11.03 Qué aspectos analiza una due diligence inmobiliaria

Una due diligence inmobiliaria no es un informe genérico ni estandarizado, sino un análisis técnico adaptado al tipo de inmueble y a la finalidad concreta de la operación que se pretende realizar.

Su alcance puede variar en función del activo y del objetivo del encargo, pero de forma general la due diligence analiza aquellos aspectos que pueden condicionar el uso, el valor o la viabilidad futura del inmueble.

Habitualmente, el análisis se estructura en los siguientes bloques:

• Aspectos urbanísticos: planeamiento vigente, clasificación y calificación del suelo, usos permitidos, afecciones urbanísticas y posibles situaciones de fuera de ordenación.
• Aspectos técnicos y constructivos: estado de conservación, patologías visibles, reformas realizadas y adecuación básica a la normativa aplicable.
• Aspectos legales y registrales: titularidad, cargas, servidumbres y concordancia entre la realidad física, registral y catastral.
• Aspectos económicos: rentas existentes, gastos recurrentes, contratos en vigor y su impacto en la viabilidad económica del activo.

El resultado de este análisis es una visión global del inmueble basada en hechos verificables, que permite detectar riesgos y limitaciones antes de adoptar decisiones relevantes, evitando interpretaciones incompletas o excesivamente optimistas.

La finalidad última de la due diligence no es sustituir a otros informes, sino complementar la información disponible con un análisis independiente que aporte seguridad técnica y jurídica a la toma de decisiones.