4.22 La documentación de tasación

La documentación de tasación

La documentación de tasación que se incorpora en el informe de tasación depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la valoración. Su objetivo es aportar información adicional que permita completar la descripción de las características del inmueble y determinar con precisión el valor final de tasación. La documentación puede clasificarse en dos tipos: gráfica y textual.

Documentación gráfica

La documentación gráfica proporciona información visual y espacial del inmueble:

• Información catastral: información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, que representa la realidad material del inmueble.
• Planos de situación y emplazamiento: muestran la ubicación del inmueble en relación con su entorno y con las infraestructuras principales.
• Planos y croquis del inmueble: planos a escala que detallan las dimensiones, la distribución interior y la disposición de habitaciones, zonas comunes y elementos relevantes.
• Reportaje fotográfico: conjunto de fotografías representativas que documentan las calidades generales de los materiales, acabados e instalaciones.

Documentación textual

La documentación textual permite verificar la situación jurídica, técnica y administrativa del inmueble, así como otros aspectos que influyen en su valor de tasación.

• Documentación registral: incluye la escritura de propiedad, la nota simple registral y la certificación registral.
  • La escritura de propiedad es el documento notarial que acredita la titularidad, la descripción del inmueble y las posibles cargas o gravámenes.
  • La nota simple registral es un extracto informativo del Registro de la Propiedad que recoge los mismos datos esenciales, con carácter meramente informativo.
  • La certificación registral es un documento oficial expedido por el Registro de la Propiedad con validez legal como prueba de la situación registral.
• Información catastral: información descriptiva y gráfica complementaria obtenida del Catastro, que se contrasta con la documentación registral y con la inspección física del inmueble.
• Documentación urbanística: especialmente relevante en la valoración de suelos, ya que determina el uso permitido, la edificabilidad, la ocupación máxima y otras condiciones urbanísticas del terreno.
• Proyecto y licencia de obra: en los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación se incorporará el proyecto visado y la licencia de obra. También pueden añadirse el contrato de ejecución de obra, el presupuesto de ejecución material y la última certificación de obra, que aportan información sobre costes y estado de ejecución.
• Contrato de arrendamiento: en tasaciones con finalidad de determinar el valor de renta, se incluirá el contrato de alquiler con información sobre la renta pactada, la duración del contrato y las condiciones de revisión.
• Cédula de calificación: para inmuebles sujetos a protección pública, acredita el régimen de protección, la fecha de concesión y el valor máximo legal de venta o alquiler. Puede sustituirse por otro documento administrativo equivalente.
• Licencia de actividad: documento emitido por el Ayuntamiento que autoriza el ejercicio de una determinada actividad sobre el inmueble, indicando sus características y condiciones.
• Otra documentación complementaria: según el criterio del tasador, podrá incluirse cualquier documento que aporte información relevante:
  • Cédula de habitabilidad o de primera ocupación: acredita que el inmueble cumple las condiciones para su uso y ocupación.
  • Cédula urbanística: determina la clasificación del suelo, su aprovechamiento y condiciones de desarrollo.
  • Alineación oficial: documento municipal que fija los límites edificables y medidas de la parcela.
  • Seguro decenal de daños: exigido para edificios de uso residencial en construcción o rehabilitación.
  • Estatutos de la comunidad de propietarios o certificación del administrador: necesarios en locales, oficinas o naves en régimen de propiedad horizontal.
  • Balance y cuenta de resultados: en inmuebles ligados a explotaciones económicas, se aportan los últimos ejercicios contables o previsiones a tres años.
  • Derechos de riego y explotación: aplicables a fincas rústicas de regadío, acreditan la superficie regable y el volumen de agua autorizado por la Confederación Hidrográfica.
  • Licencia de apertura: cuando sea exigible para el uso o la actividad desarrollada.