4.08 Descripción urbanística en la tasación

Descripción urbanística en el informe de tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un edificio o de un elemento dentro de él —como un piso, local o garaje—, el apartado de descripción urbanística recoge el uso al que está destinado el inmueble, la normativa urbanística vigente y si se encuentra sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica.

Según la situación urbanística del edificio o elemento de edificio, pueden darse los siguientes casos:

• Situación urbanística correcta: cuando el inmueble cumple con la normativa urbanística vigente.
• Situación urbanística anterior correcta: cuando el inmueble no cumple con la normativa vigente actual, pero sí con la normativa que estaba en vigor al concederse la licencia de obras. En estos casos, únicamente se permite la conservación de la edificación y el mantenimiento del uso ya autorizado. Aunque no cumple el planeamiento actual, se considera una situación urbanística admisible.
• Consolidación de la edificación: cuando se acredita que han transcurrido más de cuatro años desde la construcción sin que se haya iniciado expediente de infracción urbanística. Además, el terreno no puede estar calificado como zona verde, espacio libre o suelo no urbanizable protegido.
• Situación urbanística incorrecta: cuando el inmueble no se encuentra en ninguna de las situaciones anteriores ni puede considerarse edificación consolidada.

Además de la situación urbanística general, se debe comprobar que el inmueble cumple con los requisitos particulares establecidos por las ordenanzas municipales según su uso. Las viviendas deben disponer de Licencia de Primera Ocupación, mientras que los locales de negocio o industriales deben contar con la Licencia de Actividad o Licencia de Funcionamiento.

Terrenos urbanos

Cuando el objeto de la valoración es un terreno de carácter urbano, el informe incluirá la siguiente información:

• Planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario.
• Clasificación urbanística del terreno: urbano, rural o urbanizable (según la legislación aplicable).
• Calificación urbanística: usos autorizados y prohibidos, edificabilidad, ocupación máxima, retranqueos y alturas permitidas.
• Aprovechamiento urbanístico: se detallará según el ámbito de reparto, gestión y ejecución:
• Superficie construible por el propietario del terreno.
• Titularidad de la iniciativa de gestión (pública o privada).
• Sistema y modo de gestión conforme a la legislación urbanística aplicable.
• Cargas urbanísticas: cesiones, costes de urbanización y obligaciones adquiridas.
• Instrumento de planeamiento y trámites pendientes para que el terreno pueda considerarse solar.
• Plazo de ejecución previsto para el desarrollo urbanístico.
• En caso de estar sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales de valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.

Terrenos rurales

Cuando el objeto de valoración sea un terreno rural (finca rústica), se indicará su clasificación del suelo y, en su caso, el régimen de protección especial que le sea aplicable.