Dudas frecuentes

Diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad

La Dirección General del Catastro, conocida como Catastro, es un organismo dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública que se encarga de registrar los bienes inmuebles para el cálculo de impuestos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Patrimonio. La inscripción de inmuebles en el Catastro es de carácter obligatorio.

El Registro de la Propiedad es un organismo dependiente del Ministerio de Justicia que sirve para garantizar la seguridad jurídica de los titulares, certificando la titularidad de cualquier bien y proporcionando protección jurídica a los propietarios. La inscripción de inmuebles en el Registro de la Propiedad es de carácter voluntario.

Qué agentes intervienen en una expropiación

Las tasaciones para los expedientes de expropiación son valoraciones generalmente contradictorias en las que el propietario expropiado se ve obligado a vender el bien a la Administración expropiante. Una vez reconocida la legitimidad de la expropiación, lo que se discute es el precio justo o valor de tasación del bien afectado.

En determinados casos puede intervenir una tercera figura, denominada beneficiario de la expropiación, distinta de la Administración actuante.

Los agentes que intervienen en una expropiación son los siguientes:

• A) El expropiante: siempre la Administración Pública que promueve y ejecuta la expropiación.
• B) El beneficiario: puede ser la propia Administración o una persona física o jurídica a la que se atribuya el beneficio de la expropiación.
• C) El expropiado: el propietario del bien o derecho afectado. También intervienen quienes ostenten títulos contradictorios sobre el bien, los titulares de derechos reales o intereses económicos directos sobre el mismo, así como los arrendatarios, en el caso de inmuebles rústicos o urbanos.

Qué procedimientos de expropiación existen

El procedimiento de expropiación se rige por la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954. Existen tres modalidades principales de procedimiento, cuya elección corresponde a la Administración expropiante en función de las circunstancias del caso. La elección del procedimiento no sólo tiene implicaciones jurídicas, sino también efectos sobre la tasación de los bienes.

Los distintos procedimientos y sus fases son los siguientes:

a) Procedimiento de tasación conjunta. En este procedimiento la legitimidad de la expropiación, la apertura del expediente, la relación de propietarios y bienes afectados, y la valoración individualizada de los bienes se realizan de forma simultánea.

• Causa expropiandi.
• Proyecto de expropiación: delimitación, relación de bienes y valoración.
• Información pública y notificación.
• Aprobación del proyecto (implica la declaración de urgencia).
• Ocupación y pago.
• En caso de objeciones, apertura del expediente individual y remisión al Jurado de Expropiación.
• En su caso, recurso ante los Tribunales.

b) Procedimiento de urgencia. Es el procedimiento más complejo, pero permite la ocupación inmediata de los terrenos, sin necesidad de realizar valoraciones individualizadas previas. En este caso, se declaran en el acta previa de ocupación todos los bienes e indemnizaciones reclamadas.

• Causa expropiandi.
• Declaración de necesidad de ocupación y de urgencia.
• Relación de bienes y propietarios.
• Acta previa a la ocupación y depósito previo.
• Ocupación.
• Determinación del justiprecio.
• En caso de avenencia, pago.
• Si hay objeciones, remisión al Jurado de Expropiación.
• Ocupación y pago tras el pronunciamiento del Jurado de Expropiación.
• En su caso, recurso ante los Tribunales.

c) Procedimiento ordinario. En este procedimiento no se pueden ocupar las fincas expropiadas hasta que se alcance un acuerdo con el propietario o se pronuncie el Jurado de Expropiación. Es el procedimiento más lento en cuanto a la ocupación de los terrenos.

• Causa expropiandi.
• Necesidad de ocupación.
• Relación de bienes y propietarios.
• Determinación del justiprecio.
• En caso de avenencia, ocupación y pago.
• Si hay objeciones, remisión al Jurado de Expropiación.
• Ocupación y pago tras el pronunciamiento del Jurado de Expropiación.
• En su caso, recurso ante los Tribunales.

d) Procedimiento especial por razón militar.

Qué bienes se tasan en una expropiación

Los bienes de tasación que se consideran en una expropiación comprenden la propiedad del suelo y las edificaciones, los derechos reales e intereses económicos directos sobre el bien expropiable, y los derechos de arrendatarios cuando se trata de inmuebles rústicos o urbanos.

Los bienes y derechos objeto de expropiación, y por tanto de tasación, son los siguientes:

• El suelo y las edificaciones existentes sobre él, entendiendo por tales cualquier tipo de construcción, cerramiento, canalización, instalación o elemento no recuperable que se pierda con la expropiación.
• Las plantaciones agrícolas o de jardinería.
• Los derechos reales de terceros, tales como servidumbres, usufructos, derechos de uso y habitación, derecho de superficie, o servidumbres de instalaciones eléctricas o de canalizaciones de agua.
• Las concesiones administrativas o su modificación.
• Los perjuicios indemnizables ocasionados al expropiado, siempre que se acrediten en la hoja de aprecio, entre los que se incluyen:

• Indemnización por la pérdida de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
• Indemnización por la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o edificación.
• Indemnización por la imposición de servidumbres de paso o acceso público al mar, y de aparcamientos.
• El interés legal del dinero desde la fecha de la tasación hasta el momento del pago.
• Indemnización por expropiación parcial cuando se solicite la completa.
• Indemnización por la división de fincas a consecuencia de la expropiación.
• Indemnización por cese o traslado de negocios.
• Indemnización por la ocupación de zonas con servidumbre de carreteras.
• Indemnización por depósito temporal de objetos arrojados por el mar.
• Indemnización por depósito de objetos procedentes de operaciones de salvamento marítimo.
• Indemnización por ocupación inmediata sin tramitación previa en casos de catástrofe, calamidad pública o situaciones excepcionales.
• Indemnización por la extinción de derechos privativos sobre aguas.
• Indemnización por ocupaciones necesarias para excavaciones o prospecciones arqueológicas cuando se presuma la existencia de restos o yacimientos.
• Indemnización por la extinción de derechos de arrendamiento.
• Indemnización por expectativas urbanísticas reales, cuando hayan sido reconocidas por el tribunal (no así las meramente potenciales).

Al valorar los bienes objeto de expropiación debe diferenciarse el bien realmente expropiado de los perjuicios derivados. Por ejemplo, en la implantación de una torre eléctrica, lo que realmente se expropia es la superficie ocupada por las torres, mientras que el tendido eléctrico constituye un perjuicio derivado de la servidumbre de paso que se establece.

Qué legislación se aplica en una expropiación

La Constitución Española establece que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

El Código Civil dispone igualmente que nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no precediere este requisito, los jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

La legislación en materia de expropiación es extensa y, según el caso, resulta de aplicación para determinar tanto la legitimidad de la expropiación como los criterios técnicos de valoración. Entre las principales normas destacan:

• Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, en lo relativo a los procedimientos expropiatorios y la valoración de determinados derechos.
• Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, en cuanto a la valoración del suelo a efectos de expropiación para determinar el valor de todo tipo de terrenos, cualquiera que sea la finalidad de la expropiación.
• Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, aplicable a la valoración de derechos que deban realizarse con remisión a normas fiscales.
• Real Decreto Legislativo 1/1993, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aplicable a la valoración de derechos en remisión a normativa fiscal.
• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para la valoración de determinados derechos conforme a criterios fiscales.
• Ley 22/1988, de Costas, aplicable a las valoraciones en las zonas de protección, utilización y policía del dominio público marítimo-terrestre, y especialmente en la ribera del mar.
• Ley 55/1980, de Montes Vecinales en Mano Común, en caso de afecciones, expropiaciones o permutas de montes vecinales.
• Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, en lo relativo a la creación, ampliación o restablecimiento de vías pecuarias.
• Ley 34/1979, sobre calificación de fincas rústicas como manifiestamente mejorables, aplicable en casos de decretos dictados en desarrollo de dicha ley.
• Ley 46/1999, de Aguas, en los casos de expropiación del derecho privativo sobre las aguas o de concesiones relacionadas con ellas.
• Ley 54/1997, del Sector Eléctrico, en cuanto a la expropiación para instalaciones de transporte y distribución de energía eléctrica.

Qué fecha se considera en una tasación por expropiación

La fecha de tasación a considerar en una valoración por expropiación debe referirse al momento en que se inicia el expediente de justiprecio. Dicha fecha varía según el tipo de procedimiento expropiatorio aplicado:

• En el procedimiento de tasación conjunta, se considera la fecha de aprobación del proyecto de expropiación.
• En el procedimiento ordinario, se considera la fecha de comunicación en que el expropiado recibe las condiciones de avenencia o, en su defecto, la fecha de publicación en el boletín oficial correspondiente.
• En el procedimiento de urgencia, se considera la fecha del decreto de declaración de urgencia.

Qué es suelo rural (rústico) y suelo urbanizado

El Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, distingue únicamente dos situaciones de suelo: el suelo rural (rústico) y el suelo urbanizado. Debe señalarse que algunos planeamientos urbanísticos no se ajustan a esta clasificación, al haberse aprobado con anterioridad a la vigente Ley del Suelo. El caso más frecuente es el del suelo calificado como urbanizable en dichos planeamientos.

Se considera suelo rural aquel declarado como no urbanizable, el que no haya culminado la correspondiente actuación de urbanización, o el que no reúna las condiciones necesarias para ser declarado suelo urbanizado.

• Derechos de los propietarios de suelo rural: utilizar los terrenos de conformidad con su naturaleza, pudiendo destinarlos —dentro de los límites establecidos por la legislación y la ordenación territorial y urbanística— a usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos o a cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales. De manera excepcional, podrán legitimarse actos y usos de interés público o social que contribuyan al desarrollo rural o deban emplazarse en dicho medio. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas salvo en los terrenos incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización.
• Deberes de los propietarios de suelo rural:
  • Mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones que eviten riesgos de erosión, incendio o inundación, y que garanticen la seguridad y salud públicas, así como la protección ambiental.
  • Prevenir la contaminación del suelo, el agua y el aire.
  • Mantener las infraestructuras y servicios derivados de los usos y actividades desarrollados en el terreno.
  • Cuando los terrenos constituyan una unidad apta para urbanizar, costear y, en su caso, ejecutar las obras de urbanización y las infraestructuras de conexión con las redes generales.

Se considera suelo urbanizado aquel que dispone de los servicios urbanísticos básicos exigidos por la legislación: acceso rodado, encintado de aceras, abastecimiento de agua, red de saneamiento y suministro de energía eléctrica. No obstante, pueden existir peculiaridades en núcleos tradicionales asentados legalmente en el medio rural.

• Derechos de los propietarios de suelo urbanizado: construir o edificar conforme a la normativa aplicable, siempre que los terrenos formen parte de una unidad apta para ello y cumplan los requisitos físicos y jurídicos exigidos.
• Deberes de los propietarios de suelo urbanizado: edificar dentro de los plazos establecidos por la normativa vigente.

Cómo se hace la tasación de suelo rural (rústico) en una expropiación

Para la tasación del suelo rural (rústico) en una expropiación, se emplea el método de capitalización de la renta anual real o potencial, tomando como referencia la que resulte superior, según el estado de la explotación en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, las subvenciones estables otorgadas a los cultivos y aprovechamientos considerados, descontando los costes necesarios para la explotación.

• El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o centros de actividad económica, o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico. La aplicación de estos factores deberá justificarse en el expediente de valoración.
• Para la capitalización de la renta anual real o potencial se utilizará como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España sobre el rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años.

Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasan por el método de coste de reposición, atendiendo a su estado y antigüedad en el momento de la valoración.

Las plantaciones y los sembrados existentes, así como las indemnizaciones por arrendamientos rústicos u otros derechos, se valorarán conforme a los criterios establecidos en la Ley de Expropiación Forzosa y en la Ley de Arrendamientos Rústicos.

En ningún caso podrán considerarse expectativas urbanísticas derivadas de edificabilidades o usos asignados por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido plenamente realizados.

Cómo se hace la tasación de suelo urbanizado en una expropiación

Para la tasación del suelo urbanizado en una expropiación, el método de valoración depende del estado del terreno y de la existencia o legalidad de las edificaciones existentes.

Cuando el suelo no está edificado, o las edificaciones existentes o en curso de ejecución son ilegales o se encuentran en situación de ruina física, la valoración se realiza por el método residual estático:

• a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos por la ordenación urbanística a la parcela, incluyendo, en su caso, el de vivienda sujeta a régimen de protección oficial, cuyo precio máximo en venta o alquiler sea tasable.
• Si los terrenos carecen de edificabilidad o uso privado asignado, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo al que pertenezcan por usos y tipologías.
• b) A dicha edificabilidad se aplicará el valor de repercusión del suelo correspondiente, determinado mediante el método residual estático.
• c) Del valor obtenido se descontarán los deberes y cargas urbanísticas pendientes necesarias para poder materializar la edificabilidad prevista.

Cuando el suelo está edificado o en curso de edificación, la valoración se realiza considerando el mayor valor entre los siguientes dos métodos:

• a) El valor obtenido por tasación conjunta del suelo y la edificación existente, siempre que ésta sea legal, mediante el método de comparación aplicado exclusivamente a los usos de la construcción existente.
• b) El valor determinado por el método residual estático aplicado exclusivamente al suelo, sin tener en cuenta la edificación existente o la construcción en curso.

En los casos de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, la valoración se realizará igualmente por el método residual estático, tomando como referencia los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

Cómo se hace la tasación de plantaciones y sembrados en una expropiación

En la tasación de plantaciones y sembrados se utiliza el criterio de valor de reposición a nuevo y se deben considerar, además de las propias plantaciones y sembrados, los elementos de jardinería, vallas, cerramientos, canalizaciones e instalaciones, con el requisito de que no sean recuperables, que estén en uso y que se pierdan con motivo de la expropiación. Se calculará con independencia del suelo y afectado por un coeficiente que considere la antigüedad.

En la valoración de cultivos y sembrados es corriente admitir el valor de la cosecha perdida y el valor del lucro cesante.

Cómo se hace la tasación de edificaciones en una expropiación

En la tasación de edificaciones se valoran las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad, aplicando el criterio del valor de reposición a nuevo. Para el cálculo de la reposición se consideran la antigüedad, el uso y el estado de conservación del inmueble. Cuando no exista una ecuación reglamentaria de depreciación, se establecerá una ecuación de decrecimiento del valor en función de la antigüedad.

Si las edificaciones han quedado incursas en situación de fuera de ordenación y no es posible valorar conjuntamente suelo y edificación, el valor del suelo será el que corresponda y el de la edificación se calculará por reposición, reducido en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

De acuerdo con la Ley 6/1998, las edificaciones y construcciones existentes sobre el suelo se valoran conforme a la normativa catastral, en función de su coste de reposición corregido por antigüedad y estado de conservación. En este caso, la ley no se remite al valor fiscal, sino que obliga a calcularlo de acuerdo con la normativa catastral.

Qué es un inmueble

El Código Civil define los conceptos de bienes inmuebles y bienes muebles como las cosas que pueden ser objeto de apropiación. Se consideran bienes inmuebles:

• 1. Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo tipo adheridas al suelo.
• 2. Los árboles, plantas y frutos pendientes, mientras permanezcan unidos a la tierra o formen parte integrante del inmueble.
• 3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse sin causar daño o deterioro.
• 4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos decorativos o de uso permanente fijados en edificios o heredades por el propietario, con la intención de integrarlos al inmueble.
• 5. Las máquinas, utensilios o instrumentos destinados por el propietario a la industria o explotación desarrollada en la finca, siempre que estén directamente vinculados a dicha actividad.
• 6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques o criaderos similares, si el propietario los mantiene unidos a la finca de forma permanente.
• 7. Los abonos destinados al cultivo de la heredad que se encuentren en las tierras donde se utilizarán.
• 8. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanezca unida al yacimiento, así como las aguas vivas o estancadas.
• 9. Los diques y construcciones flotantes destinadas a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
• 10. Las concesiones administrativas de obras públicas, servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Quién es el propietario de un inmueble

Un inmueble puede ser de dominio público o de propiedad privada, según su titularidad y destino.

Inmuebles de dominio público

Son inmuebles propiedad de dominio público aquellos destinados al uso común o vinculados al servicio público. Entre ellos se incluyen:

• Inmuebles destinados al uso público: Caminos, canales, ríos, torrentes, puertos, puentes, riberas, playas y otros análogos. En provincias y municipios, también lo son las plazas, calles, fuentes, paseos y obras públicas de servicio general. Cuando dejan de estar destinados al uso público o a la defensa del territorio, pasan a formar parte de los bienes patrimoniales del Estado.
• Inmuebles no destinados al uso público pero pertenecientes al Estado: Murallas, fortalezas, obras de defensa del territorio o minas sin concesión. Están afectos a un servicio público o al fomento de la riqueza nacional.
• Bienes comunales: Son bienes de dominio público cuyo aprovechamiento corresponde al común de los vecinos. Solo pueden pertenecer a municipios o entidades locales menores. Son inalienables, imprescriptibles e inembargables.
• Bienes patrimoniales: Propiedad de organismos públicos, pero sin afectación directa a un servicio o uso público. Pueden generar ingresos al erario y se rigen por su legislación específica o, en su defecto, por el derecho privado.
• Patrimonio municipal del suelo: Integrado por los bienes patrimoniales de las corporaciones locales que cumplan alguna de las siguientes condiciones:
  • Estar calificados como urbanos en el planeamiento.
  • Provenir de cesiones urbanísticas.
  • Resultar de expropiaciones urbanísticas.
  • Ser adquiridos por tanteo o retracto.
  • Haber sido comprados con esta finalidad al amparo de la legislación urbanística.

Inmuebles de propiedad privada

Son inmuebles de propiedad privada todos aquellos que no forman parte del dominio público. Los tipos de propiedad privada más comunes son:

• Comunidad pro indiviso romana: Condominio ordinario con cuotas de participación y carácter divisible, regulado por el Código Civil.
• Comunidad pro indiviso germánica: Propiedad colectiva e indivisible sin asignación de cuotas entre los titulares. Es válida si está pactada libremente y conforme a la jurisprudencia.
• Comunidad pro diviso: Varios titulares con derechos diferentes sobre el inmueble (por ejemplo, uno con derecho de habitación y otro con la propiedad). También válida si es pactada por acuerdo y conforme a la ley.
• Propiedad horizontal: Régimen en el que los propietarios son dueños exclusivos de sus pisos o locales y copropietarios de los elementos comunes del edificio (suelo, estructura, instalaciones, etc.). Es una forma de propiedad compleja que combina propiedad exclusiva y copropiedad indivisa.

Requisitos de la propiedad horizontal

• Los pisos o locales deben ser susceptibles de aprovechamiento independiente.
• Deben tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.
• Las partes comunes son indivisibles y anexas al piso o local.
• En la venta de un piso o local no existe derecho de tanteo ni retracto entre los demás propietarios.
• La propiedad horizontal implica la copropiedad de los elementos comunes del edificio.

La propiedad horizontal puede originarse por herencia de un edificio o por su división en varios inmuebles. Actualmente, suele constituirse cuando un promotor declara una obra nueva y la destina a venta en régimen de propiedad horizontal.

Título constitutivo de la propiedad horizontal

El título de constitución debe incluir la descripción del inmueble y sus elementos comunes, la descripción individualizada de cada piso o local (superficie, linderos, planta, anejos, etc.) y la cuota de participación correspondiente. Esta cuota se calcula según la superficie útil, situación y uso previsto de los servicios comunes.

El título puede además establecer normas sobre uso, administración, gastos, seguros, conservación y reparaciones del edificio.

Cómo se adquiere la propiedad de un inmueble

La servidumbre es un gravamen que recae sobre un inmueble en beneficio de otro. El inmueble a cuyo favor se establece se denomina predio dominante, mientras que el que la soporta se llama predio sirviente.

En toda servidumbre existe una limitación del derecho de propiedad en favor del aprovechamiento de otra finca. Su finalidad es permitir la mejor explotación y utilidad conjunta de los inmuebles. Las servidumbres son inseparables de las fincas a las que pertenecen y, por tanto, se transmiten junto con ellas.

Según el Código Civil, las servidumbres pueden clasificarse en varios tipos:

• Continuas y discontinuas: las primeras pueden usarse de forma incesante sin intervención humana, como una acequia o un camino público; las segundas requieren actos del hombre, como un paso privado o limitado.
• Aparentes y no aparentes: las aparentes presentan signos visibles de su existencia, mientras que las no aparentes carecen de indicios externos.
• Positivas y negativas: las positivas imponen al dueño del predio sirviente la obligación de permitir o hacer algo, como dejar pasar agua o personas; las negativas prohíben realizar actos que sin la servidumbre serían lícitos, como construir donde se obstaculicen luces o vistas.
• Legales y voluntarias: las legales están impuestas por la Ley en atención al interés público o privado (como las de paso o medianería), mientras que las voluntarias nacen de la voluntad del propietario sin obligación legal.
• Reales y personales: las reales benefician a otra finca de distinto propietario; las personales se constituyen en favor de una persona o colectividad determinada.

¿Qué es una servidumbre?

La servidumbre es un gravamen que recae sobre un inmueble en beneficio de otro. El inmueble a cuyo favor se establece se denomina predio dominante, mientras que el que la soporta se llama predio sirviente.

En toda servidumbre existe una limitación del derecho de propiedad de un inmueble en favor del aprovechamiento de otro. Su finalidad es permitir la mejor explotación y utilidad conjunta de las propiedades. Las servidumbres son inseparables de las fincas a las que pertenecen y, por tanto, se transmiten junto con ellas.

Tipos de servidumbres según el Código Civil

De acuerdo con el Código Civil, las servidumbres pueden clasificarse en distintas categorías:

• Servidumbres continuas o discontinuas: Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin intervención humana, como un camino público de paso. Las discontinuas requieren actos del hombre y se usan a intervalos, por ejemplo, un camino privado que utiliza el propietario de la finca contigua.
• Servidumbres aparentes o no aparentes: Son aparentes las que presentan signos visibles que revelan su existencia (por ejemplo, una acequia o una puerta de paso). Son no aparentes las que carecen de cualquier indicio exterior.
• Servidumbres positivas o negativas: Las positivas imponen al dueño del predio sirviente la obligación de permitir o realizar algo (como dejar pasar agua o personas). Las negativas prohíben al propietario del predio sirviente hacer algo que, de otro modo, podría realizar (por ejemplo, edificar en cierta zona que obstaculizaría vistas o luces).
• Servidumbres legales o voluntarias: Las legales son impuestas por la Ley, en atención a la utilidad pública o al interés particular (por ejemplo, paso necesario o acueducto). Las voluntarias nacen por la voluntad del propietario, sin obligación legal.
• Servidumbres reales o personales: Las reales se establecen en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto propietario. Las personales benefician directamente a una persona o colectividad concreta.

Cómo se constituye una servidumbre

La constitución de una servidumbre puede realizarse, según el Código Civil, por los siguientes medios:

• Por título declarativo: mediante una voluntad unilateral o bilateral encaminada a producir un efecto civil. Este título puede ser un contrato (oneroso o gratuito) o un testamento.
• Por imposición legal: cuando se trate de alguno de los supuestos de servidumbre forzosa previstos por el Código Civil u otra legislación aplicable.
• Por prescripción: cuando se trate de servidumbres cuyo origen no pueda justificarse documentalmente, pero que se han ejercido de forma continuada durante el tiempo que establece la ley.
• Por determinación o constitución tácita: cuando existe un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, que evidencia su existencia y permite su adquisición.

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años, conforme al Código Civil. Debe tenerse en cuenta que la legislación autonómica o foral puede establecer plazos distintos.

Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, solo pueden adquirirse mediante título.

Tipos de servidumbres mencionadas

Las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin intervención humana, como un camino público que atraviesa una finca. Las servidumbres discontinuas se usan a intervalos y dependen de actos del hombre, como un camino limitado para el paso del propietario de la finca contigua.

Las servidumbres aparentes son las que muestran signos exteriores visibles que revelan su existencia. Las no aparentes carecen de signos externos que indiquen su uso o aprovechamiento.

Cómo se extingue una servidumbre

La extinción de una servidumbre, de cualquier clase que sea, puede producirse por los siguientes supuestos según el Código Civil:

• Por consolidación: cuando se reúnen en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del predio sirviente.
• Por desuso: cuando la servidumbre no se ejerce durante un periodo de veinte años.
• Por imposibilidad de ejercicio: cuando el estado de los predios impide su uso. No obstante, si el estado de los terrenos volviera a permitirlo, la servidumbre revivirá, salvo que el tiempo de desuso haya durado veinte años y haya prescrito.
• Por cumplimiento del plazo o condición: cuando la servidumbre era temporal o sujeta a una condición que se ha cumplido.
• Por renuncia: cuando el propietario del predio dominante renuncia expresamente a su derecho.
• Por redención: mediante acuerdo entre el propietario del predio dominante y el del sirviente.

Qué es una servidumbre de aguas

Las servidumbres de aguas se rigen por la Ley de Aguas (Real Decreto Legislativo 1/2001). Se define como cauce natural el terreno cubierto por una corriente de agua en sus máximas crecidas; como riberas, los laterales situados por encima del nivel de aguas bajas; y como márgenes, los terrenos colindantes con los cauces.

Las márgenes están sujetas a una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público, y a una zona de policía de 100 metros en la que se condiciona el uso del suelo y las actividades que se desarrollen. En las zonas próximas a la desembocadura en el mar, en el entorno de embalses o donde las condiciones topográficas lo requieran, podrá modificarse reglamentariamente la anchura de ambas zonas.

Libre curso de las corrientes. Los predios inferiores están obligados a recibir las aguas que, de forma natural y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, junto con la tierra o piedras que arrastran. Ni el propietario del predio inferior puede realizar obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven. Las riberas de los ríos, aunque sean de dominio privado, están sujetas a una franja de 3 metros de uso público para la navegación, flotación, pesca y salvamento.

Servidumbre de camino de sirga. Los predios contiguos a las riberas navegables o flotables están sujetos a esta servidumbre para el servicio exclusivo de la navegación fluvial. Las márgenes están afectadas por una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público y una zona de policía de 100 metros donde se condiciona el uso del suelo.

Servidumbre de estribo de presa. Se da cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes, es necesario establecer una presa y el interesado no es propietario de las riberas o terrenos donde deba apoyarse.

Servidumbre de saca y abrevadero. Puede imponerse por causa de utilidad pública a favor de poblaciones o caseríos, previa indemnización. Obliga a los predios sirvientes a permitir el paso de personas y ganado hasta el punto de utilización del agua, cubriendo la indemnización también este acceso.

Servidumbre de acueducto. Quien tenga derecho a usar agua para una finca puede hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los terrenos inferiores donde se filtren o caigan las aguas. El propietario del predio sirviente puede cerrarlo o edificar sobre el acueducto siempre que no se perjudique su uso ni se impidan las reparaciones o limpiezas necesarias.