4.16 El método residual en la tasación

El método residual en la tasación

El método residual se basa en el principio de valor residual, según el cual “el valor atribuible a cada factor de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total del activo y los valores atribuibles al resto de los factores”.

Los métodos de valoración parten del principio de comparación, que requiere un mercado representativo con muestras homogéneas. En el caso de los terrenos, suele no existir un mercado activo por su carácter único y su aprovechamiento edificable. Por ello, el método de comparación no resulta aplicable, pero sí puede utilizarse el método residual, deduciendo del valor de mercado de los edificios terminados los costes de construcción, gastos y beneficios del promotor, siendo el valor restante el valor del suelo. Este método también es adecuado para valorar inmuebles susceptibles de rehabilitación.

Requisitos de aplicación del método residual

Para poder aplicar este método deben cumplirse las siguientes condiciones:

• Existencia de información suficiente para definir la promoción inmobiliaria más probable conforme al régimen urbanístico aplicable, o para verificar la adecuación de los edificios existentes a dicho régimen.
• Disponibilidad de datos fiables sobre costes de construcción, gastos de promoción, financieros y de comercialización que permitan estimar costes reales para una promoción tipo medio.
• Existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos de la promoción.
• Disponibilidad de información suficiente sobre los rendimientos de promociones comparables.

Tipos de método residual

Cuando se consideran los flujos financieros actualizados a lo largo del tiempo, se denomina método residual dinámico. Si se trabaja con valores actuales sin actualización, se denomina método residual estático.

El criterio habitual entre tasadores es aplicar el método estático solo cuando el inicio de la edificación sea inferior a un año, y el método dinámico para plazos mayores. En este último caso, además de los requisitos anteriores, será necesario conocer los plazos de construcción, comercialización y gestión urbanística del proyecto.

Procedimiento de cálculo

El cálculo del valor según el método residual sigue las siguientes etapas:

• 1. Determinar la promoción inmobiliaria más probable sobre el inmueble, siguiendo el principio de mayor y mejor uso. Si el destino fijado por la propiedad es conocido y no contraviene la normativa urbanística, se atenderá al mismo.
• 2. Estimar los costes de construcción, calculados con los precios vigentes en la fecha de valoración. Entre los gastos necesarios deben incluirse:
  • Impuestos no recuperables y aranceles.
  • Honorarios técnicos por proyecto y dirección de obra.
  • Costes de licencias y tasas municipales.
  • Primas de seguros obligatorios e inspecciones técnicas.
  • Coste de construcción por contrata (ejecución material + gastos generales + beneficio industrial).
  • Gastos de administración del promotor.
• 3. Estimar el valor de mercado del inmueble terminado mediante el método de comparación o capitalización de rentas, según corresponda.
• 4. Fijar el margen de beneficio del promotor, atendiendo a lo habitual en promociones de características y ubicación similares, incluyendo gastos financieros y de comercialización.
• 5. Calcular el valor de mercado del terreno o inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente fórmula:

F = Vm × (1 - b) - ΣCi

• Vm = Valor de mercado del inmueble terminado.
• F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
• b = Margen de beneficio del promotor (en tanto por uno).
• Ci = Conjunto de costes y gastos necesarios considerados.

Ejemplo práctico de método residual estático

Se valora un suelo urbano de 200 m² con edificabilidad de 600 m² para uso residencial y licencia inmediata.

A) Determinación de la promoción

Se proyecta una promoción de 10 viviendas de 60 m² como hipótesis de mayor y mejor uso según la demanda de la zona.

B) Estimación de costes

• Coste de construcción material: 750 €/m² (según módulos oficiales).
• Coste por contrata (con incremento del 19 %): 892,50 €/m².
• Gastos de promoción y comercialización: 4 % del precio de venta (2,5 % + 1,5 %).
• Gastos de gestión: 20 % del coste de ejecución material.

C) Valor de mercado del inmueble a promover

Valor obtenido por comparación: 2.900 €/m² para viviendas de características similares en la zona.

D) Margen del promotor

Margen estimado del 20 % del precio total de venta, considerando financiación propia.

E) Cálculo del valor del terreno

• Valor de venta: 600 m² × 2.900 €/m² = 1.740.000 €
• Coste de construcción: 600 m² × 892,50 €/m² = 535.500 €
• Costes de promoción y comercialización: 1.740.000 € × 4 % = 69.600 €
• Costes de gestión: 535.500 € × 20 % = 107.100 €
• Beneficio del promotor: 1.740.000 € × 20 % = 348.000 €

Valor del terreno = 1.740.000 € - 535.500 € - 69.600 € - 107.100 € - 348.000 € = 679.800 €

El valor del terreno representa aproximadamente el 39 % del precio de venta total de la promoción.