08 Registro de la propiedad

Qué es el registro de la propiedad

El Registro de la Propiedad es un organismo público que tiene como función principal otorgar seguridad jurídica y publicidad oficial a los actos relacionados con la constitución, modificación, transmisión o extinción del dominio y de otros derechos reales sobre bienes inmuebles.

Su finalidad es garantizar que la información sobre la titularidad y las cargas de los inmuebles sea pública, fiable y accesible. El Registro está a cargo de un Registrador de la Propiedad, funcionario que califica jurídicamente los títulos y documentos que se presentan para su inscripción.

¿Qué inscripciones pueden realizarse en el Registro de la Propiedad?

En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir los siguientes actos y derechos:

• Títulos de propiedad: Actos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales constituidos sobre ellos.
• Constitución o modificación de derechos reales: Inscripción de títulos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos como usufructo, uso, habitación, hipoteca, servidumbre o censos.
• Actos y contratos con adjudicación de bienes: Operaciones mediante las cuales se adjudican inmuebles o derechos reales, incluso con obligación de transmitirlos posteriormente o invertir su importe en un fin determinado.
• Resoluciones judiciales: Sentencias o resoluciones que declaren la incapacidad civil, la ausencia, el fallecimiento u otras situaciones que afecten la capacidad de disponer libremente de los bienes.
• Contratos de arrendamiento: Aquellos con una duración superior a seis años, o en los que se anticipen rentas de tres años o más, así como aquellos en los que las partes acuerden expresamente su inscripción.
• Títulos de bienes públicos o institucionales: Inscripción de los títulos de adquisición de bienes inmuebles o derechos reales pertenecientes al Estado, corporaciones civiles o entidades eclesiásticas, conforme a la legislación aplicable.

El Registro de la Propiedad constituye una garantía esencial en las operaciones inmobiliarias, ya que protege los derechos de los titulares y proporciona seguridad frente a terceros.

Qué se puede inscribir en el Registro de la Propiedad

En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos y derechos relacionados con el dominio de los inmuebles y con los derechos reales que recaen sobre ellos. Estas inscripciones otorgan seguridad jurídica y publicidad oficial a las operaciones inmobiliarias.

Actos y derechos inscribibles

• Títulos de propiedad: Actos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales constituidos sobre ellos.
• Derechos reales: Títulos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos como usufructo, uso, habitación, hipoteca, servidumbre, enfiteusis o censos.
• Actos y contratos de adjudicación: Operaciones mediante las cuales se adjudican bienes inmuebles o derechos reales, incluso cuando exista obligación de transmitirlos posteriormente o invertir su importe en un fin concreto.
• Resoluciones judiciales: Sentencias o resoluciones que declaren la incapacidad civil, ausencia, fallecimiento u otras situaciones que afecten la capacidad para disponer libremente de los bienes.
• Contratos de arrendamiento: Aquellos con una duración superior a seis años, los que anticipen rentas de tres o más años o los que las partes acuerden inscribir expresamente.
• Títulos de bienes públicos: Documentos de adquisición de bienes inmuebles o derechos reales pertenecientes al Estado o a entidades civiles o eclesiásticas, conforme a la normativa vigente.

Clases de asientos registrales

En los libros del Registro de la Propiedad se practican distintas clases de asientos, según el tipo de operación:

• Asientos de presentación
• Inscripciones (extensas o concisas, principales o de referencia)
• Anotaciones preventivas
• Cancelaciones
• Notas marginales

Bienes no inscribibles en el Registro de la Propiedad

Existen determinados bienes que, por su naturaleza o finalidad pública, están exceptuados de inscripción:

• Bienes de dominio público, destinados a servicios públicos, defensa del territorio o fomento de la riqueza nacional.
• Bienes municipales y provinciales de dominio o uso público, conforme a la legislación especial aplicable.
• Servidumbres legales que tengan por objeto la utilidad pública o comunal.
• Templos destinados al culto católico.

La inscripción registral proporciona seguridad jurídica a los titulares y garantiza la publicidad de los derechos reales frente a terceros, constituyendo una herramienta esencial en cualquier transacción inmobiliaria.

Qué documentos se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad

Los documentos inscribibles en el Registro de la Propiedad son aquellos que acreditan o modifican la titularidad, el dominio o los derechos reales sobre bienes inmuebles, conforme a la legislación hipotecaria y urbanística vigente.

• Actas judiciales protocolizadas: Copias notariales de las actas de deslinde y amojonamiento de fincas cuando en el expediente se haya citado a los propietarios colindantes.
• Deslindes administrativos: Resoluciones aprobadas por la autoridad competente que determinen los límites entre fincas o propiedades.
• Contrato de opción de compra: Puede inscribirse el contrato de opción o la cláusula que lo establezca en otro contrato inscribible, siempre que cumpla los siguientes requisitos:
  • 1. Existencia de un acuerdo expreso entre las partes para que se inscriba.
  • 2. Determinación del precio de adquisición y, en su caso, del importe convenido para conceder la opción.
  • 3. Plazo máximo de ejercicio de la opción no superior a cuatro años.
• Derecho de superficie: Inscripción del derecho que permite edificar sobre terreno ajeno manteniendo la propiedad de lo construido durante un periodo determinado.
• Concesiones administrativas: Aquellas que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles. En estos casos, no podrán inscribirse cargas o gravámenes adicionales que no hayan sido autorizados por la Administración concedente.
• Fincas expropiadas: Inscripción de las fincas o partes expropiadas. Requiere la presentación del acta de ocupación y del documento de consignación o acta de pago.
• Actos urbanísticos inscribibles según la Ley del Suelo:
  • 1. Actos firmes de aprobación de expedientes de ejecución de la ordenación urbanística que impliquen modificación de fincas registrales, atribución de dominio o constitución de derechos reales.
  • 2. Cesiones de terrenos con carácter obligatorio o derivadas de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
  • 3. Incoación de expedientes de disciplina urbanística o de apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de sanciones.
  • 4. Inscripción de condiciones especiales impuestas a actos de aprobación o autorización administrativa.
  • 5. Actos de transferencia o gravamen del aprovechamiento urbanístico.
  • 6. Interposición de recurso contencioso-administrativo contra instrumentos de ordenación o ejecución urbanística.
  • 7. Sentencias firmes que declaren la anulación de instrumentos urbanísticos, siempre que afecten a fincas determinadas y participen sus titulares en el procedimiento.
  • 8. Cualquier otro acto administrativo que, en ejecución del planeamiento, modifique el dominio, los derechos reales o la descripción registral de fincas concretas.

Estos documentos permiten dotar de seguridad jurídica y eficacia registral a los actos que afectan a la propiedad inmobiliaria, garantizando la publicidad de los derechos y cargas ante terceros.