09 Conceptos generales de tasación

Definición de superficie en una tasación

La superficie es la magnitud que expresa la extensión de un inmueble en dos dimensiones. Para su correcta interpretación en el ámbito inmobiliario, es necesario especificar a qué clase de superficie se refiere la medida, ya que cada normativa municipal establece sus propias definiciones. A continuación se detallan las principales clases de superficies empleadas en arquitectura, urbanismo y tasación:

Clases de superficies según su definición técnica

• Superficie útil cerrada: Suma de la superficie interior del local, sin incluir tabiques, pilares ni elementos estructurales no utilizables por el usuario. No se consideran las superficies exteriores ni terrazas.
• Superficie útil cerrada con exteriores: Superficie útil cerrada más la superficie de las terrazas exteriores, generalmente solo las terrazas cubiertas.
• Superficie útil VPO: Superficie útil cerrada más la mitad de las terrazas cubiertas exteriores. Puede variar según la Comunidad Autónoma y suele tener un límite máximo computable.
• Superficie habitable: Superficie útil cerrada descontando baños, pasillos, despensas y otras dependencias no habitables.
• Superficie construida cerrada propia: Superficie útil cerrada más la ocupada por tabiques, elementos interiores, fachadas, patios y medianeras, incluyendo la mitad de las paredes colindantes con partes comunes u otras fincas.
• Superficie construida con comunes: Superficie construida cerrada propia más la parte proporcional de los elementos comunes del edificio. En ocasiones, las terrazas cubiertas computan al 50% o al 100% si están cerradas por tres lados.
• Superficie construida total VPO: Superficie construida con comunes más la mitad de las terrazas exteriores cubiertas.
• Superficie construida sobre rasante: Superficie construida contabilizada únicamente sobre el nivel del terreno o rasante.
• Superficie edificada sobre rasante: Parte de la superficie construida sobre rasante que el planeamiento considera computable a efectos de edificabilidad, también denominada “metros cuadrados techo”.
• Superficie edificable: Superficie máxima edificable permitida por el planeamiento urbanístico.
• Superficie edificada bajo rasante: Superficie construida por debajo de la rasante del terreno. Generalmente no computa a efectos de edificabilidad salvo que el planeamiento indique lo contrario.

Definiciones de superficie según la Orden ECO

La Orden ECO, normativa de referencia en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, establece las siguientes definiciones de superficie:

• Superficie comprobada: Área medida por el tasador conforme a las definiciones de superficie útil o construida, representada en un plano acotado.
• Superficie construida con partes comunes: Superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que corresponda a los elementos comunes del edificio.
• Superficie construida sin partes comunes: Superficie útil incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50% según se trate de fachadas o medianeras, sin excluir elementos interiores fijos.
• Superficie útil: Superficie del suelo delimitada por la cara interior de los cerramientos externos, incluyendo la mitad de los espacios exteriores de uso privativo cubiertos (terrazas, balcones, porches, etc.). Se excluyen los espacios con altura inferior a 1,5 m, conductos mayores de 100 cm² y zonas no cubiertas.
• Superficie utilizable o computable: Superficie empleada en las tasaciones para determinar los valores técnicos, conforme a los criterios siguientes:

1. Edificios y elementos edificatorios

• a) Superficie comprobada: Se utilizará siempre la medida comprobada por el tasador.
• b) Superficie registral: En caso de no poder comprobar la superficie, se utilizará la superficie registral. También podrá utilizarse cuando la relación con la comprobada sea razonable y justificada.
• c) Superficie superior a la registral: Si la superficie comprobada es mayor o el edificio carece de declaración de obra nueva inscrita, deberá verificarse su adecuación urbanística.
• d) Espacios exteriores: Cuando los espacios exteriores superen el 15% de la superficie total, deberán medirse y valorarse por separado con precios unitarios diferenciados.
• e) Viviendas protegidas: Para el cálculo del valor máximo legal se tomará la superficie indicada en la cédula de calificación definitiva.

2. Terrenos y fincas rústicas

• Se utilizará la superficie comprobada por el tasador. Cuando no sea viable, se tomará la menor entre la superficie registral y la catastral.
• Excepcionalmente podrá utilizarse la mayor entre ambas si se justifica de forma razonada y documentada.

Definición de edificabilidad y aprovechamiento en una tasación

La edificabilidad es un parámetro definido en el planeamiento urbanístico que determina la cantidad máxima de superficie construible sobre una parcela. El plan puede establecer si la edificabilidad debe aplicarse sobre la superficie bruta del terreno o sobre la superficie neta resultante tras descontar viales y espacios públicos. En términos generales, se entiende por edificabilidad el cociente entre la superficie edificable sobre rasante y la superficie total del suelo. Por ejemplo, una edificabilidad de 0,30 implica que en una parcela de 1.000 m² se puede construir un edificio de 300 m².

Aspectos técnicos que afectan a la edificabilidad

Aunque esta definición puede considerarse genérica, existen diversos matices que deben tenerse en cuenta. En algunos casos solo se computa la superficie construida cerrada sobre rasante, mientras que en otros se incluyen también las superficies exteriores como terrazas o voladizos. En determinadas normativas puede incluso contemplarse parte de la edificabilidad bajo rasante, así como elementos constructivos como torreones de escalera, ascensores o rampas de garaje, cuya inclusión depende de la interpretación del planeamiento urbanístico vigente.

Qué es el aprovechamiento urbanístico

El aprovechamiento es un concepto urbanístico que expresa el potencial de valor lucrativo de un suelo. Se utiliza principalmente en suelos no desarrollados, dentro de los instrumentos de gestión y reparto de beneficios y cargas del planeamiento. Representa la capacidad de un terreno para generar edificabilidad útil destinada a usos lucrativos, en función de su clasificación y calificación urbanística.

Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento

Aunque están relacionados, los conceptos de edificabilidad y aprovechamiento no son equivalentes ni directamente proporcionales. Un suelo dotacional destinado a equipamientos públicos puede disponer de edificabilidad sin tener aprovechamiento lucrativo. Del mismo modo, un solar con uso industrial y otro con uso residencial pueden compartir la misma edificabilidad pero tener aprovechamientos distintos por su diferente valor de mercado.

Reparto del aprovechamiento en unidades de actuación

En suelo urbano, el aprovechamiento por metro cuadrado bruto suele ser idéntico para todos los propietarios incluidos dentro de una unidad de actuación, ya que los derechos urbanísticos se distribuyen de manera proporcional a la superficie aportada a la reparcelación. Este principio garantiza el equilibrio en el reparto de beneficios y cargas dentro del proceso de desarrollo urbanístico.

Definición de altura en una tasación

La altura es la distancia vertical de un cuerpo respecto al terreno natural o a cualquier otra superficie tomada como referencia. En el ámbito de la edificación y el planeamiento urbanístico, la altura constituye un parámetro fundamental para determinar la volumetría y las condiciones constructivas permitidas en una parcela.

Criterios de medición de la altura según planeamiento

Por regla general, los planeamientos urbanísticos municipales establecen que la altura se mida en el centro de la fachada principal y se compute hasta la parte inferior del último forjado del edificio. Este criterio busca uniformar la medición entre diferentes tipologías edificatorias y garantizar la coherencia visual de las alineaciones urbanas.

Casos especiales: calles en desnivel

Cuando la edificación se sitúa en una calle con pendiente o desnivel, la normativa suele permitir sobrepasar la altura máxima autorizada en hasta 1,50 metros en el punto más bajo de la vía. En estos casos, se exige escalonar el edificio para adaptarlo al terreno natural, manteniendo así la proporcionalidad volumétrica del conjunto urbano.

Definición de volumen en una tasación

El volumen es la magnitud geométrica que expresa el espacio total ocupado por un edificio. Se calcula multiplicando la superficie construida por la altura correspondiente, lo que permite determinar la capacidad espacial o cúbica de una construcción.

Interpretación urbanística del volumen

En el ámbito del planeamiento urbanístico, la interpretación del concepto de volumen puede variar según la normativa municipal aplicable. En algunos casos, el plan no define con precisión ciertos elementos constructivos, lo que genera dudas sobre su inclusión en el cálculo volumétrico. Ejemplos frecuentes son los torreones de escalera, los huecos de ascensor u otros cuerpos técnicos que pueden considerarse o no parte del volumen edificable, dependiendo del criterio urbanístico adoptado.

Definición de ocupación en una tasación

La ocupación es la superficie de suelo dentro de una finca que queda ocupada por la edificación. Este parámetro urbanístico determina el área del terreno que puede ser cubierta por construcciones y se representa normalmente mediante el perímetro de apoyo del edificio sobre el terreno.

Interpretación urbanística de la ocupación

De forma general, el planeamiento urbanístico considera como ocupación la superficie delimitada por el contorno de la edificación en planta. Sin embargo, existen elementos —como patios, terrazas, voladizos o porches— cuya inclusión puede variar según la normativa municipal. Cada población puede establecer criterios distintos en sus ordenanzas urbanísticas respecto a qué superficies computan como ocupación efectiva.

Definición de actualización de una tasación

La actualización de una tasación consiste en la revisión de un informe de tasación previo, emitido por la misma entidad tasadora, realizada antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión. Esta actualización hace referencia expresa al informe anterior e incorpora las modificaciones necesarias en las advertencias, condiciones o valores contenidos en él.

Finalidad de la actualización

El objetivo de la actualización de una tasación es garantizar que los valores de mercado reflejados en el informe se mantengan vigentes y acordes con la evolución del mercado inmobiliario, sin necesidad de emitir una tasación completamente nueva. Este procedimiento se aplica conforme a lo establecido por la Orden ECO/805/2003 y su normativa complementaria.

Definición de antigüedad del inmueble en una tasación

La antigüedad de un inmueble es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción del edificio o la de su última rehabilitación integral y la fecha de valoración o tasación. Este dato constituye un parámetro esencial en la valoración inmobiliaria, ya que influye directamente en el estado de conservación, la vida útil y el valor de mercado del bien.

Importancia en la valoración inmobiliaria

La antigüedad es uno de los factores determinantes en la tasación de inmuebles, ya que condiciona tanto el valor residual como los costes de reposición. En los casos en que el edificio haya sido rehabilitado integralmente, se considera la fecha de finalización de dicha rehabilitación como referencia temporal.

Definición de comparables (testigos) y homogeneización en una tasación

Los comparables o testigos son inmuebles que se consideran similares al bien objeto de valoración y se utilizan como referencia para determinar su valor de mercado. La selección de comparables se basa en criterios como la localización, uso, tipología, superficie, antigüedad y estado de conservación, entre otras características físicas relevantes.

Homogeneización de comparables

La homogeneización de comparables es el procedimiento mediante el cual se analizan las diferencias entre el inmueble objeto de tasación y los inmuebles testigo, con el fin de obtener un precio de compraventa o de renta ajustado a las condiciones reales del mercado. Este proceso permite corregir las variaciones derivadas de características no coincidentes, logrando un valor homogeneizado y representativo.

Definición de depreciación física y depreciación funcional en una tasación

La depreciación física es la pérdida de valor que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un inmueble como consecuencia de su antigüedad, estado de conservación y la duración útil de sus componentes constructivos. Representa el desgaste material derivado del paso del tiempo, el uso y las condiciones ambientales.

Depreciación funcional

La depreciación funcional se refiere a la pérdida de valor del valor de reemplazamiento bruto ocasionada por la obsolescencia o la deficiente adaptación del inmueble a la función para la que fue diseñado. Incluye factores como diseños ineficientes, distribuciones obsoletas o falta de adecuación a las necesidades actuales de uso.

Definición de compromiso de compra a plazos y opción de compra en una tasación

El compromiso de compra a plazos de inmuebles es un contrato mediante el cual las partes acuerdan la compraventa de un inmueble a un precio predeterminado y con una fecha de ejecución específica. Este acuerdo establece las condiciones de pago aplazado y las obligaciones de ambas partes hasta la formalización definitiva de la venta.

Opción de compra

La opción de compra es un contrato por el que el propietario otorga a un comprador el derecho a adquirir un inmueble por un precio determinado y dentro de un plazo o fecha concreta. Este derecho no implica la obligación de compra, pero garantiza al comprador la posibilidad de ejercerla en las condiciones pactadas.

Definición de edificio y elemento de edificio en una tasación

Edificio es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. Un edificio está destinado a un uso determinado (residencial, industrial, comercial, etc.) cuando dicho uso es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.

Edificio en proyecto es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.

Edificio en construcción es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y que se realiza de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

Elementos comunes de un edificio son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.

Elemento de un edificio es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada. Un elemento de un edificio es un piso, un local, una oficina, un garaje, etc.

Definición de elementos especulativos en una tasación

Los elementos especulativos son aquellos factores o datos que, aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado, derivan de comportamientos o expectativas no consolidadas. Se consideran especulativos los supuestos ligados a la intención de obtener un beneficio a corto plazo por fluctuaciones en los precios inmobiliarios, las expectativas de cambio de uso o edificabilidad, o la posible influencia de infraestructuras o inversiones futuras cuya materialización no esté garantizada.

Estos elementos, al basarse en hipótesis de revalorización no aseguradas, deben tratarse con cautela en los procesos de tasación y valoración inmobiliaria, evitando distorsionar el valor real de los activos.

Definición de inmueble en rehabilitación en una tasación

Se considera inmueble en rehabilitación todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras de acondicionamiento o reforma que cumplan los siguientes requisitos:

• a) Licencia de obras: Las actuaciones deben contar con la licencia urbanística correspondiente emitida por el ayuntamiento competente.
• b) Proyecto técnico visado: Las obras deben realizarse conforme a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente, ya sea de arquitectura o arquitectura técnica.
• c) Alcance de la rehabilitación: Las intervenciones deben implicar el acondicionamiento de al menos el 50 % de la superficie edificada existente antes del inicio de las obras. Se consideran obras de acondicionamiento aquellas destinadas a mejorar la habitabilidad mediante la sustitución, restauración o modernización de elementos constructivos e instalaciones, o que alteren sustancialmente la morfología del edificio, amplíen o no su superficie edificada.
• d) Coste mínimo de la obra: El presupuesto de ejecución debe alcanzar al menos el 50 % del valor de reemplazamiento bruto (VRB) de la edificación, excluyendo el valor del terreno. En el caso de reformas parciales sobre edificios completos, esta definición podrá aplicarse a la parte afectada cuando las obras abarquen al menos una planta completa.

Definición de inmueble ligado a una explotación económica en una tasación

Se considera inmueble ligado a una explotación económica todo edificio o elemento de edificio de uso monovalente que esté o pueda estar vinculado a una actividad económica o productiva. Estos inmuebles tienen un valor directamente asociado al funcionamiento de la explotación a la que sirven.

Entre los principales tipos de inmuebles ligados a una explotación económica se incluyen:

• a) Edificios e instalaciones industriales: Fábricas, naves de producción y edificaciones destinadas a actividades agrarias o de transformación.
• b) Centros de transporte: Aparcamientos, estaciones, terminales y otras instalaciones asociadas al transporte y la logística.
• c) Inmuebles hoteleros: Hoteles, hostales, albergues y establecimientos turísticos en sus diversas categorías y tipologías.
• d) Hospitales y centros sanitarios: Edificaciones dedicadas a la prestación de servicios médicos o asistenciales.
• e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos: Complejos deportivos, salas de ocio, teatros, cines o recintos de entretenimiento.
• f) Centros de enseñanza y equipamientos culturales: Colegios, universidades, academias, museos, bibliotecas o centros culturales.
• g) Centros de equipamiento social: Inmuebles destinados a servicios comunitarios o de atención social.
• h) Residencias y alojamientos especializados: Residencias estudiantiles, geriátricos o instalaciones similares.

Instalaciones polivalentes

Se consideran instalaciones polivalentes aquellas que, habiendo sido concebidas para un uso concreto, permiten, a juicio del tasador, su adaptación a otros usos compatibles. No se incluyen como tales las edificaciones con elementos constructivos que limiten o impidan un cambio de uso, como cámaras acorazadas, frigoríficas o cocinas industriales propias de establecimientos de hostelería.

Definición de mercado en una tasación

Se entiende por mercado inmobiliario el entorno homogéneo —barrio, pedanía, localidad o comarca— en el que se ubica el inmueble objeto de análisis, ya sea un edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno. Este ámbito territorial sirve de referencia para la comparación de precios, características y condiciones de oferta y demanda.

Cuando el uso o las características del inmueble no permiten disponer de comparables adecuados dentro de su entorno inmediato, se tomará como referencia el mercado inmobiliario sectorial (por ejemplo: oficinas, centros comerciales, hoteles o explotaciones agrarias del cultivo dominante), siempre que resulte representativo a nivel nacional para el fin comparativo.

Definición de protección pública en una tasación

Se entiende por protección pública todo régimen legal que imponga limitaciones al precio de venta o alquiler de un inmueble. Este régimen tiene por objeto regular el acceso a la vivienda y garantizar que determinados inmuebles, generalmente de carácter residencial, mantengan precios máximos fijados por la normativa correspondiente.

La protección pública afecta directamente a la valoración inmobiliaria, ya que condiciona el valor de mercado en función de los límites administrativos establecidos en cada comunidad autónoma o municipio.

Definición de valor de mercado en una tasación

El valor de mercado, según la Orden ECO/805/2003, normativa de referencia en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, es el precio estimado de venta de un inmueble mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación. Este valor se determina bajo las siguientes condiciones:

• a) No debe existir vinculación previa entre vendedor y comprador, ni interés personal o profesional ajeno a la causa del contrato.
• b) La oferta pública del inmueble implica una comercialización adecuada al tipo de bien, sin que ninguna de las partes disponga de información privilegiada.
• c) El precio de venta reflejará una estimación razonable del valor más probable del inmueble, considerando las condiciones del mercado vigentes en la fecha de tasación.
• d) El valor de mercado no incluye impuestos ni gastos de comercialización.

En resumen, el valor de mercado representa el precio más probable de compraventa que se obtendría en una transacción libre y ordenada dentro de las condiciones normales del mercado inmobiliario.

Definición de valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado en una tasación

El valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado es el valor estimado que alcanzará un edificio actualmente en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha prevista de su finalización. Este valor se determina bajo la premisa de que la obra se ejecute dentro de los plazos establecidos y con las características técnicas definidas en el correspondiente proyecto de edificación o rehabilitación.

En el ámbito de la tasación inmobiliaria, este concepto permite estimar el valor final previsible de un inmueble una vez concluido, sirviendo como referencia para operaciones financieras, valoraciones de inversión y estudios de viabilidad.