4.13 El método de comparación en la tasación

El método de comparación en la tasación

El método de comparación tiene por objeto determinar el valor de mercado del inmueble mediante la comparación con otros bienes análogos, denominados testigos. Este método requiere una homogeneización de los valores de los testigos para corregir las diferencias con respecto al inmueble objeto de estudio.

El método es aplicable a todo tipo de inmuebles que cumplan los siguientes requisitos:

• Existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables.
• Disponibilidad de datos suficientes sobre transacciones u ofertas que permitan identificar los parámetros necesarios para la homogeneización.
• Disponibilidad de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas que reflejen la situación actual del mercado.
• Aplicable igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

Aunque puede emplearse en distintos tipos de inmuebles, su aplicación requiere un mercado suficientemente activo, con múltiples compradores y vendedores, y la exclusión de elementos especulativos derivados de ofertas no contrastadas con transacciones reales.

Procedimiento de cálculo en el método de comparación

Las reglas generales a seguir son:

• Establecer las características del inmueble que influyan en su valor. En edificios históricos o artísticos se considerarán los elementos que confieren ese carácter.
• Analizar el segmento de mercado correspondiente y obtener precios de compraventa al contado basados en transacciones reales o en ofertas firmes corregidas.
• Seleccionar una muestra representativa de los comparables, eliminando los valores anómalos o no representativos.
• Homogeneizar los testigos aplicando coeficientes o ponderaciones adecuados a las diferencias observadas.
• Asignar el valor neto de comercialización del inmueble, deduciendo servidumbres o limitaciones no consideradas previamente.

Además de las reglas generales, se aplicarán las siguientes reglas específicas:

• En edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, el valor por comparación se basará en inmuebles terminados similares, ajustando la tendencia del mercado según el plazo de finalización.
• En fincas rústicas, la homogeneización se basará en valores unitarios por hectárea según el tipo de cultivo o aprovechamiento.

Determinación del entorno y búsqueda de testigos

La determinación del entorno es fundamental, entendiéndose como la zona en la que el valor de los inmuebles es homogéneo (por ejemplo, un barrio, un polígono industrial o una urbanización). Según la Orden ECO/805/2003, se deben emplear al menos seis testigos válidos y, siempre que sea posible, una muestra mayor que permita descartar valores extremos.

• Uso y tipología: Los testigos deben compartir el mismo uso y tipología constructiva.
• Fecha de valoración: Debe ser reciente o coincidente con la fecha de referencia de la tasación.
• Origen de los datos: Si los testigos proceden de ofertas y no de ventas reales, conviene aplicar un ajuste reductor que refleje la negociación habitual.

Fuentes de información de testigos

• Transacciones reales conocidas.
• Consultas a promotores y agentes inmobiliarios.
• Ofertas publicadas en la finca, en prensa o portales inmobiliarios.
• Estadísticas del Ministerio de Vivienda e INE.

Homogeneización de testigos

Los principales parámetros a homogeneizar son la superficie, calidad constructiva, estado de conservación, antigüedad, altura de planta, infraestructuras, disponibilidad de ascensor, orientación y cualquier otro que influya en el valor del inmueble. Cada parámetro se ajusta mediante un coeficiente de homogeneización:

• Coeficiente < 1,00 → penaliza el testigo (por ejemplo, si es más nuevo que el inmueble tasado).
• Coeficiente > 1,00 → bonifica el testigo (por ejemplo, si es más antiguo o presenta peor estado).

Factor de forma en locales comerciales

El factor de forma es clave en locales, ya que valora la geometría y proporción entre superficie y fachada. Un local con mayor frente de fachada por la misma superficie tendrá un valor superior. Por ejemplo:

En un local de 60 m² y 10 m de fachada, los primeros 20 m² podrían valorarse con coeficiente 1,00; los siguientes con 0,90 y los más interiores con 0,80. En locales de varias plantas, los coeficientes suelen situarse en torno a 0,60 para entreplantas y 0,40 para sótanos.