7.02 Quién es el propietario de un inmueble

Quién es el propietario de un inmueble

Un inmueble puede ser de dominio público o de propiedad privada, según su titularidad y destino.

Inmuebles de dominio público

Son inmuebles propiedad de dominio público aquellos destinados al uso común o vinculados al servicio público. Entre ellos se incluyen:

• Inmuebles destinados al uso público: Caminos, canales, ríos, torrentes, puertos, puentes, riberas, playas y otros análogos. En provincias y municipios, también lo son las plazas, calles, fuentes, paseos y obras públicas de servicio general. Cuando dejan de estar destinados al uso público o a la defensa del territorio, pasan a formar parte de los bienes patrimoniales del Estado.
• Inmuebles no destinados al uso público pero pertenecientes al Estado: Murallas, fortalezas, obras de defensa del territorio o minas sin concesión. Están afectos a un servicio público o al fomento de la riqueza nacional.
• Bienes comunales: Son bienes de dominio público cuyo aprovechamiento corresponde al común de los vecinos. Solo pueden pertenecer a municipios o entidades locales menores. Son inalienables, imprescriptibles e inembargables.
• Bienes patrimoniales: Propiedad de organismos públicos, pero sin afectación directa a un servicio o uso público. Pueden generar ingresos al erario y se rigen por su legislación específica o, en su defecto, por el derecho privado.
• Patrimonio municipal del suelo: Integrado por los bienes patrimoniales de las corporaciones locales que cumplan alguna de las siguientes condiciones:
  • Estar calificados como urbanos en el planeamiento.
  • Provenir de cesiones urbanísticas.
  • Resultar de expropiaciones urbanísticas.
  • Ser adquiridos por tanteo o retracto.
  • Haber sido comprados con esta finalidad al amparo de la legislación urbanística.

Inmuebles de propiedad privada

Son inmuebles de propiedad privada todos aquellos que no forman parte del dominio público. Los tipos de propiedad privada más comunes son:

• Comunidad pro indiviso romana: Condominio ordinario con cuotas de participación y carácter divisible, regulado por el Código Civil.
• Comunidad pro indiviso germánica: Propiedad colectiva e indivisible sin asignación de cuotas entre los titulares. Es válida si está pactada libremente y conforme a la jurisprudencia.
• Comunidad pro diviso: Varios titulares con derechos diferentes sobre el inmueble (por ejemplo, uno con derecho de habitación y otro con la propiedad). También válida si es pactada por acuerdo y conforme a la ley.
• Propiedad horizontal: Régimen en el que los propietarios son dueños exclusivos de sus pisos o locales y copropietarios de los elementos comunes del edificio (suelo, estructura, instalaciones, etc.). Es una forma de propiedad compleja que combina propiedad exclusiva y copropiedad indivisa.

Requisitos de la propiedad horizontal

• Los pisos o locales deben ser susceptibles de aprovechamiento independiente.
• Deben tener salida propia a un elemento común o a la vía pública.
• Las partes comunes son indivisibles y anexas al piso o local.
• En la venta de un piso o local no existe derecho de tanteo ni retracto entre los demás propietarios.
• La propiedad horizontal implica la copropiedad de los elementos comunes del edificio.

La propiedad horizontal puede originarse por herencia de un edificio o por su división en varios inmuebles. Actualmente, suele constituirse cuando un promotor declara una obra nueva y la destina a venta en régimen de propiedad horizontal.

Título constitutivo de la propiedad horizontal

El título de constitución debe incluir la descripción del inmueble y sus elementos comunes, la descripción individualizada de cada piso o local (superficie, linderos, planta, anejos, etc.) y la cuota de participación correspondiente. Esta cuota se calcula según la superficie útil, situación y uso previsto de los servicios comunes.

El título puede además establecer normas sobre uso, administración, gastos, seguros, conservación y reparaciones del edificio.