9.02 Definición de edificabilidad y aprovechamiento en una tasación

Definición de edificabilidad y aprovechamiento en una tasación

La edificabilidad es un parámetro definido en el planeamiento urbanístico que determina la cantidad máxima de superficie construible sobre una parcela. El plan puede establecer si la edificabilidad debe aplicarse sobre la superficie bruta del terreno o sobre la superficie neta resultante tras descontar viales y espacios públicos. En términos generales, se entiende por edificabilidad el cociente entre la superficie edificable sobre rasante y la superficie total del suelo. Por ejemplo, una edificabilidad de 0,30 implica que en una parcela de 1.000 m² se puede construir un edificio de 300 m².

Aspectos técnicos que afectan a la edificabilidad

Aunque esta definición puede considerarse genérica, existen diversos matices que deben tenerse en cuenta. En algunos casos solo se computa la superficie construida cerrada sobre rasante, mientras que en otros se incluyen también las superficies exteriores como terrazas o voladizos. En determinadas normativas puede incluso contemplarse parte de la edificabilidad bajo rasante, así como elementos constructivos como torreones de escalera, ascensores o rampas de garaje, cuya inclusión depende de la interpretación del planeamiento urbanístico vigente.

Qué es el aprovechamiento urbanístico

El aprovechamiento es un concepto urbanístico que expresa el potencial de valor lucrativo de un suelo. Se utiliza principalmente en suelos no desarrollados, dentro de los instrumentos de gestión y reparto de beneficios y cargas del planeamiento. Representa la capacidad de un terreno para generar edificabilidad útil destinada a usos lucrativos, en función de su clasificación y calificación urbanística.

Diferencias entre edificabilidad y aprovechamiento

Aunque están relacionados, los conceptos de edificabilidad y aprovechamiento no son equivalentes ni directamente proporcionales. Un suelo dotacional destinado a equipamientos públicos puede disponer de edificabilidad sin tener aprovechamiento lucrativo. Del mismo modo, un solar con uso industrial y otro con uso residencial pueden compartir la misma edificabilidad pero tener aprovechamientos distintos por su diferente valor de mercado.

Reparto del aprovechamiento en unidades de actuación

En suelo urbano, el aprovechamiento por metro cuadrado bruto suele ser idéntico para todos los propietarios incluidos dentro de una unidad de actuación, ya que los derechos urbanísticos se distribuyen de manera proporcional a la superficie aportada a la reparcelación. Este principio garantiza el equilibrio en el reparto de beneficios y cargas dentro del proceso de desarrollo urbanístico.