11.09 Quién es el técnico especialista en realizar una due diligence

Quién es el técnico especialista en realizar una due diligence

La due diligence inmobiliaria exige un análisis que va más allá de la mera revisión documental o de una inspección parcial del inmueble. Para que sus conclusiones sean técnicamente válidas, resulta imprescindible la intervención de un técnico con formación específica en edificación y conocimiento del mercado inmobiliario.

Un arquitecto o arquitecto técnico especializado en este ámbito es el profesional capacitado para integrar aspectos técnicos, urbanísticos, legales y económicos, y valorar cómo cada uno de ellos incide de forma conjunta en el uso, la viabilidad y el valor real del activo.

Sin este enfoque especializado, se tiende a formular afirmaciones que no pueden considerarse técnicamente acreditadas, al basarse en supuestos no verificados, documentación incompleta o interpretaciones parciales.

Entre las cuestiones que requieren necesariamente el criterio de un técnico especializado en mercado inmobiliario se encuentran las siguientes:

• La legalidad urbanística del inmueble: no puede afirmarse sin analizar planeamiento, licencias, situación urbanística y posibles afecciones o expedientes en curso.
• La viabilidad de divisiones, segregaciones o cambios de uso: la configuración física del inmueble no garantiza por sí sola su viabilidad jurídica, técnica o administrativa.
• La existencia de cargas o limitaciones relevantes: más allá de las registrales, pueden concurrir condicionantes urbanísticos, técnicos o constructivos con impacto directo en el valor.
• El estado real de conservación: solo un análisis técnico permite detectar patologías, deficiencias estructurales o incumplimientos normativos no evidentes.
• La coherencia del valor de mercado: el valor de un inmueble no puede evaluarse correctamente sin considerar los riesgos técnicos, legales y económicos asociados.

Por todo ello, la intervención de un técnico especializado en mercado inmobiliario permite delimitar con rigor qué puede afirmarse y qué no, aportando conclusiones fundamentadas y evitando decisiones basadas en expectativas, interpretaciones parciales o información incompleta.