9.00 Conceptos generales de tasación

El valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o neto:

El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc. ) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

El valor hipotecario es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.

El valor máximo legal es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

El valor intermedio de obra es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

Los dos conceptos se suelen utilizar como sinónimos pero existen diferencias:

Se entiende por valor el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer unas necesidades o proporcionar un deleite. Es individual y subjetivo, dependiendo de la utilidad, necesidad y de la cantidad, en un momento determinado, siendo por tanto variable con el tiempo. El valor da la importancia de una cosa como medida de intercambio. El precio es la fijación del valor en el mercado en la moneda de uso, reflejando el valor de transmisión del bien, y por tanto está sujeto a las variaciones objetivas del bien que se transmite y variaciones subjetivas de los sujetos que intervienen en la transacción. Es la confluencia entre el valor mínimo al que está dispuesto a vender el vendedor y qué valor máximo está dispuesto a pagar el comprador.

Oferta es la cantidad de un bien o servicio que a un determinado precio y en un momento y espacio determinado está dispuesto a vender el que lo posee. Demanda es el deseo de los sujetos a adquirir bienes a determinados precios. Los elementos que definen la demanda son el deseo y la capacidad de pago. Si no hay deseo y capacidad de pago la demanda no puede hacerse efectiva.

La vivienda para primera residencia es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

La vivienda para segunda residencia es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.

La vida útil es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.

Los dos son términos utilizados en los casos de tasación por expropiación:

El justiprecio es el precio justo que la Administración expropiante o el beneficiario de la expropiación debe satisfacer al propietario de un bien, al que se le priva del mismo. Comprende, además del valor del bien, otros conceptos de los que se trata en el capítulo correspondiente. El justiprecio se fija, o bien por avenencia entre las partes, o bien por el Jurado de Expropiación, o bien lo fijan los Tribunales.

La hoja de aprecio es el documento en el que cada una de las partes concretan el valor en que estimen el objeto que se expropia. Suele ir acompañada de justificaciones y/o alegaciones.

Los principios de valoración son:

• Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
• Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
• Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
• Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
• Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
• Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un m valor de tasación.
• Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.
• Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
• Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
• Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.