquellos considerados más probables según la información disponible.
• Principio de proporcionalidad: Los informes de tasación se elaborarán con el nivel de detalle adecuado, teniendo en cuenta la importancia, el uso y la singularidad del bien valorado.
• Principio de prudencia: Ante escenarios igualmente probables, se elegirá el que proporcione un valor más conservador de tasación.
• Principio de sustitución: El valor de un inmueble equivale al de otros activos comparables que puedan sustituirlo en el mercado.
• Principio de temporalidad: El valor inmobiliario varía con el tiempo, en función de las condiciones del mercado y del estado del bien.
• Principio de transparencia: Todo informe de valoración debe incluir información suficiente y comprensible, detallando las hipótesis y la documentación utilizada.
• Principio del valor residual: El valor atribuido a cada factor de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total del activo y los valores asignados al resto de los factores.

Qué es un peritaje de edificios

El peritaje de edificios es el examen técnico que realiza un profesional cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, sobre los aspectos estructurales, funcionales y de seguridad de una edificación, con el objetivo de identificar cualquier defecto, deterioro o riesgo potencial que pueda afectar a su estabilidad o habitabilidad.

El informe pericial es necesario en todos los casos en que una de las partes necesita disponer de un medio de prueba ante otra parte o ante la ley. Entre los más habituales se encuentran:

• Nuevos propietarios que reclaman deficiencias constructivas al promotor, dentro de los plazos establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (10 años para deficiencias estructurales, 3 años para elementos que afecten a la habitabilidad y 1 año para defectos de acabado).
• Obras de reforma o rehabilitación no terminadas o ejecutadas con deficiencias constructivas.
• Obras de reforma o rehabilitación terminadas y no abonadas al contratista.
• Reclamaciones de asegurados por daños no cubiertos o desatendidos por las compañías aseguradoras.
• Daños originados por vecinos que afecten a elementos privativos o comunes.
• Daños procedentes de zonas comunes del edificio que perjudiquen a viviendas o locales.
• Propietarios con daños tras finalizar un contrato de alquiler, que requieren acreditar el estado del inmueble.

Los elementos de estudio más comunes en un peritaje de edificios son la cubierta, estructura, impermeabilización, instalaciones, piscina, aislamiento, carpinterías y acabados, además de la revisión de la documentación técnica como contrato de obra, presupuesto, licencias o planos.