11.08 Due diligence en locales comerciales y activos singulares

Due diligence en locales comerciales y activos singulares

La due diligence en locales comerciales y activos singulares presenta particularidades propias que requieren un análisis específico, distinto al de la vivienda residencial. Estos activos suelen estar ligados a usos concretos, licencias, explotaciones económicas o condiciones urbanísticas que influyen directamente en su valor y viabilidad.

En este tipo de inmuebles, el riesgo no se limita al estado físico del bien, sino que se extiende a la adecuación legal del uso, la continuidad de la actividad y la posibilidad real de cambio de destino o transmisión del activo.

Los principales aspectos que se revisan en una due diligence de locales comerciales y activos singulares son los siguientes:

• Uso urbanístico y compatibilidad: comprobación de que el uso actual o previsto es conforme al planeamiento vigente y a las ordenanzas municipales aplicables.
• Licencias y autorizaciones: verificación de licencias de actividad, funcionamiento, apertura y su adecuación a la normativa sectorial correspondiente.
• Configuración física del local: análisis de superficie, accesos, evacuación, alturas, ventilación y cumplimiento de condiciones técnicas exigibles para el uso desarrollado.
• Situación arrendaticia o de explotación: revisión de contratos, cesiones, concesiones administrativas o derechos vinculados a la explotación económica del activo.
• Limitaciones y cargas específicas: detección de servidumbres, afecciones, limitaciones de uso o condicionantes derivados del entorno o del edificio.
• Capacidad de transformación o cambio de uso: evaluación preliminar de la viabilidad de reformas, divisiones o cambios de actividad, siempre condicionada a las autorizaciones necesarias.

Una due diligence adecuada en este tipo de activos permite anticipar riesgos ocultos, evitar expectativas no realistas y ajustar el valor del inmueble a su verdadera capacidad de uso y explotación, aportando seguridad en operaciones de compraventa, inversión o procedimientos judiciales.