9.01 Definición de superficie en una tasación

Definición de superficie en una tasación

La superficie es la magnitud que expresa la extensión de un inmueble en dos dimensiones. Para su correcta interpretación en el ámbito inmobiliario, es necesario especificar a qué clase de superficie se refiere la medida, ya que cada normativa municipal establece sus propias definiciones. A continuación se detallan las principales clases de superficies empleadas en arquitectura, urbanismo y tasación:

Clases de superficies según su definición técnica

• Superficie útil cerrada: Suma de la superficie interior del local, sin incluir tabiques, pilares ni elementos estructurales no utilizables por el usuario. No se consideran las superficies exteriores ni terrazas.
• Superficie útil cerrada con exteriores: Superficie útil cerrada más la superficie de las terrazas exteriores, generalmente solo las terrazas cubiertas.
• Superficie útil VPO: Superficie útil cerrada más la mitad de las terrazas cubiertas exteriores. Puede variar según la Comunidad Autónoma y suele tener un límite máximo computable.
• Superficie habitable: Superficie útil cerrada descontando baños, pasillos, despensas y otras dependencias no habitables.
• Superficie construida cerrada propia: Superficie útil cerrada más la ocupada por tabiques, elementos interiores, fachadas, patios y medianeras, incluyendo la mitad de las paredes colindantes con partes comunes u otras fincas.
• Superficie construida con comunes: Superficie construida cerrada propia más la parte proporcional de los elementos comunes del edificio. En ocasiones, las terrazas cubiertas computan al 50% o al 100% si están cerradas por tres lados.
• Superficie construida total VPO: Superficie construida con comunes más la mitad de las terrazas exteriores cubiertas.
• Superficie construida sobre rasante: Superficie construida contabilizada únicamente sobre el nivel del terreno o rasante.
• Superficie edificada sobre rasante: Parte de la superficie construida sobre rasante que el planeamiento considera computable a efectos de edificabilidad, también denominada “metros cuadrados techo”.
• Superficie edificable: Superficie máxima edificable permitida por el planeamiento urbanístico.
• Superficie edificada bajo rasante: Superficie construida por debajo de la rasante del terreno. Generalmente no computa a efectos de edificabilidad salvo que el planeamiento indique lo contrario.

Definiciones de superficie según la Orden ECO

La Orden ECO, normativa de referencia en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, establece las siguientes definiciones de superficie:

• Superficie comprobada: Área medida por el tasador conforme a las definiciones de superficie útil o construida, representada en un plano acotado.
• Superficie construida con partes comunes: Superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que corresponda a los elementos comunes del edificio.
• Superficie construida sin partes comunes: Superficie útil incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50% según se trate de fachadas o medianeras, sin excluir elementos interiores fijos.
• Superficie útil: Superficie del suelo delimitada por la cara interior de los cerramientos externos, incluyendo la mitad de los espacios exteriores de uso privativo cubiertos (terrazas, balcones, porches, etc.). Se excluyen los espacios con altura inferior a 1,5 m, conductos mayores de 100 cm² y zonas no cubiertas.
• Superficie utilizable o computable: Superficie empleada en las tasaciones para determinar los valores técnicos, conforme a los criterios siguientes:

1. Edificios y elementos edificatorios

• a) Superficie comprobada: Se utilizará siempre la medida comprobada por el tasador.
• b) Superficie registral: En caso de no poder comprobar la superficie, se utilizará la superficie registral. También podrá utilizarse cuando la relación con la comprobada sea razonable y justificada.
• c) Superficie superior a la registral: Si la superficie comprobada es mayor o el edificio carece de declaración de obra nueva inscrita, deberá verificarse su adecuación urbanística.
• d) Espacios exteriores: Cuando los espacios exteriores superen el 15% de la superficie total, deberán medirse y valorarse por separado con precios unitarios diferenciados.
• e) Viviendas protegidas: Para el cálculo del valor máximo legal se tomará la superficie indicada en la cédula de calificación definitiva.

2. Terrenos y fincas rústicas

• Se utilizará la superficie comprobada por el tasador. Cuando no sea viable, se tomará la menor entre la superficie registral y la catastral.
• Excepcionalmente podrá utilizarse la mayor entre ambas si se justifica de forma razonada y documentada.