7.09 Qué es una servidumbre de medianería

Qué es una servidumbre de medianería

La servidumbre de medianería se regula por el Código Civil, que establece sus disposiciones generales, y por las ordenanzas o usos locales cuando no existan normas específicas. Se entiende por medianería aquellos elementos situados en el límite de dos propiedades pertenecientes a distintos dueños. La medianería puede ser vertical (por ejemplo, una pared) u horizontal (como un forjado compartido).

Cuando se construye una pared sobre el terreno de dos propietarios contiguos, haciendo coincidir su eje con el lindero común, se denomina pared medianera. Ambos propietarios pueden apoyar vigas o estructuras en la parte correspondiente a su terreno. En principio, quien construya primero la medianera debe sufragarla por completo, pero si el vecino edifica más tarde aprovechándola, deberá abonar la parte proporcional correspondiente.

Si la pared trazada en el límite entre dos predios se levanta por completo dentro de una sola finca, se denomina pared contigua. En este caso, el propietario vecino no podrá apoyarse sobre ella, sino que deberá construir su propia pared dentro de su terreno.

El Código Civil presume que un elemento es medianero —salvo prueba, título o signo exterior en contrario— en los siguientes casos:

• Las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta su punto común de elevación.
• Las paredes divisorias de jardines o corrales situados en poblado o en el campo.
• Las cercas, vallas o setos vivos que separan predios rústicos.
• Las zanjas o acequias abiertas entre heredades, si no existe prueba de lo contrario.

Se consideran signos exteriores contrarios a la servidumbre de medianería los siguientes:

• La existencia de ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria.
• Cuando la pared sea recta por un lado y escalonada por el otro.
• Si la pared está construida completamente sobre el terreno de una sola finca.
• Cuando soporte las cargas estructurales de un edificio y no del otro.
• Si la albardilla de coronación vierte solo hacia una de las propiedades.
• Cuando las piedras llamadas pasaderas sobresalen únicamente por un lado.
• Cuando una heredad colindante con un vallado o seto vivo no esté igualmente cerrada.
• En el caso de zanjas, cuando la tierra extraída se halle acumulada en un solo lado.

La servidumbre de medianería puede extinguirse por consolidación (si un mismo propietario adquiere ambos predios), por prescripción o por renuncia de uno de los dueños. El Código Civil contempla dos supuestos de renuncia:

• A. Cuando un propietario desea eximirse de contribuir a los gastos de conservación, puede renunciar a la medianería, salvo que la pared sirva de apoyo a su edificio.
• B. Cuando el dueño de un edificio apoyado en una pared medianera decide derribarlo, puede renunciar a la medianería, asumiendo el coste de las obras necesarias para evitar daños en la pared durante el derribo.