2.10 Tasación por expropiación

Tasación por expropiación

¿Qué es una tasación por expropiación y para qué sirve?

La tasación por expropiación (o expropiación forzosa) es una valoración contradictoria de una propiedad privada que va a ser transferida al Estado o a un tercero para su explotación. El propietario afectado tiene derecho a recibir una compensación económica justa, denominada justiprecio, equivalente al valor real del bien expropiado.

¿Qué profesional realiza la tasación por expropiación?

La tasación por expropiación es un informe técnico oficial elaborado por un tasador con titulación adecuada a la naturaleza del inmueble. En el caso de inmuebles urbanos, las titulaciones más adecuadas son las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico; para otros tipos de bienes, las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente. El informe pericial que se elabora se denomina hoja de aprecio y debe adaptarse a las particularidades del procedimiento administrativo o judicial correspondiente.

¿Cuándo es necesaria la tasación por expropiación?

La tasación por expropiación es recomendable en todos los casos de expropiación, ya que permite al propietario conocer el valor de mercado real de sus bienes y defender sus intereses frente a la valoración administrativa, que suele ser inferior. Cualquier persona afectada por un expediente expropiatorio puede encargar una tasación independiente si no está de acuerdo con el valor fijado por la Administración y desea reclamar un justiprecio más ajustado.

¿Qué documentación se necesita para solicitar la tasación?

La documentación necesaria varía según el tipo de inmueble. Los documentos más comunes son la escritura de propiedad, la nota simple, la referencia catastral y los planos. En algunos casos también puede requerirse la escritura de herencia o la cédula urbanística. Si el inmueble no está inscrito en el Registro de la Propiedad, la tasación puede realizarse igualmente, aunque contar con documentación acreditativa mejora la precisión del informe.

¿Cómo es el procedimiento de tasación por expropiación?

La Administración puede aplicar distintos procedimientos expropiatorios, según el tipo de actuación:

• a) Procedimiento de tasación conjunta: se elaboran simultáneamente la relación de propietarios y bienes afectados junto con su valoración individualizada. La aprobación del expediente pone fin a las actuaciones administrativas.
• b) Procedimiento ordinario: la Administración no puede ocupar los bienes expropiados hasta alcanzar un acuerdo con el propietario o hasta que se pronuncie el Jurado de Expropiación. Es el más lento.
• c) Procedimiento de urgencia: permite la ocupación de los terrenos con mayor rapidez, sin necesidad de realizar las valoraciones individualizadas antes de la ocupación. Es el procedimiento más complejo administrativamente.
• d) Procedimiento especial militar: reservado para casos específicos relacionados con la defensa nacional.

¿Cuánto tiempo se necesita para realizar la tasación?

El plazo medio para realizar una tasación por expropiación es de 2 a 3 días laborables desde la inspección del bien, dependiendo de su complejidad. Puede acortarse si el procedimiento administrativo lo exige o el cliente lo requiere, ya que estos casos suelen tener plazos muy ajustados.

¿Es necesario estar presente durante la tasación?

Cuando la tasación requiere inspección interior, se debe permitir el acceso al tasador. No es necesario que esté presente el propietario; puede designar a otra persona. Si el bien es un terreno o no necesita inspección interior, el informe puede elaborarse sin mediación directa. En casos de discrepancia, se recomienda que las partes asistan para garantizar la transparencia del proceso.

¿Cuánto cuesta una tasación por expropiación?

El precio de una tasación por expropiación depende de la naturaleza y complejidad del inmueble. Las tarifas son competitivas y proporcionadas a la titulación y experiencia del tasador (arquitecto, aparejador o arquitecto técnico), así como al valor probatorio del informe dentro del procedimiento expropiatorio.

¿Qué aspectos considera el tasador en una tasación por expropiación?

Entre los principales aspectos que el tasador analiza para determinar el justiprecio se encuentran:

• Ubicación: proximidad a servicios, transporte y zonas urbanas, que influyen directamente en su valor de mercado.
• Aprovechamiento urbanístico y edificabilidad: la clasificación urbanística y los usos permitidos determinan la edificabilidad y el valor final del terreno.
• Infraestructuras: disponibilidad de servicios básicos (vías pavimentadas, saneamiento, electricidad, comunicaciones) que aumentan la valoración.
• Topografía y geometría: los terrenos regulares y con pendiente reducida suelen ser más valorados por su facilidad de desarrollo.
• Potencial de desarrollo: la demanda del mercado para usos similares afecta al valor y plazos de desarrollo del bien.
• Comparables de mercado: análisis de operaciones recientes y oferta de bienes similares en la zona para establecer una referencia objetiva de valor.