Dudas frecuentes

¿Qué es el derecho de paso?

El derecho de paso es un derecho real que faculta a una persona física o jurídica a transitar o utilizar parte de un terreno ajeno para un fin determinado, como el acceso a una finca sin salida, el paso de instalaciones o canalizaciones de servicios públicos o privados. Se trata de un derecho limitado, que no otorga la propiedad del terreno, sino únicamente el uso parcial necesario para el fin al que se destina. El derecho de paso puede ser voluntario, cuando se constituye por acuerdo entre las partes, o forzoso, cuando se impone legalmente en beneficio de una finca enclavada o de un interés público.

¿Qué es una tasación de derecho de paso?

La tasación de derecho de paso es el informe técnico en el que un tasador cualificado determina el valor económico de este derecho de uso o servidumbre sobre un terreno ajeno. El valor se calcula considerando la extensión afectada, la duración, el tipo de paso (peatonal, rodado, de servicios), el perjuicio o limitación que supone para el propietario del terreno y los valores de mercado del suelo en la zona.

El objetivo del informe es establecer un valor justo y objetivo que sirva como base para indemnizaciones, acuerdos entre propietarios, procedimientos de expropiación o valoraciones judiciales.

¿Cuándo es necesaria una tasación de derecho de paso?

La tasación de derecho de paso es necesaria en los siguientes casos:

• Para determinar la indemnización que corresponde por la constitución o modificación de una servidumbre de paso.
• En procedimientos de expropiación o establecimiento de pasos forzosos para servicios o infraestructuras.
• En acuerdos entre particulares o comunidades de propietarios que precisen regular económicamente el uso de parte de una finca.
• En procesos judiciales o administrativos donde se discuta el valor económico de un derecho de paso existente o propuesto.
• Para el registro contable o patrimonial de derechos reales que afecten a un inmueble.

¿Qué profesional realiza la tasación de derecho de paso?

La tasación de derecho de paso debe ser realizada por un tasador con titulación universitaria acorde a la naturaleza del bien. Para inmuebles urbanos, las titulaciones más adecuadas son las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, y para el resto de casos las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente. El tasador analiza las características físicas del terreno, el tipo de uso, la servidumbre establecida y aplica métodos técnicos reconocidos para determinar el valor económico del derecho.

¿Qué documentación se necesita para solicitar una tasación de derecho de paso?

La documentación más habitual incluye:

• Contrato, escritura o resolución administrativa en la que se constituye el derecho de paso.
• Nota simple registral del inmueble afectado.
• Referencia catastral y, en su caso, planos topográficos de la finca.
• Descripción detallada del trazado, anchura y tipo de paso (peatonal, rodado, de canalización, etc.).
• Información sobre la duración del derecho y las condiciones de uso.

Si el inmueble no está inscrito, el tasador puede trabajar con la información disponible, contrastando datos catastrales, planos o mediciones sobre el terreno.

¿Cómo es el proceso de tasación de derecho de paso?

El tasador analiza el derecho constituido, su extensión y las condiciones de uso, identificando el tramo afectado sobre el terreno. A continuación, aplica los métodos de valoración más adecuados:

• Método de comparación, cuando existen operaciones similares en el mercado.
• Método de capitalización de rentas, si el derecho implica un canon o pago periódico.
• Método residual o de detracción, para determinar la pérdida de valor del terreno afectado respecto a su valor libre.

El resultado es el valor económico actual del derecho de paso, expresado de manera justificada en el informe técnico.

¿Cuánto tiempo se necesita para realizar la tasación?

El plazo habitual para la entrega del informe de tasación de derecho de paso es de 2 a 3 días laborables, dependiendo de la extensión del terreno y de la documentación disponible. En casos de urgencia o cuando la finalidad del informe lo requiera, el plazo puede acortarse.

¿Es necesario estar presente durante la tasación?

Cuando la tasación requiere una inspección física del terreno o de las construcciones afectadas, es necesario facilitar el acceso al tasador, aunque no es imprescindible que sea el propietario. En otros casos, cuando la valoración se basa en documentación técnica y datos catastrales, no es necesaria la presencia durante la visita.

¿Cuánto cuesta una tasación de derecho de paso?

El precio de una tasación de derecho de paso varía según la superficie afectada, la complejidad del derecho y la finalidad del informe. En nuestra web puedes calcular el presupuesto directamente, con tarifas ajustadas que incluyen la titulación del técnico y la entrega del informe con plena validez legal.

¿Qué aspectos considera el tasador en una tasación de derecho de paso?

Algunos de los aspectos más importantes que el tasador considera son:

• Ubicación y entorno del inmueble, determinantes para conocer los valores de mercado.
• Superficie y trazado afectados por el paso.
• Tipo de paso (peatonal, rodado, de servicios o mixto).
• Limitaciones al uso que impone sobre el terreno sirviente.
• Duración y condiciones del derecho.
• Comparables de mercado (testigos) y coeficientes correctores por afectación parcial.

Estos factores permiten establecer un valor técnico justificado, ajustado a la realidad del mercado y a la naturaleza jurídica del derecho de paso.

¿Qué es una tasación de último recurso?

La tasación de último recurso es una valoración inmobiliaria realizada cuando no existe una tasación válida, fiable o jurídicamente aceptable para un procedimiento concreto. Se utiliza como referencia final para determinar el valor real de un inmueble cuando las tasaciones anteriores han sido anuladas, impugnadas o resultan técnicamente insuficientes.

Este tipo de tasación es habitual en procedimientos judiciales, ejecuciones hipotecarias, concursos de acreedores, herencias, liquidaciones patrimoniales, expropiaciones y expedientes administrativos, donde es imprescindible contar con un valor objetivo que pueda ser defendido ante un juez, una administración pública o una entidad financiera.

¿Cuándo se necesita una tasación de último recurso?

Se recurre a una tasación de último recurso cuando concurren situaciones como:

• La tasación hipotecaria ha quedado obsoleta o no refleja el valor real del inmueble.
• Existen informes contradictorios entre partes (por ejemplo, en una herencia o en un procedimiento judicial).
• Una tasación previa ha sido anulada por un tribunal o rechazada por defectos técnicos.
• Se necesita fijar un valor definitivo para repartir bienes, ejecutar una garantía o liquidar un patrimonio.

En estos casos, la tasación de último recurso actúa como referencia técnica final, ya que se basa en criterios objetivos, normativa vigente y métodos de valoración aceptados en el ámbito pericial.

¿En qué se diferencia de una tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria se elabora para conceder un préstamo y sigue criterios bancarios y de riesgo financiero. En cambio, la tasación de último recurso tiene un enfoque estrictamente técnico y jurídico.

Su finalidad no es servir de garantía a un banco, sino determinar el valor real del bien para un proceso legal, por lo que debe justificar con detalle:

• El método de valoración utilizado.
• Las referencias de mercado empleadas.
• La situación urbanística y registral.
• El estado constructivo del inmueble.

¿Quién puede realizar una tasación de último recurso?

Este tipo de tasación debe ser realizada por un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero con formación en valoración inmobiliaria, actuando como técnico independiente.

Cuando la tasación se aporta a un juzgado o a una administración, debe cumplir los requisitos de un informe pericial, lo que implica que el técnico pueda ratificarlo y defenderlo si es necesario.

¿Para qué procedimientos se utiliza?

La tasación de último recurso se utiliza, entre otros, en:

• Procedimientos judiciales (divorcios, herencias, liquidaciones de sociedad de gananciales).
• Ejecuciones hipotecarias cuando la tasación bancaria no es válida.
• Concursos de acreedores para valorar activos inmobiliarios.
• Expedientes de la Administración (expropiaciones, revisiones de valor).
• Conflictos entre copropietarios o herederos.

¿Por qué es clave en conflictos de valoración?

En muchos procedimientos, el conflicto no está en el inmueble, sino en su valor. La tasación de último recurso permite cerrar ese debate aportando una valoración técnicamente sólida, objetiva y ajustada a la realidad del mercado.

Por eso, este tipo de informe suele convertirse en la base sobre la que se adoptan decisiones judiciales o administrativas, desde la adjudicación de un bien hasta el reparto de una herencia o la fijación de una indemnización.

Los trabajos previos a la inspección del inmueble en la tasación

Antes de realizar la visita o inspección del inmueble, el tasador debe completar una serie de trabajos previos que garantizan la correcta planificación y ejecución del encargo. Estas tareas iniciales permiten recopilar la información necesaria y coordinar el acceso al inmueble para efectuar la valoración con precisión y eficiencia.

• Solicitud de la tasación: la solicitud puede realizarla directamente el propietario o un representante legal autorizado, como una inmobiliaria, un abogado, un gestor de patrimonio, una gestoría o una asesoría. En esta fase se facilitan los datos identificativos del inmueble, los datos de contacto de la persona encargada de permitir el acceso y, cuando sea posible, la documentación registral (escritura, nota simple, etc.).
• Contacto con el responsable de acceso: el tasador establece comunicación con la persona encargada de facilitar la entrada al inmueble, identificándose como el profesional responsable de la valoración. En esta conversación se confirma la dirección exacta del inmueble, se explica brevemente en qué consiste la inspección (toma de medidas, levantamiento de plano, fotografías, verificación de características, etc.) y se concreta el día y hora de la visita.
• Recopilación de información previa: antes de la visita, el tasador reúne la información documental y técnica necesaria para contextualizar el inmueble: planos de situación, consulta descriptiva y gráfica catastral, datos urbanísticos y cualquier otra referencia que facilite la inspección y la posterior elaboración del informe.

Inspección del inmueble en la tasación

El tasador asignado es quien realiza la inspección del inmueble y redacta el informe en la mayoría de los casos. Cuando intervienen distintos profesionales —uno para la inspección y otro para la redacción del informe— deberán indicarse en el documento los datos de ambos tasadores.

Durante la inspección del inmueble en la tasación se llevan a cabo las siguientes comprobaciones:

• Identificación del inmueble: verificación de que el inmueble inspeccionado coincide con el descrito en la documentación aportada. Se comprueban la situación, los linderos, las superficies y las servidumbres visibles. En caso de que la dirección indicada en la documentación difiera de la observada, se indicará en el informe la dirección real actual.
• Servidumbres visibles: comprobación de todas las servidumbres que afecten al inmueble —de paso, luces, vistas, etc.—, tanto positivas (como predio dominante) como negativas (como predio sirviente), dado que pueden influir en el valor de tasación.
• Estado de ocupación y uso: determinación de si el inmueble está vacío u ocupado. En caso de estar ocupado, se identifica la forma de tenencia (propietario, arrendatario, cesión, etc.), las características de la ocupación y el plazo de vigencia del título correspondiente. Esta información resulta esencial, ya que la disponibilidad del inmueble puede estar condicionada y afectar a su valor. En inmuebles con uso comercial o ligados a una explotación económica, se describirá la actividad desarrollada, su estado actual y cualquier circunstancia relevante que influya en la valoración.
• Inspección física del inmueble: el tasador realiza la visita técnica para evaluar el estado general del bien y verificar las superficies. Durante la inspección se examinan la estructura, la calidad constructiva, las mejoras realizadas, las instalaciones, los acabados y cualquier otro factor con repercusión en el valor. La inspección se realiza con ayuda de la hoja de campo y del material habitual: portafolio rígido, papel, escalímetro (para comprobaciones sobre planos), medidor láser y cámara fotográfica.

Entrega y archivo de la tasación

La entrega de la tasación al cliente se realiza una vez concluido el proceso de redacción y tras la revisión final del informe. En la mayoría de los casos, la entrega se efectúa en formato digital, firmada electrónicamente por el técnico redactor, garantizando así la autenticidad e integridad del documento.

El archivo de la tasación se realiza igualmente por medios electrónicos, asegurando su conservación y protección frente a cualquier deterioro o pérdida. Para ello se emplean sistemas de copia de seguridad que se ejecutan de forma regular, garantizando la disponibilidad del informe en todo momento.

Reglas generales del informe de tasación

Todo informe de tasación, independientemente del tipo de inmueble objeto de valoración o de la finalidad del encargo, debe seguir unas reglas generales que aseguren su claridad, transparencia y utilidad para el solicitante.

Estas reglas permiten que el informe sea comprensible no solo para el técnico que lo redacta, sino también para el cliente, la administración o cualquier otra entidad que deba interpretarlo. De esta forma, se garantiza que el valor de tasación esté debidamente justificado y documentado.

Las principales directrices que debe cumplir un informe de tasación son:

• Redactar el contenido de forma clara y transparente, facilitando la comprensión al solicitante del informe y evitando tecnicismos innecesarios.
• Indicar con precisión la finalidad de la tasación, la normativa aplicable cuando proceda y la metodología empleada para determinar el valor de mercado.
• Además de la metodología, explicar los criterios técnicos adoptados y su justificación razonada, para que quede claro qué factores se han tenido en cuenta en la determinación del valor.

Un informe de tasación correctamente estructurado transmite fiabilidad y rigor técnico, aspectos fundamentales para que pueda ser utilizado con plena validez en procesos de compraventa, herencias, litigios o ante la administración pública.

Solicitante del informe de tasación

En el informe de tasación debe identificarse el solicitante del informe, es decir, la persona o entidad interesada en promover la tasación de acuerdo con unas necesidades específicas. Los posibles solicitantes de un informe de tasación pueden ser:

• Propietario: Busca obtener una valoración precisa de su propiedad para decidir si ponerla en venta, en alquiler o utilizarla en otra operación.
• Comprador: Un comprador potencial que desea conocer el valor real del inmueble antes de realizar una oferta. Esta información le ayuda a tomar decisiones informadas sobre el precio y la viabilidad de la transacción.
• Institución financiera: Bancos, cooperativas de crédito u otras entidades financieras solicitan informes de tasación para evaluar el valor de un inmueble antes de conceder un préstamo hipotecario. Con ello determinan el importe máximo del préstamo y la relación préstamo-valor.
• Abogado o tribunal: En casos judiciales, como disputas hereditarias, separaciones o expropiaciones, el abogado o el tribunal pueden requerir una tasación como prueba pericial para determinar el valor del inmueble dentro del procedimiento.
• Promotor inmobiliario: Necesita conocer el valor de un terreno o propiedad para evaluar la viabilidad económica de un proyecto de construcción o desarrollo inmobiliario.

Finalidad de la tasación

La finalidad de la tasación depende del uso que el solicitante del informe de tasación vaya a dar a la información obtenida. Además, esta finalidad determina la normativa aplicable y la metodología que debe seguirse en su elaboración. Las finalidades más habituales son:

• Tasación de mercado: destinada a determinar el valor de tasación que sirve de referencia para la toma de decisiones en operaciones de compra, venta, alquiler, inversión o liquidación.
• Tasación por herencia: con finalidad de establecer el valor de tasación necesario para el reparto entre herederos y el cálculo de los impuestos correspondientes, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
• Tasación pericial contradictoria: empleada para contrastar el valor obtenido por la Administración y presentar una hoja de aprecio que permita al contribuyente defender su valoración.
• Tasación judicial: elaborada como prueba pericial en procedimientos judiciales para determinar el valor de los inmuebles y resolver conflictos de carácter patrimonial.
• Tasación por separación: orientada a determinar el valor de tasación que garantice una división equitativa de los bienes en casos de disolución de la comunidad de bienes o separación matrimonial.
• Tasación por reclamación del valor catastral: con finalidad de contrastar el valor determinado por la Administración y acreditar, en su caso, una valoración más ajustada al mercado.
• Tasación por reclamación de plusvalía: destinada a acreditar que no ha existido incremento en el valor del suelo, y por tanto no procede el pago del impuesto de plusvalía municipal.
• Tasación por expropiación: elaborada para determinar el justiprecio en los procesos de expropiación y servir como hoja de aprecio frente a la Administración.
• Tasación por enajenación de bienes a menores o personas incapacitadas: su finalidad es justificar ante el juez el valor de venta del bien inmueble.
• Tasación de usufructo, nuda propiedad, derecho de uso o de habitación: con objeto de determinar el valor de tasación correspondiente a los derechos reales de usufructo, nuda propiedad, uso o habitación.
• Tasación como garantía para la Agencia Tributaria o la Seguridad Social: sirve para determinar el valor de tasación que permite ofrecer el inmueble como aval de deudas fiscales o administrativas.
• Tasación por operaciones vinculadas: tiene por finalidad justificar el valor normal de mercado conforme a la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
• Tasación para determinar el valor contable o auditoría inmobiliaria: elaborada para valorar los bienes inmuebles e inversiones de una empresa de acuerdo con el Plan General de Contabilidad.
• Tasación y valoración de patrimonio o carteras: con finalidad de determinar el valor de conjunto de los bienes inmobiliarios y mobiliarios que integran el patrimonio de una persona física o jurídica.
• Tasación para segregación o agrupación: sirve para determinar el valor resultante tras la división de una finca (segregación) o la unión de varias (agrupación).
• Tasación para instalación de ascensor: con finalidad de valorar la superficie privativa afectada y determinar la compensación económica correspondiente a los propietarios.

Identificación y localización del inmueble en la tasación

En el informe de tasación, el apartado de identificación y localización del inmueble reúne toda la información necesaria para reconocer de forma precisa el bien objeto de valoración. Este apartado especifica si se trata de una unidad dentro de un edificio (piso, local, garaje, trastero, etc.), de un edificio completo (vivienda unifamiliar, nave, etc.) o de un terreno, indicando además si el inmueble se encuentra terminado, en proyecto, en construcción o en rehabilitación.

Asimismo, incluye los datos de localización, tanto los verificados por el tasador durante la visita o inspección, como los procedentes de la documentación aportada —por ejemplo, documentación registral, documentación descriptiva o información catastral— que complementan la descripción física y jurídica del inmueble.

Localidad y entorno en el informe de tasación

En el informe de tasación, el apartado localidad y entorno describe las características principales de la población y del área en la que se encuentra el inmueble, ya que estos factores influyen directamente en su valoración. Entre los aspectos más relevantes que se analizan figuran:

• Tipo de núcleo: indica si se trata de un municipio independiente o dependiente de otro, como en el caso de una pedanía.
• Ocupación laboral: determina si la actividad principal de la población es industrial, comercial o del sector servicios.
• Evolución demográfica: señala si la población presenta una tendencia estable, creciente o decreciente.
• Densidad de población: se clasifica como alta, media o baja, en función de la concentración de habitantes.
• Tipología edificatoria: identifica el uso predominante del entorno, ya sea residencial, industrial, turístico, etc.
• Ordenación edificatoria: describe la disposición de las edificaciones, como manzana cerrada, manzana abierta, aislada, pareada o adosada.
• Grado de consolidación y ocupación: valora si el entorno presenta un nivel alto, medio o bajo de desarrollo urbano y ocupación.
• Antigüedad: recoge la antigüedad media de las edificaciones del entorno.

Asimismo, este apartado incluye una descripción de las infraestructuras, equipamientos y servicios y comunicaciones disponibles en el entorno:

• Infraestructuras: analiza el estado de pavimentos y aceras, así como la existencia y calidad de las redes de suministro eléctrico, abastecimiento de agua, saneamiento, telefonía y gas.
• Equipamientos y servicios: evalúa la disponibilidad de servicios administrativos, centros sanitarios y asistenciales, centros educativos, instalaciones deportivas, zonas verdes y centros comerciales.
• Comunicaciones: estudia la accesibilidad mediante transporte privado (red viaria comarcal y/o nacional) y transporte público (autobús, ferrocarril, metro o aeropuerto).

Descripción y superficie del terreno en la tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un terreno o de un edificio que dispone de parcela —como una vivienda unifamiliar o una nave industrial—, el apartado de descripción y superficie del terreno recoge los datos fundamentales que definen su configuración, dimensiones y dotaciones.

Entre los aspectos que deben detallarse se incluyen:

• Superficie: se indica la superficie registral y la superficie comprobada mediante la consulta descriptiva y gráfica catastral.
• Infraestructuras: se describen las construcciones y dotaciones existentes en el terreno. Entre las construcciones más habituales se encuentran el cerramiento de parcela, pavimento exterior, aparcamientos en superficie, piscina, porche, cenador, caseta de almacén, perrera, arbolado, ajardinamientos o barbacoa. En cuanto a instalaciones, se valoran la existencia de alumbrado exterior, tomas de agua y sistemas de riego automático, entre otras.
• Geometría: se indica si el terreno presenta una forma rectangular, poligonal o irregular.
• Pendiente: se describe el relieve del terreno, precisando si es llano, de desnivel suave, de desnivel acusado o un terreno banqueado.

Descripción y superficie del inmueble en la tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un edificio o de un elemento dentro de él —como un piso, local o garaje—, el apartado de descripción y superficie del inmueble recoge los datos esenciales relativos a su configuración, distribución y características constructivas.

Entre los aspectos que deben detallarse se incluyen:

• Ubicación de la edificación: indica si la edificación ocupa la totalidad del terreno o si existe superficie libre destinada a accesos, zonas comunes o infraestructuras.
• Tipología de la edificación: define el uso principal del edificio (residencial, comercial, industrial, terciario, etc.), su disposición (aislada, adosada o pareada) y el número de plantas sobre y bajo rasante.
• Zonas comunes: especifica si el edificio dispone de elementos comunes y servicios generales internos.
• Superficie de la edificación: se indicarán las superficies útil, construida y construida con zonas comunes cuando puedan ser comprobadas. La finalidad de esta comprobación es determinar la superficie real del inmueble y su correspondencia con la superficie registral y catastral. En algunos casos, la comprobación se realiza a partir de documentación gráfica aportada y, en otros, mediante la elaboración de croquis o planos a escala que permitan identificar los distintos usos y realizar los cálculos posteriores.

La relación entre superficie útil, superficie construida y superficie construida con zonas comunes depende del uso y la tipología edificatoria. A título orientativo, pueden considerarse los siguientes coeficientes:

Superficie construida de vivienda adosada = Superficie útil + 22%
Superficie construida de vivienda aislada = Superficie útil + 25%
Superficie construida de local comercial = Superficie útil + 15%
Superficie construida de oficina = Superficie útil + 15%
Superficie construida de nave industrial = Superficie útil + 10%

Superficie construida con zonas comunes de vivienda en bloque = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de vivienda adosada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de vivienda aislada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de local comercial = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de oficina = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de nave industrial = No dispone

• Elementos constructivos de la edificación: se describirá la tipología constructiva, detallando cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores e interiores, solados, revestimientos, acabados y las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.).
• Antigüedad y vida útil estimada: la antigüedad y el estado de conservación del inmueble, o en su caso del edificio en el que se ubica, son factores que influyen directamente en el valor de tasación, ya que determinan el coeficiente de depreciación aplicado al coste de construcción y la homogeneización de testigos de mercado. Se comprobará si el inmueble ha sido objeto de reformas o rehabilitaciones, así como la existencia de posibles depreciaciones funcionales por inadecuación al uso.

En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características anteriores se expresarán tomando como referencia el proyecto que sirvió de base para la licencia municipal, describiendo la fase de ejecución y el porcentaje de obra ejecutada.

Descripción urbanística en el informe de tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un edificio o de un elemento dentro de él —como un piso, local o garaje—, el apartado de descripción urbanística recoge el uso al que está destinado el inmueble, la normativa urbanística vigente y si se encuentra sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica.

Según la situación urbanística del edificio o elemento de edificio, pueden darse los siguientes casos:

• Situación urbanística correcta: cuando el inmueble cumple con la normativa urbanística vigente.
• Situación urbanística anterior correcta: cuando el inmueble no cumple con la normativa vigente actual, pero sí con la normativa que estaba en vigor al concederse la licencia de obras. En estos casos, únicamente se permite la conservación de la edificación y el mantenimiento del uso ya autorizado. Aunque no cumple el planeamiento actual, se considera una situación urbanística admisible.
• Consolidación de la edificación: cuando se acredita que han transcurrido más de cuatro años desde la construcción sin que se haya iniciado expediente de infracción urbanística. Además, el terreno no puede estar calificado como zona verde, espacio libre o suelo no urbanizable protegido.
• Situación urbanística incorrecta: cuando el inmueble no se encuentra en ninguna de las situaciones anteriores ni puede considerarse edificación consolidada.

Además de la situación urbanística general, se debe comprobar que el inmueble cumple con los requisitos particulares establecidos por las ordenanzas municipales según su uso. Las viviendas deben disponer de Licencia de Primera Ocupación, mientras que los locales de negocio o industriales deben contar con la Licencia de Actividad o Licencia de Funcionamiento.

Terrenos urbanos

Cuando el objeto de la valoración es un terreno de carácter urbano, el informe incluirá la siguiente información:

• Planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario.
• Clasificación urbanística del terreno: urbano, rural o urbanizable (según la legislación aplicable).
• Calificación urbanística: usos autorizados y prohibidos, edificabilidad, ocupación máxima, retranqueos y alturas permitidas.
• Aprovechamiento urbanístico: se detallará según el ámbito de reparto, gestión y ejecución:
• Superficie construible por el propietario del terreno.
• Titularidad de la iniciativa de gestión (pública o privada).
• Sistema y modo de gestión conforme a la legislación urbanística aplicable.
• Cargas urbanísticas: cesiones, costes de urbanización y obligaciones adquiridas.
• Instrumento de planeamiento y trámites pendientes para que el terreno pueda considerarse solar.
• Plazo de ejecución previsto para el desarrollo urbanístico.
• En caso de estar sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales de valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.

Terrenos rurales

Cuando el objeto de valoración sea un terreno rural (finca rústica), se indicará su clasificación del suelo y, en su caso, el régimen de protección especial que le sea aplicable.

Ocupación del inmueble en la tasación

Cuando durante la inspección se haya podido comprobar, el informe de tasación debe incluir información sobre la ocupación del inmueble. El inmueble puede encontrarse vacío o ocupado, y en caso de estar ocupado, deberá indicarse si lo está por el propietario, por un arrendatario o mediante otras formas de tenencia, como una cesión o un comodato.

Esta información implica identificar quién ocupa la propiedad, las características de la ocupación y el plazo de vigencia del título correspondiente. Se trata de un aspecto relevante, ya que la disponibilidad del inmueble puede estar condicionada por el tipo de ocupación, afectando directamente al valor de tasación.

En los casos de inmuebles destinados a actividades comerciales o explotaciones económicas, se describirán las características de la actividad, el estado actual de la explotación y cualquier otro aspecto que pueda influir en la valoración del bien.

Protección pública del inmueble en la tasación

Cuando se haya podido comprobar la condición de protección pública del inmueble, esta deberá quedar reflejada en el informe de tasación junto con los datos necesarios para el cálculo del correspondiente valor máximo legal. Dicho valor depende de la normativa aplicable en cada comunidad autónoma y debe considerarse al determinar el valor de tasación.

Asimismo, se indicarán en el informe todas las limitaciones legales o urbanísticas que puedan afectar al inmueble y, por tanto, a su valoración. Entre ellas se incluyen las restricciones de uso del suelo, las limitaciones derivadas de la protección del patrimonio histórico o cultural y las zonas sujetas a protección ambiental o paisajística, entre otras.

El análisis de mercado en la tasación

El análisis de mercado en la tasación es el apartado del informe que contiene el estudio del entorno inmobiliario en el que se encuentra el bien objeto de valoración. Su finalidad es establecer una referencia de valor que sirva de base para determinar el valor de tasación.

Para obtener una visión completa del mercado, es necesario recopilar y analizar la siguiente información:

• Datos sobre la oferta y la demanda de inmuebles en la zona, así como la disponibilidad de propiedades comparables en venta o alquiler.
• El intervalo de precios de venta y alquiler de los bienes comparables al inmueble objeto de estudio.
• La tendencia del mercado inmobiliario y las perspectivas de revalorización a corto y largo plazo.

El cálculo de valores en la tasación

El apartado de cálculo de valores en la tasación recoge los métodos de valoración aplicados, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor final del inmueble. En función del método de tasación empleado, el contenido mínimo del informe incluirá los siguientes elementos:

• Método de comparación: Identificación de los inmuebles comparables utilizados, con su dirección y las características consideradas en el análisis —precio de venta, superficie, estado de conservación, antigüedad, entre otros.
• Método del coste: Coste de construcción adoptado y datos relativos al método empleado para determinar el valor del suelo.
• Método residual: Valor de venta del inmueble resultante del aprovechamiento del suelo, costes de construcción y plazo de ejecución. En el caso del método residual dinámico, se incluirá la tasa de actualización empleada y el flujo de caja utilizado.
• Método de actualización: Información utilizada para la fijación de las rentas esperadas y el horizonte temporal del cálculo.
• Método de inmueble ligado a explotación económica: Ratios medias aplicadas y fuentes de información utilizadas para el análisis.

El método de comparación en la tasación

El método de comparación tiene por objeto determinar el valor de mercado del inmueble mediante la comparación con otros bienes análogos, denominados testigos. Este método requiere una homogeneización de los valores de los testigos para corregir las diferencias con respecto al inmueble objeto de estudio.

El método es aplicable a todo tipo de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

• Existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables.
• Disponibilidad de datos suficientes sobre transacciones u ofertas que permitan identificar los parámetros necesarios para la homogeneización.
• Disponibilidad de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas que reflejen la situación actual del mercado.
• Aplicable igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

Aunque puede emplearse en distintos tipos de inmuebles, su aplicación requiere un mercado suficientemente activo, con múltiples compradores y vendedores, y la exclusión de elementos especulativos derivados de ofertas no contrastadas con transacciones reales.

Procedimiento de cálculo en el método de comparación

Las reglas generales a seguir son:

• Establecer las características del inmueble que influyan en su valor. En edificios históricos o artísticos se considerarán los elementos que confieren ese carácter.
• Analizar el segmento de mercado correspondiente y obtener precios de compraventa al contado basados en transacciones reales o en ofertas firmes corregidas.
• Seleccionar una muestra representativa de los comparables, eliminando los valores anómalos o no representativos.
• Homogeneizar los testigos aplicando coeficientes o ponderaciones adecuados a las diferencias observadas.
• Asignar el valor neto de comercialización del inmueble, deduciendo servidumbres o limitaciones no consideradas previamente.

Además de las reglas generales, se aplicarán las siguientes reglas específicas:

• En edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, el valor por comparación se basará en inmuebles terminados similares, ajustando la tendencia del mercado según el plazo de finalización.
• En fincas rústicas, la homogeneización se basará en valores unitarios por hectárea según el tipo de cultivo o aprovechamiento.

Determinación del entorno y búsqueda de testigos

La determinación del entorno es fundamental, entendiéndose como la zona en la que el valor de los inmuebles es homogéneo (por ejemplo, un barrio, un polígono industrial o una urbanización). Según la Orden ECO/805/2003, se deben emplear al menos seis testigos válidos y, siempre que sea posible, una muestra mayor que permita descartar valores extremos.

• Uso y tipología: Los testigos deben compartir el mismo uso y tipología constructiva.
• Fecha de valoración: Debe ser reciente o coincidente con la fecha de referencia de la tasación.
• Origen de los datos: Si los testigos proceden de ofertas y no de ventas reales, conviene aplicar un ajuste reductor que refleje la negociación habitual.

Fuentes de información de testigos

• Transacciones reales conocidas.
• Consultas a promotores y agentes inmobiliarios.
• Ofertas publicadas en la finca, en prensa o portales inmobiliarios.
• Estadísticas del Ministerio de Vivienda e INE.

Homogeneización de testigos

Los principales parámetros a homogeneizar son la superficie, calidad constructiva, estado de conservación, antigüedad, altura de planta, infraestructuras, disponibilidad de ascensor, orientación y cualquier otro que influya en el valor del inmueble. Cada parámetro se ajusta mediante un coeficiente de homogeneización:

• Coeficiente < 1,00 → penaliza el testigo (por ejemplo, si es más nuevo que el inmueble tasado).
• Coeficiente > 1,00 → bonifica el testigo (por ejemplo, si es más antiguo o presenta peor estado).

Factor de forma en locales comerciales

El factor de forma es clave en locales, ya que valora la geometría y proporción entre superficie y fachada. Un local con mayor frente de fachada por la misma superficie tendrá un valor superior. Por ejemplo:

En un local de 60 m² y 10 m de fachada, los primeros 20 m² podrían valorarse con coeficiente 1,00; los siguientes con 0,90 y los más interiores con 0,80. En locales de varias plantas, los coeficientes suelen situarse en torno a 0,60 para entreplantas y 0,40 para sótanos.