Dudas frecuentes

Reglas generales del informe de tasación

Todo informe de tasación, independientemente del tipo de inmueble objeto de valoración o de la finalidad del encargo, debe seguir unas reglas generales que aseguren su claridad, transparencia y utilidad para el solicitante.

Estas reglas permiten que el informe sea comprensible no solo para el técnico que lo redacta, sino también para el cliente, la administración o cualquier otra entidad que deba interpretarlo. De esta forma, se garantiza que el valor de tasación esté debidamente justificado y documentado.

Las principales directrices que debe cumplir un informe de tasación son:

• Redactar el contenido de forma clara y transparente, facilitando la comprensión al solicitante del informe y evitando tecnicismos innecesarios.
• Indicar con precisión la finalidad de la tasación, la normativa aplicable cuando proceda y la metodología empleada para determinar el valor de mercado.
• Además de la metodología, explicar los criterios técnicos adoptados y su justificación razonada, para que quede claro qué factores se han tenido en cuenta en la determinación del valor.

Un informe de tasación correctamente estructurado transmite fiabilidad y rigor técnico, aspectos fundamentales para que pueda ser utilizado con plena validez en procesos de compraventa, herencias, litigios o ante la administración pública.

Solicitante del informe de tasación

En el informe de tasación debe identificarse el solicitante del informe, es decir, la persona o entidad interesada en promover la tasación de acuerdo con unas necesidades específicas. Los posibles solicitantes de un informe de tasación pueden ser:

• Propietario: Busca obtener una valoración precisa de su propiedad para decidir si ponerla en venta, en alquiler o utilizarla en otra operación.
• Comprador: Un comprador potencial que desea conocer el valor real del inmueble antes de realizar una oferta. Esta información le ayuda a tomar decisiones informadas sobre el precio y la viabilidad de la transacción.
• Institución financiera: Bancos, cooperativas de crédito u otras entidades financieras solicitan informes de tasación para evaluar el valor de un inmueble antes de conceder un préstamo hipotecario. Con ello determinan el importe máximo del préstamo y la relación préstamo-valor.
• Abogado o tribunal: En casos judiciales, como disputas hereditarias, separaciones o expropiaciones, el abogado o el tribunal pueden requerir una tasación como prueba pericial para determinar el valor del inmueble dentro del procedimiento.
• Promotor inmobiliario: Necesita conocer el valor de un terreno o propiedad para evaluar la viabilidad económica de un proyecto de construcción o desarrollo inmobiliario.

Finalidad de la tasación

La finalidad de la tasación depende del uso que el solicitante del informe de tasación vaya a dar a la información obtenida. Además, esta finalidad determina la normativa aplicable y la metodología que debe seguirse en su elaboración. Las finalidades más habituales son:

• Tasación de mercado: destinada a determinar el valor de tasación que sirve de referencia para la toma de decisiones en operaciones de compra, venta, alquiler, inversión o liquidación.
• Tasación por herencia: con finalidad de establecer el valor de tasación necesario para el reparto entre herederos y el cálculo de los impuestos correspondientes, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
• Tasación pericial contradictoria: empleada para contrastar el valor obtenido por la Administración y presentar una hoja de aprecio que permita al contribuyente defender su valoración.
• Tasación judicial: elaborada como prueba pericial en procedimientos judiciales para determinar el valor de los inmuebles y resolver conflictos de carácter patrimonial.
• Tasación por separación: orientada a determinar el valor de tasación que garantice una división equitativa de los bienes en casos de disolución de la comunidad de bienes o separación matrimonial.
• Tasación por reclamación del valor catastral: con finalidad de contrastar el valor determinado por la Administración y acreditar, en su caso, una valoración más ajustada al mercado.
• Tasación por reclamación de plusvalía: destinada a acreditar que no ha existido incremento en el valor del suelo, y por tanto no procede el pago del impuesto de plusvalía municipal.
• Tasación por expropiación: elaborada para determinar el justiprecio en los procesos de expropiación y servir como hoja de aprecio frente a la Administración.
• Tasación por enajenación de bienes a menores o personas incapacitadas: su finalidad es justificar ante el juez el valor de venta del bien inmueble.
• Tasación de usufructo, nuda propiedad, derecho de uso o de habitación: con objeto de determinar el valor de tasación correspondiente a los derechos reales de usufructo, nuda propiedad, uso o habitación.
• Tasación como garantía para la Agencia Tributaria o la Seguridad Social: sirve para determinar el valor de tasación que permite ofrecer el inmueble como aval de deudas fiscales o administrativas.
• Tasación por operaciones vinculadas: tiene por finalidad justificar el valor normal de mercado conforme a la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
• Tasación para determinar el valor contable o auditoría inmobiliaria: elaborada para valorar los bienes inmuebles e inversiones de una empresa de acuerdo con el Plan General de Contabilidad.
• Tasación y valoración de patrimonio o carteras: con finalidad de determinar el valor de conjunto de los bienes inmobiliarios y mobiliarios que integran el patrimonio de una persona física o jurídica.
• Tasación para segregación o agrupación: sirve para determinar el valor resultante tras la división de una finca (segregación) o la unión de varias (agrupación).
• Tasación para instalación de ascensor: con finalidad de valorar la superficie privativa afectada y determinar la compensación económica correspondiente a los propietarios.

Identificación y localización del inmueble en la tasación

En el informe de tasación, el apartado de identificación y localización del inmueble reúne toda la información necesaria para reconocer de forma precisa el bien objeto de valoración. Este apartado especifica si se trata de una unidad dentro de un edificio (piso, local, garaje, trastero, etc.), de un edificio completo (vivienda unifamiliar, nave, etc.) o de un terreno, indicando además si el inmueble se encuentra terminado, en proyecto, en construcción o en rehabilitación.

Asimismo, incluye los datos de localización, tanto los verificados por el tasador durante la visita o inspección, como los procedentes de la documentación aportada —por ejemplo, documentación registral, documentación descriptiva o información catastral— que complementan la descripción física y jurídica del inmueble.

Localidad y entorno en el informe de tasación

En el informe de tasación, el apartado localidad y entorno describe las características principales de la población y del área en la que se encuentra el inmueble, ya que estos factores influyen directamente en su valoración. Entre los aspectos más relevantes que se analizan figuran:

• Tipo de núcleo: indica si se trata de un municipio independiente o dependiente de otro, como en el caso de una pedanía.
• Ocupación laboral: determina si la actividad principal de la población es industrial, comercial o del sector servicios.
• Evolución demográfica: señala si la población presenta una tendencia estable, creciente o decreciente.
• Densidad de población: se clasifica como alta, media o baja, en función de la concentración de habitantes.
• Tipología edificatoria: identifica el uso predominante del entorno, ya sea residencial, industrial, turístico, etc.
• Ordenación edificatoria: describe la disposición de las edificaciones, como manzana cerrada, manzana abierta, aislada, pareada o adosada.
• Grado de consolidación y ocupación: valora si el entorno presenta un nivel alto, medio o bajo de desarrollo urbano y ocupación.
• Antigüedad: recoge la antigüedad media de las edificaciones del entorno.

Asimismo, este apartado incluye una descripción de las infraestructuras, equipamientos y servicios y comunicaciones disponibles en el entorno:

• Infraestructuras: analiza el estado de pavimentos y aceras, así como la existencia y calidad de las redes de suministro eléctrico, abastecimiento de agua, saneamiento, telefonía y gas.
• Equipamientos y servicios: evalúa la disponibilidad de servicios administrativos, centros sanitarios y asistenciales, centros educativos, instalaciones deportivas, zonas verdes y centros comerciales.
• Comunicaciones: estudia la accesibilidad mediante transporte privado (red viaria comarcal y/o nacional) y transporte público (autobús, ferrocarril, metro o aeropuerto).

Descripción y superficie del terreno en la tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un terreno o de un edificio que dispone de parcela —como una vivienda unifamiliar o una nave industrial—, el apartado de descripción y superficie del terreno recoge los datos fundamentales que definen su configuración, dimensiones y dotaciones.

Entre los aspectos que deben detallarse se incluyen:

• Superficie: se indica la superficie registral y la superficie comprobada mediante la consulta descriptiva y gráfica catastral.
• Infraestructuras: se describen las construcciones y dotaciones existentes en el terreno. Entre las construcciones más habituales se encuentran el cerramiento de parcela, pavimento exterior, aparcamientos en superficie, piscina, porche, cenador, caseta de almacén, perrera, arbolado, ajardinamientos o barbacoa. En cuanto a instalaciones, se valoran la existencia de alumbrado exterior, tomas de agua y sistemas de riego automático, entre otras.
• Geometría: se indica si el terreno presenta una forma rectangular, poligonal o irregular.
• Pendiente: se describe el relieve del terreno, precisando si es llano, de desnivel suave, de desnivel acusado o un terreno banqueado.

Descripción y superficie del inmueble en la tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un edificio o de un elemento dentro de él —como un piso, local o garaje—, el apartado de descripción y superficie del inmueble recoge los datos esenciales relativos a su configuración, distribución y características constructivas.

Entre los aspectos que deben detallarse se incluyen:

• Ubicación de la edificación: indica si la edificación ocupa la totalidad del terreno o si existe superficie libre destinada a accesos, zonas comunes o infraestructuras.
• Tipología de la edificación: define el uso principal del edificio (residencial, comercial, industrial, terciario, etc.), su disposición (aislada, adosada o pareada) y el número de plantas sobre y bajo rasante.
• Zonas comunes: especifica si el edificio dispone de elementos comunes y servicios generales internos.
• Superficie de la edificación: se indicarán las superficies útil, construida y construida con zonas comunes cuando puedan ser comprobadas. La finalidad de esta comprobación es determinar la superficie real del inmueble y su correspondencia con la superficie registral y catastral. En algunos casos, la comprobación se realiza a partir de documentación gráfica aportada y, en otros, mediante la elaboración de croquis o planos a escala que permitan identificar los distintos usos y realizar los cálculos posteriores.

La relación entre superficie útil, superficie construida y superficie construida con zonas comunes depende del uso y la tipología edificatoria. A título orientativo, pueden considerarse los siguientes coeficientes:

Superficie construida de vivienda adosada = Superficie útil + 22%
Superficie construida de vivienda aislada = Superficie útil + 25%
Superficie construida de local comercial = Superficie útil + 15%
Superficie construida de oficina = Superficie útil + 15%
Superficie construida de nave industrial = Superficie útil + 10%

Superficie construida con zonas comunes de vivienda en bloque = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de vivienda adosada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de vivienda aislada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de local comercial = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de oficina = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de nave industrial = No dispone

• Elementos constructivos de la edificación: se describirá la tipología constructiva, detallando cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores e interiores, solados, revestimientos, acabados y las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.).
• Antigüedad y vida útil estimada: la antigüedad y el estado de conservación del inmueble, o en su caso del edificio en el que se ubica, son factores que influyen directamente en el valor de tasación, ya que determinan el coeficiente de depreciación aplicado al coste de construcción y la homogeneización de testigos de mercado. Se comprobará si el inmueble ha sido objeto de reformas o rehabilitaciones, así como la existencia de posibles depreciaciones funcionales por inadecuación al uso.

En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características anteriores se expresarán tomando como referencia el proyecto que sirvió de base para la licencia municipal, describiendo la fase de ejecución y el porcentaje de obra ejecutada.

Descripción urbanística en el informe de tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un edificio o de un elemento dentro de él —como un piso, local o garaje—, el apartado de descripción urbanística recoge el uso al que está destinado el inmueble, la normativa urbanística vigente y si se encuentra sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica.

Según la situación urbanística del edificio o elemento de edificio, pueden darse los siguientes casos:

• Situación urbanística correcta: cuando el inmueble cumple con la normativa urbanística vigente.
• Situación urbanística anterior correcta: cuando el inmueble no cumple con la normativa vigente actual, pero sí con la normativa que estaba en vigor al concederse la licencia de obras. En estos casos, únicamente se permite la conservación de la edificación y el mantenimiento del uso ya autorizado. Aunque no cumple el planeamiento actual, se considera una situación urbanística admisible.
• Consolidación de la edificación: cuando se acredita que han transcurrido más de cuatro años desde la construcción sin que se haya iniciado expediente de infracción urbanística. Además, el terreno no puede estar calificado como zona verde, espacio libre o suelo no urbanizable protegido.
• Situación urbanística incorrecta: cuando el inmueble no se encuentra en ninguna de las situaciones anteriores ni puede considerarse edificación consolidada.

Además de la situación urbanística general, se debe comprobar que el inmueble cumple con los requisitos particulares establecidos por las ordenanzas municipales según su uso. Las viviendas deben disponer de Licencia de Primera Ocupación, mientras que los locales de negocio o industriales deben contar con la Licencia de Actividad o Licencia de Funcionamiento.

Terrenos urbanos

Cuando el objeto de la valoración es un terreno de carácter urbano, el informe incluirá la siguiente información:

• Planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario.
• Clasificación urbanística del terreno: urbano, rural o urbanizable (según la legislación aplicable).
• Calificación urbanística: usos autorizados y prohibidos, edificabilidad, ocupación máxima, retranqueos y alturas permitidas.
• Aprovechamiento urbanístico: se detallará según el ámbito de reparto, gestión y ejecución:
• Superficie construible por el propietario del terreno.
• Titularidad de la iniciativa de gestión (pública o privada).
• Sistema y modo de gestión conforme a la legislación urbanística aplicable.
• Cargas urbanísticas: cesiones, costes de urbanización y obligaciones adquiridas.
• Instrumento de planeamiento y trámites pendientes para que el terreno pueda considerarse solar.
• Plazo de ejecución previsto para el desarrollo urbanístico.
• En caso de estar sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales de valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.

Terrenos rurales

Cuando el objeto de valoración sea un terreno rural (finca rústica), se indicará su clasificación del suelo y, en su caso, el régimen de protección especial que le sea aplicable.

Ocupación del inmueble en la tasación

Cuando durante la inspección se haya podido comprobar, el informe de tasación debe incluir información sobre la ocupación del inmueble. El inmueble puede encontrarse vacío o ocupado, y en caso de estar ocupado, deberá indicarse si lo está por el propietario, por un arrendatario o mediante otras formas de tenencia, como una cesión o un comodato.

Esta información implica identificar quién ocupa la propiedad, las características de la ocupación y el plazo de vigencia del título correspondiente. Se trata de un aspecto relevante, ya que la disponibilidad del inmueble puede estar condicionada por el tipo de ocupación, afectando directamente al valor de tasación.

En los casos de inmuebles destinados a actividades comerciales o explotaciones económicas, se describirán las características de la actividad, el estado actual de la explotación y cualquier otro aspecto que pueda influir en la valoración del bien.

Protección pública del inmueble en la tasación

Cuando se haya podido comprobar la condición de protección pública del inmueble, esta deberá quedar reflejada en el informe de tasación junto con los datos necesarios para el cálculo del correspondiente valor máximo legal. Dicho valor depende de la normativa aplicable en cada comunidad autónoma y debe considerarse al determinar el valor de tasación.

Asimismo, se indicarán en el informe todas las limitaciones legales o urbanísticas que puedan afectar al inmueble y, por tanto, a su valoración. Entre ellas se incluyen las restricciones de uso del suelo, las limitaciones derivadas de la protección del patrimonio histórico o cultural y las zonas sujetas a protección ambiental o paisajística, entre otras.

El análisis de mercado en la tasación

El análisis de mercado en la tasación es el apartado del informe que contiene el estudio del entorno inmobiliario en el que se encuentra el bien objeto de valoración. Su finalidad es establecer una referencia de valor que sirva de base para determinar el valor de tasación.

Para obtener una visión completa del mercado, es necesario recopilar y analizar la siguiente información:

• Datos sobre la oferta y la demanda de inmuebles en la zona, así como la disponibilidad de propiedades comparables en venta o alquiler.
• El intervalo de precios de venta y alquiler de los bienes comparables al inmueble objeto de estudio.
• La tendencia del mercado inmobiliario y las perspectivas de revalorización a corto y largo plazo.

El cálculo de valores en la tasación

El apartado de cálculo de valores en la tasación recoge los métodos de valoración aplicados, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor final del inmueble. En función del método de tasación empleado, el contenido mínimo del informe incluirá los siguientes elementos:

• Método de comparación: Identificación de los inmuebles comparables utilizados, con su dirección y las características consideradas en el análisis —precio de venta, superficie, estado de conservación, antigüedad, entre otros.
• Método del coste: Coste de construcción adoptado y datos relativos al método empleado para determinar el valor del suelo.
• Método residual: Valor de venta del inmueble resultante del aprovechamiento del suelo, costes de construcción y plazo de ejecución. En el caso del método residual dinámico, se incluirá la tasa de actualización empleada y el flujo de caja utilizado.
• Método de actualización: Información utilizada para la fijación de las rentas esperadas y el horizonte temporal del cálculo.
• Método de inmueble ligado a explotación económica: Ratios medias aplicadas y fuentes de información utilizadas para el análisis.

El método de comparación en la tasación

El método de comparación tiene por objeto determinar el valor de mercado del inmueble mediante la comparación con otros bienes análogos, denominados testigos. Este método requiere una homogeneización de los valores de los testigos para corregir las diferencias con respecto al inmueble objeto de estudio.

El método es aplicable a todo tipo de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

• Existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables.
• Disponibilidad de datos suficientes sobre transacciones u ofertas que permitan identificar los parámetros necesarios para la homogeneización.
• Disponibilidad de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas que reflejen la situación actual del mercado.
• Aplicable igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

Aunque puede emplearse en distintos tipos de inmuebles, su aplicación requiere un mercado suficientemente activo, con múltiples compradores y vendedores, y la exclusión de elementos especulativos derivados de ofertas no contrastadas con transacciones reales.

Procedimiento de cálculo en el método de comparación

Las reglas generales a seguir son:

• Establecer las características del inmueble que influyan en su valor. En edificios históricos o artísticos se considerarán los elementos que confieren ese carácter.
• Analizar el segmento de mercado correspondiente y obtener precios de compraventa al contado basados en transacciones reales o en ofertas firmes corregidas.
• Seleccionar una muestra representativa de los comparables, eliminando los valores anómalos o no representativos.
• Homogeneizar los testigos aplicando coeficientes o ponderaciones adecuados a las diferencias observadas.
• Asignar el valor neto de comercialización del inmueble, deduciendo servidumbres o limitaciones no consideradas previamente.

Además de las reglas generales, se aplicarán las siguientes reglas específicas:

• En edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, el valor por comparación se basará en inmuebles terminados similares, ajustando la tendencia del mercado según el plazo de finalización.
• En fincas rústicas, la homogeneización se basará en valores unitarios por hectárea según el tipo de cultivo o aprovechamiento.

Determinación del entorno y búsqueda de testigos

La determinación del entorno es fundamental, entendiéndose como la zona en la que el valor de los inmuebles es homogéneo (por ejemplo, un barrio, un polígono industrial o una urbanización). Según la Orden ECO/805/2003, se deben emplear al menos seis testigos válidos y, siempre que sea posible, una muestra mayor que permita descartar valores extremos.

• Uso y tipología: Los testigos deben compartir el mismo uso y tipología constructiva.
• Fecha de valoración: Debe ser reciente o coincidente con la fecha de referencia de la tasación.
• Origen de los datos: Si los testigos proceden de ofertas y no de ventas reales, conviene aplicar un ajuste reductor que refleje la negociación habitual.

Fuentes de información de testigos

• Transacciones reales conocidas.
• Consultas a promotores y agentes inmobiliarios.
• Ofertas publicadas en la finca, en prensa o portales inmobiliarios.
• Estadísticas del Ministerio de Vivienda e INE.

Homogeneización de testigos

Los principales parámetros a homogeneizar son la superficie, calidad constructiva, estado de conservación, antigüedad, altura de planta, infraestructuras, disponibilidad de ascensor, orientación y cualquier otro que influya en el valor del inmueble. Cada parámetro se ajusta mediante un coeficiente de homogeneización:

• Coeficiente < 1,00 → penaliza el testigo (por ejemplo, si es más nuevo que el inmueble tasado).
• Coeficiente > 1,00 → bonifica el testigo (por ejemplo, si es más antiguo o presenta peor estado).

Factor de forma en locales comerciales

El factor de forma es clave en locales, ya que valora la geometría y proporción entre superficie y fachada. Un local con mayor frente de fachada por la misma superficie tendrá un valor superior. Por ejemplo:

En un local de 60 m² y 10 m de fachada, los primeros 20 m² podrían valorarse con coeficiente 1,00; los siguientes con 0,90 y los más interiores con 0,80. En locales de varias plantas, los coeficientes suelen situarse en torno a 0,60 para entreplantas y 0,40 para sótanos.

El método de capitalización de rentas en la tasación

El método de capitalización de rentas, también denominado método de actualización, se basa en el principio de anticipación y es aplicable a todo tipo de inmuebles susceptibles de generar rentas. El valor del inmueble se obtiene a partir del valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al mismo.

Requisitos de aplicación

Para utilizar el método de capitalización debe cumplirse al menos uno de los siguientes supuestos:

• Existencia de un mercado de alquileres representativo. Se requiere disponer de, al menos, seis datos de rentas de inmuebles comparables que reflejen la situación actual del mercado y permitan la homogeneización de rentas.
• Existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
• Que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos como parte de una explotación económica, con datos contables o ratios estructurales medias suficientes de la actividad correspondiente.

Cuando el inmueble esté arrendado, la estimación de ingresos tendrá en cuenta las condiciones pactadas (renta actual, revisiones, morosidad, gastos recuperados, etc.). En caso de elementos vacíos, se estimarán rentas netas de mercado en función de la localización, uso, características, evolución esperada y probabilidad de ocupación.

Variantes del método de capitalización

Existen dos modalidades principales:

A) Método de capitalización de rentas obtenidas actuales

El valor del inmueble se obtiene capitalizando la renta anual neta actual producida en la fecha de tasación. Para ello, se divide la renta neta entre la tasa de capitalización que el tasador determine en función del uso, el tipo de inmueble, la situación del mercado de alquileres y el nivel de riesgo o liquidez de la inversión.

El tasador debe justificar razonadamente la tasa elegida. Cuando la finalidad de la tasación esté regulada legalmente, se aplicará la tasa de capitalización establecida en la normativa correspondiente.

Ejemplo: Una oficina de 120 m² con contrato de alquiler de 10 años (transcurridos 3) percibe 36.000 € anuales. Los gastos del propietario ascienden a 5.000 €, resultando una renta neta de 31.000 €. Si la tasa de capitalización es del 3,5 %, el valor del inmueble será:

Valor de capitalización = 31.000 € / 0,035 = 885.714 €

B) Método de capitalización de rentas esperadas (actualización de rentas)

En esta modalidad, el valor se obtiene capitalizando las rentas esperadas futuras. Requiere la existencia de un mercado de alquileres representativo con al menos seis datos comparables y, preferiblemente, la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble.

Primero se estiman los flujos de caja, que pueden ser:

• Inmobiliarios: cobros y pagos directamente relacionados con el inmueble (rentas, mantenimiento, seguros, impuestos, etc.).
• Operativos: ingresos y gastos de la actividad económica desarrollada en el inmueble.

Después se determina el valor de reversión, equivalente al valor residual del terreno al final de la vida útil del inmueble, ajustado por plusvalías o minusvalías razonables y justificadas según la localización y la evolución del mercado.

Finalmente se fija el tipo de actualización y el IPC previsto aplicable.

Ejemplo: Un particular compra en 2023 una vivienda para alquilarla con una renta prevista de 15.000 € anuales y gastos de 1.000 €. La vivienda, de uso residencial, tiene una vida útil remanente de 75 años (vida útil total 100 años) y un valor actual de repercusión del suelo de 125.000 €. Con una tasa de actualización del 3,5 % y un IPC previsto del 2,5 %, el valor de capitalización de rentas esperadas se obtendrá aplicando la actualización de los flujos netos anuales y sumando el valor de reversión ajustado.

El método de coste en la tasación

El método de coste, también conocido como método de reposición, se basa en determinar el valor del inmueble sumando los gastos necesarios para reponerlo a su estado actual. Cuando se aplica un coeficiente de depreciación respecto a su valor a nuevo, se denomina coste de reposición neto; si no se aplica, se denomina coste de reposición bruto.

El método de coste implica calcular por separado el valor del suelo y el valor de la construcción. Permite determinar el coste de reposición bruto o neto de toda clase de edificios o elementos de edificios, tanto en proyecto, construcción o rehabilitación, como terminados.

Valor de reposición bruto

El valor de reposición bruto resulta de la suma de los siguientes elementos:

• Valor del terreno: determinado mediante el método de comparación o el método residual.
• Coste de construcción: coste por contrata de la edificación o de las obras de rehabilitación.
• Gastos necesarios para el reemplazamiento:
  • Impuestos no recuperables y aranceles para la declaración de obra nueva.
  • Honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra.
  • Costes de licencias y tasas municipales.
  • Primas de seguros obligatorios e inspecciones técnicas.
  • Gastos de administración del promotor.
  • Otros estudios o informes necesarios.

Se considera coste de construcción por contrata la suma de los costes de ejecución material, gastos generales y beneficio industrial del constructor. No se incluyen los elementos fácilmente desmontables ni los acabados o instalaciones no esenciales, salvo en inmuebles ligados a explotación económica.

En edificios con valor histórico o artístico se considerará, además, el valor particular de los elementos que confieren dicho carácter.

Determinación del coste de construcción

Debe diferenciarse entre obras en construcción o rehabilitación y edificaciones terminadas. En el primer caso, el valor se obtendrá según el grado de avance de obra en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. En edificios terminados, el coste puede estimarse mediante:

• Medición detallada de unidades de obra y aplicación de precios unitarios.
• Módulos de coste orientativos de los Colegios Profesionales de Arquitectos y Arquitectos Técnicos (€/m² de ejecución material, a incrementar con los gastos adicionales).

Gastos necesarios

Se incluyen, entre otros:

• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): con un máximo legal del 4 %, calculado sobre el coste de ejecución material, sin incluir gastos generales ni beneficio industrial.
• Tasas municipales: por licencias de obra, primera ocupación u ocupación de vía pública (del orden del 1 % del presupuesto de ejecución material).
• Aranceles notariales: entre el 0,5 % y el 1 % del valor declarado.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD): orientativamente 7 % en operaciones no sujetas a IVA y 1 % en las sujetas.
• IVA: cuando el inmueble esté sujeto y el impuesto no sea recuperable.
• Costes hipotecarios: en caso de financiación, entre el 3 % y 4 % del presupuesto de ejecución material.
• Honorarios técnicos: entre el 5 % y 15 % del presupuesto de ejecución material, según tipología y superficie.
• Seguros e inspecciones técnicas: entre el 3 % y 5 % del coste de ejecución material.
• Gastos de administración del promotor: entre el 2,5 % y 5 % anual del coste de ejecución material.

No se consideran gastos necesarios el beneficio del promotor ni los gastos financieros o comerciales. En tasaciones de inmuebles en proyecto, los precios de unidades de obra podrán ajustarse a la evolución del mercado hasta la fecha de actualización, aunque el valor del suelo solo podrá modificarse una vez terminada la obra.

Valor de reposición neto

El valor de reposición neto se obtiene descontando la depreciación del inmueble al valor de reposición bruto. La depreciación puede deberse a dos causas:

• Depreciación por antigüedad: pérdida de valor derivada del paso del tiempo y la reducción de la vida útil del inmueble.
• Depreciación funcional: obsolescencia de los elementos o instalaciones que han dejado de cumplir su función original.

Determinación de la vida útil

La vida útil del inmueble depende de su tipología y estado de conservación. A título orientativo:

• Edificios de uso residencial: 100 años.
• Edificios de oficinas: 75 años.
• Edificios comerciales: 50 años.
• Edificios industriales o ligados a explotación económica: 35 años.

La vida útil residual es el periodo restante de vida económica efectiva. Por ejemplo, un edificio residencial histórico de 200 años en buen estado podría conservar una vida útil residual de 75 años adicionales.

Depreciación funcional

Se determina en función de los gastos necesarios para adecuar el edificio al uso previsto. Por ejemplo, una vivienda sin instalación de agua caliente presentará una depreciación equivalente al coste estimado de dicha instalación.

El método residual en la tasación

El método residual se basa en el principio de valor residual, según el cual “el valor atribuible a cada factor de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total del activo y los valores atribuibles al resto de los factores”.

Los métodos de valoración parten del principio de comparación, que requiere un mercado representativo con muestras homogéneas. En el caso de los terrenos, suele no existir un mercado activo por su carácter único y su aprovechamiento edificable. Por ello, el método de comparación no resulta aplicable, pero sí puede utilizarse el método residual, deduciendo del valor de mercado de los edificios terminados los costes de construcción, gastos y beneficios del promotor, siendo el valor restante el valor del suelo. Este método también es adecuado para valorar inmuebles susceptibles de rehabilitación.

Requisitos de aplicación del método residual

Para poder aplicar este método deben cumplirse las siguientes condiciones:

• Existencia de información suficiente para definir la promoción inmobiliaria más probable conforme al régimen urbanístico aplicable, o para verificar la adecuación de los edificios existentes a dicho régimen.
• Disponibilidad de datos fiables sobre costes de construcción, gastos de promoción, financieros y de comercialización que permitan estimar costes reales para una promoción tipo medio.
• Existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos de la promoción.
• Disponibilidad de información suficiente sobre los rendimientos de promociones comparables.

Tipos de método residual

Cuando se consideran los flujos financieros actualizados a lo largo del tiempo, se denomina método residual dinámico. Si se trabaja con valores actuales sin actualización, se denomina método residual estático.

El criterio habitual entre tasadores es aplicar el método estático solo cuando el inicio de la edificación sea inferior a un año, y el método dinámico para plazos mayores. En este último caso, además de los requisitos anteriores, será necesario conocer los plazos de construcción, comercialización y gestión urbanística del proyecto.

Procedimiento de cálculo

El cálculo del valor según el método residual sigue las siguientes etapas:

• 1. Determinar la promoción inmobiliaria más probable sobre el inmueble, siguiendo el principio de mayor y mejor uso. Si el destino fijado por la propiedad es conocido y no contraviene la normativa urbanística, se atenderá al mismo.
• 2. Estimar los costes de construcción, calculados con los precios vigentes en la fecha de valoración. Entre los gastos necesarios deben incluirse:
  • Impuestos no recuperables y aranceles.
  • Honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra.
  • Costes de licencias y tasas municipales.
  • Primas de seguros obligatorios e inspecciones técnicas.
  • Coste de construcción por contrata (ejecución material + gastos generales + beneficio industrial).
  • Gastos de administración del promotor.
• 3. Estimar el valor de mercado del inmueble terminado mediante el método de comparación o capitalización de rentas, según corresponda.
• 4. Fijar el margen de beneficio del promotor, atendiendo a lo habitual en promociones de características y ubicación similares, incluyendo gastos financieros y de comercialización.
• 5. Calcular el valor de mercado del terreno o inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente fórmula:

F = Vm × (1 - b) - ΣCi

• Vm = Valor de mercado del inmueble terminado.
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• b = Margen de beneficio del promotor (en tanto por uno).
• Ci = Conjunto de costes y gastos necesarios considerados.

Ejemplo práctico de método residual estático

Se valora un suelo urbano de 200 m² con edificabilidad de 600 m² para uso residencial y licencia inmediata.

A) Determinación de la promoción

Se proyecta una promoción de 10 viviendas de 60 m² como hipótesis de mayor y mejor uso según la demanda de la zona.

B) Estimación de costes

• Coste de construcción material: 750 €/m² (según módulos oficiales).
• Coste por contrata (con incremento del 19 %): 892,50 €/m².
• Gastos de promoción y comercialización: 4 % del precio de venta (2,5 % + 1,5 %).
• Gastos de gestión: 20 % del coste de ejecución material.

C) Valor de mercado del inmueble a promover

Valor obtenido por comparación: 2.900 €/m² para viviendas de características similares en la zona.

D) Margen del promotor

Margen estimado del 20 % del precio total de venta, considerando financiación propia.

E) Cálculo del valor del terreno

• Valor de venta: 600 m² × 2.900 €/m² = 1.740.000 €
• Coste de construcción: 600 m² × 892,50 €/m² = 535.500 €
• Costes de promoción y comercialización: 1.740.000 € × 4 % = 69.600 €
• Costes de gestión: 535.500 € × 20 % = 107.100 €
• Beneficio del promotor: 1.740.000 € × 20 % = 348.000 €

Valor del terreno = 1.740.000 € - 535.500 € - 69.600 € - 107.100 € - 348.000 € = 679.800 €

El valor del terreno representa aproximadamente el 39 % del precio de venta total de la promoción.

Qué método de tasación utilizar

La elección del método de tasación es uno de los aspectos más relevantes del proceso de valoración. En algunos casos —como en las tasaciones hipotecarias— la legislación determina el método a aplicar, mientras que en otros será el tasador quien elija el método más adecuado en función del tipo de inmueble y la finalidad de la tasación.

Tasación de terrenos

La obtención del valor de mercado de un terreno se basa, en general, en la comparación de los precios del mercado con el objeto de valoración. Cuando el mercado no proporciona suficientes muestras comparables, se recurre a procedimientos indirectos, estableciendo correspondencias entre valores que sí pueden compararse, mediante la aplicación del método residual.

En el caso de terrenos urbanos, el valor del suelo se obtiene valorando la promoción resultante permitida por la edificabilidad, deduciendo los gastos de urbanización y construcción. En terrenos no desarrollados, será necesario además deducir los gastos de transformación y beneficio del promotor hasta que el terreno adquiera la condición de solar.

Tasación de inmuebles terminados

En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor de mercado para la hipótesis de edificio terminado, se emplearán los precios de mercado existentes en la fecha de tasación para inmuebles similares, aplicando el método de comparación.

Cuando los inmuebles en construcción o rehabilitación estén destinados al alquiler según las pretensiones de la propiedad, se aplicará el método de capitalización de rentas. Asimismo, este método debe emplearse en la valoración de inmuebles ligados a una explotación económica, mediante la capitalización de las rentas esperadas.

El método de coste debe utilizarse siempre con carácter informativo en el cálculo de valores de inmuebles ligados a explotación económica, y resulta también útil en otros casos, ya que aporta una referencia complementaria al valor obtenido por el método de comparación.

Tasación de inmuebles en construcción o rehabilitación

De forma análoga a la tasación de terrenos, en estos casos se recurre a procedimientos indirectos que establecen correspondencias entre valores comparables mediante la aplicación del método residual.

Los valores de tasación

En el apartado de valores de tasación se recogen los valores técnicos obtenidos para cada uno de los inmuebles objeto de la valoración, junto con las advertencias que puedan afectar a su interpretación.

Se considera advertencia cualquier duda o posible inexactitud en los datos utilizados para el cálculo de los valores técnicos. Entre los ejemplos más comunes se encuentran las discrepancias entre la superficie física del inmueble y la indicada en la descripción registral o catastral, así como diferencias detectadas entre la documentación aportada y la comprobación realizada por el tasador.