4.00 El informe de tasación

Cualquier informe de tasación con independencia de cual sea el inmueble objeto de la valoración y la finalidad del encargo seguirá en su redacción unas reglas generales:

• Expresión del contenido de forma clara y transparente considerando una fácil comprensión para el solicitante del informe.
• Indicar la finalidad de la tasación, la normativa de cumplimiento si es el caso y la metodología aplicada para obtener la valoración.
• Adicional a la metodología aplicada explicar los criterios adoptados y su justificación para que se entienda con claridad que factores se han tenido en cuenta para llegar al valor de tasación.

En el informe de tasación tiene que quedar indicado el solicitante del informe de tasación, que es el interesado en promover el informe de acuerdo a unas necesidades específicas. Los posibles solicitantes de una tasación pueden ser:

• Propietario: Un propietario que quiere obtener una valoración precisa de su propiedad para tomar la decisión de ponerlo en venta, en alquiler, etc.
• Comprador: Un comprador potencial interesado en adquirir una propiedad y quiere asesoramiento para conocer el valor del inmueble antes de realizar una oferta. Esto ayuda al comprador a tomar decisiones informadas sobre el precio y la viabilidad de la transacción.
• Institución financiera: Los bancos, las cooperativas de crédito u otras instituciones financieras pueden solicitar informes de tasación para evaluar el valor de un inmueble antes de otorgar un préstamo hipotecario. Esto les permite determinar el importe máximo del préstamo y la relación préstamo-valor.
• Abogado y tribunal: En situaciones legales, como disputas de herencia, separación o expropiación, el abogado o tribunal puede solicitar un informe de tasación que sirva como prueba en el procedimiento judicial para determinar el valor del inmueble.
• Promotor inmobiliario: Un promotor inmobiliario que quiere conocer el valor de un terreno o propiedad para evaluar las posibilidades antes de iniciar un proyecto de construcción o desarrollo.

La finalidad de la tasación dependerá del uso posterior que el solicitante del informe de tasación dé a la información obtenida. Las finalidades mas comunes son:

• Tasación de mercado: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para tomar decisiones de compra, venta, alquiler, etc
• Tasación por herencia: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para el reparto entre herederos y para calcular los impuestos que corresponden, como el impuesto de sucesiones y donaciones.
• Tasación pericial contradictoria: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para contrastar con el valor obtenido por la administración y como hoja de aprecio.
• Tasación judicial: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve como prueba en el procedimiento judicial y para solucionar conflictos que se prolongan en el tiempo.
• Tasación por separación: Con finalidad determinar el valor de tasación que garantiza una división justa y equitativa de las propiedades en la liquidación de la comunidad de bienes.
• Tasación por reclamación del valor catastral: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para contrastar el valor obtenido por la administración.
• Tasación por reclamación de plusvalía: Con finalidad determinar el valor de tasación que acredita que no ha habido incremento en el valor de suelo y por tanto no procede el pago de plusvalía.
• Tasación por expropiación: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve para reclamar la indemnización por justiprecio y como hoja de aprecio.
• Tasación por enajenación de bienes a menores e incapacitados: Con finalidad determinar el valor de tasación que justifica ante el juez el valor de venta.
• Tasación de usufructo, nuda propiedad, derecho de uso o de habitación: Con finalidad de determinar el valor de tasación que determina el valor del derecho real de usufructo, nuda propiedad, derecho de uso o de habitación.
• Tasación como garantía para la agencia tributaria o seguridad social: Con finalidad determinar el valor de tasación que sirve como aval en las deudas fiscales contraídas con la administración para que el inmueble sea la garantía.
• Tasación por operaciones vinculadas: Con finalidad determinar el valor de tasación que justifica el valor normal de mercado según la Ley del impuesto de Sociedades.
• Tasación para determinar el valor contable o auditoría inmobiliaria: Con finalidad determinar el valor de tasación de los bienes inmuebles e inversiones de conformidad con el Plan General de Contabilidad.
• Tasación y valoración de patrimonio y carteras: Con finalidad determinar el valor de tasación del conjunto de bienes de naturaleza inmobiliaria y mobiliaria que integran el patrimonio.
• Tasación para segregación o agrupación: Con finalidad determinar el valor de tasación resultante una vez se ha dividido una finca (segregación) o se han unificado varias (agrupación).
• Tasación para instalación de ascensor: Con finalidad determinar el valor de tasación de la superficie privativa para la indemnización al propietario o propietarios afectados.

En el informe de tasación el apartado identificación y localización del inmueble en la tasación es el que contiene la información que identifica el inmueble, si se trata de un unidad dentro de un edificio (piso, local, garaje, trastero, etc.), un edificio completo (vivienda unifamiliar, nave, etc.) o un terreno y si es un inmueble en estado de terminado, en proyecto, en construcción o en rehabilitación. También contiene los datos relativos a la localización, tanto la información comprobada por el tasador como la contenida en la documentación aportada (documentación registral, documentación descriptiva y gráfica catastral, etc.).

En el informe de tasación el apartado localidad y entorno describe las características fundamentales de la población que influyen en la valoración del inmueble, esto es:

• Tipo de núcleo: Si se trata de un municipio independiente o dependiente de otro como en el caso de una pedanía.
• Ocupación laboral: Si la ocupación laborar principal es industrial, comercial o sector servicios.
• Evolución: Si la evolución de la población es estable, creciente o decreciente.
• Densidad de población: Si la densidad de población es alta, media o baja.
• Tipología edificatoria: Si el uso predominante en el entorno es residencial, industrial, turístico, etc.
• Ordenación edificatoria: Si la ordenación de las edificaciones es en manzana cerrada, manzana abierta, aislada, pareada o adosada.
• Grado de consolidación y ocupación: Si el grado de consolidación y ocupación de las edificaciones es alto, medio o bajo.
• Antigüedad: La antigüedad media de las edificaciones del entorno.

También se describen las infraestructuras, equipamientos y servicios y comunicaciones de que dispone el entorno:

• Infraestructuras: Como son el estado del pavimento y aceras, la disponibilidad y estado de las redes de suministro eléctrico, de abastecimiento de agua, de saneamiento, de telefonía y de gas.
• Equipamientos y servicios: La existencia en el entorno de servicios de la administración adecuados, centros sanitarios y asistenciales, centros educativos, instalaciones deportivas, zonas verdes y centros comerciales.
• Comunicaciones: Si las comunicaciones por vehículo privado son por red viaria comarcal y/o nacional y si dispone de transporte público en autobús, ferrocarril, metropolitano o aeropuerto.

Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un terreno o de un edificio que dispone de terreno, como es el caso de una nave industrial o de una vivienda unifamiliar, se detallarán en el apartado descripción y superficie del terreno en la tasación las siguientes características:

• Superficie: La superficie registral y superficie comprobada en consulta descriptiva y gráfica catastral
• Infraestructuras: Todas las infraestructuras de que el terreno esté dotado, tanto las construcciones hechas como las instalaciones de que dispone. En cuanto a construcciones realizadas las mas comunes son; cerramiento de parcela, pavimento exterior, aparcamiento en superficie, piscina, porche, cenador, caseta de almacén, perrera, arbolado, ajardinamientos, barbacoa, etc. En cuanto a las instalaciones disponibles, si existe alumbrado exterior, tomas de agua, instalación de riego automático, etc.
• Geometría: Si se trata de un terreno con forma rectangular o poligonal.
• Pendiente: Si se trata de un terreno sin desnivel, desnivel suave, desnivel fuerte o un terreno banqueado.

Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un edificio o de un elemento de un edificio, como es el caso de un piso, local o garaje, se detallarán en el apartado descripción y superficie del inmueble en la tasación las siguientes características:

• Ubicación de la edificación: Si la edificación ocupa la totalidad del terreno o una parte quedando superficie libre para el acceso, zonas comunes o infraestructuras.
• Tipología de la edificación: El uso principal de la edificación, residencial, comercial, industrial, terciario, etc. Si es una edificación aislada, adosada o pareada y el número de plantas en que se distribuye sobre y bajo rasante.
• Zonas comunes: Si el edificio dispone de elementos comunes y servicios generales internos.
• Superficie total: Cuando sea comprobable se indicará la superficie útil y se indicará la superficie construida y superficie construida con zonas comunes para el caso de edificios con zonas comunes.
• Elementos fundamentales de la edificación: Se definirá la tipología constructiva describiendo la cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, terminaciones y acabados relevantes. También las instalaciones relevantes, fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.
• Antigüedad y vida útil estimada: Considerando el estado de conservación y deficiencias comprobadas.

En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, se expresarán las características anteriores teniendo como referencia el proyecto que ha servido de base para obtener la licencia municipal y se describirá la fase en que se encuentran las obras y porcentaje de obra ejecutada.

Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un edificio o de un elemento de un edificio, como es el caso de un piso, local o garaje, se detallarán en el apartado descripción urbanística en la tasación el uso a que está destinado el inmueble, la normativa urbanística vigente y si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica.

Cuando el objeto de valoración es un terreno de carácter urbano se describirán:

• El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario.
• La clasificación urbanística que corresponde al terreno: urbano, rural o urbanizable (clasificación urbanizable para el caso de legislaciones anteriores a aprobación de la Ley del Suelo).
• La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la edificabilidad, ocupación máxima, retranqueos y altura permitida.
• El aprovechamiento urbanístico según el ámbito de reparto, de gestión y de ejecución:
  • Superficie construible por el propietario del terreno.
  • Sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (administración pública o particular).
  • Sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.
  • Cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno.
  • Instrumento de planeamiento y trámites para que el terreno pueda considerarse solar.
  • Plazo de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno.
  • En el caso de que el terreno esté sujeto a expropiación forzosa se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.

Cuando el objeto de la valoración sea un terreno rural (finca rústica) se indicará la clasificación del suelo y si es el caso el régimen de protección especial.

Cuando en la inspección se haya podido comprobar se incluirá en el informe la ocupación del inmueble en la tasación. El inmueble puede estar vacío u ocupado y si está ocupado puede serlo por el propietario, por el arrendatario o por otras formas de tenencia como en el caso de una cesión. Esto implica identificar quién ocupa la propiedad, las características de dicha ocupación y el plazo de vigencia del título correspondiente. Esta información es importante ya que la disponibilidad del inmueble podría estar condicionada y afectar en el valor de tasación.

En el caso de inmuebles utilizados con finalidad comercial o por una explotación económica se describirán las características de dicha actividad, el estado actual de la explotación y cualquier otro aspecto relevante que pueda influir en el valor.

Cuando se haya podido comprobar la condición de protección pública del inmueble en la tasación se indicará en el informe junto con los datos necesarios para proceder al calculo del valor máximo legal, normalmente competencia de cada comunidad autónoma. También se indicarán otras limitaciones legales o urbanísticas a considerar en el valor de tasación como son las restricciones de uso del suelo, de patrimonio histórico o cultural y de zonas protegidas, entre otras.

El análisis de mercado en la tasación es el apartado que contiene el estudio del mercado en el que se encuentra el inmueble y sirve para establecer la referencia de valor aplicable en su tasación. Para tener una visión completa del mercado habrá que conocer:

• Información sobre la oferta y la demanda y la disponibilidad de propiedades comparables en venta o alquiler.
• El intervalo de precios de venta y alquiler de los bienes comparables al inmueble objeto de estudio.
• La tendencia del mercado inmobiliario y las perspectivas en cuanto a revalorización a corto y largo plazo.

En el apartado cálculo de valores en la tasación se indican los métodos de tasación, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor de tasación. En función del método de valoración empleado se puede establecer el siguiente contenido mínimo:

• Método de comparación: Los datos de los inmuebles comparables utilizados identificados por su dirección y describiendo las características que se han considerado en el cálculo; precio de venta, superficie, estado de conservación, etc.
• Método de coste: El coste de construcción utilizado y la información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo.
• Método residual: El valor de venta del inmueble resultante que permite el aprovechamiento del suelo, el coste de construcción utilizados y el plazo de ejecución. Para el caso del método residual dinámico la tasa de actualización elegida y el flujo de caja empleado.
• Método del actualización: La información utilizada para fijar las rentas esperadas.
• Método de inmueble ligado a explotación económica: Las ratios medias empleadas y las fuentes utilizadas.

En el apartado valores de tasación se indican los valores técnicos de cada uno de los inmuebles objeto de valoración y las advertencias que puedan existir. Se considera advertencia cualquier duda sobre los utilizados en el cálculo de los valores técnicos, como por ejemplo encontrar discrepancias entre la superficie física del inmueble y la superficie indicada en la descripción registral o catastral.

Hay ciertos criterios a considerar en relación con las fechas de emisión y de caducidad del informe de tasación:

• La fecha de emisión del informe de tasación no será posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la inspección del inmueble. Este período se puede alargar hasta los seis meses en casos especiales y justificados en el propio informe, como en el caso de las valoraciones de patrimonio o de terrenos. Este criterio tiene como excepción los casos en que no es posible la inspección por la imposibilidad de acceso al propio inmueble, como son algunos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada en los que el solicitante del informe ya no es el propietario del inmueble.

• La fecha de caducidad del informe de tasación es un criterio adoptado en función de la situación de mercado y de su estabilidad, es el plazo previsto en el que la valoración obtenida se mantendrá en el tiempo. Como criterio general se adopta un plazo de caducidad de 6 meses a 1 año desde la emisión del informe, pasado este plazo sería necesario actualizar el valor.

La firma del tasador y la fecha de tasación son los detalles que dan validez y confiabilidad al informe. La firma del tasador proporciona el respaldo y responsabilidad profesional a los resultados presentados en el informe y sirve como información de la titulación que habilita al tasador en sus funciones, en nuestro caso las titulaciones son arquitecto, arquitecto técnico y perito judicial inmobiliario. En este apartado también se aportará información sobre otros técnicos que hayan intervenido directamente en la tasación cuando sea el caso.

En cuanto a las fechas de tasación hay que diferenciar entre la fecha de emisión que es la que indica el momento preciso en el que se emite el informe y la fecha valor que es la que indica el momento para el que se ha obtenido la tasación. Por regla general ambas fechas son coincidentes pero no en los casos de tasación cuya finalidad es conocer el valor a fecha pasada, como es el caso de la tasación pericial contradictoria o en algunos casos de tasación judicial, por ejemplo.

En el apartado comprobaciones de tasación del informe de tasación se describen las verificaciones practicadas en la inspección del inmueble y la correspondencia de los datos obtenidos con la documentación registral y catastral:

• Inspección interior del inmueble: El tasador debe inspeccionar y evaluar el estado del inmueble en aspectos como calidad de los materiales utilizados e instalaciones. Esta comprobación tiene como excepción los casos en que no es posible la inspección por la imposibilidad de acceso al propio inmueble, como son algunos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada en los que el solicitante del informe ya no es el propietario del inmueble.
• Estado de conservación aparente: Comprobar del estado de conservación y mantenimiento del inmueble.
• Servidumbres visibles: Se deben tener en cuenta las servidumbres visibles que puedan afectar el valor del inmueble. Las servidumbres son limitaciones o restricciones que afectan el derecho de propiedad, como una servidumbre de paso o una servidumbre de vistas, por ejemplo. Es importante considerar si estas servidumbres tienen una repercusión significativa en el valor final de tasación.
• Estado de ocupación, uso y explotación: Comprobar si el inmueble está ocupado o desocupado, para el caso de estar ocupado si el propietarios o son inquilinos.
• Correspondencia con finca registral: Verificar que las características físicas comprobadas en la inspección coinciden con la documentación registral aportada, como la dirección, el uso, la superficie, los linderos y que la totalidad de las construcciones estén registradas. Cualquier discrepancia entre la comprobación física y la documentación registral debe ser indicada como advertencia en el informe.
• Correspondencia con finca catastral: Verificar que las características físicas comprobadas en la inspección coinciden con la documentación descriptiva y gráfica catastral, como la dirección, el uso, la superficie y que la totalidad de las construcciones estén recogidas en catastro. Cualquier discrepancia entre la comprobación física y la documentación descriptiva y gráfica catastral debe ser indicada como advertencia en el informe.

La documentación de tasación a incorporar en el informe depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación, esta documentación aporta información para completar la descripción de las características del inmueble y determinar el valor final de tasación. La documentación que se incorpora en el informe puede ser gráfica o textual.

La documentación gráfica es la que aporta información visual y espacial del inmueble:

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Planos de situación y emplazamiento: Los planos de situación y emplazamiento que representan la ubicación del inmueble en relación con el entorno.
• Planos y croquis del inmueble: Los planos a escala que detallan las dimensiones y distribución del inmueble mostrando la disposición de las habitaciones, de las zonas comunes y cualquier otra característica relevante.
• Reportaje fotográfico: Fotografías representativas para la definición de las calidades generales de los materiales, acabados e instalaciones.

La documentación textual es la que sirve para comprobar el estado del inmueble en el registro de la propiedad y catastro o para conocer otros aspectos legales como la situación urbanística, calificación pública, condiciones de arrendamiento, etc.

• Documentación registral: Escritura de propiedad, nota simple registral y certificación registral. Cada documento tiene una finalidad diferente y un contenido específico pero en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias cualquiera de las tres documentaciones aporta información importante para para incluir en el informe:
  • La escritura de propiedad es el documento legal formalizado ante notario que contiene la información detallada sobre la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad y las limitaciones o restricciones legales.
  • La nota simple registral es el extracto del Registro de la Propiedad que proporciona información básica sobre el inmueble, es un documento de carácter informativo que contiene la identidad del propietario, la descripción del inmueble, las cargas y gravámenes que tiene la propiedad, las limitaciones o restricciones legales. y cualquier otro dato relevante que conste en el registro.
  • La certificación registral es el documento expedido por el Registro de la Propiedad que tiene validez legal y puede ser utilizada como prueba oficial y verificable de la situación registral de un inmueble.

• Información Catastral: Es la información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la oficina virtual del Catastro que describe la realidad material del inmueble.
• Documentación urbanística: Para el caso de valoración de suelos se aportará la documentación urbanística para obtener la información sobre el aprovechamiento que tiene el terreno; uso permitido, edificabilidad, ocupación, etc..
• Proyecto y licencia de obra: En el caso de inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación se aportarán el proyecto y la licencia de obra ya que son los documentos que describen el inmueble resultante y que certifican que el proyecto cuenta con los permisos necesarios y cumple con las regulaciones vigentes. En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación se aportará adicionalmente el resumen del presupuesto de ejecución material y última certificación de la obra, documentos que proporcionan información sobre los costes estimados de los materiales y la mano de obra necesarios para completar el proyecto.
• Cédula de Calificación: En el caso de inmuebles sujetos a protección pública se incluirá la cédula de calificación o documento que determine el valor máximo legal.
• Contrato de arrendamiento: En el caso de que la finalidad de la tasación sea determinar el valor de renta se incluirá el contrato de arrendamiento que contiene la información sobre la renta pactada y el plazo de duración del alquiler, entre otras condiciones
• Balance y cuenta de resultados: Para el caso de inmuebles ligados a una explotación económica se aportará el balance de cuentas y resultados de los últimos ejercicios por ser la documentación que aporta la información financiera sobre la rentabilidad de la actividad.
• Otras documentación: Se incluirá además cualquier otra documentación que a juicio del tasador pueda aportar información relevante a considerar en la determinación del valor de tasación; Estatutos de la comunidad de propietarios, licencia de actividad, licencia de apertura, etc.