7.00 Bienes inmuebles

El Código Civil define los conceptos de bien inmueble y bien mueble como las cosas que son o puede ser objeto de apropiación. Son bienes inmuebles:

• 1. Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.
• 2. Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.
• 3. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.
• 4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
• 5. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.
• 6. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente.
• 7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse.
• 8. Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento y las aguas vivas o estancadas.
• 9. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
• 10. Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmueble

Un inmueble puede ser propiedad de dominio público o de propiedad privada:

Son inmuebles propiedad de dominio público:

• Los inmuebles destinados al uso público del Estado son los caminos, canales, ríos, torrentes, puertos, puentes, riberas, playas y otros análogos. Son bienes de uso público en las provincias y municipios, los caminos provinciales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y las obras públicas de servicio general. Los bienes de dominio público cuando dejan de estar destinados al uso general o a las necesidades de la defensa del territorio pasan a formar parte de los bienes de propiedad del Estado.
• Los inmueble no destinados al uso público pero que pertenecen privativamente al Estado y están destinados al uso público local o algún servicio público o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas, fortalezas y demás obras de defensa del territorio, y las minas, mientras que no se otorgue su concesión.
• Los bienes comunales son aquellos que son de dominio público y su aprovechamiento corresponde al común de los vecinos. Los bienes comunales sólo podrán pertenecer a los Municipios y a las Entidades Locales Menores. Los bienes comunales son inalienables, imprescriptible e inembargables.
• Los bienes patrimoniales son los que siendo propiedad de un organismo público no están sujetos a uso público local o algún servicio público ni afectados a ningún servicio público y pueden constituir fuentes de ingresos al erario del organismo. Se rigen por su legislación específica y en su defecto por las normas del derecho privado.
• El patrimonio municipal del suelo es el formado por los bienes patrimoniales de las corporaciones locales que cumplan alguna de las siguientes condiciones:
• Los calificados en el planeamiento urbanístico como urbanos.
  
• Los que provengan como resultado de las cesiones urbanísticas.
• Los que provengan como resultado de las expropiaciones urbanísticas.
  
• Procedentes del ejercicio del derecho de tanteo y retracto.
• Los adquiridos con esta finalidad al amparo de la legislación urbanística.

Son inmuebles de propiedad privada el resto de inmuebles que no lo son de dominio público. Los tipos de propiedad de un inmueble son:

• Comunidad pro indiviso romana: Es el condominio ordinario, que corresponde a un conjunto de personas con cuotas de participación y con carácter divisible. Se trata de un modo de dominio recogido y regulado por el Código Civil.
• Comunidad pro indiviso germánica: Es el condominio en el que la propiedad pertenece de manera colectiva e indivisible a un conjunto de personas sin asignación de cuotas entre ellas. El inmueble es íntegramente de todos, les pertenece colectivamente como grupo, de forma que no hay fijación de una cuota de participación de cada uno. Es válida cuando son pactadas por libre voluntad de los interesados y de acuerdo al contenido del propio pacto y de la jurisprudencia.
• Comunidad pro diviso: El inmueble corresponde a varias personas pero con sus facultades no repartidas homogéneamente, una persona puede tener el derecho de habitación y otra la propiedad del piso, por ejemplo. Es válida cuando son pactadas por libre voluntad de los interesados y de acuerdo al contenido del propio pacto y de la jurisprudencia.
• Propiedad horizontal: El inmueble en el que los propietarios son copropietarios en proindiviso de las partes que no pueden dividirse, como el suelo, la estructura, etc. y son propietarios individuales de lo que puede dividirse. La naturaleza jurídica de esta institución puede definirse como una propiedad de carácter complejo, en la que se mezcla la propiedad exclusiva (la de los pisos, locales, oficinas, etc.) y la copropiedad indivisa (la de los elementos comunes). Para que haya propiedad horizontal es necesario:

• Que los diferentes pisos o locales sean susceptibles de aprovechamiento independiente.
• Que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública.
• Que las partes en copropiedad no son susceptibles de división, y son anejo inseparable de la parte que constituye el piso o local.
• Que en caso de enajenación de un piso o local los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho a tanteo ni de retracto.
• Que la propiedad horizontal lleve inherente la copropiedad de los elementos comunes del edificio.

Una propiedad horizontal puede tener su origen en la herencia de un edificio que antes pertenecía a una sola persona o por la redistribución de un edificio en varios inmuebles. Actualmente este modo de propiedad se origina cuando el promotor compra un solar para la edificación y hace la escritura de obra nueva preparada para su venta en régimen de propiedad horizontal.

En el título de constitución de una propiedad horizontal debe constar la descripción del inmueble en su conjunto y de sus distintos elementos comunes, la descripción individualizada de cada piso, local, etc. expresando su extensión, linderos, planta y anejos de que disponga (como garajes o trasteros) y la cuota de participación que le corresponde a cada uno en relación con el total del valor del inmueble. Para fijar la cuota de participación se tomará como base la superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título de constitución podrá contener reglas en cuanto al uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.

Según el Código Civil la propiedad de un inmueble se adquiere y se transmite por ocupación, donación, sucesión testada e intestada (herencia), usucapión y en ciertos contratos por la tradición:

• Ocupación: El Código Civil dice que se adquieren por ocupación aquellos bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño. Para adquirir un bien por ocupación, ha de aprehenderse materialmente con la intención expresa de adquirir su propiedad. Este modo de acceso a la propiedad tiene un alcance muy limitado.
• Donación: La donación es un acto por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra que la acepta. Para que sea válida una donación de un inmueble ha de hacerse en escritura pública. La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada, pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.
• Sucesión y herencia: Los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte, siendo la herencia el conjunto de bienes derechos y obligaciones que al morir una persona son transmisibles a sus herederos o legatarios. La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte. La tasación de una herencia se realizan a fecha de la defunción.
• Usucapión: Es la adquisición de la propiedad de una cosa como consecuencia de su posesión durante un tiempo establecido y con unos requisitos legalmente establecidos:

a) Posesión durante un plazo de diez años en inmuebles de forma presente y veinte años en inmuebles de forma ausente.
b) Justo título, que se tenga derecho a poseer la cosa.
c) Buena fe, que el poseedor crea poseerla en concepto de dueño y por derecho propio.

El Código Civil admite de forma extraordinaria el usucapión cuando hay posesión ininterrumpida del inmueble durante treinta años sin ningún otro requisito.

La servidumbre es un gravamen existente sobre un inmueble en beneficio de otro. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante y el que la sufre predio sirviente. Por tanto, en cualquier servidumbre habrá una limitación al derecho real de propiedad en favor del aprovechamiento de otra propiedad. La razón de ser de las servidumbres es la necesaria relación entre propiedades para su mejor explotación y utilidad conjunta. Las servidumbres son inseparables de las fincas a las que pertenecen y por tanto se transmiten.

Según el Código Civil las servidumbres pueden ser:

• A) Servidumbres continuas o discontinuas: las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre, como un camino público para el paso a través de una finca. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre, como un camino limitado para el paso del propietario de la finca contigua.
• B) Servidumbres aparentes o no aparentes: son servidumbres aparentes las que están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. Son servidumbres no aparentes las que no presentan signo exterior alguno de su existencia.
• C) Servidumbres positivas o negativas: Positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.
• D) Servidumbres legales o voluntarias: Las servidumbres legales son las que vienen impuestas por la Ley y las voluntarias aquellas que son debidas a la voluntad del propietario de la finca que las establece sin obligación legal. Las servidumbres legales pueden tener por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares.
• E) Servidumbres reales o personales. Las servidumbres personales son las establecidas en beneficio de una persona o colectividad y las servidumbres reales en beneficio de otra perteneciente a diferente dueño.

La constitución de una servidumbre puede ser según el Código Civil:

• a) Por título declarativo de una voluntad unilateral o bilateral, encaminado a producir un efecto civil; ese título puede ser un contrato (oneroso o gratuito) o un testamento.
• b) Por imposición legal, cuando se trate de alguno de los supuestos de servidumbre forzosa contemplados por el Código Civil, u otra legislación.

• c) Por prescripción pueden establecerse aquellas servidumbres cuyo origen no puede justificarse, pero que se han ejercitado durante un tiempo determinado en la legislación.

• d) Por determinación o constitución tácita pueden adquirirse servidumbres, cuando exista un signo aparente de servidumbre entre dos fincas.

Las servidumbres continuas* y aparentes*, según el Código Civil se adquieren en virtud de título o por la prescripción de veinte años. No obstante debe contemplarse la legislación autonómica o foral, que puede cambiar estos plazos.

Las servidumbres continuas no aparentes*, y las discontinuas*, sean o no aparentes, solo podrán adquirirse mediante título.

* Las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre, como un camino público para el paso a través de una finca. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre, como un camino limitado para el paso del propietario de la finca contigua.

* Las servidumbres aparentes son las que están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. Son servidumbres no aparentes las que no presentan signo exterior alguno de su existencia.

La extinción de una servidumbre de cualquier clase que sea según el Código Civil puede ser por seis supuestos:

• a) Por consolidación al reunirse en la misma persona la propiedad del predio dominante y el sirviente.
• b) Por desuso de la servidumbre durante veinte años.
• c) Por no poder ejercitarse por el estado de los predios. No obstante, si más adelante el estado de los predios volviera a permitir usarla, la servidumbre revivirá, salvo que el tiempo de desuso haya durado veinte años y la servidumbre haya prescrito.
• d) Por cumplirse el plazo previsto, cuando la servidumbre fuera temporal, o realizarse la condición establecida, cuando la servidumbre fuera temporal.
• e) Por renuncia del dueño del predio dominante.
• f) Por redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

La servidumbres de aguas se rigen por la Ley de Aguas Real Decreto Legislativo 1/2001 para lo que se define como cauce natural el terreno cubierto por una corriente de agua cuando tiene máximas crecidas, las riberas como los laterales situados por encima del nivel de aguas bajas y como márgenes los terrenos que lindan con los cauces.

Las márgenes están sujetas en su extensión longitudinal:

• a) A una zona de servidumbre de 5 metros de anchura, para uso público, que se regulará reglamentariamente.
• b) A una zona de policía de 100 metros de anchura en que se condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen.

En las zonas próximas a la desembocadura en el mar, en el entorno inmediato de los embalses o cuando las condiciones topográficas o hidrográficas de los cauces y márgenes lo hagan necesario para la seguridad de personas y bienes, podrá modificarse la anchura de ambas zonas en la forma que reglamentariamente se determine.

El Libre curso de las corrientes es la servidumbre por la cual los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que de forma natural y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven. Las riberas de los ríos, aún cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de 3 metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento. En todo caso, las márgenes de lagos, lagunas y embalses quedarán sujetas a las zonas de servidumbre y policía fijadas para las corrientes de agua.

La servidumbre de camino de sirga, análoga a la anterior por la que los predios contiguos a las riberas navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre para el servicio exclusivo de la navegación fluvial. Las márgenes están sujetas, en toda su extensión longitudinal a una zona de servidumbre de 5 metros de anchura, para uso público que se regulará reglamentariamente y a una zona de policía de 100 metros de anchura en la que se condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen.

La servidumbre de estribo de presa, cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuera necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas, o terrenos en que necesita apoyarla.

La servidumbre de saca y abrevadero, que podrá imponerse por causa de utilidad pública a favor de alguna población o caserío, previa indemnización. Esto quiere decir que para su imposición se requiere la declaración de utilidad pública. Lleva consigo la obligación de los predios sirvientes a dar paso a personas y ganado hasta donde hayan de utilizar las aguas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnización.

La servidumbre de acueducto, todo el que quiera servirse del agua de que puede disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan aguas. Ello no obsta para que el dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo, así como edificar sobre el mismo acueducto de manera que éste no experimente perjuicio, ni se imposibiliten las reparaciones y limpiezas necesarias.

La servidumbre de paso se constituye cuando el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir el paso por las heredades vecinas, previa indemnización. Si adquirida una finca por venta, permuta o participación, quedare enclavada entre otras el vendedor, permutante o copartícipe, éstos estarán obligados a dar paso sin indemnización salvo pacto en contrario.

La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante. Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, la anchura no podrá exceder de 10 metros.

La servidumbre de medianerías se rige por el Código Civil en cuanto a las disposiciones generales sobre servidumbres y por las ordenanzas o usos locales en su ausencia. La medianerías son los elementos que están en el límite de dos propiedades pertenecientes a distintos dueños. La medianería puede ser vertical como una pared u horizontal como un forjado.

Cuando se construye una pared sobre el terreno de dos propietarios contiguos haciendo corresponder su eje medio longitudinal con el linde se llama pared medianera. Ambos propietarios pueden apoyar vigas en ella, cada uno de ellos en la mitad correspondiente a su terreno. En principio, el propietario de los dos lindantes que primero construye, debe sufragar la medianera por sí solo, pero si, más adelante, el otro procede a edificar aprovechando la pared existente, deberá abonarle al primero la parte de la medianera construida en terreno de su pertenencia.

Cuando la pared trazada en el límite entre dos predios no comprende terreno de ambos, sino que se sitúa por completo dentro de los límites de una finca, se llama pared contigua y en este caso, el propietario vecino no podrá apoyar vigas en ella, sino que habrá de erigir su propia pared en su terreno.

El Código Civil establece que se supone que es medianera, salvo que haya un título, un signo exterior o una prueba de lo contrario, todo elemento que se encuentre en uno de los supuestos siguientes:

• a) Las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
• b) Las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en los poblados o en el campo.
• c) Las cercas, vallas y setos vivos que dividen los predios rústicos.
• d) Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Son signos exteriores contrarios a la servidumbre de medianería:

• 1) Cuando en las paredes divisorias de los edificios hay ventanas o huecos abiertos.
• 2) Cuando la pared divisoria está por un lado recta y a plomo en todo su paramento y por el otro esté escalonada.
• 3) Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
• 4) Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas y no de la contigua.
• 5) Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla de coronación solo vierta hacia una de las propiedades.
• 6) Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
• 7) Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.
• 8) Tratándose de zanjas, cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halle en un solo lado.

La servidumbre de medianería podrá extinguirse por consolidación (esto es, cuando un sólo propietario se haga con el dominio de los dos predios), por prescripción o por renuncia de uno de los propietarios. El Código Civil contempla dos casos de renuncia a la medianería:

• A. Cuando uno de los propietarios desea eximirse de contribuir a las cargas impuestas por la servidumbre, para lo que se le permite renunciar a la medianería, salvo en el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.
• B. Cuando el dueño de un edificio que se apoya en una pared medianera quiere derribarlo, también puede renunciar a la medianería, pero correrán por su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar (sólo por esa vez) los daños que el derribo produzca en la pared medianera.

La servidumbre de luces y vistas está regulada en el Código Civil que define para ello como vistas rectas las que corresponden a huecos abiertos en muros sensiblemente paralelos al lindero de la finca de modo que se vea ésta sin necesidad de girar la vista, y como vistas oblicuas las que para ver a través de los huecos existentes en el muro hay que girar o sacar la cabeza.

Según el Código Civil ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en la pared medianera ventana ni hueco alguno. El dueño de una pared no medianera pero contigua a otra finca puede abrir en ella ventanas o huecos inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros cuadrados con reja de hierro y red de alambre. Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

Según el Código civil para tener vistas directas sobre el vecino debe mediar una separación de 2 metros, que puede ser mayor en función de la norma urbanística, siendo la más usual la distancia de 3 metros al lindero. Para tener vistas oblicuas la distancia es de 60 cm.

Cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de 3 metros de distancia, tomándose la medida desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.

La servidumbre de desagüe se constituye en los casos en que no es posible que el propietario de un edificio construya su cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público. En estos casos puede exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose le conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios cause al predio sirviente, previa indemnización.

La servidumbre de andamio se constituye cuando es imprescindible para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios u otros objetos, el dueño de éste predio estará obligado a consentirlo, pudiendo recibir indemnización a cambio.

La servidumbres de distancia mínima se utiliza en determinadas construcciones y plantaciones:

• En cuanto a construcciones nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.
• En cuanto a plantaciones no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de 2 metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Si las ramas de algunos árboles se extienden sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y, si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extienden en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.

La servidumbre de carreteras se rige por la Ley 37/2015 de carreteras que distingue entre la tipología de la vía manteniéndose diferentes distancias y afecciones. Son de dominio público los terrenos ocupados por las carreteras estatales y sus elementos funcionales y una franja de 8 metros de anchura en autopistas, autovías y vías rápidas y de 3 metros en el resto de las carreteras, contados desde la arista exterior de la explanación (unión del talud de la carretera con el terreno natural). Se distinguen las siguientes zonas:

• Zona de servidumbre: A partir de la arista exterior de la explanación, y en una longitud de 25 metros en autopistas autovías y vías rápidas y de 8 metros en el resto de las carreteras.
• Zona de afección: A partir de la arista exterior de la explanación, y en una longitud de 100 metros en autopistas autovías y vías rápidas y de 50 metros en el resto de las carreteras.

Está prohibida toda publicidad visible desde cualquier punto de la carretera y las edificaciones limitadas en una banda contada a partir de la arista exterior de la calzada más próxima, de 50 metros en autopistas autovías y vías rápidas, de 100 metros en variantes de poblaciones, y de 25 metros en el resto de las carreteras.

La servidumbre de ferrocarriles se rige por la Ley 38/2015 del sector ferroviario. Se distinguen las siguientes zonas:

• Zona de dominio público los terrenos ocupados por las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General y una franja de terreno de 8 metros a cada lado de la plataforma, medida en horizontal y perpendicularmente al eje de la misma, desde la arista exterior de la explanación que es la intersección del talud del desmonte, del terraplén o, en su caso, de los muros de sostenimiento colindantes con el terreno natural. En los casos especiales de puentes, viaductos, estructuras u obras similares la arista exteriores de la explanación es la líneas de proyección vertical del borde de las obras sobre el terreno.
• En los túneles, la determinación de la zona de dominio público se extenderá a la superficie de los terrenos necesarios para asegurar la conservación y el mantenimiento de la obra, de acuerdo con las características geotécnicas del terreno, su altura sobre aquéllos y la disposición de sus elementos, tomando en cuenta circunstancias tales como su ventilación y sus accesos.
• Zona de protección de las líneas ferroviarias consiste en una franja de terreno a cada lado definida por la zona de dominio público y por dos líneas paralelas situadas a 70 metros de las aristas exteriores de la explanación.

En cuanto a las obras o instalaciones fijas o provisionales:

• 1. Para ejecutar, en las zonas de dominio público y de protección de la infraestructura ferroviaria, cualquier tipo de obras o instalaciones fijas o provisionales, cambiar el destino de las mismas o el tipo de actividad que se puede realizar en ellas y plantar o talar árboles se requerirá la previa autorización del administrador de infraestructuras ferroviarias. Lo dispuesto en este apartado se entiende sin perjuicio de las competencias de otras Administraciones públicas.
• Cualesquiera obras que se lleven a cabo en la zona de dominio público y en la zona de protección y que tengan por finalidad salvaguardar paisajes o construcciones o limitar el ruido que provoca el tránsito por las líneas ferroviarias, serán costeadas por los promotores de las mismas.
• No obstante lo anterior, sólo podrán realizarse obras o instalaciones en la zona de dominio público, previa autorización del administrador de infraestructuras ferroviarias, cuando sean necesarias para la prestación del servicio ferroviario o bien cuando la prestación de un servicio de interés general así lo requiera. Excepcionalmente y por causas debidamente justificadas, podrá autorizarse el cruce de la zona de dominio público, tanto aéreo como subterráneo, por obras e instalaciones de interés privado.
• En los supuestos de ocupación de la zona de dominio público ferroviario, el que la realizare estará obligado a la limpieza y recogida del material situado en los terrenos ocupados hasta el límite de la citada zona de dominio público, previo requerimiento de la Administración pública o del administrador de infraestructuras ferroviarias titular de la línea. Si no se atendiere el requerimiento dentro del plazo conferido, actuará de forma subsidiaria la citada Administración pública o el administrador de infraestructuras ferroviarias titular de la línea, mediante la realización de las necesarias labores de limpieza y recogida del material, quedando el ocupante de los terrenos obligado a resarcir los gastos en los que se hubiere incurrido por dicha actuación.
• 2. En la zona de protección no podrán realizarse obras ni se permitirán más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad del tráfico ferroviario previa autorización, en cualquier caso, del administrador de infraestructuras ferroviarias. Éste podrá utilizar o autorizar la utilización de la zona de protección por razones de interés general o cuando lo requiera el mejor servicio de la línea ferroviaria.
• Serán indemnizables la ocupación de la zona de protección y los daños y perjuicios que se causen por su utilización, con arreglo a lo establecido en la Ley de Expropiación Forzosa.
• La denegación de la autorización deberá fundarse en las previsiones de los planes o proyectos de ampliación o variación de la línea ferroviaria en los diez años posteriores al acuerdo.
• 3. Podrán realizarse cultivos agrícolas en la zona de protección, sin necesidad de autorización previa, siempre que se garantice la correcta evacuación de las aguas de riego y no se causen perjuicios a la explanación, quedando prohibida la quema de rastrojos.
• 4. En las construcciones e instalaciones ya existentes podrán realizarse, exclusivamente, obras de reparación y mejora, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquéllas comporten puedan ser tenidas en cuenta a efectos expropiatorios. En todo caso, tales obras requerirán la previa autorización del administrador de infraestructuras ferroviarias, sin perjuicio de los demás permisos o autorizaciones que pudieran resultar necesarios en función de la normativa aplicable.
• 5. Reglamentariamente, podrá determinarse una distancia inferior a la establecida en los artículos precedentes para delimitar la zona de dominio público y la de protección, en función de las características técnicas de la línea ferroviaria de que se trate y de las características del suelo por el que discurra dicha línea.
• 6. En suelo clasificado como urbano consolidado por el correspondiente planeamiento urbanístico, las distancias establecidas en los artículos anteriores para la protección de la infraestructura ferroviaria serán de 5 metros para la zona de dominio público y de ocho metros para la de protección, contados en todos los casos desde las aristas exteriores de la explanación. Dichas distancias podrán ser reducidas por el Ministerio de Fomento, siempre que se acredite la necesidad de la reducción y no se ocasione perjuicio a la regularidad, conservación y el libre tránsito del ferrocarril sin que, en ningún caso, la correspondiente a la zona de dominio público pueda ser inferior a 2 metros.

En cuanto al límite de edificación:

• 1. A ambos lados de las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General se establece la línea límite de edificación, desde la cual hasta la línea ferroviaria queda prohibido cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las edificaciones existentes en el momento de la entrada en vigor de esta Ley. Igualmente, queda prohibido el establecimiento de nuevas líneas eléctricas de alta tensión dentro de la superficie afectada por la línea límite de edificación.
• 2. La línea límite de edificación se sitúa a 50 metros de la arista exterior más próxima de la plataforma, medidos horizontalmente a partir de la mencionada arista. Reglamentariamente, podrá determinarse una distancia inferior a la prevista en el párrafo anterior para la línea límite de edificación, en función de las características de las líneas.
• 3. Asimismo, el Ministerio de Fomento, previo informe de las Comunidades Autónomas y entidades locales afectadas, podrá, por razones geográficas o socioeconómicas, fijar una línea límite de edificación diferente a la establecida con carácter general, aplicable a determinadas líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General, en zonas o áreas delimitadas.4. Con carácter general, en las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General que discurran por zonas urbanas, el Ministerio de Fomento podrá establecer la línea límite de edificación a una distancia inferior a la fijada en el apartado 2, siempre que lo permita el planeamiento urbanístico correspondiente.
• 4. Con carácter general, en las líneas ferroviarias que formen parte de la Red Ferroviaria de Interés General que discurran por zonas urbanas, el Ministerio de Fomento podrá establecer la línea límite de edificación a una distancia inferior a la fijada en el apartado 2, siempre que lo permita el planeamiento urbanístico correspondiente.

La servidumbre de costas se rigen por la Ley 22/88 de 28 de Julio

Pertenece a la zona de dominio público marítimo terrestre estatal:

• 1. La ribera del mar y de las rías, que incluye:
  • a) La zona marítimo terrestre o espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial, y el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos o, cuando lo supere, el de la línea de pleamar máxima viva equinoccial. Esta zona se extiende también por las márgenes de los ríos hasta el sitio donde se haga sensible el efecto de las mareas.
  • Se consideran incluidas en esta zona las marismas, albuferas, marjales, esteros y, en general, los terrenos bajos que se inundan como consecuencia del flujo y reflujo de las mareas, de las olas o de la filtración del agua del mar.
  • b) Las playas o zonas de depósito de materiales sueltos, tales como arenas, gravas y guijarros, incluyendo escarpes, bermas y dunas, tengan o no vegetación, formadas por la acción del mar o del viento marino, u otras causas naturales o artificiales.
• 2. El mar territorial y las aguas interiores, con su lecho y subsuelo, definidos y regulados por su legislación específica.
• 3. Los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental, definidos y regulados por su legislación específica.

También pertenecen al dominio público marítimo terrestre estatal:

• 1. Las accesiones a la ribera del mar por depósito de materiales o por retirada del mar, cualesquiera que sean las causas.
• 2. Los terrenos ganados al mar como consecuencia directa o indirecta de obras, y los desecados en su ribera.
• 3. Los terrenos invadidos por el mar que pasen a formar parte de su lecho por cualquier causa.
• 4. Los acantilados sensiblemente verticales, que estén en contacto con el mar o con espacios de dominio público marítimo terrestre, hasta su coronación.
• 5. Los terrenos deslindados como dominio público que por cualquier causa han perdido sus características naturales de playa, acantilado, o zona marítimo terrestre, salvo lo previsto en el artículo 18.
• 6. Los islotes en aguas interiores y mar territorial.
• 7. Los terrenos incorporados por los concesionarios para completar la superficie de una concesión de dominio público marítimo terrestre que les haya sido otorgada, cuando así se establezca en las cláusulas de la concesión.
• 8. Los terrenos colindantes con la ribera del mar que se adquieran para su incorporación al dominio público marítimo terrestre.
• 9. Las obras e instalaciones construidas por el Estado en dicho dominio.
• 10. Las obras e instalaciones de iluminación de costas y señalización marítima, construidas por el Estado cualquiera que sea su localización, así como los terrenos afectados al servicio de las mismas, salvo lo previsto en el artículo 18.
• 11. Los puertos e instalaciones portuarias de titularidad estatal, que se regularán por su legislación específica.

Pertenece a la zona de servidumbre de protección:

• 1. La servidumbre de protección61 recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar.
• La extensión de esta zona podrá ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con la de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de costa de que se trate.
• En los terrenos comprendidos en esta zona se podrán realizar sin necesidad de autorización cultivos y plantaciones, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 27. En los primeros 20 metros de esta zona se podrán depositar temporalmente objetos o materiales arrojados por el mar y realizar operaciones de salvamento marítimo; no podrán llevarse a cabo cerramientos, salvo en las condiciones que se determinen reglamentariamente. Los daños que se ocasionen por las ocupaciones a que se refiere el párrafo anterior serán objeto de indemnización según lo previsto en la Ley de expropiación forzosa.
• En la zona de servidumbre de protección estarán prohibidos:
  • a) Las edificaciones destinadas a residencia o habitación.
  • b) La construcción o modificación de vías de transporte interurbanas y las de intensidad de tráfico superior a la que se determine reglamentariamente, así como de sus áreas de servicio.
  • c) Las actividades que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos.
  • d) El tendido aéreo de líneas eléctricas de alta tensión.
  • e) El vertido de residuos sólidos, escombros y aguas residuales sin depuración.
  • f) La publicidad a través de carteles o vallas o por medios acústicos o audiovisuales.
• 2. Con carácter ordinario, sólo se permitirán en esta zona, las obras, instalaciones y actividades que, por su naturaleza, no puedan tener otra ubicación o presten servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público marítimo terrestre, así como las instalaciones deportivas descubiertas. En todo caso, la ejecución de terraplenes, desmontes o tala de árboles deberán cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente para garantizar la protección del dominio público.
• 3. Excepcionalmente y por razones de utilidad pública debidamente acreditadas, el Consejo de Ministros podrá autorizar las actividades e instalaciones a que se refieren las letras b) y d) del apartado 1 de este artículo. En la misma forma podrán ser autorizadas las edificaciones a que se refiere la letra a) y las instalaciones industriales en las que no concurran los requisitos del apartado 2, que sean de excepcional importancia y que, por razones económicas justificadas, sea conveniente su ubicación en el litoral, siempre que, en ambos casos, se localicen en zonas de servidumbre correspondientes a tramos de costa que no constituyan playa, ni zonas húmedas u otros ámbitos de especial protección. Las actuaciones que se autoricen conforme a lo previsto en este apartado deberán acomodarse al planeamiento urbanístico que se apruebe por las administraciones competentes.

Pertenece a la zona de servidumbre de tránsito:

• La servidumbre de tránsito recaerá sobre una franja de 6 metros, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar. Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios especialmente protegidos.
• En lugares de tránsito difícil o peligroso dicha anchura podrá ampliarse en lo que resulte necesario, hasta un máximo de 20 metros.
• Esta zona podrá ser ocupada excepcionalmente por obras a realizar en el dominio público marítimo terrestre. En tal caso se sustituirá la zona de servidumbre por otra nueva en condiciones análogas, en la forma en que se señale por la Administración del Estado. También podrá ser ocupada para la ejecución de paseos marítimos.
• La servidumbre de acceso público y gratuito al mar recaerá, en la forma que se determina en los números siguientes, sobre los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo terrestre, en la longitud y anchura que demanden la naturaleza y finalidad del acceso.
• Para asegurar el uso público del dominio público marítimo terrestre, los planes y normas de ordenación territorial y urbanística del litoral establecerán, salvo en espacios calificados como de especial protección, la previsión de suficientes accesos al mar y aparcamientos, fuera del dominio público marítimo terrestre. A estos efectos, en las zonas urbanas y urbanizables, los de tráfico rodado deberán estar separados entre sí, como máximo, 500 metros, y los peatonales, 200 metros. Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público a su terminación.
• Se declaran de utilidad pública a efectos de la expropiación o de la imposición de la servidumbre de paso por la Administración del Estado, los terrenos necesarios para la realización o modificación de otros accesos públicos al mar y aparcamientos, no incluidos en el apartado anterior.
• No se permitirán en ningún caso obras o instalaciones que interrumpan el acceso al mar sin que se proponga por los interesados una solución alternativa que garantice su efectividad en condiciones análogas a las anteriores, a juicio de la Administración del Estado.

Ordenación territorial

Para asegurar el uso público del dominio público marítimo terrestre, los planes y normas de ordenación territorial y urbanística del litoral establecerán, salvo en espacios calificados como de especial protección, la previsión de suficientes accesos al mar y aparcamientos, fuera del dominio público marítimo terrestre. A estos efectos, en las zonas urbanas y urbanizables, los de tráfico rodado deberán estar separados entre sí, como máximo, 500 metros, y los peatonales, 200 metros. Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público a su terminación.

La ordenación territorial y urbanística sobre terrenos incluidos en una zona, cuya anchura se determinará en los instrumentos correspondientes y que será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar, respetará las exigencias de protección del dominio público marítimo terrestre a través de los siguientes criterios:

• a) En tramos con playa y con acceso de tráfico rodado, se preverán reservas de suelo para aparcamientos de vehículos en cuantía suficiente para garantizar el estacionamiento fuera de la zona de servidumbre de tránsito.
• b) Las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística. Se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo.
• Para el otorgamiento de las licencias de obra o uso que impliquen la realización de vertidos al dominio público marítimo terrestre se requerirá la previa obtención de la autorización de vertido correspondiente.
• Se declaran de utilidad pública a efectos de la expropiación o de la imposición de la servidumbre de paso por la Administración del Estado, los terrenos necesarios para la realización o modificación de otros accesos públicos al mar y aparcamientos, no incluidos en el apartado anterior.

La servidumbre de comunicaciones se rige por la Ley 9/2014 General de Telecomunicaciones que otorga a los operadores el derecho a la ocupación de la propiedad privada cuando resulte estrictamente necesario para la instalación de la red en la medida prevista en el proyecto técnico presentado y siempre que no existan otras alternativas económicamente viables, ya sea a través de su expropiación forzosa o mediante la declaración de servidumbre forzosa de paso para la instalación de infraestructura de redes públicas de comunicaciones electrónicas. En ambos casos tendrán la condición de beneficiarios en los expedientes que se tramiten, conforme a lo dispuesto en la legislación sobre expropiación forzosa.

La servidumbre de línea de energía eléctrica se rigen entre otra normativa por la Ley 54/1997 del sector eléctrico, Real Decreto 223/2008 Reglamento sobre condiciones técnicas y garantías de seguridad en líneas eléctricas de alta tensión y sus instrucciones técnicas complementarias, Real Decreto 842/2002 Reglamento electrotécnico de baja tensión, Real Decreto 1955/2000 por el que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización, suministro y procedimientos de autorización de instalaciones de energía eléctrica.

El artículo 158 del Real Decreto 1955/2000 dice que la servidumbre de paso aéreo de energía eléctrica comprenderá:

• 1. El vuelo sobre el predio sirviente.
• 2. El establecimiento de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de los cables conductores de energía eléctrica e instalación de puestas a tierra de dichos postes, torres o apoyos fijos.
• 3. El derecho de paso o acceso para atender al establecimiento, vigilancia, conservación, reparación de la línea eléctrica y corte de arbolado, si fuera necesario.
• 4. La ocupación temporal de terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a los fines indicados en el párrafo c anterior.

• 1. La ocupación del subsuelo por los cables conductores a la profundidad y con las demás características que señale la normativa técnica y urbanística aplicable.
• A efectos del expediente expropiatorio y sin perjuicio de lo dispuesto en cuanto a medidas y distancias de seguridad en los Reglamentos técnicos en la materia, la servidumbre subterránea comprende la franja de terreno situada entre los dos conductores extremos de la instalación.
• 2. El establecimiento de los dispositivos necesarios para el apoyo o fijación de los conductores.
• 3. El derecho de paso o acceso para atender al establecimiento, vigilancia, conservación y reparación de la línea eléctrica.
• 4.La ocupación temporal de terrenos u otros bienes en su caso necesarios a los fines indicados en el párrafo c anterior.

El Reglamento de Alta tensión en su punto 5.12 de la ITC-LAT-07 indica la formulación para las diferentes distancias de servidumbre de protección y en el caso de líneas aéreas con conductores desnudos cabe destacar:

• No obstante, en los casos de mutuo acuerdo entre las partes, las distancias mínimas que deberán existir en las condiciones más desfavorables, entre los conductores de la línea eléctrica y los edificios o construcciones que se encuentren bajo ella, serán las siguientes:
• Sobre puntos accesibles a las personas: 5,5 + Del metros, con un mínimo de 6 metros.
• Sobre puntos no accesibles a las personas: 3,3 + Del metros, con un mínimo de 4 metros.
• Del = Distancia de aislamiento en el aire mínima especificada, para prevenir una descarga disruptiva entre conductores de fase y objetos a potencial de tierra en sobretensiones de frente lento o rápido. Del puede ser tanto interna, cuando se consideran distancias del conductor a la estructura de la torre, como externas, cuando se considera una distancia del conductor un obstáculo (la distancia Del se puede obtener en cuadro de la propio reglamento).