4.14 El método de capitalización de rentas en la tasación

El método de capitalización de rentas en la tasación

El método de capitalización de rentas, también denominado método de actualización, se basa en el principio de anticipación y es aplicable a todo tipo de inmuebles susceptibles de generar rentas. El valor del inmueble se obtiene a partir del valor presente de todas las rentas netas futuras imputables al mismo.

Requisitos de aplicación

Para utilizar el método de capitalización debe cumplirse al menos uno de los siguientes supuestos:

• Existencia de un mercado de alquileres representativo. Se requiere disponer de, al menos, seis datos de rentas de inmuebles comparables que reflejen la situación actual del mercado y permitan la homogeneización de rentas.
• Existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
• Que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos como parte de una explotación económica, con datos contables o ratios estructurales medias suficientes de la actividad correspondiente.

Cuando el inmueble esté arrendado, la estimación de ingresos tendrá en cuenta las condiciones pactadas (renta actual, revisiones, morosidad, gastos recuperados, etc.). En caso de elementos vacíos, se estimarán rentas netas de mercado en función de la localización, uso, características, evolución esperada y probabilidad de ocupación.

Variantes del método de capitalización

Existen dos modalidades principales:

A) Método de capitalización de rentas obtenidas actuales

El valor del inmueble se obtiene capitalizando la renta anual neta actual producida en la fecha de tasación. Para ello, se divide la renta neta entre la tasa de capitalización que el tasador determine en función del uso, el tipo de inmueble, la situación del mercado de alquileres y el nivel de riesgo o liquidez de la inversión.

El tasador debe justificar razonadamente la tasa elegida. Cuando la finalidad de la tasación esté regulada legalmente, se aplicará la tasa de capitalización establecida en la normativa correspondiente.

Ejemplo: Una oficina de 120 m² con contrato de alquiler de 10 años (transcurridos 3) percibe 36.000 € anuales. Los gastos del propietario ascienden a 5.000 €, resultando una renta neta de 31.000 €. Si la tasa de capitalización es del 3,5 %, el valor del inmueble será:

Valor de capitalización = 31.000 € / 0,035 = 885.714 €

B) Método de capitalización de rentas esperadas (actualización de rentas)

En esta modalidad, el valor se obtiene capitalizando las rentas esperadas futuras. Requiere la existencia de un mercado de alquileres representativo con al menos seis datos comparables y, preferiblemente, la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble.

Primero se estiman los flujos de caja, que pueden ser:

• Inmobiliarios: cobros y pagos directamente relacionados con el inmueble (rentas, mantenimiento, seguros, impuestos, etc.).
• Operativos: ingresos y gastos de la actividad económica desarrollada en el inmueble.

Después se determina el valor de reversión, equivalente al valor residual del terreno al final de la vida útil del inmueble, ajustado por plusvalías o minusvalías razonables y justificadas según la localización y la evolución del mercado.

Finalmente se fija el tipo de actualización y el IPC previsto aplicable.

Ejemplo: Un particular compra en 2023 una vivienda para alquilarla con una renta prevista de 15.000 € anuales y gastos de 1.000 €. La vivienda, de uso residencial, tiene una vida útil remanente de 75 años (vida útil total 100 años) y un valor actual de repercusión del suelo de 125.000 €. Con una tasa de actualización del 3,5 % y un IPC previsto del 2,5 %, el valor de capitalización de rentas esperadas se obtendrá aplicando la actualización de los flujos netos anuales y sumando el valor de reversión ajustado.