6.15 Cómo se hace la tasación del derecho de superficie en una expropiación

Cómo se hace la tasación del derecho de superficie en una expropiación

La tasación del derecho de superficie dependerá de si existen o no edificaciones construidas sobre el terreno objeto del derecho. Este tipo de valoración requiere analizar tanto los derechos económicos del superficiario como las obligaciones del concedente, aplicando métodos específicos según el caso.

1. Valoración de edificaciones construidas o a construir

Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir —considerando la hipótesis del inmueble terminado— en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, podrán aplicarse los siguientes procedimientos:

a) Cálculo por valor en pleno dominio

Se determina el valor del inmueble en pleno dominio y, del valor obtenido, se restan:

• El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
• El valor actual del derecho de reversión calculado en la fecha de extinción del derecho de superficie.

b) Cálculo por actualización

Otra opción es el cálculo del valor por actualización, considerando:

• Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.
• Las inversiones realizadas por el concesionario en edificaciones o instalaciones.
• El período durante el cual se generarán rentas o ingresos.
• La inexistencia de valor de reversión para el concesionario.

2. Valoración del derecho de superficie sobre un terreno

Para valorar un derecho de superficie sobre un terreno, se aplica el método residual dinámico, teniendo en cuenta:

• Los pagos que el superficiario deba realizar durante la construcción y, en su caso, durante el resto de la duración del derecho.
• Los cobros y pagos derivados de la actividad económica vinculada al derecho de superficie.

3. Valoración de la propiedad del terreno afectado por un derecho de superficie

Para valorar la propiedad del terreno sobre el que se ha constituido un derecho de superficie, se suman los siguientes conceptos:

• El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
• El valor actual del derecho de reversión en la fecha de extinción del derecho de superficie.

Método de comparación

Cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie, o sobre terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones similares, podrá utilizarse el método de comparación como alternativa o contraste al método residual.