07 Bienes inmuebles

Qué es un inmueble

El Código Civil define los conceptos de bienes inmuebles y bienes muebles como las cosas que pueden ser objeto de apropiación. Se consideran bienes inmuebles:

• 1. Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo tipo adheridas al suelo.
• 2. Los árboles, plantas y frutos pendientes, mientras permanezcan unidos a la tierra o formen parte integrante del inmueble.
• 3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no pueda separarse sin causar daño o deterioro.
• 4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos decorativos o de uso permanente fijados en edificios o heredades por el propietario, con la intención de integrarlos al inmueble.
• 5. Las máquinas, utensilios o instrumentos destinados por el propietario a la industria o explotación desarrollada en la finca, siempre que estén directamente vinculados a dicha actividad.
• 6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques o criaderos similares, si el propietario los mantiene unidos a la finca de forma permanente.
• 7. Los abonos destinados al cultivo de la heredad que se encuentren en las tierras donde se utilizarán.
• 8. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanezca unida al yacimiento, así como las aguas vivas o estancadas.
• 9. Los diques y construcciones flotantes destinadas a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
• 10. Las concesiones administrativas de obras públicas, servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Quién es el propietario de un inmueble

Un inmueble puede ser de dominio público o de propiedad privada, según su titularidad y destino.

Inmuebles de dominio público

Son inmuebles propiedad de dominio público aquellos destinados al uso común o vinculados al servicio público. Entre ellos se incluyen:

• Inmuebles destinados al uso público: Caminos, canales, ríos, torrentes, puertos, puentes, riberas, playas y otros análogos. En provincias y municipios, también lo son las plazas, calles, fuentes, paseos y obras públicas de servicio general. Cuando dejan de estar destinados al uso público o a la defensa del territorio, pasan a formar parte de los bienes patrimoniales del Estado.
• Inmuebles no destinados al uso público pero pertenecientes al Estado: Murallas, fortalezas, obras de defensa del territorio o minas sin concesión. Están afectos a un servicio público o al fomento de la riqueza nacional.
• Bienes comunales: Son bienes de dominio público cuyo aprovechamiento corresponde al común de los vecinos. Solo pueden pertenecer a municipios o entidades locales menores. Son inalienables, imprescriptibles e inembargables.
• Bienes patrimoniales: Propiedad de organismos públicos, pero sin afectación directa a un servicio o uso público. Pueden generar ingresos al erario y se rigen por su legislación específica o, en su defecto, por el derecho privado.
• Patrimonio municipal del suelo: Integrado por los bienes patrimoniales de las corporaciones locales que cumplan alguna de las siguientes condiciones:
  • Estar calificados como urbanos en el planeamiento.
  • Provenir de cesiones urbanísticas.
  • Resultar de expropiaciones urbanísticas.
  • Ser adquiridos por tanteo o retracto.
  • Haber sido comprados con esta finalidad al amparo de la legislación urbanística.

Inmuebles de propiedad privada

Son inmuebles de propiedad privada todos aquellos que no forman parte del dominio público. Los tipos de propiedad privada más comunes son:

• Comunidad pro indiviso romana: Condominio ordinario con cuotas de participación y carácter divisible, regulado por el Código Civil.
• Comunidad pro indiviso germánica: Propiedad colectiva e indivisible sin asignación de cuotas entre los titulares. Es válida si está pactada libremente y conforme a la jurisprudencia.
• Comunidad pro diviso: Varios titulares con derechos diferentes sobre el inmueble (por ejemplo, uno con derecho de habitación y otro con la propiedad). También válida si es pactada por acuerdo y conforme a la ley.
• Propiedad horizontal: Régimen en el que los propietarios son dueños exclusivos de sus pisos o locales y copropietarios de los elementos comunes del edificio (suelo, estructura, instalaciones, etc.). Es una forma de propiedad compleja que combina propiedad exclusiva y copropiedad indivisa.

Requisitos de la propiedad horizontal

• Los pisos o locales deben ser susceptibles de aprovechamiento independiente.
• Deben tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.
• Las partes comunes son indivisibles y anexas al piso o local.
• En la venta de un piso o local no existe derecho de tanteo ni retracto entre los demás propietarios.
• La propiedad horizontal implica la copropiedad de los elementos comunes del edificio.

La propiedad horizontal puede originarse por herencia de un edificio o por su división en varios inmuebles. Actualmente, suele constituirse cuando un promotor declara una obra nueva y la destina a venta en régimen de propiedad horizontal.

Título constitutivo de la propiedad horizontal

El título de constitución debe incluir la descripción del inmueble y sus elementos comunes, la descripción individualizada de cada piso o local (superficie, linderos, planta, anejos, etc.) y la cuota de participación correspondiente. Esta cuota se calcula según la superficie útil, situación y uso previsto de los servicios comunes.

El título puede además establecer normas sobre uso, administración, gastos, seguros, conservación y reparaciones del edificio.

Cómo se adquiere la propiedad de un inmueble

La servidumbre es un gravamen que recae sobre un inmueble en beneficio de otro. El inmueble a cuyo favor se establece se denomina predio dominante, mientras que el que la soporta se llama predio sirviente.

En toda servidumbre existe una limitación del derecho de propiedad en favor del aprovechamiento de otra finca. Su finalidad es permitir la mejor explotación y utilidad conjunta de los inmuebles. Las servidumbres son inseparables de las fincas a las que pertenecen y, por tanto, se transmiten junto con ellas.

Según el Código Civil, las servidumbres pueden clasificarse en varios tipos:

• Continuas y discontinuas: las primeras pueden usarse de forma incesante sin intervención humana, como una acequia o un camino público; las segundas requieren actos del hombre, como un paso privado o limitado.
• Aparentes y no aparentes: las aparentes presentan signos visibles de su existencia, mientras que las no aparentes carecen de indicios externos.
• Positivas y negativas: las positivas imponen al dueño del predio sirviente la obligación de permitir o hacer algo, como dejar pasar agua o personas; las negativas prohíben realizar actos que sin la servidumbre serían lícitos, como construir donde se obstaculicen luces o vistas.
• Legales y voluntarias: las legales están impuestas por la Ley en atención al interés público o privado (como las de paso o medianería), mientras que las voluntarias nacen de la voluntad del propietario sin obligación legal.
• Reales y personales: las reales benefician a otra finca de distinto propietario; las personales se constituyen en favor de una persona o colectividad determinada.

¿Qué es una servidumbre?

La servidumbre es un gravamen que recae sobre un inmueble en beneficio de otro. El inmueble a cuyo favor se establece se denomina predio dominante, mientras que el que la soporta se llama predio sirviente.

En toda servidumbre existe una limitación del derecho de propiedad de un inmueble en favor del aprovechamiento de otro. Su finalidad es permitir la mejor explotación y utilidad conjunta de las propiedades. Las servidumbres son inseparables de las fincas a las que pertenecen y, por tanto, se transmiten junto con ellas.

Tipos de servidumbres según el Código Civil

De acuerdo con el Código Civil, las servidumbres pueden clasificarse en distintas categorías:

• Servidumbres continuas o discontinuas: Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin intervención humana, como un camino público de paso. Las discontinuas requieren actos del hombre y se usan a intervalos, por ejemplo, un camino privado que utiliza el propietario de la finca contigua.
• Servidumbres aparentes o no aparentes: Son aparentes las que presentan signos visibles que revelan su existencia (por ejemplo, una acequia o una puerta de paso). Son no aparentes las que carecen de cualquier indicio exterior.
• Servidumbres positivas o negativas: Las positivas imponen al dueño del predio sirviente la obligación de permitir o realizar algo (como dejar pasar agua o personas). Las negativas prohíben al propietario del predio sirviente hacer algo que, de otro modo, podría realizar (por ejemplo, edificar en cierta zona que obstaculizaría vistas o luces).
• Servidumbres legales o voluntarias: Las legales son impuestas por la Ley, en atención a la utilidad pública o al interés particular (por ejemplo, paso necesario o acueducto). Las voluntarias nacen por la voluntad del propietario, sin obligación legal.
• Servidumbres reales o personales: Las reales se establecen en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto propietario. Las personales benefician directamente a una persona o colectividad concreta.

Cómo se constituye una servidumbre

La constitución de una servidumbre puede realizarse, según el Código Civil, por los siguientes medios:

• Por título declarativo: mediante una voluntad unilateral o bilateral encaminada a producir un efecto civil. Este título puede ser un contrato (oneroso o gratuito) o un testamento.
• Por imposición legal: cuando se trate de alguno de los supuestos de servidumbre forzosa previstos por el Código Civil u otra legislación aplicable.
• Por prescripción: cuando se trate de servidumbres cuyo origen no pueda justificarse documentalmente, pero que se han ejercido de forma continuada durante el tiempo que establece la ley.
• Por determinación o constitución tácita: cuando existe un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, que evidencia su existencia y permite su adquisición.

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años, conforme al Código Civil. Debe tenerse en cuenta que la legislación autonómica o foral puede establecer plazos distintos.

Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, solo pueden adquirirse mediante título.

Tipos de servidumbres mencionadas

Las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin intervención humana, como un camino público que atraviesa una finca. Las servidumbres discontinuas se usan a intervalos y dependen de actos del hombre, como un camino limitado para el paso del propietario de la finca contigua.

Las servidumbres aparentes son las que muestran signos exteriores visibles que revelan su existencia. Las no aparentes carecen de signos externos que indiquen su uso o aprovechamiento.

Cómo se extingue una servidumbre

La extinción de una servidumbre, de cualquier clase que sea, puede producirse por los siguientes supuestos según el Código Civil:

• Por consolidación: cuando se reúnen en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del predio sirviente.
• Por desuso: cuando la servidumbre no se ejerce durante un periodo de veinte años.
• Por imposibilidad de ejercicio: cuando el estado de los predios impide su uso. No obstante, si el estado de los terrenos volviera a permitirlo, la servidumbre revivirá, salvo que el tiempo de desuso haya durado veinte años y haya prescrito.
• Por cumplimiento del plazo o condición: cuando la servidumbre era temporal o sujeta a una condición que se ha cumplido.
• Por renuncia: cuando el propietario del predio dominante renuncia expresamente a su derecho.
• Por redención: mediante acuerdo entre el propietario del predio dominante y el del sirviente.

Qué es una servidumbre de aguas

Las servidumbres de aguas se rigen por la Ley de Aguas (Real Decreto Legislativo 1/2001). Se define como cauce natural el terreno cubierto por una corriente de agua en sus máximas crecidas; como riberas, los laterales situados por encima del nivel de aguas bajas; y como márgenes, los terrenos colindantes con los cauces.

Las márgenes están sujetas a una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público, y a una zona de policía de 100 metros en la que se condiciona el uso del suelo y las actividades que se desarrollen. En las zonas próximas a la desembocadura en el mar, en el entorno de embalses o donde las condiciones topográficas lo requieran, podrá modificarse reglamentariamente la anchura de ambas zonas.

Libre curso de las corrientes. Los predios inferiores están obligados a recibir las aguas que, de forma natural y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, junto con la tierra o piedras que arrastran. Ni el propietario del predio inferior puede realizar obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven. Las riberas de los ríos, aunque sean de dominio privado, están sujetas a una franja de 3 metros de uso público para la navegación, flotación, pesca y salvamento.

Servidumbre de camino de sirga. Los predios contiguos a las riberas navegables o flotables están sujetos a esta servidumbre para el servicio exclusivo de la navegación fluvial. Las márgenes están afectadas por una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público y una zona de policía de 100 metros donde se condiciona el uso del suelo.

Servidumbre de estribo de presa. Se da cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes, es necesario establecer una presa y el interesado no es propietario de las riberas o terrenos donde deba apoyarse.

Servidumbre de saca y abrevadero. Puede imponerse por causa de utilidad pública a favor de poblaciones o caseríos, previa indemnización. Obliga a los predios sirvientes a permitir el paso de personas y ganado hasta el punto de utilización del agua, cubriendo la indemnización también este acceso.

Servidumbre de acueducto. Quien tenga derecho a usar agua para una finca puede hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los terrenos inferiores donde se filtren o caigan las aguas. El propietario del predio sirviente puede cerrarlo o edificar sobre el acueducto siempre que no se perjudique su uso ni se impidan las reparaciones o limpiezas necesarias.

Qué es una servidumbre de paso

La servidumbre de paso se constituye cuando el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir el paso por las heredades vecinas, previa indemnización. Si, tras una venta, permuta o partición, una finca quedara enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, estos estarán obligados a conceder el paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

La anchura de la servidumbre deberá ajustarse a las necesidades reales del predio dominante. Cuando se establezca una servidumbre forzosa de paso o una servidumbre de abrevadero para el ganado, la anchura no podrá exceder de diez metros.

Qué es una servidumbre de medianería

La servidumbre de medianería se regula por el Código Civil, que establece sus disposiciones generales, y por las ordenanzas o usos locales cuando no existan normas específicas. Se entiende por medianería aquellos elementos situados en el límite de dos propiedades pertenecientes a distintos dueños. La medianería puede ser vertical (por ejemplo, una pared) u horizontal (como un forjado compartido).

Cuando se construye una pared sobre el terreno de dos propietarios contiguos, haciendo coincidir su eje con el lindero común, se denomina pared medianera. Ambos propietarios pueden apoyar vigas o estructuras en la parte correspondiente a su terreno. En principio, quien construya primero la medianera debe sufragarla por completo, pero si el vecino edifica más tarde aprovechándola, deberá abonar la parte proporcional correspondiente.

Si la pared trazada en el límite entre dos predios se levanta por completo dentro de una sola finca, se denomina pared contigua. En este caso, el propietario vecino no podrá apoyarse sobre ella, sino que deberá construir su propia pared dentro de su terreno.

El Código Civil presume que un elemento es medianero —salvo prueba, título o signo exterior en contrario— en los siguientes casos:

• Las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta su punto común de elevación.
• Las paredes divisorias de jardines o corrales situados en poblado o en el campo.
• Las cercas, vallas o setos vivos que separan predios rústicos.
• Las zanjas o acequias abiertas entre heredades, si no existe prueba de lo contrario.

Se consideran signos exteriores contrarios a la servidumbre de medianería los siguientes:

• La existencia de ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria.
• Cuando la pared sea recta por un lado y escalonada por el otro.
• Si la pared está construida completamente sobre el terreno de una sola finca.
• Cuando soporte las cargas estructurales de un edificio y no del otro.
• Si la albardilla de coronación vierte solo hacia una de las propiedades.
• Cuando las piedras llamadas pasaderas sobresalen únicamente por un lado.
• Cuando una heredad colindante con un vallado o seto vivo no esté igualmente cerrada.
• En el caso de zanjas, cuando la tierra extraída se halle acumulada en un solo lado.

La servidumbre de medianería puede extinguirse por consolidación (si un mismo propietario adquiere ambos predios), por prescripción o por renuncia de uno de los dueños. El Código Civil contempla dos supuestos de renuncia:

• A. Cuando un propietario desea eximirse de contribuir a los gastos de conservación, puede renunciar a la medianería, salvo que la pared sirva de apoyo a su edificio.
• B. Cuando el dueño de un edificio apoyado en una pared medianera decide derribarlo, puede renunciar a la medianería, asumiendo el coste de las obras necesarias para evitar daños en la pared durante el derribo.

Qué es una servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas está regulada por el Código Civil, que distingue entre dos tipos de vistas: las vistas rectas, que permiten observar el predio vecino sin girar la cabeza desde huecos abiertos en muros paralelos al lindero, y las vistas oblicuas, que requieren girar o asomarse para ver a través de los huecos.

Según el Código Civil, ningún propietario puede abrir ventanas ni huecos en una pared medianera sin el consentimiento del vecino. El dueño de una pared no medianera, pero contigua a otra finca, puede abrir en ella pequeños huecos inmediatos al techo, de un máximo de 30 centímetros cuadrados, provistos de reja de hierro y red metálica. El propietario del predio contiguo puede, sin embargo, cerrar esos huecos si adquiere la medianería, o puede taparlos edificando en su terreno o levantando una pared contigua.

Para abrir vistas directas sobre el predio vecino, debe existir una separación mínima de dos metros entre el muro y la línea divisoria, aunque las normas urbanísticas pueden establecer distancias mayores —la más habitual es de tres metros. Para las vistas oblicuas, la separación mínima es de sesenta centímetros.

Si por cualquier título se ha adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la finca colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia. Esta distancia se mide desde la línea exterior del muro cuando no haya voladizos, desde el extremo del voladizo cuando exista, y, en el caso de vistas oblicuas, desde la línea de separación entre ambas propiedades.

Qué es una servidumbre de desagüe

La servidumbre de desagüe se establece cuando el propietario de un edificio no puede construir su cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio terreno o directamente a la vía pública.

En estos casos, puede exigirse el establecimiento de la servidumbre para permitir el paso del agua a través del predio contiguo, eligiendo siempre el punto donde la salida resulte más sencilla y cause el menor perjuicio posible. El conducto de desagüe deberá trazarse de forma que minimice los daños al predio sirviente, y su constitución implica el pago de una indemnización al propietario afectado.

Qué es una servidumbre de andamio

La servidumbre de andamio se establece cuando resulta imprescindible, para construir o reparar un edificio, pasar materiales por un predio ajeno o colocar andamios u otros elementos sobre él.

En estos casos, el propietario del predio sirviente está obligado a permitir el acceso y uso temporal necesario para la obra, siempre que no exista una alternativa viable. Tiene derecho, no obstante, a recibir una indemnización por los posibles perjuicios ocasionados.

Qué es una servidumbre de distancia mínima

La servidumbres de distancia mínima se utiliza en determinadas construcciones y plantaciones:

• En cuanto a construcciones nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.
• En cuanto a plantaciones no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de 2 metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Si las ramas de algunos árboles se extienden sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extienden en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

Qué es una servidumbre de carreteras

La servidumbre de carreteras está regulada por la Ley 37/2015, de Carreteras, que establece diferentes zonas de protección según el tipo de vía. Son de dominio público los terrenos ocupados por las carreteras estatales y sus elementos funcionales, así como una franja de:

• 8 metros de anchura en autopistas, autovías y vías rápidas.
• 3 metros en el resto de las carreteras.

Estas medidas se calculan desde la arista exterior de la explanación (el punto donde el talud de la carretera se une al terreno natural).

Zonas de protección

• Zona de servidumbre: Franja de 25 metros en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 8 metros en el resto de las carreteras, medida desde la arista exterior de la explanación.
• Zona de afección: Franja de 100 metros en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 50 metros en el resto de las carreteras.

Limitaciones

Está prohibida toda forma de publicidad visible desde la carretera, así como determinadas edificaciones dentro de las zonas protegidas. La distancia mínima para edificar se mide desde la arista exterior de la calzada más próxima y será de:

• 50 metros en autopistas, autovías y vías rápidas.
• 100 metros en variantes de poblaciones.
• 25 metros en el resto de carreteras.

Qué es una servidumbre de ferrocarriles

La servidumbre de ferrocarriles se regula en la Ley 38/2015, del Sector Ferroviario. Esta norma establece diferentes zonas de dominio y protección alrededor de las líneas ferroviarias que forman parte de la Red Ferroviaria de Interés General.

Zonas de dominio y protección

• Zona de dominio público: comprende los terrenos ocupados por la infraestructura ferroviaria y una franja de 8 metros a cada lado de la plataforma, medida desde la arista exterior de la explanación. En puentes, viaductos o estructuras similares, se considera la proyección vertical del borde de la obra sobre el terreno.
• Túneles: la zona de dominio público incluye los terrenos necesarios para la conservación y mantenimiento de la obra, considerando las condiciones del terreno, la ventilación y los accesos.
• Zona de protección: se extiende 70 metros más allá de la zona de dominio público a cada lado de la vía.

Obras e instalaciones

Para realizar cualquier obra, instalación o plantación —fija o provisional— dentro de las zonas de dominio público o protección, es necesaria la autorización previa del administrador de infraestructuras ferroviarias.

• Las obras destinadas a salvaguardar paisajes o reducir ruidos serán costeadas por quienes las promuevan.
• Solo podrán realizarse obras en la zona de dominio público si son imprescindibles para el servicio ferroviario o de interés general.
• Podrán autorizarse cruces aéreos o subterráneos por motivos debidamente justificados.
• En caso de ocupación no autorizada, el responsable deberá limpiar y restituir los terrenos, o asumir el coste si lo hace la administración de forma subsidiaria.
• En la zona de protección solo se permitirán usos compatibles con la seguridad del tráfico ferroviario, previa autorización.
• La ocupación o los daños ocasionados en esta zona son indemnizables conforme a la Ley de Expropiación Forzosa.
• Podrán cultivarse productos agrícolas sin autorización, siempre que se garantice la correcta evacuación del riego y no se perjudiquen las obras ferroviarias.
• En construcciones existentes se permiten solo obras de reparación o mejora, sin aumento de volumen y previa autorización.

Reglamentariamente podrán ajustarse las distancias de protección según las características técnicas de la línea y del terreno. En suelo urbano consolidado, estas distancias se reducen a 5 metros para la zona de dominio público y 8 metros para la de protección, pudiendo llegar excepcionalmente a 2 metros con autorización del Ministerio de Fomento.

Línea límite de edificación

• Se prohíbe cualquier construcción, reconstrucción o ampliación dentro de una franja de 50 metros desde la arista exterior más próxima de la plataforma ferroviaria, salvo las necesarias para conservar edificaciones existentes.
• También se prohíbe instalar líneas eléctricas de alta tensión dentro de esta zona.
• El Ministerio de Fomento podrá modificar esta distancia, previo informe de las Comunidades Autónomas y entidades locales, atendiendo a razones geográficas o urbanísticas.

Qué es una servidumbre de costas

La servidumbre de costas se regula por la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. Dicha norma distingue diversas zonas de dominio público y servidumbre en el litoral español, con el objetivo de proteger y garantizar el uso público del dominio marítimo terrestre.

Zona de dominio público marítimo-terrestre

Pertenecen al dominio público marítimo-terrestre estatal:

• La ribera del mar y de las rías, que incluye:
  • La zona marítimo-terrestre: espacio entre la línea de bajamar escorada y el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos.
  • Las playas: zonas de depósito de arenas, gravas o guijarros, con o sin vegetación, formadas por la acción del mar o del viento.
  • También se incluyen marismas, albuferas, esteros y terrenos bajos inundables por mareas o filtraciones marinas.
• El mar territorial y las aguas interiores, con su lecho y subsuelo.
• Los recursos naturales de la zona económica exclusiva y la plataforma continental.

También forman parte del dominio público marítimo-terrestre:

• Las accesiones a la ribera por depósito o retirada del mar.
• Los terrenos ganados al mar o desecados en su ribera.
• Los acantilados en contacto con el mar, hasta su coronación.
• Los islotes en aguas interiores y mar territorial.
• Las obras e instalaciones del Estado, como puertos o faros, y los terrenos afectados a su servicio.

Zona de servidumbre de protección

La zona de servidumbre de protección se extiende 100 metros tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, ampliables hasta 200 metros si así lo acuerdan las administraciones competentes.

En esta zona:

• Solo se permiten cultivos y plantaciones sin autorización previa.
• En los primeros 20 metros pueden realizarse operaciones de salvamento o depósito temporal de objetos arrojados por el mar.
• Están prohibidos:
  • Las edificaciones destinadas a vivienda o residencia.
  • La construcción de vías de transporte interurbanas o de alto tráfico.
  • La extracción de áridos y la tala indiscriminada.
  • El tendido aéreo de líneas eléctricas de alta tensión.
  • El vertido de residuos o aguas sin depuración.
  • La publicidad visible desde el litoral.
• Con carácter ordinario, solo se autorizan obras o instalaciones que no puedan tener otra ubicación o que presten servicios necesarios al dominio público marítimo-terrestre.
• Excepcionalmente, el Consejo de Ministros puede autorizar edificaciones o instalaciones industriales de interés público que no se ubiquen sobre playas o zonas especialmente protegidas.

Zona de servidumbre de tránsito

• Comprende una franja de 6 metros medida tierra adentro desde la ribera del mar, ampliable hasta 20 metros en tramos peligrosos.
• Debe permanecer expedita para el paso público peatonal y para vehículos de vigilancia o salvamento.
• Puede ocuparse temporalmente por obras públicas o paseos marítimos, siempre que se habilite una franja alternativa.

Accesos al mar y ordenación territorial

Los planes urbanísticos del litoral deben garantizar el acceso público y gratuito al mar, con previsión de suficientes accesos y aparcamientos fuera del dominio público:

• Accesos para tráfico rodado cada 500 metros como máximo, y peatonales cada 200 metros.
• Los accesos deben estar señalizados y abiertos al uso público.

En una franja mínima de 500 metros tierra adentro, la ordenación territorial debe respetar los siguientes criterios:

• Reservar suelo para aparcamientos fuera de la zona de tránsito.
• Evitar pantallas arquitectónicas o acumulaciones excesivas de volumen edificatorio.
• Requerir autorización previa para cualquier vertido al dominio público marítimo-terrestre.

Qué es una servidumbre de comunicaciones

La servidumbre de comunicaciones se regula en la Ley 9/2014, General de Telecomunicaciones. Esta norma reconoce a los operadores de redes públicas de comunicaciones electrónicas el derecho a ocupar propiedad privada cuando resulte estrictamente necesario para la instalación de infraestructuras, siempre que no existan alternativas técnicamente o económicamente viables.

Constitución de la servidumbre

La ocupación de bienes privados podrá realizarse mediante:

• Expropiación forzosa, cuando la instalación sea de interés público y no exista otra alternativa adecuada.
• Declaración de servidumbre forzosa de paso, para permitir la instalación de redes públicas de comunicaciones electrónicas.

En ambos supuestos, los operadores tendrán la condición de beneficiarios en los expedientes administrativos que se tramiten, conforme a lo dispuesto en la legislación de expropiación forzosa.

Qué es una servidumbre de línea de energía eléctrica

La servidumbre de línea de energía eléctrica se regula, entre otras normas, por las siguientes disposiciones:

• Ley 54/1997, del Sector Eléctrico.
• Real Decreto 1955/2000, por el que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización, suministro y procedimientos de autorización de instalaciones eléctricas.
• Real Decreto 223/2008, Reglamento sobre condiciones técnicas y garantías de seguridad en líneas eléctricas de alta tensión e Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC-LAT).
• Real Decreto 842/2002, Reglamento electrotécnico para baja tensión.

Servidumbre de paso aéreo

Según el artículo 158 del Real Decreto 1955/2000, la servidumbre de paso aéreo de energía eléctrica comprende:

• El vuelo sobre el predio sirviente.
• El establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de los cables e instalación de puestas a tierra.
• El derecho de paso o acceso para establecer, vigilar, conservar y reparar la línea, así como para el corte de arbolado si fuera necesario.
• La ocupación temporal de terrenos u otros bienes necesarios para las operaciones anteriores.

Servidumbre de paso subterráneo

Según el artículo 159 del mismo Real Decreto, la servidumbre de paso subterráneo de energía eléctrica incluye:

• La ocupación del subsuelo por los cables conductores, a la profundidad y con las características establecidas en la normativa técnica y urbanística aplicable.
• La franja de terreno comprendida entre los conductores extremos de la instalación, a efectos expropiatorios.
• El establecimiento de dispositivos de apoyo o fijación de los conductores.
• El derecho de paso o acceso para la vigilancia, conservación y reparación de la línea.
• La ocupación temporal de terrenos o bienes necesarios para dichos fines.

Distancias de servidumbre de protección

El Reglamento de Alta Tensión, en el punto 5.12 de la ITC-LAT-07, establece las fórmulas y criterios para las distancias de protección en líneas aéreas con conductores desnudos. En caso de acuerdo entre las partes, las distancias mínimas serán:

• Sobre puntos accesibles a personas: 5,5 + Del metros (mínimo 6 m).
• Sobre puntos no accesibles: 3,3 + Del metros (mínimo 4 m).

Donde Del representa la distancia de aislamiento en el aire mínima necesaria para evitar descargas disruptivas entre los conductores de fase y los objetos a potencial de tierra. Esta distancia puede ser interna (entre conductor y torre) o externa (entre conductor y obstáculos próximos), según las condiciones especificadas en el propio reglamento.