07 Bienes inmuebles

Qué es una servidumbre de patrimonio histórico

La servidumbre de patrimonio histórico se regula por diversas normas, entre las que destacan:

• Ley 16/1985, del Patrimonio Histórico Español.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
• Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• Otra normativa estatal y autonómica complementaria en materia de protección y conservación del patrimonio.

Deber de conservación

Los propietarios y titulares de derechos sobre los Bienes de Interés Cultural (BIC) tienen la obligación de conservar, mantener y custodiar los bienes, de forma que se garantice su integridad y se evite su pérdida o deterioro. En caso de incumplimiento, la Administración puede acordar la ejecución subsidiaria de las obras necesarias a costa del titular.

Este deber de conservación no se limita a los BIC, sino que también se extiende a otros edificios protegidos según el planeamiento urbanístico o el catálogo municipal correspondiente. Dependiendo del grado de protección, la obligación puede exceder las cargas ordinarias impuestas a la propiedad privada.

Servidumbres derivadas de la protección patrimonial

Las distintas legislaciones establecen servidumbres específicas con el fin de conservar el carácter de los inmuebles y garantizar su adecuada contemplación y puesta en valor. Estas pueden incluir:

• Limitaciones en las alturas, volúmenes y materiales de las edificaciones colindantes.
• Restricciones en la publicidad exterior o instalaciones visuales que afecten al entorno del bien protegido.
• Obligación de solicitar autorización administrativa previa para cualquier intervención, obra o modificación visible desde el espacio público.
• Preservación de los entornos de protección para asegurar la visibilidad y el contexto histórico del inmueble.

Qué es una servidumbre de vías pecuarias

La servidumbre de vías pecuarias se regula por la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, que establece que estas constituyen bienes de dominio público, siendo por tanto inalienables, imprescriptibles e inembargables.

Definición y finalidad

Las vías pecuarias son las rutas o itinerarios tradicionales por los que discurre el tránsito ganadero. Además de su función originaria, pueden destinarse a otros usos compatibles, como actividades recreativas, deportivas o de conservación ambiental, siempre que no se altere su integridad ni se impida su utilización principal.

Clasificación y anchuras

La Ley define distintos tipos de vías pecuarias en función de su anchura:

• Cañadas: vías pecuarias de anchura no superior a 75 metros.
• Cordeles: vías pecuarias de anchura no superior a 37,5 metros.
• Veredas: vías pecuarias de anchura no superior a 20 metros.

También pueden existir coladas y otros ramales secundarios cuya anchura se determina por los usos y costumbres locales o por resolución administrativa específica.

Régimen de protección

Corresponde a las comunidades autónomas la gestión, defensa y conservación de las vías pecuarias, debiendo velar por el mantenimiento de sus trazados y la recuperación de los terrenos ocupados o usurpados.

Qué es una hipoteca

La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda. Es la carga real más común, empleada habitualmente como forma de financiación para la adquisición de inmuebles. Para que se constituya válidamente, es indispensable que se inscriba en el Registro de la Propiedad y se acompañe de una tasación hipotecaria que determine el valor del inmueble.

En la hipoteca, la entidad financiera concede un préstamo garantizado con el propio inmueble, cuyo importe suele representar un porcentaje del valor de tasación, pudiendo llegar, en algunos casos, al cien por cien. El capital se devuelve conforme a los plazos y condiciones pactadas en la escritura, mediante cuotas que integran una parte de intereses y otra de amortización del principal.

El bien hipotecado permanece en poder del deudor, quien puede usarlo y disfrutarlo, pero queda afecto al cumplimiento de la obligación garantizada. En caso de incumplimiento, el acreedor puede proceder a la ejecución directa sobre el bien, con preferencia frente a otros acreedores posteriores.

Qué es el derecho de usufructo

El derecho de usufructo consiste en el disfrute de un inmueble con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título constitutivo o la ley dispongan otra cosa. Puede constituirse por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en testamento, o por prescripción. La nuda propiedad es la titularidad de un inmueble sobre el que recae un derecho de usufructo.

El derecho de usufructo se extingue:

• 1.º Por muerte del usufructuario.
• 2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó o cumplirse la condición resolutoria establecida en el título constitutivo.
• 3.º Por reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• 4.º Por renuncia del usufructuario.
• 5.º Por pérdida total del bien objeto del usufructo.
• 6.º Por resolución del derecho del constituyente.
• 7.º Por prescripción.

Qué es el derecho de uso y habitación

El derecho de uso otorga a su titular la facultad de percibir los frutos de un inmueble en la medida necesaria para satisfacer las necesidades propias y las de su familia. El derecho de habitación permite ocupar en un inmueble ajeno las piezas indispensables para sí y para las personas de su familia.

Los derechos de uso y habitación son estrictamente personales, por lo que no pueden arrendarse ni transmitirse por ningún título, y se extinguen por las siguientes causas:

• 1.º Por muerte del titular.
• 2.º Por expiración del plazo por el que fueron constituidos o cumplimiento de la condición resolutoria establecida.
• 3.º Por reunión del derecho y la propiedad en una misma persona.
• 4.º Por renuncia del titular.
• 5.º Por pérdida total del inmueble objeto del derecho.
• 6.º Por resolución del derecho del constituyente.
• 7.º Por prescripción.
• 8.º Por abuso grave del uso o de la habitación.

Qué es el derecho de superficie

El derecho de superficie otorga al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las obras realizadas. También puede constituirse sobre edificaciones ya existentes o sobre viviendas, locales u otros elementos privativos, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de los mismos, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. En dicha escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración, que no podrá exceder de noventa y nueve años. Solo el propietario del suelo, sea público o privado, puede constituir este derecho.

El derecho de superficie puede establecerse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada, de un canon periódico, en la adjudicación de viviendas, locales o derechos de arrendamiento a favor del propietario del suelo, o en una combinación de estas modalidades, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo establecido.

Este derecho es susceptible de transmisión y gravamen dentro de las limitaciones fijadas al constituirse. Cuando las características de la edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal y transmitir o gravar como fincas independientes las viviendas, locales y elementos privativos durante la vigencia del derecho, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

En la constitución del derecho de superficie podrán incluirse cláusulas de tanteo, retracto o retroventa a favor del propietario del suelo, aplicables en caso de transmisión del derecho o de los elementos derivados del mismo.

El propietario del suelo podrá transmitir o gravar su derecho con independencia del superficiario y sin requerir su consentimiento. El subsuelo corresponderá al propietario del terreno y se transmitirá conjuntamente con éste, salvo que se haya incluido expresamente en el derecho de superficie.

El derecho de superficie se extingue si no se edifica conforme a la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título constitutivo, y en todo caso, por el transcurso del plazo de duración establecido.

Al extinguirse el derecho por el cumplimiento del plazo, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo edificado sin obligación de indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario. Podrán establecerse reglas específicas para la liquidación del régimen al finalizar el derecho.

La extinción del derecho de superficie implica la de todos los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si por cualquier causa se reunieran los derechos del suelo y los del superficiario en una sola persona, las cargas que recaigan sobre cada uno continuarán vigentes por separado hasta el vencimiento del plazo del derecho de superficie.

Qué es el derecho de tanteo y retracto

El derecho de tanteo otorga a su titular la facultad de adquirir un bien por el mismo precio y en las mismas condiciones en que iba a ser transmitido a un tercero, ejerciendo así la preferencia que la ley o el título le conceden. Este derecho se aplica en determinados supuestos, como en los casos de condominio o copropiedad.

El derecho de retracto permite al titular subrogarse en lugar del adquirente de un inmueble, asumiendo las mismas condiciones establecidas en el contrato de compraventa o dación en pago. Su ejercicio está sujeto a plazos legales.

Disponen del derecho de retracto, entre otros, los copropietarios de un inmueble común cuando se enajena a un tercero la parte de otro condueño, así como los propietarios colindantes de fincas rústicas cuya cabida no exceda de una hectárea.

Qué es el derecho de reversión

El derecho de reversión es la facultad que asiste a los propietarios expropiados para recuperar la totalidad o parte del bien expropiado cuando desaparecen las causas que justificaron la expropiación. Este derecho se ejerce cuando el bien no ha sido destinado al fin que motivó su expropiación o cuando dicho fin ha dejado de cumplirse.

El derecho de reversión se encuentra regulado en la Ley de Expropiación Forzosa y en la Ley del Suelo, que establecen los procedimientos, plazos y efectos para su ejercicio.