07 Bienes inmuebles

El Código Civil define los conceptos de bienes inmuebles y bienes muebles como las cosas que pueden ser objeto de apropiación. Se consideran bienes inmuebles:

• 1. Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo tipo adheridas al suelo.
• 2. Los árboles, plantas y frutos pendientes, mientras permanezcan unidos a la tierra o formen parte integrante del inmueble.
• 3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse sin causar daño o deterioro.
• 4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos decorativos o de uso permanente fijados en edificios o heredades por el propietario, con la intención de integrarlos al inmueble.
• 5. Las máquinas, utensilios o instrumentos destinados por el propietario a la industria o explotación desarrollada en la finca, siempre que estén directamente vinculados a dicha actividad.
• 6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques o criaderos similares, si el propietario los mantiene unidos a la finca de forma permanente.
• 7. Los abonos destinados al cultivo de la heredad que se encuentren en las tierras donde se utilizarán.
• 8. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanezca unida al yacimiento, así como las aguas vivas o estancadas.
• 9. Los diques y construcciones flotantes destinadas a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
• 10. Las concesiones administrativas de obras públicas, servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Propiedad de dominio público y propiedad privada de los inmuebles

Un inmueble puede ser de dominio público o de propiedad privada, según su titularidad y destino.

Inmuebles de dominio público

Son inmuebles propiedad de dominio público aquellos destinados al uso común o vinculados al servicio público. Entre ellos se incluyen:

• Inmuebles destinados al uso público: Caminos, canales, ríos, torrentes, puertos, puentes, riberas, playas y otros análogos. En provincias y municipios, también lo son las plazas, calles, fuentes, paseos y obras públicas de servicio general. Cuando dejan de estar destinados al uso público o a la defensa del territorio, pasan a formar parte de los bienes patrimoniales del Estado.
• Inmuebles no destinados al uso público pero pertenecientes al Estado: Murallas, fortalezas, obras de defensa del territorio o minas sin concesión. Están afectos a un servicio público o al fomento de la riqueza nacional.
• Bienes comunales: Son bienes de dominio público cuyo aprovechamiento corresponde al común de los vecinos. Solo pueden pertenecer a municipios o entidades locales menores. Son inalienables, imprescriptibles e inembargables.
• Bienes patrimoniales: Propiedad de organismos públicos, pero sin afectación directa a un servicio o uso público. Pueden generar ingresos al erario y se rigen por su legislación específica o, en su defecto, por el derecho privado.
• Patrimonio municipal del suelo: Integrado por los bienes patrimoniales de las corporaciones locales que cumplan alguna de las siguientes condiciones:
  • Estar calificados como urbanos en el planeamiento.
  • Provenir de cesiones urbanísticas.
  • Resultar de expropiaciones urbanísticas.
  • Ser adquiridos por tanteo o retracto.
  • Haber sido comprados con esta finalidad al amparo de la legislación urbanística.

Inmuebles de propiedad privada

Son inmuebles de propiedad privada todos aquellos que no forman parte del dominio público. Los tipos de propiedad privada más comunes son:

• Comunidad pro indiviso romana: Condominio ordinario con cuotas de participación y carácter divisible, regulado por el Código Civil.
• Comunidad pro indiviso germánica: Propiedad colectiva e indivisible sin asignación de cuotas entre los titulares. Es válida si está pactada libremente y conforme a la jurisprudencia.
• Comunidad pro diviso: Varios titulares con derechos diferentes sobre el inmueble (por ejemplo, uno con derecho de habitación y otro con la propiedad). También válida si es pactada por acuerdo y conforme a la ley.
• Propiedad horizontal: Régimen en el que los propietarios son dueños exclusivos de sus pisos o locales y copropietarios de los elementos comunes del edificio (suelo, estructura, instalaciones, etc.). Es una forma de propiedad compleja que combina propiedad exclusiva y copropiedad indivisa.

Requisitos de la propiedad horizontal

• Los pisos o locales deben ser susceptibles de aprovechamiento independiente.
• Deben tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.
• Las partes comunes son indivisibles y anexas al piso o local.
• En la venta de un piso o local no existe derecho de tanteo ni retracto entre los demás propietarios.
• La propiedad horizontal implica la copropiedad de los elementos comunes del edificio.

La propiedad horizontal puede originarse por herencia de un edificio o por su división en varios inmuebles. Actualmente, suele constituirse cuando un promotor declara una obra nueva y la destina a venta en régimen de propiedad horizontal.

Título constitutivo de la propiedad horizontal

El título de constitución debe incluir la descripción del inmueble y sus elementos comunes, la descripción individualizada de cada piso o local (superficie, linderos, planta, anejos, etc.) y la cuota de participación correspondiente. Esta cuota se calcula según la superficie útil, situación y uso previsto de los servicios comunes.

El título puede además establecer normas sobre uso, administración, gastos, seguros, conservación y reparaciones del edificio.

Servidumbre

La servidumbre es un gravamen que recae sobre un inmueble en beneficio de otro. El inmueble a cuyo favor se establece se denomina predio dominante, mientras que el que la soporta se llama predio sirviente.

En toda servidumbre existe una limitación del derecho de propiedad en favor del aprovechamiento de otra finca. Su finalidad es permitir la mejor explotación y utilidad conjunta de los inmuebles. Las servidumbres son inseparables de las fincas a las que pertenecen y, por tanto, se transmiten junto con ellas.

Según el Código Civil, las servidumbres pueden clasificarse en varios tipos:

• Continuas y discontinuas: las primeras pueden usarse de forma incesante sin intervención humana, como una acequia o un camino público; las segundas requieren actos del hombre, como un paso privado o limitado.
• Aparentes y no aparentes: las aparentes presentan signos visibles de su existencia, mientras que las no aparentes carecen de indicios externos.
• Positivas y negativas: las positivas imponen al dueño del predio sirviente la obligación de permitir o hacer algo, como dejar pasar agua o personas; las negativas prohíben realizar actos que sin la servidumbre serían lícitos, como construir donde se obstaculicen luces o vistas.
• Legales y voluntarias: las legales están impuestas por la Ley en atención al interés público o privado (como las de paso o medianería), mientras que las voluntarias nacen de la voluntad del propietario sin obligación legal.
• Reales y personales: las reales benefician a otra finca de distinto propietario; las personales se constituyen en favor de una persona o colectividad determinada.

¿Qué es una servidumbre?

La servidumbre es un gravamen que recae sobre un inmueble en beneficio de otro. El inmueble a cuyo favor se establece se denomina predio dominante, mientras que el que la soporta se llama predio sirviente.

En toda servidumbre existe una limitación del derecho de propiedad de un inmueble en favor del aprovechamiento de otro. Su finalidad es permitir la mejor explotación y utilidad conjunta de las propiedades. Las servidumbres son inseparables de las fincas a las que pertenecen y, por tanto, se transmiten junto con ellas.

Tipos de servidumbres según el Código Civil

De acuerdo con el Código Civil, las servidumbres pueden clasificarse en distintas categorías:

• Servidumbres continuas o discontinuas: Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin intervención humana, como un camino público de paso. Las discontinuas requieren actos del hombre y se usan a intervalos, por ejemplo, un camino privado que utiliza el propietario de la finca contigua.
• Servidumbres aparentes o no aparentes: Son aparentes las que presentan signos visibles que revelan su existencia (por ejemplo, una acequia o una puerta de paso). Son no aparentes las que carecen de cualquier indicio exterior.
• Servidumbres positivas o negativas: Las positivas imponen al dueño del predio sirviente la obligación de permitir o realizar algo (como dejar pasar agua o personas). Las negativas prohíben al propietario del predio sirviente hacer algo que, de otro modo, podría realizar (por ejemplo, edificar en cierta zona que obstaculizaría vistas o luces).
• Servidumbres legales o voluntarias: Las legales son impuestas por la Ley, en atención a la utilidad pública o al interés particular (por ejemplo, paso necesario o acueducto). Las voluntarias nacen por la voluntad del propietario, sin obligación legal.
• Servidumbres reales o personales: Las reales se establecen en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto propietario. Las personales benefician directamente a una persona o colectividad concreta.

Constitución de una servidumbre

La constitución de una servidumbre puede realizarse, según el Código Civil, por los siguientes medios:

• Por título declarativo: mediante una voluntad unilateral o bilateral encaminada a producir un efecto civil. Este título puede ser un contrato (oneroso o gratuito) o un testamento.
• Por imposición legal: cuando se trate de alguno de los supuestos de servidumbre forzosa previstos por el Código Civil u otra legislación aplicable.
• Por prescripción: cuando se trate de servidumbres cuyo origen no pueda justificarse documentalmente, pero que se han ejercido de forma continuada durante el tiempo que establece la ley.
• Por determinación o constitución tácita: cuando existe un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, que evidencia su existencia y permite su adquisición.

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años, conforme al Código Civil. Debe tenerse en cuenta que la legislación autonómica o foral puede establecer plazos distintos.

Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, solo pueden adquirirse mediante título.

Tipos de servidumbres mencionadas

Las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin intervención humana, como un camino público que atraviesa una finca. Las servidumbres discontinuas se usan a intervalos y dependen de actos del hombre, como un camino limitado para el paso del propietario de la finca contigua.

Las servidumbres aparentes son las que muestran signos exteriores visibles que revelan su existencia. Las no aparentes carecen de signos externos que indiquen su uso o aprovechamiento.

Extinción de una servidumbre

La extinción de una servidumbre, de cualquier clase que sea, puede producirse por los siguientes supuestos según el Código Civil:

• Por consolidación: cuando se reúnen en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del predio sirviente.
• Por desuso: cuando la servidumbre no se ejerce durante un periodo de veinte años.
• Por imposibilidad de ejercicio: cuando el estado de los predios impide su uso. No obstante, si el estado de los terrenos volviera a permitirlo, la servidumbre revivirá, salvo que el tiempo de desuso haya durado veinte años y haya prescrito.
• Por cumplimiento del plazo o condición: cuando la servidumbre era temporal o sujeta a una condición que se ha cumplido.
• Por renuncia: cuando el propietario del predio dominante renuncia expresamente a su derecho.
• Por redención: mediante acuerdo entre el propietario del predio dominante y el del sirviente.

Servidumbres de aguas

Las servidumbres de aguas se rigen por la Ley de Aguas (Real Decreto Legislativo 1/2001). Se define como cauce natural el terreno cubierto por una corriente de agua en sus máximas crecidas; como riberas, los laterales situados por encima del nivel de aguas bajas; y como márgenes, los terrenos colindantes con los cauces.

Las márgenes están sujetas a una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público, y a una zona de policía de 100 metros en la que se condiciona el uso del suelo y las actividades que se desarrollen. En las zonas próximas a la desembocadura en el mar, en el entorno de embalses o donde las condiciones topográficas lo requieran, podrá modificarse reglamentariamente la anchura de ambas zonas.

Libre curso de las corrientes. Los predios inferiores están obligados a recibir las aguas que, de forma natural y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, junto con la tierra o piedras que arrastran. Ni el propietario del predio inferior puede realizar obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven. Las riberas de los ríos, aunque sean de dominio privado, están sujetas a una franja de 3 metros de uso público para la navegación, flotación, pesca y salvamento.

Servidumbre de camino de sirga. Los predios contiguos a las riberas navegables o flotables están sujetos a esta servidumbre para el servicio exclusivo de la navegación fluvial. Las márgenes están afectadas por una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público y una zona de policía de 100 metros donde se condiciona el uso del suelo.

Servidumbre de estribo de presa. Se da cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes, es necesario establecer una presa y el interesado no es propietario de las riberas o terrenos donde deba apoyarse.

Servidumbre de saca y abrevadero. Puede imponerse por causa de utilidad pública a favor de poblaciones o caseríos, previa indemnización. Obliga a los predios sirvientes a permitir el paso de personas y ganado hasta el punto de utilización del agua, cubriendo la indemnización también este acceso.

Servidumbre de acueducto. Quien tenga derecho a usar agua para una finca puede hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los terrenos inferiores donde se filtren o caigan las aguas. El propietario del predio sirviente puede cerrarlo o edificar sobre el acueducto siempre que no se perjudique su uso ni se impidan las reparaciones o limpiezas necesarias.

Servidumbre de paso

La servidumbre de paso se constituye cuando el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir el paso por las heredades vecinas, previa indemnización. Si, tras una venta, permuta o partición, una finca quedara enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, estos estarán obligados a conceder el paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

La anchura de la servidumbre deberá ajustarse a las necesidades reales del predio dominante. Cuando se establezca una servidumbre forzosa de paso o una servidumbre de abrevadero para el ganado, la anchura no podrá exceder de diez metros.

Servidumbre de medianería

La servidumbre de medianería se regula por el Código Civil, que establece sus disposiciones generales, y por las ordenanzas o usos locales cuando no existan normas específicas. Se entiende por medianería aquellos elementos situados en el límite de dos propiedades pertenecientes a distintos dueños. La medianería puede ser vertical (por ejemplo, una pared) u horizontal (como un forjado compartido).

Cuando se construye una pared sobre el terreno de dos propietarios contiguos, haciendo coincidir su eje con el lindero común, se denomina pared medianera. Ambos propietarios pueden apoyar vigas o estructuras en la parte correspondiente a su terreno. En principio, quien construya primero la medianera debe sufragarla por completo, pero si el vecino edifica más tarde aprovechándola, deberá abonar la parte proporcional correspondiente.

Si la pared trazada en el límite entre dos predios se levanta por completo dentro de una sola finca, se denomina pared contigua. En este caso, el propietario vecino no podrá apoyarse sobre ella, sino que deberá construir su propia pared dentro de su terreno.

El Código Civil presume que un elemento es medianero —salvo prueba, título o signo exterior en contrario— en los siguientes casos:

• Las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta su punto común de elevación.
• Las paredes divisorias de jardines o corrales situados en poblado o en el campo.
• Las cercas, vallas o setos vivos que separan predios rústicos.
• Las zanjas o acequias abiertas entre heredades, si no existe prueba de lo contrario.

Se consideran signos exteriores contrarios a la servidumbre de medianería los siguientes:

• La existencia de ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria.
• Cuando la pared sea recta por un lado y escalonada por el otro.
• Si la pared está construida completamente sobre el terreno de una sola finca.
• Cuando soporte las cargas estructurales de un edificio y no del otro.
• Si la albardilla de coronación vierte solo hacia una de las propiedades.
• Cuando las piedras llamadas pasaderas sobresalen únicamente por un lado.
• Cuando una heredad colindante con un vallado o seto vivo no esté igualmente cerrada.
• En el caso de zanjas, cuando la tierra extraída se halle acumulada en un solo lado.

La servidumbre de medianería puede extinguirse por consolidación (si un mismo propietario adquiere ambos predios), por prescripción o por renuncia de uno de los dueños. El Código Civil contempla dos supuestos de renuncia:

• A. Cuando un propietario desea eximirse de contribuir a los gastos de conservación, puede renunciar a la medianería, salvo que la pared sirva de apoyo a su edificio.
• B. Cuando el dueño de un edificio apoyado en una pared medianera decide derribarlo, puede renunciar a la medianería, asumiendo el coste de las obras necesarias para evitar daños en la pared durante el derribo.

Servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas está regulada por el Código Civil, que distingue entre dos tipos de vistas: las vistas rectas, que permiten observar el predio vecino sin girar la cabeza desde huecos abiertos en muros paralelos al lindero, y las vistas oblicuas, que requieren girar o asomarse para ver a través de los huecos.

Según el Código Civil, ningún propietario puede abrir ventanas ni huecos en una pared medianera sin el consentimiento del vecino. El dueño de una pared no medianera, pero contigua a otra finca, puede abrir en ella pequeños huecos inmediatos al techo, de un máximo de 30 centímetros cuadrados, provistos de reja de hierro y red metálica. El propietario del predio contiguo puede, sin embargo, cerrar esos huecos si adquiere la medianería, o puede taparlos edificando en su terreno o levantando una pared contigua.

Para abrir vistas directas sobre el predio vecino, debe existir una separación mínima de dos metros entre el muro y la línea divisoria, aunque las normas urbanísticas pueden establecer distancias mayores —la más habitual es de tres metros. Para las vistas oblicuas, la separación mínima es de sesenta centímetros.

Si por cualquier título se ha adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la finca colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia. Esta distancia se mide desde la línea exterior del muro cuando no haya voladizos, desde el extremo del voladizo cuando exista, y, en el caso de vistas oblicuas, desde la línea de separación entre ambas propiedades.

La servidumbre de desagüe se constituye en los casos en que no es posible que el propietario de un edificio construya su cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público. En estos casos puede exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose le conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios cause al predio sirviente, previa indemnización.

La servidumbre de andamio se constituye cuando es imprescindible para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios u otros objetos, el dueño de éste predio estará obligado a consentirlo, pudiendo recibir indemnización a cambio.

La servidumbres de distancia mínima se utiliza en determinadas construcciones y plantaciones:

• En cuanto a construcciones nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.
• En cuanto a plantaciones no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de 2 metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Si las ramas de algunos árboles se extienden sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extienden en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

La servidumbre de carreteras se rige por la Ley 37/2015 de carreteras que distingue entre la tipología de la vía manteniéndose diferentes distancias y afecciones. Son de dominio público los terrenos ocupados por las carreteras estatales y sus elementos funcionales y una franja de 8 metros de anchura en autopistas, autovías y vías rápidas y de 3 metros en el resto de las carreteras, contados desde la arista exterior de la explanación (unión del talud de la carretera con el terreno natural). Se distinguen las siguientes zonas:

• Zona de servidumbre: A partir de la arista exterior de la explanación, y en una longitud de 25 metros en autopistas autovías y vías rápidas y de 8 metros en el resto de las carreteras.
• Zona de afección: A partir de la arista exterior de la explanación, y en una longitud de 100 metros en autopistas autovías y vías rápidas y de 50 metros en el resto de las carreteras.

Está prohibida toda publicidad visible desde cualquier punto de la carretera y las edificaciones limitadas en una banda contada a partir de la arista exterior de la calzada más próxima, de 50 metros en autopistas autovías y vías rápidas, de 100 metros en variantes de poblaciones, y de 25 metros en el resto de las carreteras.

La servidumbre de ferrocarriles se rige por la Ley 38/2015 del sector ferroviario. Se distinguen las siguientes zonas:

• Zona de dominio público los terrenos ocupados por las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General y una franja de terreno de 8 metros a cada lado de la plataforma, medida en horizontal y perpendicularmente al eje de la misma, desde la arista exterior de la explanación que es la intersección del talud del desmonte, del terraplén o, en su caso, de los muros de sostenimiento colindantes con el terreno natural. En los casos especiales de puentes, viaductos, estructuras u obras similares la arista exteriores de la explanación es la líneas de proyección vertical del borde de las obras sobre el terreno.
• En los túneles, la determinación de la zona de dominio público se extenderá a la superficie de los terrenos necesarios para asegurar la conservación y el mantenimiento de la obra, de acuerdo con las características geotécnicas del terreno, su altura sobre aquéllos y la disposición de sus elementos, tomando en cuenta circunstancias tales como su ventilación y sus accesos.
• Zona de protección de las líneas ferroviarias consiste en una franja de terreno a cada lado definida por la zona de dominio público y por dos líneas paralelas situadas a 70 metros de las aristas exteriores de la explanación.

En cuanto a las obras o instalaciones fijas o provisionales:

• 1. Para ejecutar, en las zonas de dominio público y de protección de la infraestructura ferroviaria, cualquier tipo de obras o instalaciones fijas o provisionales, cambiar el destino de las mismas o el tipo de actividad que se puede realizar en ellas y plantar o talar árboles se requerirá la previa autorización del administrador de infraestructuras ferroviarias. Lo dispuesto en este apartado se entiende sin perjuicio de las competencias de otras Administraciones públicas.
• Cualesquiera obras que se lleven a cabo en la zona de dominio público y en la zona de protección y que tengan por finalidad salvaguardar paisajes o construcciones o limitar el ruido que provoca el tránsito por las líneas ferroviarias, serán costeadas por los promotores de las mismas.
• No obstante lo anterior, sólo podrán realizarse obras o instalaciones en la zona de dominio público, previa autorización del administrador de infraestructuras ferroviarias, cuando sean necesarias para la prestación del servicio ferroviario o bien cuando la prestación de un servicio de interés general así lo requiera. Excepcionalmente y por causas debidamente justificadas, podrá autorizarse el cruce de la zona de dominio público, tanto aéreo como subterráneo, por obras e instalaciones de interés privado.
• En los supuestos de ocupación de la zona de dominio público ferroviario, el que la realizare estará obligado a la limpieza y recogida del material situado en los terrenos ocupados hasta el límite de la citada zona de dominio público, previo requerimiento de la Administración pública o del administrador de infraestructuras ferroviarias titular de la línea. Si no se atendiere el requerimiento dentro del plazo conferido, actuará de forma subsidiaria la citada Administración pública o el administrador de infraestructuras ferroviarias titular de la línea, mediante la realización de las necesarias labores de limpieza y recogida del material, quedando el ocupante de los terrenos obligado a resarcir los gastos en los que se hubiere incurrido por dicha actuación.
• 2. En la zona de protección no podrán realizarse obras ni se permitirán más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad del tráfico ferroviario previa autorización, en cualquier caso, del administrador de infraestructuras ferroviarias. Éste podrá utilizar o autorizar la utilización de la zona de protección por razones de interés general o cuando lo requiera el mejor servicio de la línea ferroviaria.
• Serán indemnizables la ocupación de la zona de protección y los daños y perjuicios que se causen por su utilización, con arreglo a lo establecido en la Ley de Expropiación Forzosa.
• La denegación de la autorización deberá fundarse en las previsiones de los planes o proyectos de ampliación o variación de la línea ferroviaria en los diez años posteriores al acuerdo.
• 3. Podrán realizarse cultivos agrícolas en la zona de protección, sin necesidad de autorización previa, siempre que se garantice la correcta evacuación de las aguas de riego y no se causen perjuicios a la explanación, quedando prohibida la quema de rastrojos.
• 4. En las construcciones e instalaciones ya existentes podrán realizarse, exclusivamente, obras de reparación y mejora, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquéllas comporten puedan ser tenidas en cuenta a efectos expropiatorios. En todo caso, tales obras requerirán la previa autorización del administrador de infraestructuras ferroviarias, sin perjuicio de los demás permisos o autorizaciones que pudieran resultar necesarios en función de la normativa aplicable.
• 5. Reglamentariamente, podrá determinarse una distancia inferior a la establecida en los artículos precedentes para delimitar la zona de dominio público y la de protección, en función de las características técnicas de la línea ferroviaria de que se trate y de las características del suelo por el que discurra dicha línea.
• 6. En suelo clasificado como urbano consolidado por el correspondiente planeamiento urbanístico, las distancias establecidas en los artículos anteriores para la protección de la infraestructura ferroviaria serán de 5 metros para la zona de dominio público y de ocho metros para la de protección, contados en todos los casos desde las aristas exteriores de la explanación. Dichas distancias podrán ser reducidas por el Ministerio de Fomento, siempre que se acredite la necesidad de la reducción y no se ocasione perjuicio a la regularidad, conservación y el libre tránsito del ferrocarril sin que, en ningún caso, la correspondiente a la zona de dominio público pueda ser inferior a 2 metros.

En cuanto al límite de edificación:

• 1. A ambos lados de las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General se establece la línea límite de edificación, desde la cual hasta la línea ferroviaria queda prohibido cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las edificaciones existentes en el momento de la entrada en vigor de esta Ley. Igualmente, queda prohibido el establecimiento de nuevas líneas eléctricas de alta tensión dentro de la superficie afectada por la línea límite de edificación.
• 2. La línea límite de edificación se sitúa a 50 metros de la arista exterior más próxima de la plataforma, medidos horizontalmente a partir de la mencionada arista. Reglamentariamente, podrá determinarse una distancia inferior a la prevista en el párrafo anterior para la línea límite de edificación, en función de las características de las líneas.
• 3. Asimismo, el Ministerio de Fomento, previo informe de las Comunidades Autónomas y entidades locales afectadas, podrá, por razones geográficas o socioeconómicas, fijar una línea límite de edificación diferente a la establecida con carácter general, aplicable a determinadas líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General, en zonas o áreas delimitadas.4. Con carácter general, en las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General que discurran por zonas urbanas, el Ministerio de Fomento podrá establecer la línea límite de edificación a una distancia inferior a la fijada en el apartado 2, siempre que lo permita el planeamiento urbanístico correspondiente.
• 4. Con carácter general, en las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General que discurran por zonas urbanas, el Ministerio de Fomento podrá establecer la línea límite de edificación a una distancia inferior a la fijada en el apartado 2, siempre que lo permita el planeamiento urbanístico correspondiente.

La servidumbre de costas se rigen por la Ley 22/88 de 28 de Julio

Pertenece a la zona de dominio público marítimo terrestre estatal:

• 1. La ribera del mar y de las rías, que incluye:
  • a) La zona marítimo terrestre o espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial, y el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos o, cuando lo supere, el de la línea de pleamar máxima viva equinoccial. Esta zona se extiende también por las márgenes de los ríos hasta el sitio donde se haga sensible el efecto de las mareas.
  • Se consideran incluidas en esta zona las marismas, albuferas, marjales, esteros y, en general, los terrenos bajos que se inundan como consecuencia del flujo y reflujo de las mareas, de las olas o de la filtración del agua del mar.
  • b) Las playas o zonas de depósito de materiales sueltos, tales como arenas, gravas y guijarros, incluyendo escarpes, bermas y dunas, tengan o no vegetación, formadas por la acción del mar o del viento marino, u otras causas naturales o artificiales.
• 2. El mar territorial y las aguas interiores, con su lecho y subsuelo, definidos y regulados por su legislación específica.
• 3. Los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental, definidos y regulados por su legislación específica.

También pertenecen al dominio público marítimo terrestre estatal:

• 1. Las accesiones a la ribera del mar por depósito de materiales o por retirada del mar, cualesquiera que sean las causas.
• 2. Los terrenos ganados al mar como consecuencia directa o indirecta de obras, y los desecados en su ribera.
• 3. Los terrenos invadidos por el mar que pasen a formar parte de su lecho por cualquier causa.
• 4. Los acantilados sensiblemente verticales, que estén en contacto con el mar o con espacios de dominio público marítimo terrestre, hasta su coronación.
• 5. Los terrenos deslindados como dominio público que por cualquier causa han perdido sus características naturales de playa, acantilado, o zona marítimo terrestre, salvo lo previsto en el artículo 18.
• 6. Los islotes en aguas interiores y mar territorial.
• 7. Los terrenos incorporados por los concesionarios para completar la superficie de una concesión de dominio público marítimo terrestre que les haya sido otorgada, cuando así se establezca en las cláusulas de la concesión.
• 8. Los terrenos colindantes con la ribera del mar que se adquieran para su incorporación al dominio público marítimo terrestre.
• 9. Las obras e instalaciones construidas por el Estado en dicho dominio.
• 10. Las obras e instalaciones de iluminación de costas y señalización marítima, construidas por el Estado cualquiera que sea su localización, así como los terrenos afectados al servicio de las mismas, salvo lo previsto en el artículo 18.
• 11. Los puertos e instalaciones portuarias de titularidad estatal, que se regularán por su legislación específica.

Pertenece a la zona de servidumbre de protección:

• 1. La servidumbre de protección61 recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar.
• La extensión de esta zona podrá ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con la de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de costa de que se trate.
• En los terrenos comprendidos en esta zona se podrán realizar sin necesidad de autorización cultivos y plantaciones, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 27. En los primeros 20 metros de esta zona se podrán depositar temporalmente objetos o materiales arrojados por el mar y realizar operaciones de salvamento marítimo; no podrán llevarse a cabo cerramientos, salvo en las condiciones que se determinen reglamentariamente. Los daños que se ocasionen por las ocupaciones a que se refiere el párrafo anterior serán objeto de indemnización según lo previsto en la Ley de expropiación forzosa.
• En la zona de servidumbre de protección estarán prohibidos:
  • a) Las edificaciones destinadas a residencia o habitación.
  • b) La construcción o modificación de vías de transporte interurbanas y las de intensidad de tráfico superior a la que se determine reglamentariamente, así como de sus áreas de servicio.
  • c) Las actividades que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos.
  • d) El tendido aéreo de líneas eléctricas de alta tensión.
  • e) El vertido de residuos sólidos, escombros y aguas residuales sin depuración.
  • f) La publicidad a través de carteles o vallas o por medios acústicos o audiovisuales.
• 2. Con carácter ordinario, sólo se permitirán en esta zona, las obras, instalaciones y actividades que, por su naturaleza, no puedan tener otra ubicación o presten servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público marítimo terrestre, así como las instalaciones deportivas descubiertas. En todo caso, la ejecución de terraplenes, desmontes o tala de árboles deberán cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente para garantizar la protección del dominio público.
• 3. Excepcionalmente y por razones de utilidad pública debidamente acreditadas, el Consejo de Ministros podrá autorizar las actividades e instalaciones a que se refieren las letras b) y d) del apartado 1 de este artículo. En la misma forma podrán ser autorizadas las edificaciones a que se refiere la letra a) y las instalaciones industriales en las que no concurran los requisitos del apartado 2, que sean de excepcional importancia y que, por razones económicas justificadas, sea conveniente su ubicación en el litoral, siempre que, en ambos casos, se localicen en zonas de servidumbre correspondientes a tramos de costa que no constituyan playa, ni zonas húmedas u otros ámbitos de especial protección. Las actuaciones que se autoricen conforme a lo previsto en este apartado deberán acomodarse al planeamiento urbanístico que se apruebe por las administraciones competentes.

Pertenece a la zona de servidumbre de tránsito:

• La servidumbre de tránsito recaerá sobre una franja de 6 metros, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar. Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios especialmente protegidos.
• En lugares de tránsito difícil o peligroso dicha anchura podrá ampliarse en lo que resulte necesario, hasta un máximo de 20 metros.
• Esta zona podrá ser ocupada excepcionalmente por obras a realizar en el dominio público marítimo terrestre. En tal caso se sustituirá la zona de servidumbre por otra nueva en condiciones análogas, en la forma en que se señale por la Administración del Estado. También podrá ser ocupada para la ejecución de paseos marítimos.
• La servidumbre de acceso público y gratuito al mar recaerá, en la forma que se determina en los números siguientes, sobre los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo terrestre, en la longitud y anchura que demanden la naturaleza y finalidad del acceso.
• Para asegurar el uso público del dominio público marítimo terrestre, los planes y normas de ordenación territorial y urbanística del litoral establecerán, salvo en espacios calificados como de especial protección, la previsión de suficientes accesos al mar y aparcamientos, fuera del dominio público marítimo terrestre. A estos efectos, en las zonas urbanas y urbanizables, los de tráfico rodado deberán estar separados entre sí, como máximo, 500 metros, y los peatonales, 200 metros. Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público a su terminación.
• Se declaran de utilidad pública a efectos de la expropiación o de la imposición de la servidumbre de paso por la Administración del Estado, los terrenos necesarios para la realización o modificación de otros accesos públicos al mar y aparcamientos, no incluidos en el apartado anterior.
• No se permitirán en ningún caso obras o instalaciones que interrumpan el acceso al mar sin que se proponga por los interesados una solución alternativa que garantice su efectividad en condiciones análogas a las anteriores, a juicio de la Administración del Estado.

Ordenación territorial

Para asegurar el uso público del dominio público marítimo terrestre, los planes y normas de ordenación territorial y urbanística del litoral establecerán, salvo en espacios calificados como de especial protección, la previsión de suficientes accesos al mar y aparcamientos, fuera del dominio público marítimo terrestre. A estos efectos, en las zonas urbanas y urbanizables, los de tráfico rodado deberán estar separados entre sí, como máximo, 500 metros, y los peatonales, 200 metros. Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público a su terminación.

La ordenación territorial y urbanística sobre terrenos incluidos en una zona, cuya anchura se determinará en los instrumentos correspondientes y que será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar, respetará las exigencias de protección del dominio público marítimo terrestre a través de los siguientes criterios:

• a) En tramos con playa y con acceso de tráfico rodado, se preverán reservas de suelo para aparcamientos de vehículos en cuantía suficiente para garantizar el estacionamiento fuera de la zona de servidumbre de tránsito.
• b) Las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística. Se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo.
• Para el otorgamiento de las licencias de obra o uso que impliquen la realización de vertidos al dominio público marítimo terrestre se requerirá la previa obtención de la autorización de vertido correspondiente.
• Se declaran de utilidad pública a efectos de la expropiación o de la imposición de la servidumbre de paso por la Administración del Estado, los terrenos necesarios para la realización o modificación de otros accesos públicos al mar y aparcamientos, no incluidos en el apartado anterior.

La servidumbre de comunicaciones se rige por la Ley 9/2014 General de Telecomunicaciones que otorga a los operadores el derecho a la ocupación de la propiedad privada cuando resulte estrictamente necesario para la instalación de la red en la medida prevista en el proyecto técnico presentado y siempre que no existan otras alternativas económicamente viables, ya sea a través de su expropiación forzosa o mediante la declaración de servidumbre forzosa de paso para la instalación de infraestructura de redes públicas de comunicaciones electrónicas. En ambos casos tendrán la condición de beneficiarios en los expedientes que se tramiten, conforme a lo dispuesto en la legislación sobre expropiación forzosa.

La servidumbre de línea de energía eléctrica se rigen entre otra normativa por la Ley 54/1997 del sector eléctrico, Real Decreto 223/2008 Reglamento sobre condiciones técnicas y garantías de seguridad en líneas eléctricas de alta tensión y sus instrucciones técnicas complementarias, Real Decreto 842/2002 Reglamento electrotécnico de baja tensión, Real Decreto 1955/2000 por el que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización, suministro y procedimientos de autorización de instalaciones de energía eléctrica.

El artículo 158 del Real Decreto 1955/2000 dice que la servidumbre de paso aéreo de energía eléctrica comprenderá:

• 1. El vuelo sobre el predio sirviente.
• 2. El establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de los cables conductores de energía eléctrica e instalación de puestas a tierra de dichos postes, torres o apoyos fijos.
• 3. El derecho de paso o acceso para atender al establecimiento, vigilancia, conservación, reparación de la línea eléctrica y corte de arbolado, si fuera necesario.
• 4. La ocupación temporal de terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a los fines indicados en el párrafo c anterior.

• 1. La ocupación del subsuelo por los cables conductores a la profundidad y con las demás características que señale la normativa técnica y urbanística aplicable.
• A efectos del expediente expropiatorio y sin perjuicio de lo dispuesto en cuanto a medidas y distancias de seguridad en los Reglamentos técnicos en la materia, la servidumbre subterránea comprende la franja de terreno situada entre los dos conductores extremos de la instalación.
• 2. El establecimiento de los dispositivos necesarios para el apoyo o fijación de los conductores.
• 3. El derecho de paso o acceso para atender al establecimiento, vigilancia, conservación y reparación de la línea eléctrica.
• 4.La ocupación temporal de terrenos u otros bienes en su caso necesarios a los fines indicados en el párrafo c anterior.

El Reglamento de Alta tensión en su punto 5.12 de la ITC-LAT-07 indica la formulación para las diferentes distancias de servidumbre de protección y en el caso de líneas aéreas con conductores desnudos cabe destacar:

• No obstante, en los casos de mutuo acuerdo entre las partes, las distancias mínimas que deberán existir en las condiciones más desfavorables, entre los conductores de la línea eléctrica y los edificios o construcciones que se encuentren bajo ella, serán las siguientes:
• Sobre puntos accesibles a las personas: 5,5 + Del metros, con un mínimo de 6 metros.
• Sobre puntos no accesibles a las personas: 3,3 + Del metros, con un mínimo de 4 metros.
• Del = Distancia de aislamiento en el aire mínima especificada, para prevenir una descarga disruptiva entre conductores de fase y objetos a potencial de tierra en sobretensiones de frente lento o rápido. Del puede ser tanto interna, cuando se consideran distancias del conductor a la estructura de la torre, como externas, cuando se considera una distancia del conductor un obstáculo (la distancia Del se puede obtener en cuadro de la propio reglamento).