4.17 Qué método de tasación utilizar

Qué método de tasación utilizar

La elección del método de tasación es uno de los aspectos más relevantes del proceso de valoración. En algunos casos —como en las tasaciones hipotecarias— la legislación determina el método a aplicar, mientras que en otros será el tasador quien elija el método más adecuado en función del tipo de inmueble y la finalidad de la tasación.

Tasación de terrenos

La obtención del valor de mercado de un terreno se basa, en general, en la comparación de los precios del mercado con el objeto de valoración. Cuando el mercado no proporciona suficientes muestras comparables, se recurre a procedimientos indirectos, estableciendo correspondencias entre valores que sí pueden compararse, mediante la aplicación del método residual.

En el caso de terrenos urbanos, el valor del suelo se obtiene valorando la promoción resultante permitida por la edificabilidad, deduciendo los gastos de urbanización y construcción. En terrenos no desarrollados, será necesario además deducir los gastos de transformación y beneficio del promotor hasta que el terreno adquiera la condición de solar.

Tasación de inmuebles terminados

En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor de mercado para la hipótesis de edificio terminado, se emplearán los precios de mercado existentes en la fecha de tasación para inmuebles similares, aplicando el método de comparación.

Cuando los inmuebles en construcción o rehabilitación estén destinados al alquiler según las pretensiones de la propiedad, se aplicará el método de capitalización de rentas. Asimismo, este método debe emplearse en la valoración de inmuebles ligados a una explotación económica, mediante la capitalización de las rentas esperadas.

El método de coste debe utilizarse siempre con carácter informativo en el cálculo de valores de inmuebles ligados a explotación económica, y resulta también útil en otros casos, ya que aporta una referencia complementaria al valor obtenido por el método de comparación.

Tasación de inmuebles en construcción o rehabilitación

De forma análoga a la tasación de terrenos, en estos casos se recurre a procedimientos indirectos que establecen correspondencias entre valores comparables mediante la aplicación del método residual.