Dudas frecuentes

Cuáles son los principales tipos de humedad

Las humedades en edificios pueden clasificarse en función de su origen y del modo en que el agua penetra o se acumula en los materiales de la construcción. Los principales tipos de humedad son los siguientes:

• Humedad por capilaridad: Se manifiesta en las zonas bajas de las construcciones, especialmente en muros o cimentaciones en contacto con el terreno. Se produce porque los materiales de construcción absorben el agua del suelo a través de los poros y capilares, ascendiendo hasta una determinada altura que depende de su estructura, del tipo de material y de las condiciones ambientales. Este tipo de humedad suele causar manchas, eflorescencias y desprendimientos del revestimiento.
• Humedad por filtración: Ocurre cuando el agua se infiltra a través de grietas, fisuras o juntas mal selladas. Es habitual en encuentros entre muros, en zonas de cubiertas o fachadas, y en puntos de paso de instalaciones. Se asocia generalmente a deficiencias en la impermeabilización o en el mantenimiento de los cerramientos.
• Humedad por condensación: Se origina cuando la temperatura superficial de los materiales es inferior al punto de rocío del ambiente, provocando la condensación del vapor de agua. Este fenómeno reduce la habitabilidad y favorece la aparición de moho y hongos en paredes, techos y ventanas. Es más frecuente en invierno y en estancias con poca ventilación o alta humedad relativa, como baños, cocinas, lavaderos o piscinas interiores.
• Humedad accidental: Es la producida por fugas o roturas en instalaciones de fontanería, desagües, vertidos o derrames. Puede presentarse de forma repentina y causar daños estructurales o estéticos si no se detecta a tiempo.

La identificación correcta del tipo de humedad es esencial para determinar su origen y aplicar el tratamiento más adecuado, evitando así recurrencias y daños mayores en la edificación.

Solución para la humedad por capilaridad

La humedad por capilaridad se origina cuando el agua del terreno asciende por los poros de los materiales de construcción. Este fenómeno es habitual en muros en contacto con el suelo y puede provocar manchas, desprendimientos y deterioro de revestimientos. Para eliminarla de manera eficaz, existen diferentes técnicas especializadas:

• Inyecciones químicas: Método que consiste en inyectar una resina o gel impermeabilizante en la base de los muros afectados. Este producto forma una barrera física que bloquea la ascensión del agua a través de los capilares del material.
• Electroósmosis: Sistema que aplica un campo eléctrico controlado para modificar la polaridad del agua contenida en los muros, haciendo que las moléculas de humedad desciendan hacia el terreno en lugar de ascender.
• Barrera horizontal impermeable: Consiste en la colocación de una lámina o capa impermeable en la base del muro, actuando como corte físico frente al ascenso capilar del agua.
• Impermeabilización superficial: Aplicación de una capa impermeabilizante en la cara interior o exterior del muro afectado, con el fin de reducir la absorción de agua y proteger los acabados.
• Ventilación y control ambiental: Mantener una adecuada ventilación en los espacios interiores ayuda a reducir la humedad relativa y a evitar la condensación secundaria en zonas afectadas.

La elección del método más adecuado depende del tipo de muro, la extensión del daño y las condiciones del terreno. En la mayoría de los casos, la combinación de barrera impermeable e inyecciones químicas ofrece resultados duraderos cuando se acompaña de un correcto mantenimiento y ventilación del espacio.

Solución para la humedad por filtración

La humedad por filtración se produce cuando el agua penetra en la edificación a través de fisuras, grietas o juntas mal selladas en cubiertas, muros o fachadas. Este tipo de humedad puede afectar tanto a la estructura como a los acabados, provocando manchas, desprendimientos y deterioros en los materiales. Las principales soluciones para eliminarla son las siguientes:

• Reparación de la fuente de filtración: El primer paso es identificar y reparar el origen de la entrada de agua, detectando fisuras, goteras, juntas abiertas o elementos defectuosos. Una correcta localización de la causa es esencial para evitar recurrencias.
• Tratamiento de la zona afectada: Una vez resuelta la fuente de filtración, se deben secar y sanear las áreas dañadas mediante técnicas de deshumidificación, ventilación forzada o inyección de aire caliente, evitando la proliferación de mohos.
• Reparación de daños: Se procede a la reparación de los materiales afectados, eliminando partes degradadas, reponiendo revestimientos y corrigiendo los elementos dañados por el agua, como madera hinchada, corrosión metálica o pérdida de pintura.
• Aplicación de tratamientos antihumedad: Una vez reparadas las zonas, se aplican revestimientos o pinturas impermeabilizantes que protegen las superficies frente a nuevas filtraciones. En algunos casos se utilizan barreras químicas o resinas de sellado.
• Impermeabilización integral: Si la humedad por filtración es recurrente, puede ser necesaria una impermeabilización total o parcial mediante membranas líquidas, láminas asfálticas, poliuretanos o morteros impermeables, según la naturaleza del elemento afectado.
• Drenaje adecuado: Es fundamental garantizar un sistema de evacuación y drenaje eficiente que impida la acumulación de agua en cubiertas, terrazas o muros, especialmente en zonas donde la presión hidrostática es elevada.

La eficacia del tratamiento depende de un diagnóstico correcto y de la combinación de medidas de reparación, impermeabilización y mantenimiento preventivo, asegurando la durabilidad de las soluciones aplicadas.

Solución para la humedad por condensación

La humedad por condensación se produce cuando el vapor de agua presente en el aire entra en contacto con superficies frías, formando gotas de agua sobre paredes, techos o ventanas. Este tipo de humedad es habitual en viviendas con ventilación insuficiente o aislamiento térmico deficiente, y puede favorecer la aparición de moho, malos olores y deterioro de materiales. Las principales soluciones para evitarla son las siguientes:

• Ventilación adecuada: Garantizar una correcta circulación de aire es fundamental para reducir la humedad ambiental. Se recomienda ventilar regularmente las estancias y, en caso necesario, instalar extractores o sistemas de ventilación mecánica controlada en cocinas, baños y lavaderos.
• Aislamiento térmico: La aplicación de aislamiento en paredes, techos y suelos ayuda a mantener las superficies interiores más cálidas, reduciendo el contraste térmico con el exterior y evitando la condensación superficial.
• Uso de deshumidificadores: Los deshumidificadores eléctricos o de absorción son una herramienta eficaz para mantener niveles de humedad relativa entre el 40% y el 60%, previniendo la aparición de moho.
• Mejora del sistema de calefacción: Mantener una temperatura interior estable evita que las superficies se enfríen en exceso. Un sistema de calefacción uniforme y constante reduce la probabilidad de condensación en puntos fríos.
• Instalación de ventanas de doble acristalamiento: Las ventanas con doble o triple vidrio minimizan las pérdidas de calor y reducen la diferencia térmica entre el ambiente interior y el exterior, disminuyendo así la formación de condensación.
• Sellado de infiltraciones de aire: Revisar y sellar fugas de aire en ventanas, puertas y juntas impide la entrada de aire frío y húmedo, reduciendo la condensación en zonas perimetrales.
• Mantenimiento de electrodomésticos: Asegurar que secadoras, cocinas de gas o extractores estén ventilados al exterior evita la acumulación de vapor de agua dentro de la vivienda.
• Uso de materiales absorbentes: En puntos problemáticos, el empleo de productos deshumidificadores o materiales absorbentes puede ayudar a controlar la humedad ambiental de forma complementaria.

La solución más eficaz para la humedad por condensación combina una adecuada ventilación, un buen aislamiento térmico y un control regular de la humedad ambiental, garantizando la durabilidad de los acabados y el confort interior.

Solución para la humedad accidental

La humedad accidental se produce como consecuencia de un evento imprevisto, como una rotura de tubería, fuga en el techo, avería de electrodomésticos o derrames de agua. Actuar con rapidez es fundamental para minimizar los daños y evitar la aparición de moho o el deterioro de los materiales. Las principales soluciones para este tipo de humedad son las siguientes:

• Identificación de la fuente: El primer paso es detectar la causa exacta de la humedad accidental, ya sea una tubería rota, una fuga de cubierta, un electrodoméstico averiado o un desbordamiento. Cuanto antes se identifique, menores serán los daños estructurales y superficiales.
• Cierre del suministro de agua: Ante una fuga, se debe cerrar inmediatamente la llave de paso o el suministro afectado para detener la acumulación de agua y evitar mayores filtraciones.
• Retirada del agua acumulada: Es esencial retirar el agua lo antes posible utilizando bombas, aspiradores de líquidos o mopas. Cuanto menor sea el tiempo de exposición, menor será el riesgo de deterioro y proliferación de moho.
• Secado de las áreas afectadas: Tras la retirada del agua, se deben secar las superficies mediante ventiladores, deshumidificadores o calefactores, además de ventilar abriendo puertas y ventanas para acelerar el proceso.
• Reparación de la causa del problema: Una vez controlada la emergencia, se procede a reparar el origen de la humedad accidental, lo que puede implicar sustituir tuberías dañadas, sellar cubiertas o reemplazar electrodomésticos defectuosos.
• Tratamiento de materiales dañados: Es necesario evaluar los elementos afectados, como paredes, suelos o mobiliario. En casos graves, se deberán retirar y sustituir materiales porosos como yeso, madera o moquetas que hayan absorbido agua.
• Prevención del moho y los hongos: Aplicar tratamientos antifúngicos en las zonas húmedas es fundamental, ya que el moho puede aparecer en apenas 24-48 horas. Este tratamiento debe realizarse tras el secado completo de las superficies.
• Inspección de la estructura: Finalmente, se recomienda una revisión técnica del edificio para comprobar si existen daños estructurales o en instalaciones ocultas que requieran reparación adicional.

Una correcta actuación frente a la humedad accidental combina rapidez en la detección, secado eficaz, reparación del origen y prevención del moho, asegurando así la conservación del inmueble y la salubridad de los espacios interiores.

Qué es el informe pericial de daños en la construcción

El informe pericial de daños en la construcción es un documento técnico elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico en el que se analizan los daños constructivos detectados en un edificio, vivienda, local o cualquier otro tipo de edificación. El informe recoge las conclusiones sobre el origen de los daños, las causas que los han provocado, las posibles soluciones de reparación y la valoración económica correspondiente.

Este tipo de informe tiene como objetivo determinar con rigor técnico las causas de los daños y establecer las medidas necesarias para su corrección, sirviendo como base para la toma de decisiones en obras de reparación, reclamaciones a terceros o procedimientos judiciales.

Cuáles son los principales tipos de daños en la construcción

Los daños en la construcción pueden afectar tanto a la estabilidad estructural como al aspecto y durabilidad de un edificio. Identificar correctamente su origen es fundamental para establecer las medidas de reparación adecuadas. A continuación, se describen los tipos de daños más comunes en edificaciones:

• Daños estructurales: Afectan directamente la estabilidad del edificio. Incluyen grietas importantes, deformaciones en elementos portantes y problemas en la cimentación. Requieren intervención inmediata para garantizar la seguridad de la estructura.
• Daños por asentamiento: Se producen cuando el terreno de cimentación se consolida o desplaza, provocando agrietamientos y deformaciones en la estructura. Son frecuentes en los primeros años tras la construcción.
• Daños por sobrecarga: Ocurren cuando los elementos estructurales —como vigas, losas o columnas— soportan cargas superiores a las previstas en el proyecto, generando deformaciones y riesgo de fallo estructural.
• Daños por corrosión: Afectan a los elementos metálicos embebidos en la estructura, como las armaduras de acero del hormigón. La corrosión provoca expansión, fisuras y pérdida de material resistente.
• Daños por humedad: La presencia de humedad puede causar deterioro de materiales, moho y debilitamiento estructural. Puede originarse por filtraciones, capilaridad o condensación.
• Fisuras no estructurales: Son fisuras superficiales que no comprometen la estabilidad del edificio, derivadas de movimientos naturales de asentamiento, variaciones térmicas o contracción de materiales.
• Daños por dilatación y contracción: Surgen por los cambios de temperatura que provocan expansión y contracción de los materiales, especialmente en fachadas y cubiertas expuestas al sol.
• Daños por retracción del hormigón: Aparecen cuando el hormigón pierde agua al secarse, originando fisuras finas de retracción. Aunque son comunes, generalmente no afectan la integridad estructural.
• Daños por impacto: Se producen por la colisión de objetos o maquinaria contra la estructura, causando deformaciones, desprendimientos o grietas en los elementos afectados.

Un diagnóstico técnico preciso de los daños en la construcción permite planificar las reparaciones adecuadas, evitar su progresión y garantizar la seguridad y durabilidad del edificio.

Inspección exterior de inmuebles y toma de fotografías

El servicio de inspección exterior de inmuebles y toma de fotografías es necesario cuando se requiere verificar el estado físico y visual de un conjunto de propiedades distribuidas en distintas ubicaciones de manera ágil y económica. Este servicio permite disponer de información actualizada y documentada mediante imágenes sobre una cartera de inmuebles situados en cualquier punto del territorio nacional.

El objetivo principal de la inspección es proporcionar datos técnicos y fotografías recientes con fines como la elaboración de informes de tasación, la comercialización de inmuebles o la documentación periódica del estado de las propiedades.

¿Qué documentación se necesita para solicitar la inspección exterior?

Para solicitar el servicio de inspección exterior de inmuebles no es necesario aportar documentación adicional. Únicamente se requiere la referencia catastral de cada inmueble, que permite su identificación y localización exacta.

¿Cómo es el procedimiento de inspección exterior?

El proceso de inspección exterior de inmuebles y toma de fotografías comienza a partir de la relación de inmuebles facilitada por el cliente. Con esta información, el técnico realiza las visitas programadas y documenta el estado exterior de cada propiedad, ya se trate de edificios, viviendas, locales, naves o terrenos. El objetivo es obtener un registro visual y descriptivo actualizado para control, análisis o archivo.

¿Cuánto tiempo se necesita para realizar la inspección?

El tiempo necesario depende del número de inmuebles incluidos en el encargo. Para el caso más habitual, de entre 100 y 200 inmuebles, el plazo de entrega suele ser de 5 a 7 días laborables. Este plazo puede reducirse en función de la urgencia o la finalidad del trabajo.

¿Es necesaria la presencia del propietario durante la inspección?

No. Al tratarse de una inspección exterior que no requiere acceso al interior de los inmuebles, el técnico realiza las visitas y la toma de fotografías de forma independiente, sin necesidad de mediación por parte del cliente.

¿Cuánto cuesta el servicio de inspección exterior de inmuebles?

El precio del servicio de inspección exterior de inmuebles y toma de fotografías varía en función del número de inmuebles y su localización. Se trata de un servicio económico y eficaz, especialmente útil para la tasación, el seguimiento de activos inmobiliarios o el control periódico del estado de las propiedades.

¿Qué aspectos considera el técnico durante la inspección exterior?

Durante la inspección y la toma de fotografías, el técnico evalúa los siguientes aspectos principales:

• Situación: Localización del inmueble y características del entorno, relevantes para analizar la oferta, la demanda y los precios de mercado de la zona.
• Estado de conservación: Evaluación visual del estado general de conservación y mantenimiento exterior del inmueble.
• Características constructivas: Observación de los materiales, acabados y calidades constructivas visibles desde el exterior.

La inspección exterior de inmuebles es una herramienta eficaz para disponer de información fiable, homogénea y actualizada sobre propiedades distribuidas en distintas ubicaciones, facilitando el control técnico y documental del patrimonio inmobiliario.

Qué es una due diligence inmobiliaria y para qué sirve

La due diligence inmobiliaria es un análisis previo y sistemático de un inmueble cuyo objetivo es identificar riesgos, limitaciones y condicionantes que pueden afectar a su valor, uso o viabilidad futura.

A diferencia de una tasación inmobiliaria, que tiene como finalidad determinar un valor económico en una fecha concreta, la due diligence se centra en verificar la realidad técnica, urbanística, legal y económica del activo antes de una toma de decisiones relevante.

Este tipo de análisis resulta especialmente útil en operaciones de compraventa, inversión, herencias, procesos judiciales o adquisición de inmuebles con circunstancias especiales, ya que permite reducir la incertidumbre y anticipar problemas que no siempre son evidentes en una primera revisión.

La finalidad de la due diligence no es emitir una opinión teórica, sino aportar información objetiva y contrastada que permita al interesado decidir con conocimiento de causa, negociar condiciones o, en su caso, desistir de la operación.

En qué operaciones es recomendable realizar una due diligence

La due diligence inmobiliaria resulta especialmente recomendable en aquellas operaciones en las que existe un riesgo relevante de información incompleta o no contrastada, o cuando la trascendencia económica de la decisión exige un análisis previo riguroso.

Este tipo de análisis no se limita a grandes operaciones de inversión, sino que es igualmente útil en situaciones en las que el inmueble presenta circunstancias particulares que pueden condicionar su uso, valor o disponibilidad futura.

De forma habitual, se recomienda realizar una due diligence inmobiliaria en los siguientes supuestos:

• Compraventa de inmuebles con antigüedad significativa o con reformas no documentadas.
• Adquisición de activos por parte de inversores, sociedades patrimoniales o fondos.
• Compra de inmuebles arrendados, ocupados o con contratos complejos.
• Herencias, divisiones patrimoniales o procesos de liquidación de bienes.
• Locales, naves o edificios con posibilidad de cambio de uso, división o transformación.

En estos escenarios, la due diligence permite identificar riesgos antes de que se materialicen en costes económicos, limitaciones legales o conflictos posteriores, aportando una base objetiva para negociar condiciones, replantear la operación o desistir de la misma.

La experiencia demuestra que muchas incidencias detectadas tras la adquisición de un inmueble podrían haberse anticipado mediante un análisis previo adecuado, evitando decisiones basadas únicamente en la apariencia física del activo o en documentación incompleta.

Qué aspectos analiza una due diligence inmobiliaria

Una due diligence inmobiliaria no es un informe genérico ni estandarizado, sino un análisis técnico adaptado al tipo de inmueble y a la finalidad concreta de la operación que se pretende realizar.

Su alcance puede variar en función del activo y del objetivo del encargo, pero de forma general la due diligence analiza aquellos aspectos que pueden condicionar el uso, el valor o la viabilidad futura del inmueble.

Habitualmente, el análisis se estructura en los siguientes bloques:

• Aspectos urbanísticos: planeamiento vigente, clasificación y calificación del suelo, usos permitidos, afecciones urbanísticas y posibles situaciones de fuera de ordenación.
• Aspectos técnicos y constructivos: estado de conservación, patologías visibles, reformas realizadas y adecuación básica a la normativa aplicable.
• Aspectos legales y registrales: titularidad, cargas, servidumbres y concordancia entre la realidad física, registral y catastral.
• Aspectos económicos: rentas existentes, gastos recurrentes, contratos en vigor y su impacto en la viabilidad económica del activo.

El resultado de este análisis es una visión global del inmueble basada en hechos verificables, que permite detectar riesgos y limitaciones antes de adoptar decisiones relevantes, evitando interpretaciones incompletas o excesivamente optimistas.

La finalidad última de la due diligence no es sustituir a otros informes, sino complementar la información disponible con un análisis independiente que aporte seguridad técnica y jurídica a la toma de decisiones.

Diferencia entre tasación inmobiliaria, informe técnico y due diligence

Aunque en la práctica suelen confundirse, la tasación inmobiliaria, el informe técnico y la due diligence inmobiliaria responden a finalidades distintas y no son documentos equivalentes ni intercambiables.

La tasación inmobiliaria tiene como objetivo principal determinar un valor económico del inmueble en una fecha concreta, aplicando una metodología normativa o de mercado, y suele estar orientada a fines financieros, patrimoniales o judiciales.

El informe técnico, por su parte, se centra habitualmente en un aspecto concreto del inmueble, como su estado de conservación, la existencia de patologías, la descripción constructiva o el cumplimiento de determinados requisitos normativos.

La due diligence inmobiliaria integra y amplía estos análisis, abordando de forma conjunta los aspectos técnicos, urbanísticos, legales y económicos que pueden condicionar la viabilidad, el uso o el valor real del activo.

Mientras que la tasación y el informe técnico suelen partir de una situación asumida, la due diligence adopta un enfoque crítico, verificando la información disponible y señalando aquellas cuestiones que requieren comprobación, aclaración o suponen un riesgo potencial.

Por este motivo, la due diligence resulta especialmente adecuada en procesos de toma de decisiones complejas, donde no basta con conocer un valor o un estado, sino que es necesario comprender las limitaciones y contingencias asociadas al inmueble.

Riesgos urbanísticos habituales detectados en una due diligence

El análisis urbanístico es uno de los aspectos más relevantes de una due diligence inmobiliaria, ya que muchas de las limitaciones que afectan al valor y a la viabilidad de un inmueble tienen su origen en el planeamiento y en la normativa urbanística aplicable.

Uno de los riesgos más habituales es asumir que la situación física o el uso actual del inmueble implica automáticamente su plena adecuación urbanística, cuando en realidad pueden existir limitaciones no evidentes que condicionen su aprovechamiento.

Entre los riesgos urbanísticos que con mayor frecuencia se detectan en una due diligence se encuentran los siguientes:

• Incompatibilidad del uso existente con el planeamiento vigente.
• Situaciones de fuera de ordenación o asimiladas.
• Limitaciones a ampliaciones, reformas o cambios de uso.
• Cargas urbanísticas pendientes o afecciones no ejecutadas.
• Errores de interpretación sobre edificabilidad o aprovechamientos.

Asimismo, es frecuente detectar discrepancias entre la realidad construida y lo permitido por el planeamiento, que pueden no haber generado problemas hasta el momento, pero que suponen un riesgo relevante ante cualquier actuación futura.

La identificación temprana de estos riesgos permite valorar correctamente el inmueble, ajustar expectativas y evitar decisiones basadas en supuestos que no cuentan con respaldo urbanístico suficiente.

Qué se revisa en una due diligence técnica y constructiva

La due diligence técnica y constructiva tiene por objeto analizar el estado físico real del inmueble, identificar patologías existentes o potenciales y valorar su impacto técnico, económico y funcional. No se trata de una inspección superficial, sino de una revisión orientada a detectar riesgos que puedan afectar a la viabilidad de la operación o generar costes no previstos.

Este análisis resulta especialmente relevante en inmuebles antiguos, activos sin mantenimiento documentado, edificios con intervenciones previas no acreditadas o aquellos destinados a cambio de uso, reforma integral o explotación intensiva.

En una due diligence técnica y constructiva se revisan, entre otros, los siguientes aspectos:

• Estructura y elementos portantes: identificación de posibles daños, deformaciones, fisuras relevantes, humedades estructurales, sobrecargas o intervenciones que puedan haber alterado el comportamiento resistente del edificio.
• Envolvente del edificio: estado de fachadas, cubiertas, medianerías y elementos de protección frente al agua, con especial atención a filtraciones, puentes térmicos y degradación de materiales.
• Estado de conservación general: evaluación del grado de mantenimiento, obsolescencia funcional y vida útil estimada de los distintos sistemas constructivos.
• Instalaciones: análisis de las instalaciones eléctricas, fontanería, saneamiento, gas, climatización y protección contra incendios, verificando su estado, adecuación normativa y necesidad de actualización.
• Seguridad y habitabilidad: comprobación de condiciones básicas de seguridad de uso, accesibilidad, ventilación, iluminación y salubridad.
• Intervenciones previas: detección de obras ejecutadas sin documentación técnica, licencias o certificados finales que puedan generar riesgos legales o técnicos.

El resultado de esta revisión no es una certificación del estado del inmueble, sino una identificación razonada de riesgos técnicos, su posible evolución y el impacto económico que pueden tener en la toma de decisiones, permitiendo al cliente valorar con mayor precisión la operación.

Due diligence en inmuebles arrendados riesgos habituales

La due diligence en inmuebles arrendados se centra en analizar cómo la situación arrendaticia afecta al valor, a la disponibilidad futura del activo y a los riesgos legales y económicos asociados. La existencia de un contrato de arrendamiento no es en sí un problema, pero sí un factor determinante en la toma de decisiones.

En muchos casos, los riesgos no derivan del inmueble en sí, sino de una interpretación incompleta o incorrecta del contrato, de su antigüedad o de la normativa aplicable en función de la fecha de firma.

Entre los principales aspectos que se revisan en una due diligence de inmuebles arrendados destacan los siguientes:

• Tipo de contrato y régimen legal aplicable: identificación de si se trata de vivienda, uso distinto, renta antigua u otros regímenes especiales, así como la normativa vigente que resulta de aplicación.
• Duración real y prórrogas: análisis de los plazos contractuales, prórrogas legales u obligatorias y escenarios de recuperación del inmueble por parte del propietario.
• Renta pactada y actualización: verificación de la renta inicial, su actualización conforme a IPC u otros índices y coherencia con los importes efectivamente percibidos.
• Derechos del arrendatario: identificación de posibles derechos de adquisición preferente, subrogaciones, transmisiones o situaciones de especial protección.
• Estado de ocupación: comprobación de la ocupación efectiva, posibles cesiones, subarriendos o usos distintos a los contractualmente pactados.
• Riesgos de resolución o conflicto: detección de posibles incumplimientos, procedimientos judiciales en curso o contingencias futuras previsibles.

El objetivo de esta revisión es evitar sobrevalorar la capacidad de renta o disponibilidad del inmueble, anticipar escenarios realistas y permitir que el cliente adopte decisiones informadas, especialmente en operaciones de inversión, herencias, procedimientos judiciales o valoraciones contradictorias.

Due diligence en locales comerciales y activos singulares

La due diligence en locales comerciales y activos singulares presenta particularidades propias que requieren un análisis específico, distinto al de la vivienda residencial. Estos activos suelen estar ligados a usos concretos, licencias, explotaciones económicas o condiciones urbanísticas que influyen directamente en su valor y viabilidad.

En este tipo de inmuebles, el riesgo no se limita al estado físico del bien, sino que se extiende a la adecuación legal del uso, la continuidad de la actividad y la posibilidad real de cambio de destino o transmisión del activo.

Los principales aspectos que se revisan en una due diligence de locales comerciales y activos singulares son los siguientes:

• Uso urbanístico y compatibilidad: comprobación de que el uso actual o previsto es conforme al planeamiento vigente y a las ordenanzas municipales aplicables.
• Licencias y autorizaciones: verificación de licencias de actividad, funcionamiento, apertura y su adecuación a la normativa sectorial correspondiente.
• Configuración física del local: análisis de superficie, accesos, evacuación, alturas, ventilación y cumplimiento de condiciones técnicas exigibles para el uso desarrollado.
• Situación arrendaticia o de explotación: revisión de contratos, cesiones, concesiones administrativas o derechos vinculados a la explotación económica del activo.
• Limitaciones y cargas específicas: detección de servidumbres, afecciones, limitaciones de uso o condicionantes derivados del entorno o del edificio.
• Capacidad de transformación o cambio de uso: evaluación preliminar de la viabilidad de reformas, divisiones o cambios de actividad, siempre condicionada a las autorizaciones necesarias.

Una due diligence adecuada en este tipo de activos permite anticipar riesgos ocultos, evitar expectativas no realistas y ajustar el valor del inmueble a su verdadera capacidad de uso y explotación, aportando seguridad en operaciones de compraventa, inversión o procedimientos judiciales.

Quién es el técnico especialista en realizar una due diligence

La due diligence inmobiliaria exige un análisis que va más allá de la mera revisión documental o de una inspección parcial del inmueble. Para que sus conclusiones sean técnicamente válidas, resulta imprescindible la intervención de un técnico con formación específica en edificación y conocimiento del mercado inmobiliario.

Un arquitecto o arquitecto técnico especializado en este ámbito es el profesional capacitado para integrar aspectos técnicos, urbanísticos, legales y económicos, y valorar cómo cada uno de ellos incide de forma conjunta en el uso, la viabilidad y el valor real del activo.

Sin este enfoque especializado, se tiende a formular afirmaciones que no pueden considerarse técnicamente acreditadas, al basarse en supuestos no verificados, documentación incompleta o interpretaciones parciales.

Entre las cuestiones que requieren necesariamente el criterio de un técnico especializado en mercado inmobiliario se encuentran las siguientes:

• La legalidad urbanística del inmueble: no puede afirmarse sin analizar planeamiento, licencias, situación urbanística y posibles afecciones o expedientes en curso.
• La viabilidad de divisiones, segregaciones o cambios de uso: la configuración física del inmueble no garantiza por sí sola su viabilidad jurídica, técnica o administrativa.
• La existencia de cargas o limitaciones relevantes: más allá de las registrales, pueden concurrir condicionantes urbanísticos, técnicos o constructivos con impacto directo en el valor.
• El estado real de conservación: solo un análisis técnico permite detectar patologías, deficiencias estructurales o incumplimientos normativos no evidentes.
• La coherencia del valor de mercado: el valor de un inmueble no puede evaluarse correctamente sin considerar los riesgos técnicos, legales y económicos asociados.

Por todo ello, la intervención de un técnico especializado en mercado inmobiliario permite delimitar con rigor qué puede afirmarse y qué no, aportando conclusiones fundamentadas y evitando decisiones basadas en expectativas, interpretaciones parciales o información incompleta.

Cuándo encargar una due diligence y qué aporta al cliente

La due diligence inmobiliaria resulta especialmente recomendable cuando la toma de decisiones sobre un inmueble conlleva un impacto económico relevante o implica asumir riesgos técnicos, urbanísticos, legales o de mercado que no pueden valorarse adecuadamente con una información parcial.

Encargar una due diligence no responde a una cuestión de desconfianza, sino a la necesidad de conocer con precisión la realidad del activo antes de adoptar decisiones que pueden tener consecuencias a largo plazo.

De forma general, es aconsejable realizar una due diligence inmobiliaria en los siguientes supuestos:

• Antes de una compraventa: para identificar riesgos que afecten al valor, a la viabilidad del inmueble o a su uso previsto.
• En operaciones de inversión: como base objetiva para analizar rentabilidad, escenarios y contingencias.
• En inmuebles arrendados: para valorar correctamente la duración real, estabilidad de rentas y posibilidades de recuperación del activo.
• En herencias, divisiones patrimoniales o procesos judiciales: cuando resulta necesario disponer de un análisis técnico independiente.
• Ante proyectos de transformación: cambios de uso, divisiones, ampliaciones o reformas de entidad.

La principal aportación de una due diligence inmobiliaria es reducir la incertidumbre, delimitando con claridad los riesgos existentes y su posible impacto, y permitiendo al cliente tomar decisiones informadas, negociar con mayor seguridad o replantear la operación si resulta necesario.

En este sentido, la due diligence no debe entenderse como un coste adicional, sino como una herramienta de protección del valor y de apoyo a la toma de decisiones en operaciones inmobiliarias complejas.