11 Due diligence inmobiliaria

La due diligence inmobiliaria es un análisis previo y sistemático de un inmueble cuyo objetivo es identificar riesgos, limitaciones y condicionantes que pueden afectar a su valor, uso o viabilidad futura.

A diferencia de una tasación inmobiliaria, que tiene como finalidad determinar un valor económico en una fecha concreta, la due diligence se centra en verificar la realidad técnica, urbanística, legal y económica del activo antes de una toma de decisiones relevante.

Este tipo de análisis resulta especialmente útil en operaciones de compraventa, inversión, herencias, procesos judiciales o adquisición de inmuebles con circunstancias especiales, ya que permite reducir la incertidumbre y anticipar problemas que no siempre son evidentes en una primera revisión.

La finalidad de la due diligence no es emitir una opinión teórica, sino aportar información objetiva y contrastada que permita al interesado decidir con conocimiento de causa, negociar condiciones o, en su caso, desistir de la operación.

La due diligence inmobiliaria resulta especialmente recomendable en aquellas operaciones en las que existe un riesgo relevante de información incompleta o no contrastada, o cuando la trascendencia económica de la decisión exige un análisis previo riguroso.

Este tipo de análisis no se limita a grandes operaciones de inversión, sino que es igualmente útil en situaciones en las que el inmueble presenta circunstancias particulares que pueden condicionar su uso, valor o disponibilidad futura.

De forma habitual, se recomienda realizar una due diligence inmobiliaria en los siguientes supuestos:

• Compraventa de inmuebles con antigüedad significativa o con reformas no documentadas.
• Adquisición de activos por parte de inversores, sociedades patrimoniales o fondos.
• Compra de inmuebles arrendados, ocupados o con contratos complejos.
• Herencias, divisiones patrimoniales o procesos de liquidación de bienes.
• Locales, naves o edificios con posibilidad de cambio de uso, división o transformación.

En estos escenarios, la due diligence permite identificar riesgos antes de que se materialicen en costes económicos, limitaciones legales o conflictos posteriores, aportando una base objetiva para negociar condiciones, replantear la operación o desistir de la misma.

La experiencia demuestra que muchas incidencias detectadas tras la adquisición de un inmueble podrían haberse anticipado mediante un análisis previo adecuado, evitando decisiones basadas únicamente en la apariencia física del activo o en documentación incompleta.

Una due diligence inmobiliaria no es un informe genérico ni estandarizado, sino un análisis técnico adaptado al tipo de inmueble y a la finalidad concreta de la operación que se pretende realizar.

Su alcance puede variar en función del activo y del objetivo del encargo, pero de forma general la due diligence analiza aquellos aspectos que pueden condicionar el uso, el valor o la viabilidad futura del inmueble.

Habitualmente, el análisis se estructura en los siguientes bloques:

• Aspectos urbanísticos: planeamiento vigente, clasificación y calificación del suelo, usos permitidos, afecciones urbanísticas y posibles situaciones de fuera de ordenación.
• Aspectos técnicos y constructivos: estado de conservación, patologías visibles, reformas realizadas y adecuación básica a la normativa aplicable.
• Aspectos legales y registrales: titularidad, cargas, servidumbres y concordancia entre la realidad física, registral y catastral.
• Aspectos económicos: rentas existentes, gastos recurrentes, contratos en vigor y su impacto en la viabilidad económica del activo.

El resultado de este análisis es una visión global del inmueble basada en hechos verificables, que permite detectar riesgos y limitaciones antes de adoptar decisiones relevantes, evitando interpretaciones incompletas o excesivamente optimistas.

La finalidad última de la due diligence no es sustituir a otros informes, sino complementar la información disponible con un análisis independiente que aporte seguridad técnica y jurídica a la toma de decisiones.

Aunque en la práctica suelen confundirse, la tasación inmobiliaria, el informe técnico y la due diligence inmobiliaria responden a finalidades distintas y no son documentos equivalentes ni intercambiables.

La tasación inmobiliaria tiene como objetivo principal determinar un valor económico del inmueble en una fecha concreta, aplicando una metodología normativa o de mercado, y suele estar orientada a fines financieros, patrimoniales o judiciales.

El informe técnico, por su parte, se centra habitualmente en un aspecto concreto del inmueble, como su estado de conservación, la existencia de patologías, la descripción constructiva o el cumplimiento de determinados requisitos normativos.

La due diligence inmobiliaria integra y amplía estos análisis, abordando de forma conjunta los aspectos técnicos, urbanísticos, legales y económicos que pueden condicionar la viabilidad, el uso o el valor real del activo.

Mientras que la tasación y el informe técnico suelen partir de una situación asumida, la due diligence adopta un enfoque crítico, verificando la información disponible y señalando aquellas cuestiones que requieren comprobación, aclaración o suponen un riesgo potencial.

Por este motivo, la due diligence resulta especialmente adecuada en procesos de toma de decisiones complejas, donde no basta con conocer un valor o un estado, sino que es necesario comprender las limitaciones y contingencias asociadas al inmueble.

El análisis urbanístico es uno de los aspectos más relevantes de una due diligence inmobiliaria, ya que muchas de las limitaciones que afectan al valor y a la viabilidad de un inmueble tienen su origen en el planeamiento y en la normativa urbanística aplicable.

Uno de los riesgos más habituales es asumir que la situación física o el uso actual del inmueble implica automáticamente su plena adecuación urbanística, cuando en realidad pueden existir limitaciones no evidentes que condicionen su aprovechamiento.

Entre los riesgos urbanísticos que con mayor frecuencia se detectan en una due diligence se encuentran los siguientes:

• Incompatibilidad del uso existente con el planeamiento vigente.
• Situaciones de fuera de ordenación o asimiladas.
• Limitaciones a ampliaciones, reformas o cambios de uso.
• Cargas urbanísticas pendientes o afecciones no ejecutadas.
• Errores de interpretación sobre edificabilidad o aprovechamientos.

Asimismo, es frecuente detectar discrepancias entre la realidad construida y lo permitido por el planeamiento, que pueden no haber generado problemas hasta el momento, pero que suponen un riesgo relevante ante cualquier actuación futura.

La identificación temprana de estos riesgos permite valorar correctamente el inmueble, ajustar expectativas y evitar decisiones basadas en supuestos que no cuentan con respaldo urbanístico suficiente.

La due diligence técnica y constructiva tiene por objeto analizar el estado físico real del inmueble, identificar patologías existentes o potenciales y valorar su impacto técnico, económico y funcional. No se trata de una inspección superficial, sino de una revisión orientada a detectar riesgos que puedan afectar a la viabilidad de la operación o generar costes no previstos.

Este análisis resulta especialmente relevante en inmuebles antiguos, activos sin mantenimiento documentado, edificios con intervenciones previas no acreditadas o aquellos destinados a cambio de uso, reforma integral o explotación intensiva.

En una due diligence técnica y constructiva se revisan, entre otros, los siguientes aspectos:

• Estructura y elementos portantes: identificación de posibles daños, deformaciones, fisuras relevantes, humedades estructurales, sobrecargas o intervenciones que puedan haber alterado el comportamiento resistente del edificio.
• Envolvente del edificio: estado de fachadas, cubiertas, medianerías y elementos de protección frente al agua, con especial atención a filtraciones, puentes térmicos y degradación de materiales.
• Estado de conservación general: evaluación del grado de mantenimiento, obsolescencia funcional y vida útil estimada de los distintos sistemas constructivos.
• Instalaciones: análisis de las instalaciones eléctricas, fontanería, saneamiento, gas, climatización y protección contra incendios, verificando su estado, adecuación normativa y necesidad de actualización.
• Seguridad y habitabilidad: comprobación de condiciones básicas de seguridad de uso, accesibilidad, ventilación, iluminación y salubridad.
• Intervenciones previas: detección de obras ejecutadas sin documentación técnica, licencias o certificados finales que puedan generar riesgos legales o técnicos.

El resultado de esta revisión no es una certificación del estado del inmueble, sino una identificación razonada de riesgos técnicos, su posible evolución y el impacto económico que pueden tener en la toma de decisiones, permitiendo al cliente valorar con mayor precisión la operación.

La due diligence en inmuebles arrendados se centra en analizar cómo la situación arrendaticia afecta al valor, a la disponibilidad futura del activo y a los riesgos legales y económicos asociados. La existencia de un contrato de arrendamiento no es en sí un problema, pero sí un factor determinante en la toma de decisiones.

En muchos casos, los riesgos no derivan del inmueble en sí, sino de una interpretación incompleta o incorrecta del contrato, de su antigüedad o de la normativa aplicable en función de la fecha de firma.

Entre los principales aspectos que se revisan en una due diligence de inmuebles arrendados destacan los siguientes:

• Tipo de contrato y régimen legal aplicable: identificación de si se trata de vivienda, uso distinto, renta antigua u otros regímenes especiales, así como la normativa vigente que resulta de aplicación.
• Duración real y prórrogas: análisis de los plazos contractuales, prórrogas legales u obligatorias y escenarios de recuperación del inmueble por parte del propietario.
• Renta pactada y actualización: verificación de la renta inicial, su actualización conforme a IPC u otros índices y coherencia con los importes efectivamente percibidos.
• Derechos del arrendatario: identificación de posibles derechos de adquisición preferente, subrogaciones, transmisiones o situaciones de especial protección.
• Estado de ocupación: comprobación de la ocupación efectiva, posibles cesiones, subarriendos o usos distintos a los contractualmente pactados.
• Riesgos de resolución o conflicto: detección de posibles incumplimientos, procedimientos judiciales en curso o contingencias futuras previsibles.

El objetivo de esta revisión es evitar sobrevalorar la capacidad de renta o disponibilidad del inmueble, anticipar escenarios realistas y permitir que el cliente adopte decisiones informadas, especialmente en operaciones de inversión, herencias, procedimientos judiciales o valoraciones contradictorias.