7.24 Qué es el derecho de superficie

Qué es el derecho de superficie

El derecho de superficie otorga al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las obras realizadas. También puede constituirse sobre edificaciones ya existentes o sobre viviendas, locales u otros elementos privativos, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de los mismos, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. En dicha escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración, que no podrá exceder de noventa y nueve años. Solo el propietario del suelo, sea público o privado, puede constituir este derecho.

El derecho de superficie puede establecerse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada, de un canon periódico, en la adjudicación de viviendas, locales o derechos de arrendamiento a favor del propietario del suelo, o en una combinación de estas modalidades, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo establecido.

Este derecho es susceptible de transmisión y gravamen dentro de las limitaciones fijadas al constituirse. Cuando las características de la edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal y transmitir o gravar como fincas independientes las viviendas, locales y elementos privativos durante la vigencia del derecho, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

En la constitución del derecho de superficie podrán incluirse cláusulas de tanteo, retracto o retroventa a favor del propietario del suelo, aplicables en caso de transmisión del derecho o de los elementos derivados del mismo.

El propietario del suelo podrá transmitir o gravar su derecho con independencia del superficiario y sin requerir su consentimiento. El subsuelo corresponderá al propietario del terreno y se transmitirá conjuntamente con éste, salvo que se haya incluido expresamente en el derecho de superficie.

El derecho de superficie se extingue si no se edifica conforme a la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título constitutivo, y en todo caso, por el transcurso del plazo de duración establecido.

Al extinguirse el derecho por el cumplimiento del plazo, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo edificado sin obligación de indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario. Podrán establecerse reglas específicas para la liquidación del régimen al finalizar el derecho.

La extinción del derecho de superficie implica la de todos los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si por cualquier causa se reunieran los derechos del suelo y los del superficiario en una sola persona, las cargas que recaigan sobre cada uno continuarán vigentes por separado hasta el vencimiento del plazo del derecho de superficie.