04 El informe de tasación

Fecha de tasación, fecha de emisión y y fecha de caducidad del informe de tasación

La fecha de tasación es el momento al que se refiere la valoración, y debe quedar claramente indicada en el informe de tasación. El valor de los bienes inmuebles varía con el tiempo debido a factores como la inflación, las modificaciones en los derechos de propiedad o los cambios en las condiciones del mercado. Además de esta fecha, el informe debe reflejar la fecha de emisión y la fecha de caducidad, cada una con criterios propios.

Fecha de emisión del informe de tasación

La fecha de emisión no debe ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya realizado la inspección del inmueble. Este plazo puede ampliarse hasta seis meses en casos justificados, como las valoraciones de patrimonio o de terrenos. Existen excepciones, como en las tasaciones judiciales o retrospectivas, donde no es posible acceder físicamente al inmueble porque el solicitante ya no es propietario.

Fecha de caducidad del informe de tasación

La fecha de caducidad se fija en función de la estabilidad del mercado y determina el período durante el cual la valoración puede considerarse vigente. Como criterio general, el informe de tasación tiene una validez de entre 6 meses y 1 año desde su emisión. Transcurrido este plazo, será necesaria una actualización del valor.

Fechas según la finalidad de la tasación

• Tasación por expropiación: la fecha de referencia es el momento de inicio del expediente de justiprecio, que varía según el procedimiento:
  • En tasación conjunta: fecha de aprobación del proyecto de expropiación.
  • En procedimiento ordinario: fecha de comunicación o publicación de las condiciones de avenencia en el boletín oficial correspondiente.
  • En procedimiento de urgencia: fecha del decreto de declaración de urgencia.
• Tasación por reparcelación, venta o sustitución forzosa: fecha de inicio del procedimiento correspondiente.
• Tasación por indemnización por cambio de planeamiento o responsabilidad patrimonial: fecha de publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento.
• Tasación por herencia: fecha del fallecimiento del causante.
• Tasación por donación: fecha del acto o contrato de donación.
• Tasación para determinación de impuestos: fecha establecida por la normativa aplicable a cada impuesto:
  • En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el devengo se produce el 1 de enero de cada año.
  • En el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), el devengo se produce con la fecha de inicio de las obras.
  • En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía):
    • a) Cuando se transmite la propiedad del terreno, la fecha de devengo será la de la transmisión.
    • b) Cuando se constituye o transmite un derecho real de goce limitativo del dominio, la fecha será la de la constitución o transmisión.

La firma del tasador y la fechas de tasación

La firma del tasador y la fecha de tasación son los elementos que otorgan validez y fiabilidad al informe de tasación. La firma del tasador respalda los resultados obtenidos y refleja la responsabilidad profesional asumida sobre la valoración realizada.

En la firma deben constar los datos de identificación y la titulación habilitante del profesional, que en nuestro caso pueden ser las de arquitecto, arquitecto técnico o perito judicial inmobiliario. Asimismo, en este apartado se incluirá la información de otros técnicos que hayan participado directamente en la elaboración de la tasación, si los hubiera.

Fechas de tasación

Dentro del informe se distinguen dos fechas fundamentales:

• Fecha de emisión: corresponde al momento exacto en que se emite el informe de tasación.
• Fecha valor: indica el momento concreto al que se refiere la valoración o el valor de tasación obtenido.

En la mayoría de los casos, ambas fechas son coincidentes. Sin embargo, existen excepciones, como las tasaciones retrospectivas —realizadas para conocer el valor a una fecha pasada— o las tasaciones periciales contradictorias y algunas tasaciones judiciales, en las que la fecha valor difiere de la fecha de emisión.

Comprobaciones de tasación

En el apartado de comprobaciones de tasación del informe de tasación se detallan las verificaciones realizadas durante la inspección del inmueble y la correspondencia de los datos obtenidos con la documentación registral y catastral.

• Inspección interior del inmueble: el tasador debe acceder al inmueble para evaluar su estado de conservación, la calidad de los materiales y las instalaciones existentes. Existen excepciones cuando el acceso no es posible, como en ciertos casos de tasación judicial o de tasación retrospectiva a fecha pasada, en los que el solicitante ya no es propietario del inmueble.
• Estado de conservación aparente: comprobación del estado general de mantenimiento del inmueble, de sus acabados, cerramientos e instalaciones visibles.
• Servidumbres visibles: identificación de las servidumbres o limitaciones que puedan afectar el derecho de propiedad y, por tanto, el valor de tasación —por ejemplo, servidumbres de paso o de vistas—. Se debe valorar si dichas servidumbres tienen una repercusión significativa en el valor final.
• Estado de ocupación, uso y explotación: determinación de si el inmueble está ocupado o desocupado y, en caso de estarlo, si lo ocupa el propietario o un arrendatario. Para inmuebles ligados a explotaciones económicas, se describirá la actividad desarrollada y su incidencia en el valor.
• Correspondencia con finca registral: verificación de que las características comprobadas (dirección, uso, superficie, linderos, construcciones) coinciden con las descritas en la documentación registral. Cualquier discrepancia entre la realidad física y el registro deberá constar como advertencia en el informe.
• Correspondencia con finca catastral: comprobación de que la información observada en la inspección coincide con la documentación descriptiva y gráfica catastral, especialmente en lo relativo a dirección, uso, superficie y construcciones existentes. Las diferencias detectadas entre la realidad física y la información catastral también deberán reflejarse como advertencias.

La documentación de tasación

La documentación de tasación que se incorpora en el informe de tasación depende del tipo de inmueble y de la finalidad de la valoración. Su objetivo es aportar información adicional que permita completar la descripción de las características del inmueble y determinar con precisión el valor final de tasación. La documentación puede clasificarse en dos tipos: gráfica y textual.

Documentación gráfica

La documentación gráfica proporciona información visual y espacial del inmueble:

• Información catastral: información descriptiva y gráfica obtenida directamente a través de la Sede Electrónica del Catastro, que representa la realidad material del inmueble.
• Planos de situación y emplazamiento: muestran la ubicación del inmueble en relación con su entorno y con las infraestructuras principales.
• Planos y croquis del inmueble: planos a escala que detallan las dimensiones, la distribución interior y la disposición de habitaciones, zonas comunes y elementos relevantes.
• Reportaje fotográfico: conjunto de fotografías representativas que documentan las calidades generales de los materiales, acabados e instalaciones.

Documentación textual

La documentación textual permite verificar la situación jurídica, técnica y administrativa del inmueble, así como otros aspectos que influyen en su valor de tasación.

• Documentación registral: incluye la escritura de propiedad, la nota simple registral y la certificación registral.
  • La escritura de propiedad es el documento notarial que acredita la titularidad, la descripción del inmueble y las posibles cargas o gravámenes.
  • La nota simple registral es un extracto informativo del Registro de la Propiedad que recoge los mismos datos esenciales, con carácter meramente informativo.
  • La certificación registral es un documento oficial expedido por el Registro de la Propiedad con validez legal como prueba de la situación registral.
• Información catastral: información descriptiva y gráfica complementaria obtenida del Catastro, que se contrasta con la documentación registral y con la inspección física del inmueble.
• Documentación urbanística: especialmente relevante en la valoración de suelos, ya que determina el uso permitido, la edificabilidad, la ocupación máxima y otras condiciones urbanísticas del terreno.
• Proyecto y licencia de obra: en los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación se incorporará el proyecto visado y la licencia de obra. También pueden añadirse el contrato de ejecución de obra, el presupuesto de ejecución material y la última certificación de obra, que aportan información sobre costes y estado de ejecución.
• Contrato de arrendamiento: en tasaciones con finalidad de determinar el valor de renta, se incluirá el contrato de alquiler con información sobre la renta pactada, la duración del contrato y las condiciones de revisión.
• Cédula de calificación: para inmuebles sujetos a protección pública, acredita el régimen de protección, la fecha de concesión y el valor máximo legal de venta o alquiler. Puede sustituirse por otro documento administrativo equivalente.
• Licencia de actividad: documento emitido por el Ayuntamiento que autoriza el ejercicio de una determinada actividad sobre el inmueble, indicando sus características y condiciones.
• Otra documentación complementaria: según el criterio del tasador, podrá incluirse cualquier documento que aporte información relevante:
  • Cédula de habitabilidad o de primera ocupación: acredita que el inmueble cumple las condiciones para su uso y ocupación.
  • Cédula urbanística: determina la clasificación del suelo, su aprovechamiento y condiciones de desarrollo.
  • Alineación oficial: documento municipal que fija los límites edificables y medidas de la parcela.
  • Seguro decenal de daños: exigido para edificios de uso residencial en construcción o rehabilitación.
  • Estatutos de la comunidad de propietarios o certificación del administrador: necesarios en locales, oficinas o naves en régimen de propiedad horizontal.
  • Balance y cuenta de resultados: en inmuebles ligados a explotaciones económicas, se aportan los últimos ejercicios contables o previsiones a tres años.
  • Derechos de riego y explotación: aplicables a fincas rústicas de regadío, acreditan la superficie regable y el volumen de agua autorizado por la Confederación Hidrográfica.
  • Licencia de apertura: cuando sea exigible para el uso o la actividad desarrollada.

Los trabajos previos a la inspección del inmueble en la tasación

Antes de realizar la visita o inspección del inmueble, el tasador debe completar una serie de trabajos previos que garantizan la correcta planificación y ejecución del encargo. Estas tareas iniciales permiten recopilar la información necesaria y coordinar el acceso al inmueble para efectuar la valoración con precisión y eficiencia.

• Solicitud de la tasación: la solicitud puede realizarla directamente el propietario o un representante legal autorizado, como una inmobiliaria, un abogado, un gestor de patrimonio, una gestoría o una asesoría. En esta fase se facilitan los datos identificativos del inmueble, los datos de contacto de la persona encargada de permitir el acceso y, cuando sea posible, la documentación registral (escritura, nota simple, etc.).
• Contacto con el responsable de acceso: el tasador establece comunicación con la persona encargada de facilitar la entrada al inmueble, identificándose como el profesional responsable de la valoración. En esta conversación se confirma la dirección exacta del inmueble, se explica brevemente en qué consiste la inspección (toma de medidas, levantamiento de plano, fotografías, verificación de características, etc.) y se concreta el día y hora de la visita.
• Recopilación de información previa: antes de la visita, el tasador reúne la información documental y técnica necesaria para contextualizar el inmueble: planos de situación, consulta descriptiva y gráfica catastral, datos urbanísticos y cualquier otra referencia que facilite la inspección y la posterior elaboración del informe.

Inspección del inmueble en la tasación

El tasador asignado es quien realiza la inspección del inmueble y redacta el informe en la mayoría de los casos. Cuando intervienen distintos profesionales —uno para la inspección y otro para la redacción del informe— deberán indicarse en el documento los datos de ambos tasadores.

Durante la inspección del inmueble en la tasación se llevan a cabo las siguientes comprobaciones:

• Identificación del inmueble: verificación de que el inmueble inspeccionado coincide con el descrito en la documentación aportada. Se comprueban la situación, los linderos, las superficies y las servidumbres visibles. En caso de que la dirección indicada en la documentación difiera de la observada, se indicará en el informe la dirección real actual.
• Servidumbres visibles: comprobación de todas las servidumbres que afecten al inmueble —de paso, luces, vistas, etc.—, tanto positivas (como predio dominante) como negativas (como predio sirviente), dado que pueden influir en el valor de tasación.
• Estado de ocupación y uso: determinación de si el inmueble está vacío u ocupado. En caso de estar ocupado, se identifica la forma de tenencia (propietario, arrendatario, cesión, etc.), las características de la ocupación y el plazo de vigencia del título correspondiente. Esta información resulta esencial, ya que la disponibilidad del inmueble puede estar condicionada y afectar a su valor. En inmuebles con uso comercial o ligados a una explotación económica, se describirá la actividad desarrollada, su estado actual y cualquier circunstancia relevante que influya en la valoración.
• Inspección física del inmueble: el tasador realiza la visita técnica para evaluar el estado general del bien y verificar las superficies. Durante la inspección se examinan la estructura, la calidad constructiva, las mejoras realizadas, las instalaciones, los acabados y cualquier otro factor con repercusión en el valor. La inspección se realiza con ayuda de la hoja de campo y del material habitual: portafolio rígido, papel, escalímetro (para comprobaciones sobre planos), medidor láser y cámara fotográfica.

Entrega y archivo de la tasación

La entrega de la tasación al cliente se realiza una vez concluido el proceso de redacción y tras la revisión final del informe. En la mayoría de los casos, la entrega se efectúa en formato digital, firmada electrónicamente por el técnico redactor, garantizando así la autenticidad e integridad del documento.

El archivo de la tasación se realiza igualmente por medios electrónicos, asegurando su conservación y protección frente a cualquier deterioro o pérdida. Para ello se emplean sistemas de copia de seguridad que se ejecutan de forma regular, garantizando la disponibilidad del informe en todo momento.