11.06 Qué se revisa en una due diligence técnica y constructiva

La due diligence técnica y constructiva tiene por objeto analizar el estado físico real del inmueble, identificar patologías existentes o potenciales y valorar su impacto técnico, económico y funcional. No se trata de una inspección superficial, sino de una revisión orientada a detectar riesgos que puedan afectar a la viabilidad de la operación o generar costes no previstos.

Este análisis resulta especialmente relevante en inmuebles antiguos, activos sin mantenimiento documentado, edificios con intervenciones previas no acreditadas o aquellos destinados a cambio de uso, reforma integral o explotación intensiva.

En una due diligence técnica y constructiva se revisan, entre otros, los siguientes aspectos:

• Estructura y elementos portantes: identificación de posibles daños, deformaciones, fisuras relevantes, humedades estructurales, sobrecargas o intervenciones que puedan haber alterado el comportamiento resistente del edificio.
• Envolvente del edificio: estado de fachadas, cubiertas, medianerías y elementos de protección frente al agua, con especial atención a filtraciones, puentes térmicos y degradación de materiales.
• Estado de conservación general: evaluación del grado de mantenimiento, obsolescencia funcional y vida útil estimada de los distintos sistemas constructivos.
• Instalaciones: análisis de las instalaciones eléctricas, fontanería, saneamiento, gas, climatización y protección contra incendios, verificando su estado, adecuación normativa y necesidad de actualización.
• Seguridad y habitabilidad: comprobación de condiciones básicas de seguridad de uso, accesibilidad, ventilación, iluminación y salubridad.
• Intervenciones previas: detección de obras ejecutadas sin documentación técnica, licencias o certificados finales que puedan generar riesgos legales o técnicos.

El resultado de esta revisión no es una certificación del estado del inmueble, sino una identificación razonada de riesgos técnicos, su posible evolución y el impacto económico que pueden tener en la toma de decisiones, permitiendo al cliente valorar con mayor precisión la operación.