4.00 El informe de tasación

Cualquier informe de tasación con independencia de cual sea el inmueble objeto de la valoración y la finalidad del encargo seguirá en su redacción unas reglas generales:

• Expresión del contenido de forma clara y transparente considerando una fácil comprensión para el solicitante del informe.
• Indicar la finalidad de la tasación, la normativa de cumplimiento si es el caso y la metodología aplicada para obtener la valoración.
• Adicional a la metodología aplicada explicar los criterios adoptados y su justificación para que se entienda con claridad que factores se han tenido en cuenta para llegar al valor de tasación.

En el informe de tasación tiene que quedar indicado el solicitante del informe de tasación, que es el interesado en promover el informe de acuerdo a unas necesidades específicas. Los posibles solicitantes de una tasación pueden ser:

• Propietario: Un propietario que quiere obtener una valoración precisa de su propiedad para tomar la decisión de ponerlo en venta, en alquiler, etc.
• Comprador: Un comprador potencial interesado en adquirir una propiedad y quiere asesoramiento para conocer el valor del inmueble antes de realizar una oferta. Esto ayuda al comprador a tomar decisiones informadas sobre el precio y la viabilidad de la transacción.
• Institución financiera: Los bancos, las cooperativas de crédito u otras instituciones financieras pueden solicitar informes de tasación para evaluar el valor de un inmueble antes de otorgar un préstamo hipotecario. Esto les permite determinar el importe máximo del préstamo y la relación préstamo-valor.
• Abogado y tribunal: En situaciones legales, como disputas de herencia, separación o expropiación, el abogado o tribunal puede solicitar un informe de tasación que sirva como prueba en el procedimiento judicial para determinar el valor del inmueble.
• Promotor inmobiliario: Un promotor inmobiliario que quiere conocer el valor de un terreno o propiedad para evaluar las posibilidades antes de iniciar un proyecto de construcción o desarrollo.

La finalidad de la tasación dependerá del uso posterior que el solicitante del informe de tasación dé a la información obtenida. La finalidad de la tasación también determina la legislación que se tiene que aplicar. Las finalidades mas comunes son:

• Tasación de mercado: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para tomar decisiones de compra, venta, alquiler, etc
• Tasación por herencia: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para el reparto entre herederos y para calcular los impuestos que corresponden, como el impuesto de sucesiones y donaciones.
• Tasación pericial contradictoria: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para contrastar con el valor obtenido por la administración y como hoja de aprecio.
• Tasación judicial: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve como prueba en el procedimiento judicial y para solucionar conflictos que se prolongan en el tiempo.
• Tasación por separación: Con finalidad determinar el valor de tasación que garantiza una división justa y equitativa de las propiedades en la liquidación de la comunidad de bienes.
• Tasación por reclamación del valor catastral: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para contrastar el valor obtenido por la administración.
• Tasación por reclamación de plusvalía: Con finalidad determinar el valor de tasación que acredita que no ha habido incremento en el valor de suelo y por tanto no procede el pago de plusvalía.
• Tasación por expropiación: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para reclamar la indemnización por justiprecio y como hoja de aprecio.
• Tasación por enajenación de bienes a menores e incapacitados: Con finalidad determinar el valor de tasación que justifica ante el juez el valor de venta.
• Tasación de usufructo, nuda propiedad, derecho de uso o de habitación: Con finalidad de determinar el valor de tasación que determina el valor del derecho real de usufructo, nuda propiedad, derecho de uso o de habitación.
• Tasación como garantía para la agencia tributaria o seguridad social: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve como aval en las deudas fiscales contraídas con la administración para que el inmueble sea la garantía.
• Tasación por operaciones vinculadas: Con finalidad determinar el valor de tasación que justifica el valor normal de mercado según la Ley del impuesto de Sociedades.
• Tasación para determinar el valor contable o auditoría inmobiliaria: Con finalidad determinar el valor de tasación de los bienes inmuebles e inversiones de conformidad con el Plan General de Contabilidad.
• Tasación y valoración de patrimonio y carteras: Con finalidad determinar el valor de tasación del conjunto de bienes de naturaleza inmobiliaria y mobiliaria que integran el patrimonio.
• Tasación para segregación o agrupación: Con finalidad determinar el valor de tasación resultante una vez se ha dividido una finca (segregación) o se han unificado varias (agrupación).
• Tasación para instalación de ascensor: Con finalidad determinar el valor de tasación de la superficie privativa para la indemnización al propietario o propietarios afectados.

En el informe de tasación el apartado identificación y localización del inmueble en la tasación es el que contiene la información que identifica el inmueble, si se trata de un unidad dentro de un edificio (piso, local, garaje, trastero, etc.), un edificio completo (vivienda unifamiliar, nave, etc.) o un terreno y si es un inmueble en estado de terminado, en proyecto, en construcción o en rehabilitación. También contiene los datos relativos a la localización, tanto la información comprobada por el tasador como la contenida en la documentación aportada (documentación registral, documentación descriptiva y gráfica catastral, etc.).

En el informe de tasación el apartado localidad y entorno describe las características fundamentales de la población que influyen en la valoración del inmueble, esto es:

• Tipo de núcleo: Si se trata de un municipio independiente o dependiente de otro como en el caso de una pedanía.
• Ocupación laboral: Si la ocupación laborar principal es industrial, comercial o sector servicios.
• Evolución: Si la evolución de la población es estable, creciente o decreciente.
• Densidad de población: Si la densidad de población es alta, media o baja.
• Tipología edificatoria: Si el uso predominante en el entorno es residencial, industrial, turístico, etc.
• Ordenación edificatoria: Si la ordenación de las edificaciones es en manzana cerrada, manzana abierta, aislada, pareada o adosada.
• Grado de consolidación y ocupación: Si el grado de consolidación y ocupación de las edificaciones es alto, medio o bajo.
• Antigüedad: La antigüedad media de las edificaciones del entorno.

También se describen las infraestructuras, equipamientos y servicios y comunicaciones de que dispone el entorno:

• Infraestructuras: Como son el estado del pavimento y aceras, la disponibilidad y estado de las redes de suministro eléctrico, de abastecimiento de agua, de saneamiento, de telefonía y de gas.
• Equipamientos y servicios: La existencia en el entorno de servicios de la administración adecuados, centros sanitarios y asistenciales, centros educativos, instalaciones deportivas, zonas verdes y centros comerciales.
• Comunicaciones: Si las comunicaciones por vehículo privado son por red viaria comarcal y/o nacional y si dispone de transporte público en autobús, ferrocarril, metropolitano o aeropuerto.

Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un terreno o de un edificio que dispone de terreno, como es el caso de una nave industrial o de una vivienda unifamiliar, se detallarán en el apartado descripción y superficie del terreno en la tasación las siguientes características:

• Superficie: La superficie registral y superficie comprobada en consulta descriptiva y gráfica catastral
• Infraestructuras: Todas las infraestructuras de que el terreno esté dotado, tanto las construcciones hechas como las instalaciones de que dispone. En cuanto a construcciones realizadas las mas comunes son; cerramiento de parcela, pavimento exterior, aparcamiento en superficie, piscina, porche, cenador, caseta de almacén, perrera, arbolado, ajardinamientos, barbacoa, etc. En cuanto a las instalaciones disponibles, si existe alumbrado exterior, tomas de agua, instalación de riego automático, etc.
• Geometría: Si se trata de un terreno con forma rectangular o poligonal.
• Pendiente: Si se trata de un terreno sin desnivel, desnivel suave, desnivel fuerte o un terreno banqueado

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Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un edificio o de un elemento de un edificio, como es el caso de un piso, local o garaje, se detallarán en el apartado descripción y superficie del inmueble en la tasación las siguientes características:

• Ubicación de la edificación: Si la edificación ocupa la totalidad del terreno o una parte quedando superficie libre para el acceso, zonas comunes o infraestructuras.
• Tipología de la edificación: El uso principal de la edificación, residencial, comercial, industrial, terciario, etc. Si es una edificación aislada, adosada o pareada y el número de plantas en que se distribuye sobre y bajo rasante.
• Zonas comunes: Si el edificio dispone de elementos comunes y servicios generales internos.
• Superficie total: Cuando sea comprobable se indicará la superficie útil y se indicará la superficie construida y superficie construida con zonas comunes para el caso de edificios con zonas comunes.
• Elementos fundamentales de la edificación: Se definirá la tipología constructiva describiendo la cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, terminaciones y acabados relevantes. También las instalaciones relevantes, fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.
• Antigüedad y vida útil estimada: Considerando el estado de conservación y deficiencias comprobadas.

En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, se expresarán las características anteriores teniendo como referencia el proyecto que ha servido de base para obtener la licencia municipal y se describirá la fase en que se encuentran las obras y porcentaje de obra ejecutada.

Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un edificio o de un elemento de un edificio, como es el caso de un piso, local o garaje, se detallarán en el apartado descripción urbanística en la tasación el uso a que está destinado el inmueble, la normativa urbanística vigente y si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica.

Cuando el objeto de valoración es un terreno de carácter urbano se describirán:

• El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario.
• La clasificación urbanística que corresponde al terreno: urbano, rural o urbanizable (clasificación urbanizable para el caso de legislaciones anteriores a aprobación de la Ley del Suelo).
• La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la edificabilidad, ocupación máxima, retranqueos y altura permitida.
• El aprovechamiento urbanístico según el ámbito de reparto, de gestión y de ejecución:
  • Superficie construible por el propietario del terreno.
  • Sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (administración pública o particular).
  • Sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.
  • Cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno.
  • Instrumento de planeamiento y trámites para que el terreno pueda considerarse solar.
  • Plazo de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno.
  • En el caso de que el terreno esté sujeto a expropiación forzosa se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.

Cuando el objeto de la valoración sea un terreno rural (finca rústica) se indicará la clasificación del suelo y si es el caso el régimen de protección especial.

Cuando en la inspección se haya podido comprobar se incluirá en el informe la ocupación del inmueble en la tasación. El inmueble puede estar vacío u ocupado y si está ocupado puede serlo por el propietario, por el arrendatario o por otras formas de tenencia como en el caso de una cesión. Esto implica identificar quién ocupa la propiedad, las características de dicha ocupación y el plazo de vigencia del título correspondiente. Esta información es importante ya que la disponibilidad del inmueble podría estar condicionada y afectar en el valor de tasación.

En el caso de inmuebles utilizados con finalidad comercial o por una explotación económica se describirán las características de dicha actividad, el estado actual de la explotación y cualquier otro aspecto relevante que pueda influir en el valor.

Cuando se haya podido comprobar la condición de protección pública del inmueble en la tasación se indicará en el informe junto con los datos necesarios para proceder al calculo del valor máximo legal, normalmente competencia de cada comunidad autónoma. También se indicarán otras limitaciones legales o urbanísticas a considerar en el valor de tasación como son las restricciones de uso del suelo, de patrimonio histórico o cultural y de zonas protegidas, entre otras.

El análisis de mercado en la tasación es el apartado que contiene el estudio del mercado en el que se encuentra el inmueble y sirve para establecer la referencia de valor aplicable en su tasación. Para tener una visión completa del mercado habrá que conocer:

• Información sobre la oferta y la demanda y la disponibilidad de propiedades comparables en venta o alquiler.
• El intervalo de precios de venta y alquiler de los bienes comparables al inmueble objeto de estudio.
• La tendencia del mercado inmobiliario y las perspectivas en cuanto a revalorización a corto y largo plazo.

En el cálculo de valores en la tasación se indican los métodos de tasación, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor de tasación. En función del método de valoración empleado se puede establecer el siguiente contenido mínimo:

• Método de comparación: Los datos de los inmuebles comparables utilizados identificados por su dirección y describiendo las características que se han considerado en el cálculo; precio de venta, superficie, estado de conservación, etc.
• Método de coste: El coste de construcción utilizado y la información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo.
• Método residual: El valor de venta del inmueble resultante que permite el aprovechamiento del suelo, el coste de construcción utilizados y el plazo de ejecución. Para el caso del método residual dinámico la tasa de actualización elegida y el flujo de caja empleado.
• Método del actualización: La información utilizada para fijar las rentas esperadas.
• Método de inmueble ligado a explotación económica: Las ratios medias empleadas y las fuentes utilizadas

El método de comparación busca obtener el valor de mercado del inmueble objeto de la valoración por comparación con otros inmuebles análogos (testigos). Es necesaria siempre una homogeneización de los valores testigos para considerar la diferencias con respecto al inmueble a valorar.

El método es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

• a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
• b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
• c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
• d) Podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

Este método vale para todo tipo de inmuebles pero es necesaria la existencia de un mercado representativo de inmuebles y disponer de suficiente información. Debe existir competencia cercana a la perfecta: muchos compradores y muchos vendedores. Por otra parte deben excluirse los elementos especulativos, que en ocasiones nacen de analizar ofertas sin datos de transmisiones reales.

En el procedimiento de cálculo en el método de comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

• a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
• b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
• c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados.
• d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
• e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

Además de las reglas generales señaladas, cuando proceda se seguirán las siguientes reglas especiales:

• a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra.
• b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

El valor por método de comparación obtenido será ajustado para obtener el valor por comparación si se aprecia una gran volatilidad en los precios considerados.

La determinación el entorno del inmueble a tasar es una parte muy importante del método de comparación. Por entorno se entiende una delimitación de la zona en la cual se encuentra el inmueble a valorar en la que se supone que el valor de inmuebles es homogéneo. Un entorno homogéneo podría ser un barrio para un piso, un polígono industrial para el caso de naves o una urbanización para el caso de una vivienda unifamiliar, por ejemplo.

Para la búsqueda de testigos según la Orden ECO es necesario disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Este es un número mínimo, en ocasiones es preferible disponer de más muestras de manera que puedan eliminarse las que tengan valores más extremos. Para que los testigos puedan ser utilizados debe tener algunas características coincidentes con el inmueble objeto de nuestra valoración:

• Uso y tipología: Testigos con mismo uso y tipología, no tiene sentido comparar viviendas en régimen de propiedad horizontal con edificios industriales.
• Fecha valor: Testigos con fecha actualizada excepto en los casos donde la fecha de valoración no es la actual en los que debe tomarse testigos con fecha próxima a la fecha de valoración.
• Origen de los testigos: Si los valores de los testigos obtenidos proceden de ofertas y no de transacciones reales es buena práctica disminuir en un porcentaje el valor obtenido considerando la negociación en la venta.

Las posibles fuentes de información de testigos son:

• Información conocida de transacciones reales.
• Consultas a promotores.
• Información de ofertas de venta anunciadas en la propia finca.
• Información de ofertas de venta en medios de prensa.
• Consultas sobre ofertas en venta en agencias de la propiedad inmobiliaria.
• Estadísticas del Ministerio de la Vivienda y del INE.

Para la homogeneización de testigos hay que establecer qué parámetros son los importantes, los que mas repercusión tienen en el valor final son superficie, calidad constructiva, estado de conservación, antigüedad, altura de planta, infraestructuras del terreno, disponibilidad de ascensor, orientación exterior o interior, etc... y cualquier otro que en función de la tipología del inmueble haya que considerar para bonificar o penalizar los testigos utilizados.

Una vez establecidos los parámetros el tasador adopta un coeficiente por cada parámetro del testigo, el coeficiente será menor que uno cuando se pretenda penalizar el testigo y mayor que uno si la intención es bonificarlo. Por ejemplo, para el caso de homogeneizar el parámetro de la antigüedad sobre un testigo mas nuevo que el inmueble a valorar se aplicará un coeficiente menor que 1,00 con la intención de penalizar su valor pero si el testigo es mas antiguo habrá que aplicar un coeficiente mayor a 1,00 con la intención de bonificar el valor.

El factor de forma es un parámetro de homogeneización de importancia en el caso de locales comerciales ya que considera la geometría del local. Tiene diferente valor un local de 60 m² con 10 m. de fachada de que un local de 60 m² con 5 m. de fachada. Para aplicar la homogeneización por factor de forma habrá que establecer un coeficiente de 1,00 para la parte superficie del local que se encuentra en la fachada e ir penalizando por tramos descendentes la superficie según se aleja de la fachada 0,90, 0,80, 0,70, etc. Por ejemplo, para el caso de un local de 60 m² con 10 m. de fachada el valor de homogeneización de los primeros 20 m² sería de 1,00, el valor de los siguientes 20 m² sería de 0,90 y el de los restantes 20 m² de 0,80 por ser la superficie mas alejada de la fachada. Si el local dispone de varias plantas el paso a plantas inferiores se podría podría establecer en 0,40 y el paso a entreplantas de 0,60.

El método de capitalización de rentas (o método de actualización) está basado en el principio de anticipación y es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble.

Para la utilización del método de capitalización será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
• b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
• c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

En los casos contemplados en los dos párrafos anteriores, la estimación de los ingresos de caja por alquileres y gastos recuperables tendrá en cuenta en los elementos arrendados, y durante el período de vigencia del contrato, las condiciones pactadas (renta actual, revisiones, etc.) y la situación efectiva del alquiler (morosidad, gastos recuperados, etc.).

En los restantes casos (elementos vacíos, y elementos arrendados durante el resto del período a que abarque la estimación), las rentas netas que normalmente se obtengan en el mercado por el alquiler de inmuebles similares, teniendo en cuenta su localización, uso, características, evolución esperada en el mercado y como consecuencia de todos estos factores la probabilidad de su ocupación efectiva.

El método de capitalización tiene dos variantes:

A) Método de capitalización de rentas obtenidas actuales
El valor del inmueble será el obtenido de capitalizar la renta anual producida por el inmueble en la fecha de tasación. Para ello se dividirá dicha renta entre la tasa de capitalización que determine el tasador atendiendo al uso y demás características el inmueble, a la situación del mercado de alquileres y al nivel de riesgo, volumen y liquidez de la inversión. El tasador deberá justificar razonada y explícitamente en su informe la tasa elegida. En caso de que la finalidad de la tasación esté sujeta a reglamentación legal la tasa de capitalización será la indicada.

Para obtener el valor de capitalización de la renta obtenida actual es suficiente con dividir la renta obtenida (descontando los gastos necesarios para obtenerla) por la tasa anual de capitalización.

Ejemplo: Una oficina de 120 m² alquilada con duración 10 años de los que han transcurrido 3 años con un alquiler de 36.000 € anuales y los gastos que conlleva la propiedad del local ascienden a 5.000 € anuales (administración, mantenimiento y seguro), es decir una renta neta de 31.000 € anuales. La tasa anual elegida es el interés de la deuda del Estado a 5 años por tratarse del mercado hipotecario, es decir 3,50%. El valor de capitalización de rentas obtenidas actuales quedará:

Valor de capitalización = 31.000 € / 0,035 = 885.714 €

B) Método de capitalización de rentas esperadas (actualización de rentas)
El valor del inmueble será el obtenido de capitalizar las rentas esperadas, para ello es necesario que exista un mercado de alquileres representativo con un mínimo de seis datos comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.

Para obtener el valor por método de capitalización de rentas esperadas primero se estiman los flujos de caja, que pueden ser inmobiliarios y operativos. Los inmobiliarios son los cobros y pagos del inmueble objeto de valoración y los operativos los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración.

Después se obtiene el valor de reversión que es el valor del terreno al final de la vida útil ajustado con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables.

Finalmente se determina un tipo de actualización y un IPC previsto.

Ejemplo: En 2023 un particular compra una vivienda para alquilarla con una previsión de renta de 15.000 € al año y de gastos de 1.000 € al año. La vivienda tiene 25 años por lo que la quedan 75 años de vida útil por ser uso residencial (tipología con vida útil de 100 años). El valor actual de repercusión de suelo es de 125.000 €. La tasa anual elegida es el interés de la deuda del Estado a 5 años por tratarse del mercado hipotecario, es decir 3,50% y el IPC previsto de 2,5% considerando la media de los últimos años. El valor de capitalización de rentas esperadas quedará:

El método de coste (o método de reposición) se basa en obtener el valor del inmueble objeto de la valoración, sumando los gastos necesarios para reponerlo a su estado actual. Cuando se aplica un coeficiente de depreciación respecto a su valor a nuevo se denomina coste de reposición neto, si no se aplica se denomina coste de reposición bruto.

El método de coste implica calcular por separado el valor del suelo y el valor de la construcción y permite calcular el coste de reposición bruto o neto de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados, incluso para la hipótesis de terminación del edificio.

El valor de reposición bruto es la suma de los siguientes tres elementos:

• a) Valor del terreno en el que se encuentra el edificio en la fecha de valoración, determinado por el método de comparación o por el método residual.
• b) Coste de construcción por contrata de la edificación o de las obras de rehabilitación.
• c) Gastos necesarios para realizar el reemplazamiento:
  • Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble.
  • Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.
  • Los costes de licencias y tasas de la construcción.
  • El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
  • Los gastos de administración del promotor.
  • Los debidos a otros estudios necesarios.

Se considera coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter.

Debe diferenciarse el caso de que la obra esté en construcción, más o menos avanzada, o la construcción se encuentre terminada y en uso. En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. En caso de edifico terminado para calcular el coste de la edificación, pueden emplearse diversas fuentes de información. La más completa sería realizar una medición exhaustiva de las unidades de obra del edificio, y por aplicación de precios unitarios establecer el coste de la construcción. Es decir valorar la medición de liquidación del proyecto. Maneras más sencillas, y en general suficientemente válidas para los casos usuales, las encontramos estableciendo el coste por m2 construido desde los módulos de coste orientativo que suelen tener los Colegios profesionales de Arquitectos y arquitectos técnicos (estos módulos suelen expresarse en €/m2 construido de ejecución material, por lo que habrá de incrementarse en los demás gastos).

Se consideran gastos necesarios:

• Impuesto de construcciones instalaciones y obras (ICIO) que varia según el municipio con un máximo del 4% previsto en la Ley, algunos Ayuntamientos establecen en sus Ordenanzas Fiscales exenciones y bonificaciones a este impuesto. En cuanto a qué partidas integran la base imponible, existe jurisprudencia suficiente que indica que es el coste de ejecución material de las partidas que integran el proyecto, sin incluir los gastos generales ni el beneficio industrial, ni tampoco equipos, maquinaria e instalaciones no precisos para la obtención de la licencia urbanística. En ningún caso entran las partidas referentes a seguridad y salud.
• Tasa de la construcción independientes del impuesto de construcciones que los Ayuntamientos suelen tener en sus ordenanzas referente a la licencia de obras y cuyo importe es del orden del 1% del presupuesto de ejecución material de las obras. Otras tasas posibles son la de licencia de primera ocupación y las tasas de ocupación de la vía pública por andamios, vallas, grúas torre, acometidas de agua y vertido.
• Aranceles de notarios que a efectos de tasación puede estimarse del orden del 0,5% al 1% sobre valor declarado de cada escritura.
• Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados del que las Comunidades Autónomas y pueden variar pero se pude considerar como orientativo un 7% en operaciones no sujetas a IVA y el 1% en operaciones sujetas a IVA.
• IVA en los casos en que la finalidad de la tasación lo permita, el IVA debe tenerse en cuenta en el caso de que el inmueble se halle sujeto al impuesto y el impuesto no sea recuperable.
• Hipoteca en los casos qué exista, el conjunto de costes de la hipoteca puede estimarse del orden del 3% al 4% del presupuesto de ejecución material, dependiendo del tamaño de la promoción.
• Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios. Componen este apartado los gastos de proyecto del arquitecto, los gastos de dirección obras de arquitecto y arquitecto técnico, los proyectos específicos de las instalaciones, estudio de seguridad y coordinación de seguridad y salud. En función de los metros cuadrados de la intervención y la tipología constructiva puede oscilar entre el 5% y 15% del presupuesto de ejecución material.
• Seguros de responsabilidad civil e inspecciones técnicas, según la Ley de la Edificación toda construcción necesita un seguro que implica unos gastos que pueden considerarse del 3% al 5% del coste de ejecución material.
• Gastos de administración del promotor, son los que el promotor tiene como consecuencia del mantenimiento de su infraestructura de empresa y de comercialización. Son variables y depende de la gestión empresarial, a efectos de tasación, puede considerarse un porcentaje comprendido entre el 2,5% y el 5% anual del coste de ejecución material, dependiendo de las circunstancias.

No se consideran gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán corregirse, en su caso, con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización. La modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación.

En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.

El valor de reposición neto es el resultante de descontar la depreciación del inmueble al valor de reposición bruto. Esta depreciación se debe a dos motivos:

• Depreciación por antigüedad, la debida a que el inmueble tiene un periodo de vida limitado y a medida que se acerca su final disminuye de valor.
• Depreciación funcional, la debida a la obsolescencia de los elementos del edificio, como por ejemplo las instalaciones que con el paso de los años es necesario adecuar porque han dejado de cumplir su función inicial.

La depreciación por antigüedad se determina estableciendo la vida útil del inmueble, como base se pueden considerar las siguientes a corregir en función de cada caso particular, tipología constructiva y estado de conservación:

• Vida útil en edificios de uso residencial: 100 años.
• Vida útil en edificios de oficinas: 75 años.
• Vida útil en edificios comerciales: 50 años.
• Vida útil en edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años.

A la vida útil corregida se la conoce como vida útil residual. Como ejemplo un edificio residencial monumental de 200 años que por su buena tipología constructiva y adecuado mantenimiento sigue en buen estado y ha alargado su vida útil mas allá de los 100 años que se tomarían como base, para este caso se puede considerar que todavía le quedan otros 75 años de vida útil. A esta corrección final se la conoce como vida útil residual.

La depreciación funcional se determina considerando los gastos necesarios para adecuar el edificio al uso que de destina. Como ejemplo una vivienda que no dispone del agua caliente necesaria para su habitabilidad, habría que considerar en la tasación la depreciación funcional estimando el coste de dicha instalación.

El método residual se basan en el principio de valor residual "El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores."

Los métodos de valoración están basados en la comparación lo que implica la existencia de un mercado que proporcione suficientes muestras homogéneas. En el caso de un terreno no suele existir esa oferta por ser único en sus características y aprovechamiento edificable. En estos casos no es posible utilizar el método de comparación ya que no existe un mercado de terrenos pero si existe un mercado conocido de edificios desde el que se pueden deducir los gastos necesarios para construirlo y el beneficio, quedando como restante el valor residual del suelo. El método residual es también adecuado para calcular el valor de mercado de un inmueble susceptible de rehabilitación.

Para utilizar el método residual es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

• a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
• b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
• c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
• d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Si en el cálculo del método residual se considera la actualización financiera a lo largo del tiempo se conoce como método residual dinámico. Si no llevamos a cabo esta actualización y operamos con valores actuales como método residual estático. El criterio mas extendido entre tasadores para la elección de la variante estática o dinámica es que el método residual estático sólo debe emplearse cuando el plazo de comienzo de la edificación es corto, máximo un año, empleando el método dinámico para plazos superiores. En el caso del método residual dinámico además de los requisitos ya señalados es necesario conocer la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

El procedimiento de cálculo del valor por método residual será:

• a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar, según el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo.
• b) Estimar los costes de construcción. Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble, calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración. Entre los gastos necesarios se incluirán al menos los siguientes:
  • Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble.
  • Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.
  • Costes de licencias y tasas de la construcción.
  • Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
  • Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.
  • Gastos de administración del promotor.
  • No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables, ni los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

• c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por comparación y/o por capitalización de rentas en la fecha de tasación.
• d) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al común en las promociones de similares características y emplazamiento, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes. En caso de varios usos se pondera la tasa de riesgo en función de los diferentes usos. Si tienen distinta vida útil, en la ponderación se tendrá en cuenta la misma.
• e) Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente fórmula:

F = Vm * (1 - b) - Sumatorio Ci

• Vm = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno.
• Ci = Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados.

Como ejemplo de cálculo de método residual estático un suelo urbano de 200 m2 con una edificabilidad permitida de 600 m2 destinada a uso residencial del cual se puede obtener la licencia de forma inmediata.

A) Determinar la promoción inmobiliaria mas probable. Por la demanda de la zona se aprovechará el suelo para la promoción de 10 viviendas de 60 m2 distribuidas en salón, cocina, baño y dos dormitorios, como hipótesis de mayor y mejor uso.

B) Estimar el coste de construcción. Se estima un coste de construcción material de 750 €/m2 en base al módulo publicado para la provincia y calidad de acabados del colegio de arquitectos. El coste de construcción material se estima que se incrementará un 19% para obtener el coste de construcción por contrata, quedando un total de 892,50 €/m2. Es conveniente indicar la fuente de la que proceden los datos; módulos oficiales corregidos o no, revistas especializadas, experiencia profesional, etc.

Estimar los costes de promoción y comercialización. Se estima que los gastos de promoción son de un 2,5% del precio de venta y los gastos de comercialización de 1,5% sobre el precio de venta, un total del 4%.

Estimar los gastos de gestión. Los gastos de gestión son los no considerados en el coste de la construcción (honorarios, Impuesto de construcciones, tasas y licencias, seguro de construcción, escrituras, Impuesto actos jurídicos) y que se estiman en el 20% del coste de ejecución material.

C) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover. Para obtener el valor de la promoción resultante se utiliza el método de comparación, para este caso se ha obtenido un valor de viviendas con calidades similares a las resultantes en la zona de 2.900 €/m2.

D) Fijar el margen de beneficio del promotor. Se estima en el 20% del precio total de venta de la promoción, en la consideración de este beneficio se ha tenido en cuenta que la financiación es propia.

E) Calcular el valor de mercado del terreno:

• Valor de venta: 600 m2 x 2.900 €/m2 = 1.740.000 €
• Coste de construcción: 600 m2 x 892,50 €/m2 = 535.500 €
• Coste de promoción y comercialización: 1.740.000 € x 0,04% = 69.600 €
• Coste de gestión: 535.500 € x 20,00% = 107.100 €
• Margen de beneficio del promotor: 1.740.000 € x 20% = 348.000 €

Para el caso del método residual estático el valor del terreno quedará en 679.800 € en aplicación de la fórmula, un 39,00% sobre el precio de venta:

1.740.000 € - 535.500 € - 69.600 € - 107.100 € - 348.000 € = 679.800 €

La elección del método de tasación es uno de los aspectos más importantes. En ocasiones, como en las tasaciones hipotecarias, la elección del método está determinada por la legislación pero en las que no haya obligatoriedad será decisión del tasador en función del tipo de inmueble y finalidad:

En el caso de tasación de terrenos:

La obtención del valor de mercado está basada en general en la comparación de los precios del mercado con el objeto de la valoración. Cuando el mercado no proporciona suficientes muestras de comparación hay de recurrir a procedimientos indirectos estableciendo una correspondencia entre valores que sí podemos comparar y mediante la aplicación del método residual.

En el caso de terrenos urbanos el valor del suelo se obtiene valorando la promoción resultante permitida por la edificabilidad deduciendo los gastos de las obras de urbanización y gastos de construcción. En el caso de terrenos no desarrollados será necesario además deducir los gastos necesarios y el beneficio de la transformación para poder llegar a que el terreno se convierta efectivamente en solar.

En el caso de tasación de inmuebles terminados:

En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor de mercado para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares, empleando el método de comparación.

En los inmuebles en construcción o rehabilitación que se estén valorando para la hipótesis de edificio terminado, cuando atendiendo a las pretensiones de la propiedad vayan a ser destinados a alquiler se empleará el método de capitalización de rentas. También debe emplearse el método de capitalización de las rentas esperadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica.

El método de coste debe emplearse siempre a modo informativo en el cálculo de valores de inmuebles ligados a una explotación económica y de utilidad en el resto de casos por la información adicional a la tasación obtenida por método de comparación.

En el caso de tasación de inmuebles en construcción o rehabilitación:

De forma análoga a la tasación de terrenos se recurre al procedimientos indirecto de establecer una correspondencia entre valores que sí podemos comparar mediante la aplicación del método residual.

En el apartado valores de tasación se indican los valores técnicos de cada uno de los inmuebles objeto de valoración y las advertencias que puedan existir. Se considera advertencia cualquier duda sobre los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos, como por ejemplo encontrar discrepancias entre la superficie física del inmueble y la superficie indicada en la descripción registral o catastral.