09 Conceptos generales de tasación

Definición de valor de reemplazamiento bruto y valor de reemplazamiento neto en una tasación

El valor de reemplazamiento (VR), también denominado coste de reemplazamiento o de reposición, representa la inversión necesaria para construir un inmueble equivalente al existente. Este valor puede expresarse en dos modalidades: bruto o neto.

El valor de reemplazamiento bruto (VRB) o valor a nuevo es la suma de las inversiones requeridas para construir, en la fecha de valoración, un inmueble de las mismas características —capacidad, uso, calidad, y funcionalidad— empleando tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto (VRN) o valor actual resulta de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble existente en la fecha de la tasación.

Este concepto es esencial en la valoración técnica de inmuebles, especialmente en tasaciones de seguros, rehabilitaciones y estudios de viabilidad económica.

Valor hipotecario en tasaciones inmobiliarias

El valor hipotecario es el valor de tasación prudente de un inmueble, determinado a partir de la estimación de su capacidad futura de comercialización. Este valor se establece considerando los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones normales y locales del mercado, el uso actual del inmueble y sus posibles usos alternativos razonables.

En la determinación del valor hipotecario se excluyen los elementos especulativos, ya que su finalidad es garantizar una valoración estable, objetiva y sostenible en el tiempo, especialmente para fines financieros o hipotecarios.

Valor máximo legal de un inmueble

El valor máximo legal es el precio máximo de venta que puede asignarse a un inmueble o vivienda sujeta a un régimen de protección pública. Este valor se determina conforme a la normativa específica aplicable en cada caso, fijando un límite económico que garantiza el cumplimiento de las condiciones de acceso y protección establecidas por la administración competente.

El concepto de valor máximo legal es fundamental en la tasación de viviendas protegidas, ya que define el importe máximo permitido para su transmisión o comercialización, diferenciándolo del valor de mercado.

Definición de valor intermedio de obra en una tasación

El valor intermedio de obra es una valoración emitida durante el proceso de construcción o rehabilitación de un edificio o elemento constructivo, posterior a la tasación inicial. En este tipo de informe se refleja el avance de las obras, el porcentaje ejecutado y cualquier otra circunstancia constructiva que pueda influir en el valor de tasación.

La emisión de un valor intermedio de obra tiene carácter informativo y de seguimiento, y no implica la actualización de los valores contenidos en la tasación inicial, salvo que se emita expresamente con ese propósito.

Definición de valor y precio en una tasación

Aunque los conceptos de valor y precio suelen utilizarse como sinónimos, en el ámbito inmobiliario y económico presentan diferencias fundamentales.

Se entiende por valor el grado de utilidad o aptitud que poseen los bienes para satisfacer necesidades o generar satisfacción. Es un concepto individual y subjetivo, que depende de la utilidad, la necesidad y la cantidad en un momento determinado, por lo que varía con el tiempo. El valor refleja la importancia de una cosa como medida de intercambio.

El precio, en cambio, representa la expresión monetaria del valor en el mercado. Es el resultado de la fijación del valor en una moneda de uso común, reflejando el importe real de la transacción. El precio surge de la interacción entre el vendedor y el comprador, como punto de equilibrio entre el valor mínimo al que el vendedor está dispuesto a vender y el valor máximo que el comprador está dispuesto a pagar.

Definición de oferta y demanda en una tasación

La oferta es la cantidad de bienes o servicios que un propietario está dispuesto a vender a un determinado precio y en un momento y lugar concretos. Refleja la disposición de los poseedores de un bien a ponerlo en el mercado bajo unas condiciones económicas específicas.

La demanda representa el deseo y la capacidad de los compradores para adquirir bienes a determinados precios. Está definida por dos factores esenciales: el interés en adquirir el bien y la capacidad económica para hacerlo. Sin ambos elementos, la demanda no puede hacerse efectiva en el mercado.

Definición de vivienda para primera residencia y vivienda para segunda residencia en una tasación

La vivienda de primera residencia es aquella que, por sus características y ubicación, tiene como destino más probable su uso como vivienda habitual, con independencia de cuál sea su utilización actual. Se considera el inmueble principal donde el propietario o usuario reside de manera permanente.

La vivienda de segunda residencia es aquella que, por sus características, localización o entorno, está destinada principalmente a un uso temporal o estacional, como lugar de descanso, vacaciones o fines de semana, independientemente de su destino actual.

Definición de vida útil en una tasación

La vida útil es el período de tiempo durante el cual un inmueble mantiene condiciones adecuadas para ser utilizado con el fin al que está destinado. Este concepto se emplea en tasaciones y valoraciones para estimar la durabilidad funcional del edificio o elemento constructivo.

La vida útil será total cuando se calcule desde la fecha de construcción o desde la última rehabilitación integral del inmueble, y residual cuando se determine a partir de la fecha de la tasación.

Definición de justiprecio y hoja de aprecio en una tasación

Ambos términos se utilizan en el ámbito de la tasación por expropiación, proceso mediante el cual la Administración puede adquirir un bien privado por motivos de utilidad pública o interés social, garantizando una compensación económica al propietario afectado.

El justiprecio es el precio justo que la Administración expropiante o el beneficiario de la expropiación debe abonar al propietario del bien. Este valor incluye no solo el precio del inmueble o terreno, sino también otros conceptos indemnizatorios previstos legalmente. El justiprecio puede determinarse por acuerdo entre las partes, por decisión del Jurado de Expropiación o, en última instancia, por los Tribunales.

La hoja de aprecio es el documento técnico en el que cada parte (propietario y Administración) establece el valor que considera adecuado para el bien objeto de expropiación. Este documento suele ir acompañado de justificaciones, alegaciones y documentación técnica que respalde la valoración propuesta.

Definición de principios de valoración en una tasación

Los principios de valoración son los fundamentos técnicos que guían todo proceso de tasación inmobiliaria. Estos principios garantizan la coherencia, objetividad y transparencia de los valores obtenidos en una valoración profesional.

• Principio de anticipación: El valor de un inmueble destinado a una explotación económica depende de las expectativas de renta futura que pueda generar.
• Principio de finalidad: La finalidad de la tasación condiciona los métodos y técnicas aplicados. Los criterios empleados deben ser coherentes con el objetivo del informe.
• Principio de mayor y mejor uso: El valor de un inmueble será el que resulte de destinarlo, dentro de sus posibilidades legales y físicas, al uso más rentable y adecuado o con la intensidad edificatoria que permita alcanzar su mayor valor.
• Principio de probabilidad: Entre varios escenarios posibles, se adoptarán aquellos considerados más probables según la información disponible.
• Principio de proporcionalidad: Los informes de tasación se elaborarán con el nivel de detalle adecuado, teniendo en cuenta la importancia, el uso y la singularidad del bien valorado.
• Principio de prudencia: Ante escenarios igualmente probables, se elegirá el que proporcione un valor más conservador de tasación.
• Principio de sustitución: El valor de un inmueble equivale al de otros activos comparables que puedan sustituirlo en el mercado.
• Principio de temporalidad: El valor inmobiliario varía con el tiempo, en función de las condiciones del mercado y del estado del bien.
• Principio de transparencia: Todo informe de valoración debe incluir información suficiente y comprensible, detallando las hipótesis y la documentación utilizada.
• Principio del valor residual: El valor atribuido a cada factor de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total del activo y los valores asignados al resto de los factores.