7.10 Qué es una servidumbre de luces y vistas

Qué es una servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas está regulada por el Código Civil, que distingue entre dos tipos de vistas: las vistas rectas, que permiten observar el predio vecino sin girar la cabeza desde huecos abiertos en muros paralelos al lindero, y las vistas oblicuas, que requieren girar o asomarse para ver a través de los huecos.

Según el Código Civil, ningún propietario puede abrir ventanas ni huecos en una pared medianera sin el consentimiento del vecino. El dueño de una pared no medianera, pero contigua a otra finca, puede abrir en ella pequeños huecos inmediatos al techo, de un máximo de 30 centímetros cuadrados, provistos de reja de hierro y red metálica. El propietario del predio contiguo puede, sin embargo, cerrar esos huecos si adquiere la medianería, o puede taparlos edificando en su terreno o levantando una pared contigua.

Para abrir vistas directas sobre el predio vecino, debe existir una separación mínima de dos metros entre el muro y la línea divisoria, aunque las normas urbanísticas pueden establecer distancias mayores —la más habitual es de tres metros. Para las vistas oblicuas, la separación mínima es de sesenta centímetros.

Si por cualquier título se ha adquirido el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la finca colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia. Esta distancia se mide desde la línea exterior del muro cuando no haya voladizos, desde el extremo del voladizo cuando exista, y, en el caso de vistas oblicuas, desde la línea de separación entre ambas propiedades.