4.16 El método residual en la tasación

El método residual se basan en el principio de valor residual: "El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores."

Así, se procede a obtener por comparación el valor en venta del producto final, y restando los gastos necesarios para disponer del edificio en venta y el beneficio de la operación, obtener el valor del suelo, o del edificio a rehabilitar.

Para la utilización del método residual será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos3:

• a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
• b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
• c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
• d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Si en el cálculo del método residual se considera la actualización financiera a lo largo del tiempo se conoce como método residual dinámico. Si no llevamos a cabo esta actualización y operamos con valores actuales como método residual estático. Existe discrepancias sobre la elección de la variante dinámica o estática. Algunos tasadores opinan que el método estático sólo debe emplearse cuando el plazo de comienzo de la edificación es corto, máximo un año, empleando el método dinámico para plazos superiores.

Para poder aplicar el método residual dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

El método residual, es el adecuado para calcular el valor de mercado de terrenos edificables y derechos de aprovechamiento urbanístico. Es adecuado también para calcular el valor de mercado de un inmueble susceptible de rehabilitación. Su aplicación permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio más probable, que en el momento de su tasación pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medio que lo comprara y aprovechara su mejor o mayor uso.