4.07 Descripción y superficie del inmueble en la tasación

Cuando el informe de tasación tiene como objeto la valoración de un edificio o de un elemento de un edificio, como es el caso de un piso, local o garaje, se detallarán en la descripción y superficie del inmueble en la tasación las siguientes características:

• Ubicación de la edificación: Si la edificación ocupa la totalidad del terreno o una parte quedando superficie libre para el acceso, zonas comunes o infraestructuras.
• Tipología de la edificación: El uso principal de la edificación, residencial, comercial, industrial, terciario, etc. Si es una edificación aislada, adosada o pareada y el número de plantas en que se distribuye sobre y bajo rasante.
• Zonas comunes: Si el edificio dispone de elementos comunes y servicios generales internos.
• Superficie de la edificación: Cuando las superficies puedan ser comprobadas se indicarán la superficie útil, la superficie construida y la superficie construida con zonas comunes (para el caso de edificios con zonas comunes). Esta comprobación tiene como finalidad determinar cuál es la superficie real y si hay correspondencia o no con la superficie registral y superficie catastral. En algunos casos la comprobación se hará sobre la documentación gráfica aportada y en otros casos requerirá de la elaboración de croquis y/o de planos de los inmuebles objeto de estudio. Los croquis del inmueble deberán permitir la identificación de usos de los diferentes espacios y corresponder a una escala para poder realizar los cálculos posteriores.

La relación entre las superficies útil, construida y construida con zonas comunes dependerá del uso y tipología constructiva, como dato orientativo se pueden definir los siguientes según el uso:

Superficie construida de vivienda adosada = Superficie útil + 22%
Superficie construida de vivienda aislada = Superficie útil + 25%
Superficie construida de local comercial = Superficie útil + 15%
Superficie construida de oficina = Superficie útil + 15%
Superficie construida de nave industrial = Superficie útil + 10%

Superficie construida con zonas comunes de vivienda en bloque = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de vivienda adosada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes vivienda aislada = No dispone
Superficie construida con zonas comunes de local comercial = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de oficina = Superficie útil + 25%
Superficie construida con zonas comunes de nave industrial = No dispone

• Elementos constructivos de la edificación: Se definirá la tipología constructiva describiendo la cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, carpinterías interiores, solados, revestimientos de paredes y techos, otras terminaciones y acabados relevantes. También las instalaciones relevantes, fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.

• Antigüedad y vida útil estimada: La antigüedad y estado de conservación de un inmueble, y en su caso del edificio en el que sitúa, son aspectos que inciden de manera relevante en el valor de tasación ya que influyen directamente sobre el coeficiente de depreciación que se aplica al coste de construcción y/o la homogeneización de testigos de mercado. Se comprobará el estado de conservación y si se han efectuado reformas o rehabilitaciones en el inmueble y/o en el edificio en el que se ubica. También si existe alguna depreciación funcional por no adecuarse el inmueble al uso al que se destina.

En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, se expresarán las características anteriores teniendo como referencia el proyecto que ha servido de base para obtener la licencia municipal y se describirá la fase en que se encuentran las obras y porcentaje de obra ejecutada.