06 Tasación por expropiación

Qué agentes intervienen en una expropiación

Las tasaciones para los expedientes de expropiación son valoraciones generalmente contradictorias en las que el propietario expropiado se ve obligado a vender el bien a la Administración expropiante. Una vez reconocida la legitimidad de la expropiación, lo que se discute es el precio justo o valor de tasación del bien afectado.

En determinados casos puede intervenir una tercera figura, denominada beneficiario de la expropiación, distinta de la Administración actuante.

Los agentes que intervienen en una expropiación son los siguientes:

• A) El expropiante: siempre la Administración Pública que promueve y ejecuta la expropiación.
• B) El beneficiario: puede ser la propia Administración o una persona física o jurídica a la que se atribuya el beneficio de la expropiación.
• C) El expropiado: el propietario del bien o derecho afectado. También intervienen quienes ostenten títulos contradictorios sobre el bien, los titulares de derechos reales o intereses económicos directos sobre el mismo, así como los arrendatarios, en el caso de inmuebles rústicos o urbanos.

Qué procedimientos de expropiación existen

El procedimiento de expropiación se rige por la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954. Existen tres modalidades principales de procedimiento, cuya elección corresponde a la Administración expropiante en función de las circunstancias del caso. La elección del procedimiento no sólo tiene implicaciones jurídicas, sino también efectos sobre la tasación de los bienes.

Los distintos procedimientos y sus fases son los siguientes:

a) Procedimiento de tasación conjunta. En este procedimiento la legitimidad de la expropiación, la apertura del expediente, la relación de propietarios y bienes afectados, y la valoración individualizada de los bienes se realizan de forma simultánea.

• Causa expropiandi.
• Proyecto de expropiación: delimitación, relación de bienes y valoración.
• Información pública y notificación.
• Aprobación del proyecto (implica la declaración de urgencia).
• Ocupación y pago.
• En caso de objeciones, apertura del expediente individual y remisión al Jurado de Expropiación.
• En su caso, recurso ante los Tribunales.

b) Procedimiento de urgencia. Es el procedimiento más complejo, pero permite la ocupación inmediata de los terrenos, sin necesidad de realizar valoraciones individualizadas previas. En este caso, se declaran en el acta previa de ocupación todos los bienes e indemnizaciones reclamadas.

• Causa expropiandi.
• Declaración de necesidad de ocupación y de urgencia.
• Relación de bienes y propietarios.
• Acta previa a la ocupación y depósito previo.
• Ocupación.
• Determinación del justiprecio.
• En caso de avenencia, pago.
• Si hay objeciones, remisión al Jurado de Expropiación.
• Ocupación y pago tras el pronunciamiento del Jurado de Expropiación.
• En su caso, recurso ante los Tribunales.

c) Procedimiento ordinario. En este procedimiento no se pueden ocupar las fincas expropiadas hasta que se alcance un acuerdo con el propietario o se pronuncie el Jurado de Expropiación. Es el procedimiento más lento en cuanto a la ocupación de los terrenos.

• Causa expropiandi.
• Necesidad de ocupación.
• Relación de bienes y propietarios.
• Determinación del justiprecio.
• En caso de avenencia, ocupación y pago.
• Si hay objeciones, remisión al Jurado de Expropiación.
• Ocupación y pago tras el pronunciamiento del Jurado de Expropiación.
• En su caso, recurso ante los Tribunales.

d) Procedimiento especial por razón militar.

Qué bienes se tasan en una expropiación

Los bienes de tasación que se consideran en una expropiación comprenden la propiedad del suelo y las edificaciones, los derechos reales e intereses económicos directos sobre el bien expropiable, y los derechos de arrendatarios cuando se trata de inmuebles rústicos o urbanos.

Los bienes y derechos objeto de expropiación, y por tanto de tasación, son los siguientes:

• El suelo y las edificaciones existentes sobre él, entendiendo por tales cualquier tipo de construcción, cerramiento, canalización, instalación o elemento no recuperable que se pierda con la expropiación.
• Las plantaciones agrícolas o de jardinería.
• Los derechos reales de terceros, tales como servidumbres, usufructos, derechos de uso y habitación, derecho de superficie, o servidumbres de instalaciones eléctricas o de canalizaciones de agua.
• Las concesiones administrativas o su modificación.
• Los perjuicios indemnizables ocasionados al expropiado, siempre que se acrediten en la hoja de aprecio, entre los que se incluyen:

• Indemnización por la pérdida de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.
• Indemnización por la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o edificación.
• Indemnización por la imposición de servidumbres de paso o acceso público al mar, y de aparcamientos.
• El interés legal del dinero desde la fecha de la tasación hasta el momento del pago.
• Indemnización por expropiación parcial cuando se solicite la completa.
• Indemnización por la división de fincas a consecuencia de la expropiación.
• Indemnización por cese o traslado de negocios.
• Indemnización por la ocupación de zonas con servidumbre de carreteras.
• Indemnización por depósito temporal de objetos arrojados por el mar.
• Indemnización por depósito de objetos procedentes de operaciones de salvamento marítimo.
• Indemnización por ocupación inmediata sin tramitación previa en casos de catástrofe, calamidad pública o situaciones excepcionales.
• Indemnización por la extinción de derechos privativos sobre aguas.
• Indemnización por ocupaciones necesarias para excavaciones o prospecciones arqueológicas cuando se presuma la existencia de restos o yacimientos.
• Indemnización por la extinción de derechos de arrendamiento.
• Indemnización por expectativas urbanísticas reales, cuando hayan sido reconocidas por el tribunal (no así las meramente potenciales).

Al valorar los bienes objeto de expropiación debe diferenciarse el bien realmente expropiado de los perjuicios derivados. Por ejemplo, en la implantación de una torre eléctrica, lo que realmente se expropia es la superficie ocupada por las torres, mientras que el tendido eléctrico constituye un perjuicio derivado de la servidumbre de paso que se establece.

Qué legislación se aplica en una expropiación

La Constitución Española establece que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

El Código Civil dispone igualmente que nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no precediere este requisito, los jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

La legislación en materia de expropiación es extensa y, según el caso, resulta de aplicación para determinar tanto la legitimidad de la expropiación como los criterios técnicos de valoración. Entre las principales normas destacan:

• Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, en lo relativo a los procedimientos expropiatorios y la valoración de determinados derechos.
• Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, en cuanto a la valoración del suelo a efectos de expropiación para determinar el valor de todo tipo de terrenos, cualquiera que sea la finalidad de la expropiación.
• Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, aplicable a la valoración de derechos que deban realizarse con remisión a normas fiscales.
• Real Decreto Legislativo 1/1993, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aplicable a la valoración de derechos en remisión a normativa fiscal.
• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para la valoración de determinados derechos conforme a criterios fiscales.
• Ley 22/1988, de Costas, aplicable a las valoraciones en las zonas de protección, utilización y policía del dominio público marítimo-terrestre, y especialmente en la ribera del mar.
• Ley 55/1980, de Montes Vecinales en Mano Común, en caso de afecciones, expropiaciones o permutas de montes vecinales.
• Ley 3/1995, de Vías Pecuarias, en lo relativo a la creación, ampliación o restablecimiento de vías pecuarias.
• Ley 34/1979, sobre calificación de fincas rústicas como manifiestamente mejorables, aplicable en casos de decretos dictados en desarrollo de dicha ley.
• Ley 46/1999, de Aguas, en los casos de expropiación del derecho privativo sobre las aguas o de concesiones relacionadas con ellas.
• Ley 54/1997, del Sector Eléctrico, en cuanto a la expropiación para instalaciones de transporte y distribución de energía eléctrica.

Qué fecha se considera en una tasación por expropiación

La fecha de tasación a considerar en una valoración por expropiación debe referirse al momento en que se inicia el expediente de justiprecio. Dicha fecha varía según el tipo de procedimiento expropiatorio aplicado:

• En el procedimiento de tasación conjunta, se considera la fecha de aprobación del proyecto de expropiación.
• En el procedimiento ordinario, se considera la fecha de comunicación en que el expropiado recibe las condiciones de avenencia o, en su defecto, la fecha de publicación en el boletín oficial correspondiente.
• En el procedimiento de urgencia, se considera la fecha del decreto de declaración de urgencia.

Qué es suelo rural (rústico) y suelo urbanizado

El Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, distingue únicamente dos situaciones de suelo: el suelo rural (rústico) y el suelo urbanizado. Debe señalarse que algunos planeamientos urbanísticos no se ajustan a esta clasificación, al haberse aprobado con anterioridad a la vigente Ley del Suelo. El caso más frecuente es el del suelo calificado como urbanizable en dichos planeamientos.

Se considera suelo rural aquel declarado como no urbanizable, el que no haya culminado la correspondiente actuación de urbanización, o el que no reúna las condiciones necesarias para ser declarado suelo urbanizado.

• Derechos de los propietarios de suelo rural: utilizar los terrenos de conformidad con su naturaleza, pudiendo destinarlos —dentro de los límites establecidos por la legislación y la ordenación territorial y urbanística— a usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos o a cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales. De manera excepcional, podrán legitimarse actos y usos de interés público o social que contribuyan al desarrollo rural o deban emplazarse en dicho medio. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas salvo en los terrenos incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización.
• Deberes de los propietarios de suelo rural:
  • Mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones que eviten riesgos de erosión, incendio o inundación, y que garanticen la seguridad y salud públicas, así como la protección ambiental.
  • Prevenir la contaminación del suelo, el agua y el aire.
  • Mantener las infraestructuras y servicios derivados de los usos y actividades desarrollados en el terreno.
  • Cuando los terrenos constituyan una unidad apta para urbanizar, costear y, en su caso, ejecutar las obras de urbanización y las infraestructuras de conexión con las redes generales.

Se considera suelo urbanizado aquel que dispone de los servicios urbanísticos básicos exigidos por la legislación: acceso rodado, encintado de aceras, abastecimiento de agua, red de saneamiento y suministro de energía eléctrica. No obstante, pueden existir peculiaridades en núcleos tradicionales asentados legalmente en el medio rural.

• Derechos de los propietarios de suelo urbanizado: construir o edificar conforme a la normativa aplicable, siempre que los terrenos formen parte de una unidad apta para ello y cumplan los requisitos físicos y jurídicos exigidos.
• Deberes de los propietarios de suelo urbanizado: edificar dentro de los plazos establecidos por la normativa vigente.

Cómo se hace la tasación de suelo rural (rústico) en una expropiación

Para la tasación del suelo rural (rústico) en una expropiación, se emplea el método de capitalización de la renta anual real o potencial, tomando como referencia la que resulte superior, según el estado de la explotación en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, las subvenciones estables otorgadas a los cultivos y aprovechamientos considerados, descontando los costes necesarios para la explotación.

• El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o centros de actividad económica, o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico. La aplicación de estos factores deberá justificarse en el expediente de valoración.
• Para la capitalización de la renta anual real o potencial se utilizará como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España sobre el rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años.

Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasan por el método de coste de reposición, atendiendo a su estado y antigüedad en el momento de la valoración.

Las plantaciones y los sembrados existentes, así como las indemnizaciones por arrendamientos rústicos u otros derechos, se valorarán conforme a los criterios establecidos en la Ley de Expropiación Forzosa y en la Ley de Arrendamientos Rústicos.

En ningún caso podrán considerarse expectativas urbanísticas derivadas de edificabilidades o usos asignados por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido plenamente realizados.

Cómo se hace la tasación de suelo urbanizado en una expropiación

Para la tasación del suelo urbanizado en una expropiación, el método de valoración depende del estado del terreno y de la existencia o legalidad de las edificaciones existentes.

Cuando el suelo no está edificado, o las edificaciones existentes o en curso de ejecución son ilegales o se encuentran en situación de ruina física, la valoración se realiza por el método residual estático:

• a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos por la ordenación urbanística a la parcela, incluyendo, en su caso, el de vivienda sujeta a régimen de protección oficial, cuyo precio máximo en venta o alquiler sea tasable.
• Si los terrenos carecen de edificabilidad o uso privado asignado, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo al que pertenezcan por usos y tipologías.
• b) A dicha edificabilidad se aplicará el valor de repercusión del suelo correspondiente, determinado mediante el método residual estático.
• c) Del valor obtenido se descontarán los deberes y cargas urbanísticas pendientes necesarias para poder materializar la edificabilidad prevista.

Cuando el suelo está edificado o en curso de edificación, la valoración se realiza considerando el mayor valor entre los siguientes dos métodos:

• a) El valor obtenido por tasación conjunta del suelo y la edificación existente, siempre que ésta sea legal, mediante el método de comparación aplicado exclusivamente a los usos de la construcción existente.
• b) El valor determinado por el método residual estático aplicado exclusivamente al suelo, sin tener en cuenta la edificación existente o la construcción en curso.

En los casos de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, la valoración se realizará igualmente por el método residual estático, tomando como referencia los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

Cómo se hace la tasación de plantaciones y sembrados en una expropiación

En la tasación de plantaciones y sembrados se utiliza el criterio de valor de reposición a nuevo y se deben considerar, además de las propias plantaciones y sembrados, los elementos de jardinería, vallas, cerramientos, canalizaciones e instalaciones, con el requisito de que no sean recuperables, que estén en uso y que se pierdan con motivo de la expropiación. Se calculará con independencia del suelo y afectado por un coeficiente que considere la antigüedad.

En la valoración de cultivos y sembrados es corriente admitir el valor de la cosecha perdida y el valor del lucro cesante.

Cómo se hace la tasación de edificaciones en una expropiación

En la tasación de edificaciones se valoran las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad, aplicando el criterio del valor de reposición a nuevo. Para el cálculo de la reposición se consideran la antigüedad, el uso y el estado de conservación del inmueble. Cuando no exista una ecuación reglamentaria de depreciación, se establecerá una ecuación de decrecimiento del valor en función de la antigüedad.

Si las edificaciones han quedado incursas en situación de fuera de ordenación y no es posible valorar conjuntamente suelo y edificación, el valor del suelo será el que corresponda y el de la edificación se calculará por reposición, reducido en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

De acuerdo con la Ley 6/1998, las edificaciones y construcciones existentes sobre el suelo se valoran conforme a la normativa catastral, en función de su coste de reposición corregido por antigüedad y estado de conservación. En este caso, la ley no se remite al valor fiscal, sino que obliga a calcularlo de acuerdo con la normativa catastral.

Cómo se hace la tasación de la indemnización a arrendatarios en una expropiación de suelo rural (rústico)

Las indemnizaciones a favor de arrendatarios de suelo rural (rústico) se fijan conforme a lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa, que establece las normas aplicables en cada caso.

En la indemnización por expropiación de suelo rural (rústico) se tendrán en cuenta las siguientes consideraciones:

1. Expropiación de fincas arrendadas

Cuando la finca objeto de expropiación esté arrendada, el arrendatario tendrá derecho frente al expropiante a las siguientes compensaciones:

• a) En caso de expropiación total o parcial del derecho del arrendatario:
  • 1º Al importe de una renta anual actualizada y, además, a una cuarta parte de dicha renta por cada año o fracción que reste hasta la finalización del período mínimo o de la prórroga legal vigente. En caso de expropiación parcial, estos importes se calcularán sobre la parte proporcional de renta afectada.
  • 2º Al importe de los gastos y mejoras que el arrendador deba abonar.
  • 3º A exigir que la expropiación forzosa afecte a la totalidad del bien cuando mantener el arrendamiento sobre la parte no expropiada resulte antieconómico, aunque se reduzca la renta.
  • 4º Al importe de las cosechas pendientes que se pierdan a consecuencia de la expropiación.
  • 5º A la indemnización de daños y perjuicios ocasionados en la explotación agrícola de la que el arrendamiento forme parte.
  • 6º A la indemnización por cambio de residencia, si fuera necesaria.
  • 7º Al premio de afección calculado sobre el importe total de la indemnización.
• b) El expropiante descontará al arrendador del justiprecio las cantidades abonadas al arrendatario por gastos y mejoras que correspondan al propietario.
• c) En los casos en que las fincas fueran rústicas al iniciarse el arrendamiento y hayan adquirido un plusvalor durante el expediente de expropiación por cambio de calificación, el propietario deberá abonar al arrendatario, con cargo a dicho plusvalor, una doceava parte del precio de la tierra por cada año restante de contrato, valorada según el precio de fincas rústicas similares. Este importe no podrá superar el valor total atribuido a la finca ni la mitad del plusvalor obtenido.
• d) En las expropiaciones por causas de interés social (como zonas regables u otras), cuando el arrendatario tenga derecho preferente a otra explotación en sustitución de la expropiada, se reducirá equitativamente la cuantía de la indemnización.

2. Expropiación de fincas dadas en aparcería

En el caso de expropiación de fincas en régimen de aparcería, las indemnizaciones se calcularán considerando las siguientes cantidades:

• a) Una parte alícuota de una renta arrendaticia anual, estimada como aplicable a la finca en cuestión.
• b) El importe de la parte proporcional de las cosechas pendientes.
• c) Una parte alícuota, igual a la estipulada en el contrato, aplicable a la doceava parte del precio de la tierra por cada año de vigencia restante.

Cómo se hace la tasación de la indemnización a arrendatarios en una expropiación de suelo urbanizado

Las indemnizaciones a favor de arrendatarios de suelo urbanizado se determinan en función del tipo de contrato que se extingue y de la legislación aplicable. El supuesto más habitual es el de los contratos celebrados bajo la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, vigente para la mayoría de los arrendamientos actuales.

El criterio común para calcular la indemnización se basa en el valor del alquiler mensual multiplicado por el número de años que resten hasta la extinción definitiva del contrato, estableciéndose en todo caso un mínimo equivalente a dos meses de renta.

Además, podrá incluirse una compensación adicional por los gastos de traslado u otras causas derivadas directamente de la extinción del contrato, siempre que sean debidamente justificadas.

Cómo se hace la tasación de una concesión administrativa en una expropiación

La tasación de una concesión administrativa se determina conforme a lo dispuesto en las propias condiciones de la concesión y, en ausencia de ellas, según los criterios establecidos en la Ley de Expropiación Forzosa.

1. Concesiones perpetuas de bienes de dominio público

Cuando se trate de concesiones perpetuas sobre bienes de dominio público que tengan establecido un canon concesional, el valor de la concesión se determinará:

• En fincas rústicas, mediante la media aritmética entre:
  • La cantidad resultante de capitalizar al interés legal la renta líquida rústica aumentada en un 5 % o 10 %, según esté catastrada o amillarada.
  • El valor de venta actual de fincas análogas por clase y situación en el mismo término municipal o comarca.
• Del importe resultante se descontará la cantidad que corresponda al canon concesional capitalizado al interés legal.

2. Concesiones de servicios públicos o concesiones mineras

En el caso de concesiones de servicios públicos o mineras otorgadas con más de tres años de antigüedad, el precio se fijará por el importe capitalizado al interés legal de los rendimientos líquidos obtenidos en los tres últimos años, considerando, en su caso, el plazo de reversión.

En ningún caso el valor podrá ser inferior al valor material de las instalaciones afectas a la concesión. En las concesiones temporales, se tendrá en cuenta el valor de amortización de dichas instalaciones según el tiempo restante hasta la reversión.

3. Concesiones recientes o en fase de instalación

Cuando la concesión lleve menos de tres años establecida o se encuentre todavía en fase de instalación, la determinación del valor se ajustará a las normas específicas del artículo correspondiente de la Ley de Expropiación Forzosa.

Cómo se hace la tasación del derecho de usufructo, nuda propiedad y de uso y habitación en una expropiación

La Ley de Expropiación Forzosa remite a la legislación fiscal la valoración de los derechos reales. En el caso de la tasación de usufructo, la tasación de nuda propiedad y la tasación de uso y habitación, se aplica lo dispuesto en la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Valor del derecho de usufructo temporal

El valor del usufructo temporal se calcula en proporción al valor total de los bienes, aplicando un 2 % por cada año de duración, con un límite máximo del 70 % del valor total.

Valor del derecho de usufructo vitalicio

El valor del usufructo vitalicio se estima en el 70 % del valor total de los bienes cuando el usufructuario tenga menos de veinte años. Dicho valor se reduce progresivamente en un 1 % por cada año adicional de edad, con un límite mínimo del 10 % del valor total.

Valor del derecho de nuda propiedad

El valor de la nuda propiedad se obtiene por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que además sean temporales, se aplicará la regla que atribuya el menor valor a la nuda propiedad.

Valor de los derechos de uso y habitación

El valor de los derechos de uso y habitación se determinará aplicando al 75 % del valor de los bienes sobre los que recaen las reglas de valoración correspondientes a los usufructos temporales o vitalicios, según proceda.

Cómo se hace la tasación del derecho de superficie en una expropiación

La tasación del derecho de superficie dependerá de si existen o no edificaciones construidas sobre el terreno objeto del derecho. Este tipo de valoración requiere analizar tanto los derechos económicos del superficiario como las obligaciones del concedente, aplicando métodos específicos según el caso.

1. Valoración de edificaciones construidas o a construir

Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir —considerando la hipótesis del inmueble terminado— en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, podrán aplicarse los siguientes procedimientos:

a) Cálculo por valor en pleno dominio

Se determina el valor del inmueble en pleno dominio y, del valor obtenido, se restan:

• El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
• El valor actual del derecho de reversión calculado en la fecha de extinción del derecho de superficie.

b) Cálculo por actualización

Otra opción es el cálculo del valor por actualización, considerando:

• Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.
• Las inversiones realizadas por el concesionario en edificaciones o instalaciones.
• El período durante el cual se generarán rentas o ingresos.
• La inexistencia de valor de reversión para el concesionario.

2. Valoración del derecho de superficie sobre un terreno

Para valorar un derecho de superficie sobre un terreno, se aplica el método residual dinámico, teniendo en cuenta:

• Los pagos que el superficiario deba realizar durante la construcción y, en su caso, durante el resto de la duración del derecho.
• Los cobros y pagos derivados de la actividad económica vinculada al derecho de superficie.

3. Valoración de la propiedad del terreno afectado por un derecho de superficie

Para valorar la propiedad del terreno sobre el que se ha constituido un derecho de superficie, se suman los siguientes conceptos:

• El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
• El valor actual del derecho de reversión en la fecha de extinción del derecho de superficie.

Método de comparación

Cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie, o sobre terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones similares, podrá utilizarse el método de comparación como alternativa o contraste al método residual.

Cómo se hace la tasación de la indemnización a propietarios en una expropiación parcial

En los casos en que la Administración rechaza la expropiación total de un bien, puede incluirse en el justiprecio una indemnización complementaria derivada de la expropiación parcial, siempre que se acredite la existencia de un perjuicio económico o funcional sobre la parte no expropiada.

De acuerdo con la jurisprudencia y los casos similares analizados, la cuantía de esta indemnización suele oscilar entre un 5 % y un 25 % del valor del bien afectado, dependiendo del grado de afectación, pérdida de utilidad o disminución de valor experimentada por la porción restante.

Cómo se hace la tasación de una servidumbre de paso en una expropiación

En un proceso de expropiación, además de la pérdida de la propiedad, puede producirse un perjuicio económico derivado de la constitución de una servidumbre de paso. Este tipo de afectación se da, por ejemplo, en el paso de instalaciones de saneamiento o líneas eléctricas, donde se expropia el terreno que aloja los elementos constructivos pero se impone una servidumbre en la proyección de los conductos o de las líneas cuando son aéreas.

Estas servidumbres implican una merma en el valor de la propiedad y, por tanto, son objeto de tasación. La casuística es amplia y cada normativa sectorial define el alcance de la valoración. Un ejemplo representativo es el de la servidumbre de paso de energía eléctrica:

Servidumbre de paso de energía eléctrica

• 1. La servidumbre de paso de energía eléctrica tiene la consideración de servidumbre legal, grava bienes ajenos en la forma y con el alcance establecidos por la ley y se rige por lo dispuesto en la normativa específica y sus disposiciones de desarrollo.
• 2. La servidumbre de paso aéreo comprende, además del vuelo sobre el predio sirviente, la posibilidad de instalar postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de los cables conductores de energía.
• 3. La servidumbre de paso subterráneo implica la ocupación del subsuelo por los cables conductores, a la profundidad y con las características que establezca la legislación urbanística aplicable.
• 4. Ambas formas de servidumbre incluyen también el derecho de paso, acceso y ocupación temporal de terrenos u otros bienes necesarios para la construcción, vigilancia, conservación y reparación de las instalaciones correspondientes.

Valoración e indemnización

El valor de tasación de la servidumbre de paso se obtiene como la diferencia entre el valor del inmueble libre de servidumbre y el valor del inmueble afectado. Según los casos similares y la jurisprudencia existente, la indemnización por servidumbre de paso suele situarse entre el 30 % y el 50 % del valor del terreno ocupado, dependiendo del tipo de instalación y del grado de afectación del predio.

Cómo se hace la tasación de la ocupación temporal en una expropiación

En los casos de expropiación con ocupación temporal, la Ley de Expropiación Forzosa establece que podrán ocuparse temporalmente los terrenos de propiedad privada en determinadas circunstancias, siempre que se justifique su necesidad para la ejecución o preparación de obras declaradas de utilidad pública o de interés social.

Supuestos de ocupación temporal

Según la legislación vigente, la ocupación temporal puede autorizarse en los siguientes casos:

• 1. Para la realización de estudios o trabajos de corta duración, con el fin de obtener datos para la redacción de proyectos o el replanteo de obras.
• 2. Para establecer estaciones y caminos provisionales, talleres, almacenes, depósitos de materiales u otras instalaciones necesarias para la construcción, reparación o conservación de obras públicas.
• 3. Para la extracción de materiales de cualquier clase necesarios para la ejecución de obras, ya sea mediante recogida diseminada o mediante una explotación organizada.
• 4. Cuando, por razones de interés social, la Administración considere conveniente realizar trabajos en la propiedad para que ésta cumpla con las exigencias sociales establecidas, si el propietario no los ejecuta por sí mismo.

Valoración e indemnización

La tasación por ocupación temporal debe reflejar el rendimiento que el propietario deja de percibir durante el periodo de ocupación, incluyendo las rentas vencidas y los perjuicios causados en la finca, así como los gastos necesarios para restituirla a su estado original.

En ningún caso la tasación podrá alcanzar el valor total de la finca. De acuerdo con los casos similares y la jurisprudencia, la indemnización por ocupación temporal suele situarse entre el 5 % y el 10 % anual del valor de los terrenos ocupados, además del coste de reposición de los mismos a su condición previa.