Dudas frecuentes
9.19 Definición de valor de reemplazamiento bruto y valor de reemplazamiento neto en una tasación
Definición de valor de reemplazamiento bruto y valor de reemplazamiento neto en una tasación
El valor de reemplazamiento (VR), también denominado coste de reemplazamiento o de reposición, representa la inversión necesaria para construir un inmueble equivalente al existente. Este valor puede expresarse en dos modalidades: bruto o neto.
El valor de reemplazamiento bruto (VRB) o valor a nuevo es la suma de las inversiones requeridas para construir, en la fecha de valoración, un inmueble de las mismas características —capacidad, uso, calidad, y funcionalidad— empleando tecnología y materiales de construcción actuales.
El valor de reemplazamiento neto (VRN) o valor actual resulta de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble existente en la fecha de la tasación.
Este concepto es esencial en la valoración técnica de inmuebles, especialmente en tasaciones de seguros, rehabilitaciones y estudios de viabilidad económica.
9.20 Definición de valor hipotecario en una tasación
Valor hipotecario en tasaciones inmobiliarias
El valor hipotecario es el valor de tasación prudente de un inmueble, determinado a partir de la estimación de su capacidad futura de comercialización. Este valor se establece considerando los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones normales y locales del mercado, el uso actual del inmueble y sus posibles usos alternativos razonables.
En la determinación del valor hipotecario se excluyen los elementos especulativos, ya que su finalidad es garantizar una valoración estable, objetiva y sostenible en el tiempo, especialmente para fines financieros o hipotecarios.
9.21 Definición de valor máximo legal en una tasación
Valor máximo legal de un inmueble
El valor máximo legal es el precio máximo de venta que puede asignarse a un inmueble o vivienda sujeta a un régimen de protección pública. Este valor se determina conforme a la normativa específica aplicable en cada caso, fijando un límite económico que garantiza el cumplimiento de las condiciones de acceso y protección establecidas por la administración competente.
El concepto de valor máximo legal es fundamental en la tasación de viviendas protegidas, ya que define el importe máximo permitido para su transmisión o comercialización, diferenciándolo del valor de mercado.
9.22 Definición de valor intermedio de obra en una tasación
Definición de valor intermedio de obra en una tasación
El valor intermedio de obra es una valoración emitida durante el proceso de construcción o rehabilitación de un edificio o elemento constructivo, posterior a la tasación inicial. En este tipo de informe se refleja el avance de las obras, el porcentaje ejecutado y cualquier otra circunstancia constructiva que pueda influir en el valor de tasación.
La emisión de un valor intermedio de obra tiene carácter informativo y de seguimiento, y no implica la actualización de los valores contenidos en la tasación inicial, salvo que se emita expresamente con ese propósito.
9.23 Definición de valor y precio en una tasación
Definición de valor y precio en una tasación
Aunque los conceptos de valor y precio suelen utilizarse como sinónimos, en el ámbito inmobiliario y económico presentan diferencias fundamentales.
Se entiende por valor el grado de utilidad o aptitud que poseen los bienes para satisfacer necesidades o generar satisfacción. Es un concepto individual y subjetivo, que depende de la utilidad, la necesidad y la cantidad en un momento determinado, por lo que varía con el tiempo. El valor refleja la importancia de una cosa como medida de intercambio.
El precio, en cambio, representa la expresión monetaria del valor en el mercado. Es el resultado de la fijación del valor en una moneda de uso común, reflejando el importe real de la transacción. El precio surge de la interacción entre el vendedor y el comprador, como punto de equilibrio entre el valor mínimo al que el vendedor está dispuesto a vender y el valor máximo que el comprador está dispuesto a pagar.
9.24 Definición de oferta y demanda en una tasación
Definición de oferta y demanda en una tasación
La oferta es la cantidad de bienes o servicios que un propietario está dispuesto a vender a un determinado precio y en un momento y lugar concretos. Refleja la disposición de los poseedores de un bien a ponerlo en el mercado bajo unas condiciones económicas específicas.
La demanda representa el deseo y la capacidad de los compradores para adquirir bienes a determinados precios. Está definida por dos factores esenciales: el interés en adquirir el bien y la capacidad económica para hacerlo. Sin ambos elementos, la demanda no puede hacerse efectiva en el mercado.
9.25 Definición de vivienda para primera residencia y vivienda para segunda residencia en una tasación
Definición de vivienda para primera residencia y vivienda para segunda residencia en una tasación
La vivienda de primera residencia es aquella que, por sus características y ubicación, tiene como destino más probable su uso como vivienda habitual, con independencia de cuál sea su utilización actual. Se considera el inmueble principal donde el propietario o usuario reside de manera permanente.
La vivienda de segunda residencia es aquella que, por sus características, localización o entorno, está destinada principalmente a un uso temporal o estacional, como lugar de descanso, vacaciones o fines de semana, independientemente de su destino actual.
9.26 Definición de vida útil en una tasación
Definición de vida útil en una tasación
La vida útil es el período de tiempo durante el cual un inmueble mantiene condiciones adecuadas para ser utilizado con el fin al que está destinado. Este concepto se emplea en tasaciones y valoraciones para estimar la durabilidad funcional del edificio o elemento constructivo.
La vida útil será total cuando se calcule desde la fecha de construcción o desde la última rehabilitación integral del inmueble, y residual cuando se determine a partir de la fecha de la tasación.
9.27 Definición de justiprecio y hoja de aprecio en una tasación
Definición de justiprecio y hoja de aprecio en una tasación
Ambos términos se utilizan en el ámbito de la tasación por expropiación, proceso mediante el cual la Administración puede adquirir un bien privado por motivos de utilidad pública o interés social, garantizando una compensación económica al propietario afectado.
El justiprecio es el precio justo que la Administración expropiante o el beneficiario de la expropiación debe abonar al propietario del bien. Este valor incluye no solo el precio del inmueble o terreno, sino también otros conceptos indemnizatorios previstos legalmente. El justiprecio puede determinarse por acuerdo entre las partes, por decisión del Jurado de Expropiación o, en última instancia, por los Tribunales.
La hoja de aprecio es el documento técnico en el que cada parte (propietario y Administración) establece el valor que considera adecuado para el bien objeto de expropiación. Este documento suele ir acompañado de justificaciones, alegaciones y documentación técnica que respalde la valoración propuesta.
9.28 Definición de principios de valoración en una tasación
Definición de principios de valoración en una tasación
Los principios de valoración son los fundamentos técnicos que guían todo proceso de tasación inmobiliaria. Estos principios garantizan la coherencia, objetividad y transparencia de los valores obtenidos en una valoración profesional.
- Principio de anticipación: El valor de un inmueble destinado a una explotación económica depende de las expectativas de renta futura que pueda generar.
- Principio de finalidad: La finalidad de la tasación condiciona los métodos y técnicas aplicados. Los criterios empleados deben ser coherentes con el objetivo del informe.
- Principio de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble será el que resulte de destinarlo, dentro de sus posibilidades legales y físicas, al uso más rentable y adecuado o con la intensidad edificatoria que permita alcanzar su mayor valor.
- Principio de probabilidad: Entre varios escenarios posibles, se adoptarán aquellos considerados más probables según la información disponible.
- Principio de proporcionalidad: Los informes de tasación se elaborarán con el nivel de detalle adecuado, teniendo en cuenta la importancia, el uso y la singularidad del bien valorado.
- Principio de prudencia: Ante escenarios igualmente probables, se elegirá el que proporcione un valor más conservador de tasación.
- Principio de sustitución: El valor de un inmueble equivale al de otros activos comparables que puedan sustituirlo en el mercado.
- Principio de temporalidad: El valor inmobiliario varía con el tiempo, en función de las condiciones del mercado y del estado del bien.
- Principio de transparencia: Todo informe de valoración debe incluir información suficiente y comprensible, detallando las hipótesis y la documentación utilizada.
- Principio del valor residual: El valor atribuido a cada factor de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total del activo y los valores asignados al resto de los factores.
10.01 Qué es un peritaje de edificios
Qué es un peritaje de edificios
El peritaje de edificios es el examen técnico que realiza un profesional cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, sobre los aspectos estructurales, funcionales y de seguridad de una edificación, con el objetivo de identificar cualquier defecto, deterioro o riesgo potencial que pueda afectar a su estabilidad o habitabilidad.
El informe pericial es necesario en todos los casos en que una de las partes necesita disponer de un medio de prueba ante otra parte o ante la ley. Entre los más habituales se encuentran:
- Nuevos propietarios que reclaman deficiencias constructivas al promotor, dentro de los plazos establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (10 años para deficiencias estructurales, 3 años para elementos que afecten a la habitabilidad y 1 año para defectos de acabado).
- Obras de reforma o rehabilitación no terminadas o ejecutadas con deficiencias constructivas.
- Obras de reforma o rehabilitación terminadas y no abonadas al contratista.
- Reclamaciones de asegurados por daños no cubiertos o desatendidos por las compañías aseguradoras.
- Daños originados por vecinos que afecten a elementos privativos o comunes.
- Daños procedentes de zonas comunes del edificio que perjudiquen a viviendas o locales.
- Propietarios con daños tras finalizar un contrato de alquiler, que requieren acreditar el estado del inmueble.
Los elementos de estudio más comunes en un peritaje de edificios son la cubierta, estructura, impermeabilización, instalaciones, piscina, aislamiento, carpinterías y acabados, además de la revisión de la documentación técnica como contrato de obra, presupuesto, licencias o planos.
10.02 Quién es el perito de edificios
Quién es el perito de edificios
El perito de edificios es un arquitecto o arquitecto técnico con formación y experiencia en construcción, edificación y diagnóstico de patologías. Su función principal es analizar y evaluar el estado técnico de un edificio, identificando posibles defectos, daños o riesgos estructurales y redactando un informe pericial detallado sobre las causas, consecuencias y soluciones propuestas.
El informe elaborado por el perito puede utilizarse en diferentes contextos: como medio de prueba en procesos judiciales, como asesoramiento previo a obras de reforma o rehabilitación, o como análisis técnico en operaciones de compraventa de inmuebles.
- Compraventa de inmuebles: Permite conocer el estado real del edificio o vivienda antes de su adquisición y disponer de argumentos técnicos para negociar un precio justo.
- Alquiler de viviendas: Garantiza que el inmueble cumple las condiciones de habitabilidad y evita conflictos posteriores entre arrendador y arrendatario.
- Obras de reforma: Facilita la evaluación previa del estado del edificio antes de iniciar las obras, ayudando a prevenir posibles daños durante la ejecución.
- Daños causados por vicios ocultos o defectos de construcción: Permite determinar responsabilidades y cuantificar los daños para su reclamación.
- Procesos judiciales: Aporta pruebas técnicas y conclusiones objetivas sobre el estado del edificio o de sus elementos constructivos.
10.03 Qué es una inspección de edificios
Qué es una inspección de edificios
La inspección de edificios es un examen técnico realizado sobre una edificación con el objetivo de identificar patologías constructivas, daños o signos de deterioro que puedan afectar a su seguridad, estabilidad o habitabilidad.
Este proceso lo lleva a cabo un profesional cualificado, normalmente un arquitecto o arquitecto técnico, con experiencia en la detección y diagnóstico de defectos constructivos y en la evaluación del estado de conservación de los elementos estructurales, fachadas, cubiertas, instalaciones y zonas comunes del inmueble.
El resultado de la inspección se plasma en un informe técnico que describe las incidencias detectadas, su gravedad y las recomendaciones para su reparación o mantenimiento preventivo, sirviendo de base para la conservación adecuada del edificio.
10.04 Qué es el informe pericial de edificios
Qué es el informe pericial de edificios
El informe pericial de edificios es el documento técnico elaborado por un perito arquitecto o arquitecto técnico que recoge las conclusiones sobre el estado del edificio, las patologías identificadas, las causas de los daños y las recomendaciones para su reparación, incluyendo en su caso una valoración económica de las mismas.
Este tipo de informe contiene información detallada sobre daños, deficiencias o vicios constructivos que pueden presentarse en cualquier tipo de edificación, ya sea un edificio, vivienda, local, nave o instalación industrial. Algunos de los informes más habituales son:
- Informe pericial de humedades
- Informe pericial de grietas y fisuras
- Informe pericial de daños en la construcción
- Informe pericial de deficiencias constructivas
- Informe pericial por vicios ocultos
- Informe pericial por incumplimiento de calidades
- Informe pericial urbanístico
- Informe pericial de comprobación de superficies
El contenido del informe pericial varía según cada caso, aunque de forma general incluye los datos obtenidos durante la inspección, el análisis técnico del estado del inmueble, el origen de los daños o patologías detectadas, la propuesta de soluciones y la valoración económica correspondiente. Puede incorporar además documentación adicional como planos, informes de proyecto, contratos de obra, presupuestos o fichas técnicas.
10.05 Qué son las patologías en edificios
Qué son las patologías en edificios
Las patologías en edificios son los daños, defectos o deterioros que afectan a la estructura, los materiales, las instalaciones o los acabados de una construcción. Su detección y análisis permite identificar las causas que los originan y establecer las medidas adecuadas de reparación o mantenimiento.
Entre las patologías más comunes que pueden presentarse en un edificio se encuentran:
- Humedades: Pueden deberse a filtraciones de agua por cubiertas o fachadas, a condensaciones interiores o a la humedad por capilaridad procedente del terreno.
- Grietas y fisuras: Constituyen un indicio de movimientos estructurales, asentamientos diferenciales o retracciones de los materiales.
- Desprendimientos: Se producen por la pérdida de adherencia de los revestimientos o materiales, o por desplazamientos derivados de deformaciones estructurales.
- Deterioro de materiales: Proviene del envejecimiento natural, la exposición ambiental, la acción del agua, el fuego o la corrosión, así como del desgaste por uso o falta de mantenimiento.
- Problemas en las instalaciones: Incluyen averías en tuberías, cableado eléctrico, sistemas de calefacción, ventilación o climatización, que pueden comprometer la seguridad y la eficiencia del edificio.
El estudio de estas patologías forma parte esencial de los peritajes e inspecciones técnicas de edificios, permitiendo determinar las causas de los daños y proponer soluciones constructivas adecuadas.
10.06 Cómo elegir un perito o inspector de edificios
Cómo elegir un perito o inspector de edificios
La elección de un perito o inspector de edificios es un aspecto fundamental para garantizar la calidad y fiabilidad del informe técnico. La persona encargada de la evaluación debe reunir formación, experiencia e independencia suficientes para asegurar un diagnóstico preciso y objetivo del estado del inmueble.
Al seleccionar un profesional, conviene tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Cualificación: El perito debe contar con la formación adecuada en el ámbito de la edificación y la construcción. En el caso de edificios o partes de edificios, el profesional competente será un arquitecto o arquitecto técnico.
- Imparcialidad: Es esencial que el perito sea independiente y actúe con objetividad, sin mantener vínculos ni intereses personales con las partes implicadas en la pericia o inspección.
- Experiencia: Debe acreditar experiencia en la realización de peritajes e inspecciones técnicas de edificios, especialmente en casos con patologías similares a las del inmueble objeto de estudio.
- Reputación: Resulta recomendable que el perito cuente con una buena trayectoria y referencias en el ámbito profesional, que garanticen la fiabilidad de sus informes y conclusiones.
Un perito cualificado y objetivo ofrece una evaluación técnica rigurosa y útil tanto para detectar patologías constructivas como para orientar reparaciones o servir de prueba en procesos judiciales.
10.07 Qué es un peritaje de humedades
Qué es un peritaje de humedades
El peritaje de humedades es un análisis técnico especializado realizado por un arquitecto o arquitecto técnico con el objetivo de identificar la causa, el alcance y las consecuencias de los problemas de humedad presentes en una edificación.
Este tipo de peritaje permite determinar si las humedades se deben a filtraciones de agua a través de cubiertas o fachadas, a condensaciones interiores provocadas por falta de ventilación o aislamiento, o a humedades por capilaridad procedentes del terreno.
El estudio incluye la inspección de los elementos afectados, la medición del grado de humedad en materiales y ambientes, y la identificación de las patologías derivadas, como mohos, eflorescencias, desprendimientos o deterioro de revestimientos.
El peritaje de humedades puede realizarse en viviendas, locales comerciales, edificios residenciales o industriales, y resulta esencial para definir las medidas correctoras adecuadas y evitar la reaparición del problema.
10.08 Qué es el informe pericial de humedades
Qué es el informe pericial de humedades
El informe pericial de humedades es un documento técnico elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico que recoge las conclusiones del estudio realizado sobre las humedades detectadas en una edificación. Incluye el diagnóstico de las causas que las originan, el análisis de los daños producidos y la propuesta de soluciones más adecuadas para su reparación.
El informe también incorpora, cuando procede, una valoración económica de las actuaciones necesarias, con estimaciones orientativas del coste de reparación o de las obras correctoras recomendadas.
Este tipo de informe se aplica en viviendas, locales, edificios o naves industriales y resulta fundamental tanto para la acreditación de daños en reclamaciones técnicas o judiciales como para planificar trabajos de rehabilitación y mantenimiento destinados a eliminar las humedades de forma definitiva.