01 El tasador

Quién es el tasador inmobiliario

El tasador inmobiliario es el profesional especializado en determinar el valor de los bienes inmuebles. Su función es elaborar informes técnicos que reflejan el valor real de un inmueble en el mercado, atendiendo a criterios objetivos y a la normativa vigente. Entre los trabajos más habituales que realiza se encuentran la tasación de vivienda, tasación de local comercial, tasación de nave industrial y tasación de terreno, aunque también puede valorar oficinas, garajes, trasteros o incluso edificios completos.

¿Qué hace un tasador inmobiliario?

El trabajo del tasador consiste en analizar todos los factores que influyen en el valor del inmueble: su ubicación, superficie, estado de conservación, características constructivas, entorno, uso y situación del mercado. El resultado de este análisis se plasma en un informe de tasación que puede tener diferentes finalidades según la necesidad del cliente.

¿Cuáles son las principales finalidades de una tasación?

Las finalidades más comunes de las tasaciones realizadas por un tasador inmobiliario son:

• Tasación de asesoramiento: para conocer el valor de mercado de un inmueble antes de una operación de compra o venta.
• Tasación por herencia: para el reparto de bienes entre herederos o la liquidación del impuesto de sucesiones.
• Tasación por separación o divorcio: para valorar bienes comunes en procesos de disolución de sociedades o matrimonios.
• Tasación pericial contradictoria: para rebatir una valoración de la administración pública.
• Tasación por reclamación de plusvalía municipal: para acreditar la pérdida de valor de un inmueble y solicitar la devolución del impuesto.
• Tasación por reclamación del valor catastral: para impugnar valoraciones catastrales erróneas o excesivas.
• Tasación por expropiación: para defender los intereses del propietario en un procedimiento expropiatorio.
• Tasación judicial: para aportar una valoración objetiva dentro de un proceso judicial.

¿Qué es un perito judicial inmobiliario?

Cuando un tasador inmobiliario interviene dentro de un procedimiento judicial, se le denomina perito judicial inmobiliario, aunque también se utilizan otros términos equivalentes como perito tasador, perito tasaciones inmobiliarias o perito tasador inmobiliario. Su misión es aportar al juez o tribunal una valoración imparcial y técnicamente fundamentada del inmueble objeto de litigio.

Funciones del tasador

De todas las funciones del tasador inmobiliario, la principal es la de determinar de manera objetiva el valor de mercado de un inmueble en un momento concreto. Este valor representa el precio más probable al que un bien podría venderse en condiciones normales de oferta y demanda. Los informes más habituales que elabora un tasador son la tasación de vivienda, tasación de local comercial, tasación de nave industrial y tasación de terreno, aunque también puede valorar otros tipos de inmuebles como oficinas, garajes, trasteros o edificios completos.

Determinación del valor de mercado

Para establecer el valor de mercado, el tasador realiza una inspección técnica del inmueble y recopila toda la información relevante que puede influir en su valor. Una vez analizadas sus características —ubicación, superficie, conservación, calidades, entorno y usos posibles—, el tasador compara el inmueble con otros similares en la misma zona para determinar una referencia objetiva de valor. El resultado se plasma en un informe de tasación que incluye:

• La descripción completa de la propiedad.
• Los métodos de valoración aplicados (habitualmente el método de comparación).
• El valor de tasación final obtenido y su justificación.

Otras funciones del tasador

Además de determinar el valor económico del inmueble, el tasador cumple otras funciones técnicas esenciales que también se recogen en el informe de tasación:

• Identificación del inmueble: comprobación de la correspondencia entre el inmueble físico y su descripción legal.
• Detección de deficiencias constructivas: identificación de posibles patologías, daños o deficiencias en la edificación.
• Verificación de superficies: comprobación de las superficies reales del inmueble y su concordancia con la documentación catastral y registral.

Todas estas funciones garantizan que el informe elaborado por el tasador sea técnicamente riguroso, objetivo y verificable, lo que lo convierte en una herramienta esencial para cualquier operación inmobiliaria, financiera o judicial.

Principios del tasador

En el ejercicio profesional del tasador inmobiliario son esenciales los principios de profesionalidad, independencia y ética. Estos valores garantizan que el proceso de valoración se realice de manera objetiva, fiable y transparente, protegiendo los intereses de todas las partes implicadas. A continuación se detallan los principios fundamentales del tasador:

• Profesionalidad: El tasador debe contar con la formación técnica y la experiencia adecuadas al tipo de bien que valora. Debe poseer conocimientos actualizados sobre el mercado inmobiliario y aplicar las normas técnicas de valoración vigentes. La experiencia práctica es esencial para ofrecer una tasación precisa, tanto si actúa como tasador de viviendas, tasador de locales comerciales, de naves industriales, terrenos u otros inmuebles.
• Independencia: El tasador debe actuar con autonomía profesional, evitando influencias externas que puedan comprometer la objetividad de la valoración. Su labor consiste en representar los intereses legítimos del cliente sin perjuicio de mantener una conducta imparcial y ética con todas las partes involucradas.
• Evitar el conflicto de intereses: El tasador tiene la obligación de rechazar encargos cuando existan vínculos personales, económicos o profesionales que puedan afectar su imparcialidad. Debe adoptar todas las medidas necesarias para garantizar la neutralidad en su trabajo y evitar cualquier tipo de incompatibilidad derivada de su condición de tasador.
• Prudencia y confidencialidad: En su labor, el tasador maneja información de carácter personal, económico y técnico que debe tratar con la máxima reserva. Está sujeto al secreto profesional y no podrá revelar datos de sus clientes salvo requerimiento judicial o precepto legal. Este principio adquiere especial relevancia cuando el tasador actúa como perito judicial inmobiliario.

El cumplimiento de estos principios asegura que el informe de tasación sea objetivo, ético y técnicamente válido, reforzando la confianza en la figura del tasador dentro del ámbito inmobiliario, financiero y judicial.

Incompatibilidades del tasador

El tasador inmobiliario tiene la obligación de actuar con objetividad y representar los intereses legítimos de sus clientes de forma compatible con una conducta profesional ética y transparente hacia todas las partes implicadas. Su función consiste en proporcionar una valoración independiente, basada exclusivamente en criterios técnicos y factores verificables. Aunque las incompatibilidades del tasador solo están reguladas expresamente en determinadas finalidades (según el Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación), estos principios deben aplicarse como referencia general en todo tipo de informe de tasación.

Casos en los que el tasador debe abstenerse de intervenir

Para preservar la independencia y la imparcialidad del proceso de valoración, el tasador debe abstenerse de participar en la valoración de inmuebles en los siguientes supuestos:

• Intervención profesional previa: cuando haya participado en la redacción de proyectos, dirección de obras u otras actuaciones técnicas relacionadas con el inmueble objeto de valoración.
• Vínculo personal o familiar: cuando el inmueble pertenezca al propio tasador, a sus familiares hasta segundo grado de consanguinidad o afinidad, o a sociedades en las que dichas personas ejerzan control o participen según lo establecido por la ley.
• Participación en instituciones o inversiones: cuando se trate de bienes propiedad de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria en las que el tasador tenga intereses económicos o participaciones.

Independencia y objetividad profesional

La independencia del tasador inmobiliario y del perito judicial inmobiliario es un principio esencial para garantizar una valoración imparcial y libre de conflictos de intereses. Por ello, el tasador debe abstenerse de valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad de personas con las que mantenga vínculos personales, económicos o profesionales que puedan afectar su objetividad. El cumplimiento de este principio asegura la credibilidad técnica y ética del informe de tasación.

Diferencia entre tasador y perito judicial inmobiliario

El tasador inmobiliario y el perito judicial inmobiliario son profesionales especializados en la valoración de bienes inmuebles. Ambos elaboran informes de tasación, pero se diferencian principalmente en el ámbito de actuación en el que desarrollan su trabajo.

Tasador inmobiliario

El término tasador o tasador inmobiliario se utiliza de forma genérica para designar al técnico que realiza tasaciones con diferentes finalidades y en cualquier contexto. Puede ser contratado por particulares, empresas, entidades financieras u organismos públicos para la valoración de todo tipo de inmuebles. Entre las finalidades más habituales se encuentran:

• Tasación de asesoramiento.
• Tasación por herencia.
• Tasación por separación.
• Tasación pericial contradictoria.
• Tasación por reclamación de plusvalía.
• Tasación por reclamación del valor catastral.
• Tasación por expropiación.
• Tasación judicial.

El tasador actúa de forma independiente y objetiva, basando su trabajo en criterios técnicos, comparativos y documentales que le permiten determinar el valor de mercado del bien inmueble.

Perito judicial inmobiliario

El perito judicial inmobiliario es el profesional que realiza su labor dentro del ámbito judicial, bien por nombramiento de una de las partes en un procedimiento o bien por designación del propio juzgado. El informe que elabora se denomina informe pericial o pericial judicial y debe adaptarse a las exigencias y formalidades del proceso en el que interviene.

Además de los conocimientos técnicos propios del tasador, el perito judicial posee formación específica en la normativa que regula su actuación en sede judicial, especialmente en lo dispuesto por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Su papel es fundamental en procedimientos relacionados con conflictos de valoración, herencias, expropiaciones, divorcios o reclamaciones económicas.

Otros términos equivalentes

Expresiones como perito tasador, perito tasaciones inmobiliarias o perito tasador inmobiliario son sinónimos y se utilizan para referirse al profesional que ejerce su labor dentro del ámbito judicial. En todos los casos, su función es garantizar una valoración técnica, fundamentada y objetiva que sirva de prueba pericial ante los tribunales.

Diferencia entre tasador y perito

El tasador y el perito son profesionales especializados en la inspección y análisis de bienes inmuebles. La diferencia principal entre ambos radica en su función: el tasador es el experto encargado de determinar el valor económico de un inmueble, mientras que el perito es el especialista en un área concreta que evalúa y emite un juicio técnico sobre un aspecto determinado del mismo.

En el ámbito inmobiliario ambos términos se utilizan con frecuencia de forma indistinta, aunque su uso correcto distingue claramente sus funciones. El tasador inmobiliario es el profesional que realiza la tasación del inmueble para determinar su valor de mercado, mientras que el perito elabora un informe pericial centrado en un aspecto específico del inmueble, como puede ser el estado estructural, la presencia de humedades o la evaluación de daños y patologías constructivas.

Ambas figuras son complementarias dentro del sector, ya que el tasador aporta la valoración económica objetiva y el perito proporciona el análisis técnico especializado necesario para comprender el estado o las deficiencias del bien.

Diferencia entre tasador y agente de la propiedad inmobiliaria (API)

El tasador inmobiliario y el agente de la propiedad inmobiliaria (API) son dos profesionales que desarrollan su actividad dentro del sector inmobiliario, aunque con funciones claramente diferenciadas según la naturaleza de su trabajo.

El tasador inmobiliario es un profesional independiente y objetivo cuya función principal es determinar el valor de un inmueble en un momento concreto, aplicando criterios técnicos, comparativos y normativos. El resultado de su trabajo se plasma en un informe de tasación o valoración que puede ser utilizado con distintas finalidades: asesoramiento, herencias, compraventas, avales, reclamaciones o procedimientos judiciales.

Por su parte, el agente de la propiedad inmobiliaria (API) es el profesional que actúa como intermediario en operaciones de compraventa o alquiler de bienes inmuebles. Su labor se centra en representar y asesorar a sus clientes —ya sean compradores, vendedores o arrendatarios— durante todo el proceso de gestión, negociación y cierre de la operación inmobiliaria.

En resumen, el tasador aporta una valoración técnica e independiente del bien inmueble, mientras que el API desarrolla una labor comercial y de intermediación en el mercado inmobiliario.

Tasador o tasación online

Cuando se necesita conocer el valor de un inmueble existen dos opciones principales: recurrir a un tasador profesional o utilizar una tasación online. Comprender las diferencias entre ambas alternativas es esencial para tomar una decisión informada según la finalidad de la valoración.

Tasación online

La tasación online es una opción rápida que permite obtener una estimación aproximada del valor del inmueble mediante plataformas y herramientas automatizadas. El usuario introduce información básica —ubicación, superficie, antigüedad, tipología, etc.— y el sistema genera un resultado inmediato. Aunque útil como orientación inicial, presenta limitaciones importantes:

• Se basa en algoritmos y bases de datos que pueden no estar actualizados.
• No considera las particularidades reales del inmueble, como su estado de conservación, calidad de acabados o reformas.
• No realiza verificación de superficies ni comprobación de deficiencias constructivas.

Por ello, los valores obtenidos en una tasación online deben interpretarse con cautela: su margen de error es amplio y no son admisibles como referencia oficial para operaciones relevantes como la compraventa, herencias o procedimientos judiciales. Además, conviene recordar que muchas de estas plataformas utilizan el servicio de "tasación gratuita" como medio de captación de datos personales, especialmente correos electrónicos.

Tasador inmobiliario

El tasador inmobiliario es un profesional cualificado que determina el valor real y objetivo de un inmueble a través de la inspección directa y el análisis técnico del bien. Su trabajo se plasma en un informe de tasación justificado, empleando métodos reconocidos y verificando aspectos que una herramienta automatizada no puede contemplar: superficies reales, calidades, reformas, entorno, orientación o situación urbanística.

Conclusión

La elección entre una tasación online y la valoración realizada por un tasador profesional dependerá de la finalidad del informe. Si se busca una estimación aproximada para una referencia inicial, la tasación online puede ser suficiente. En cambio, si se requiere una valoración precisa, fundamentada y válida ante organismos o para decisiones económicas importantes, es indispensable contar con un tasador inmobiliario que garantice objetividad y rigor técnico.

Titulación del tasador

La titulación del tasador depende de la finalidad de la tasación y de la normativa específica que la regula. A continuación se detallan los principales casos normativos y los requisitos correspondientes.

Tasación de garantía hipotecaria

Regulada por el Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, requiere titulación universitaria de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico cuando se trata de inmuebles urbanos (tasación de viviendas, locales comerciales, terrenos, etc.), y de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente para los demás casos.

Artículo 2. Profesionales: los arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los demás casos.

Tasación por expropiación

Regulada por el Decreto de 26 de abril de 1957 que aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, exige poseer un título profesional expedido por el Estado acorde a la especialidad de la materia sobre la que se dictamina, y haber ejercido la profesión durante al menos un año antes de la fecha en que el perito sea requerido por el particular.

Artículo 31. Los peritos de que trata el número segundo del artículo 29 de la Ley habrán de tener título profesional expedido por el Estado, de acuerdo con la especialidad de la materia sobre que hayan de dictaminar. Todos ellos deberán haber ejercido su profesión por espacio de un año con anterioridad a la fecha en que sean requeridos por el particular para la confección de la hoja de aprecio. Si el nombramiento no reuniera estas condiciones, la Administración la admitirá como si estuviere firmada exclusivamente por el propietario.

Tasación pericial contradictoria

Regulada por la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, el perito tercero será designado desde las listas de colegios, asociaciones o corporaciones profesionales legalmente reconocidas, teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o derechos a valorar.

Artículo 135. Cada Administración tributaria competente solicitará en el mes de enero de cada año a los distintos colegios, asociaciones o corporaciones profesionales legalmente reconocidos el envío de una lista de colegiados o asociados dispuestos a actuar como peritos terceros. Elegido por sorteo público uno de cada lista, las designaciones se efectuarán por orden correlativo, teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o derechos a valorar.

Resto de finalidades

Para las finalidades no sujetas a normativa específica, se adopta el mismo criterio técnico y de práctica profesional: la titulación del tasador debe ser acorde a la naturaleza del objeto de la tasación. En el caso de inmuebles urbanos, las titulaciones más adecuadas son las de arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, y para otros bienes, las de ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente.

Diferencia entre tasador oficial y tasador homologado

Cuando un cliente necesita una tasación inmobiliaria y busca información, es habitual encontrarse con dos términos que parecen equivalentes pero no lo son: tasador oficial y tasador homologado. Comprender las diferencias entre ambos es fundamental para elegir adecuadamente el tipo de profesional según la finalidad del informe.

Tasador oficial

El tasador oficial es aquel profesional que cuenta con la autorización o reconocimiento legal para realizar tasaciones inmobiliarias con validez jurídica. Dicha habilitación deriva de su titulación universitaria, que le faculta para valorar inmuebles según su naturaleza:

• Arquitecto, aparejador o arquitecto técnico para tasaciones de inmuebles urbanos (viviendas, locales, terrenos, naves, etc.).
• Ingeniero o ingeniero técnico en la especialidad correspondiente para otros tipos de bienes.

Las finalidades más habituales en las que se requiere la intervención de un tasador oficial son la tasación de asesoramiento, tasación por herencia, tasación por separación, tasación pericial contradictoria, tasación por reclamación de plusvalía, tasación del valor catastral, tasación por expropiación y tasación judicial.

Tasador homologado

El tasador homologado es el profesional que ha obtenido la acreditación del Banco de España para realizar tasaciones con finalidad de garantía hipotecaria. Las titulaciones requeridas son las mismas que las del tasador oficial, pero con la particularidad de que el tasador homologado debe desarrollar su trabajo a través de una sociedad de tasación homologada, en cumplimiento del Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.

Debido a esta intermediación de la sociedad homologada, el coste de una tasación homologada suele ser superior al de una tasación oficial. Sin embargo, es el único tipo de informe admitido por las entidades financieras para la concesión de hipotecas.

Conclusión

Tanto el tasador oficial como el homologado tienen la misma titulación y capacidad técnica. La diferencia radica en la finalidad del informe: para la mayoría de las valoraciones —compra, herencia, reparto o reclamación— basta con una tasación oficial; mientras que para operaciones de garantía hipotecaria es imprescindible una tasación homologada emitida a través de una sociedad autorizada.

Qué legislación se aplica en una tasación inmobiliaria

Toda tasación inmobiliaria debe hacer referencia a la legislación aplicable o a la jurisprudencia en la que el tasador fundamenta su trabajo, tanto para definir el método de valoración como para determinar los derechos que evalúa. Cada finalidad de tasación se rige por una normativa específica que establece los criterios técnicos y jurídicos para la determinación del valor.

Tasación con finalidad valor catastral

La normativa de aplicación es el Real Decreto 1020/1993, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles urbanos.

“Las presentes normas serán de aplicación para calcular el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario urbano.”

Tasación hipotecaria y finalidades financieras

La normativa aplicable es la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

“La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos incluidos en carteras de cobertura de títulos hipotecarios conforme al Real Decreto 685/1982.
b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras según el Real Decreto 2486/1998.
c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990.
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988.”

Otras finalidades de tasación y su normativa específica

• Tasación de canon de concesiones o rescate de éstas: Ley 22/1988, de Costas, que regula el cálculo del canon y la valoración del rescate de la concesión administrativa.
• Tasación del canon de concesiones de corporaciones locales: Real Decreto 1372/1986, Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.
• Tasación de usufructo: Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• Tasación de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido de la Ley del Impuesto.
• Tasación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: Real Decreto 828/1995, Reglamento del Impuesto.
• Tasación del valor catastral: Real Decreto 1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones.
• Tasación de la base imponible de los impuestos locales: Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
• Tasación de las bases imponibles de IVA: Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Diferencia entre tasación y tasación pericial

Cuando se habla de valoración de bienes inmuebles aparecen dos términos que a menudo se confunden: tasación y tasación pericial. Aunque ambos implican la valoración de un inmueble, no significan lo mismo, pues su función, contexto de uso y alcance técnico presentan diferencias claras que es importante entender.

¿Qué es una tasación?

La tasación es un procedimiento técnico mediante el cual un tasador cualificado determina el valor de mercado de un bien inmueble en un momento concreto. Este valor se obtiene tras una inspección física del inmueble, el análisis de sus características y el uso de métodos objetivos de valoración (como el método de comparación). La tasación se formaliza en un informe de tasación que contiene una descripción detallada del inmueble, los métodos aplicados, la justificación técnica y el valor determinado.

La tasación se solicita en multitud de contextos: asesoramiento previo a una compraventa, cálculo de precio de mercado, análisis de rentabilidad, reparto de herencias, etc. Su finalidad es ofrecer una valoración objetiva y verificable del inmueble, aunque no siempre tiene por qué tener efectos legales o judiciales directos.

¿Qué es una tasación pericial?

La tasación pericial es también una valoración técnica del inmueble, pero con alcance jurídico y suele estar vinculada a procedimientos administrativos o judiciales. Se utiliza cuando una de las partes en un litigio, una autoridad administrativa o un tribunal requiere una valoración que sirva como prueba pericial dentro de un procedimiento concreto.

La tasación pericial la realiza un tasador que actúa como perito, usualmente denominado perito judicial inmobiliario, y su informe —conocido como informe pericial o peritaje— se ajusta a los requisitos procesales de cada procedimiento (Ley de Enjuiciamiento Civil, normativa tributaria, etc.). Tiene valor probatorio ante jueces, tribunales o administraciones públicas.

Diferencias principales entre tasación y tasación pericial

• Finalidad: La tasación estándar tiene un propósito informativo o de valoración técnica, mientras que la tasación pericial responde a una necesidad legal o judicial (litigio, reclamación, procedimiento administrativo).
• Contexto de uso: La tasación se usa en operaciones de mercado, fiscales o de planificación. La tasación pericial se utiliza en procedimientos judiciales, periciales contradictorios o como prueba ante una autoridad.
• Formalismo del informe: El informe de tasación puede ser un documento técnico completo, pero no siempre requiere cumplir con las reglas procesales. El informe pericial debe ajustarse a normas específicas (por ejemplo, las exigidas por la Ley de Enjuiciamiento Civil) y puede implicar juramento o comparecencia del perito.
• Valor probatorio: La tasación es valorada como referencia técnica. La tasación pericial tiene valor probatorio explícito ante tribunales o en procedimientos administrativos.
• Denominación del profesional: En la tasación estándar se habla de tasador o tasador inmobiliario, mientras que en la pericial el profesional se denomina perito o perito judicial inmobiliario.

¿Pueden coexistir ambos enfoques?

Sí, en muchos casos una valoración puede comenzar como una tasación estándar y, si surge un conflicto o una necesidad legal, transformarse en una tasación pericial aportando el mismo análisis técnico con un formato y alcance jurídico más exigente. No obstante, desde el inicio es recomendable saber cuál será la finalidad del informe para elaborarlo con el nivel de formalidad requerido.