4.14 El método de capitalización de rentas en la tasación

El método de capitalización de rentas (o método de actualización) está basado en el principio de anticipación y es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas. El valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al inmueble.

Para la utilización del método de capitalización será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
• b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
• c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

En los casos contemplados en los dos párrafos anteriores, la estimación de los ingresos de caja por alquileres y gastos recuperables tendrá en cuenta en los elementos arrendados, y durante el período de vigencia del contrato, las condiciones pactadas (renta actual, revisiones, etc.) y la situación efectiva del alquiler (morosidad, gastos recuperados, etc.).

En los restantes casos (elementos vacíos, y elementos arrendados durante el resto del período a que abarque la estimación), las rentas netas que normalmente se obtengan en el mercado por el alquiler de inmuebles similares, teniendo en cuenta su localización, uso, características, evolución esperada en el mercado y como consecuencia de todos estos factores la probabilidad de su ocupación efectiva.