4.07 Descripción y superficie del inmueble en la tasación

Descripción y superficie del inmueble en la tasación

Cuando el informe de tasación tiene por objeto la valoración de un edificio o de un elemento dentro de él —como un piso, local o garaje—, el apartado de descripción y superficie del inmueble recoge los datos esenciales relativos a su configuración, distribución y características constructivas.

Entre los aspectos que deben detallarse se incluyen:

• Ubicación de la edificación: indica si la edificación ocupa la totalidad del terreno o si existe superficie libre destinada a accesos, zonas comunes o infraestructuras.
• Tipología de la edificación: define el uso principal del edificio (residencial, comercial, industrial, terciario, etc.), su disposición (aislada, adosada o pareada) y el número de plantas sobre y bajo rasante.
• Zonas comunes: especifica si el edificio dispone de elementos comunes y servicios generales internos.
• Superficie de la edificación: se indicarán las superficies útil, construida y construida con zonas comunes cuando puedan ser comprobadas. La finalidad de esta comprobación es determinar la superficie real del inmueble y su correspondencia con la superficie registral y catastral. En algunos casos, la comprobación se realiza a partir de documentación gráfica aportada y, en otros, mediante la elaboración de croquis o planos a escala que permitan identificar los distintos usos y realizar los cálculos posteriores.

La relación entre superficie útil, superficie construida y superficie construida con zonas comunes depende del uso y la tipología edificatoria. A título orientativo, pueden considerarse los siguientes coeficientes:

Superficie construida de vivienda adosada = Superficie útil + 22%
Superficie construida de vivienda aislada = Superficie útil + 25%
Superficie construida de local comercial = Superficie útil + 15%
Superficie construida de oficina = Superficie útil + 15%
Superficie construida de nave industrial = Superficie útil + 10%

Superficie construida con zonas comunes de vivienda en bloque = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de vivienda adosada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de vivienda aislada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de local comercial = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de oficina = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de nave industrial = No dispone

• Elementos constructivos de la edificación: se describirá la tipología constructiva, detallando cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores e interiores, solados, revestimientos, acabados y las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.).
• Antigüedad y vida útil estimada: la antigüedad y el estado de conservación del inmueble, o en su caso del edificio en el que se ubica, son factores que influyen directamente en el valor de tasación, ya que determinan el coeficiente de depreciación aplicado al coste de construcción y la homogeneización de testigos de mercado. Se comprobará si el inmueble ha sido objeto de reformas o rehabilitaciones, así como la existencia de posibles depreciaciones funcionales por inadecuación al uso.

En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características anteriores se expresarán tomando como referencia el proyecto que sirvió de base para la licencia municipal, describiendo la fase de ejecución y el porcentaje de obra ejecutada.