7.35 Derecho de vuelo y subsuelo

Derecho de vuelo y subsuelo

El derecho de vuelo y subsuelo es un derecho real que permite construir sobre una edificación existente, elevar nuevas plantas o aprovechar el subsuelo de un inmueble, según las condiciones jurídicas, urbanísticas y técnicas aplicables.

Este derecho puede afectar a edificios, solares, parcelas, comunidades de propietarios, fincas urbanas o terrenos en los que exista la posibilidad de ampliar la edificación en altura o desarrollar usos bajo rasante.

Derecho de vuelo sobre una edificación

El derecho de vuelo permite edificar sobre una construcción existente, normalmente mediante la elevación de nuevas plantas o el aprovechamiento de la edificabilidad remanente.

Este derecho puede aparecer en operaciones urbanísticas, comunidades de propietarios, transmisiones patrimoniales, promociones inmobiliarias o acuerdos entre titulares de distintos elementos de un edificio.

Derecho de subsuelo

El derecho de subsuelo permite aprovechar el espacio situado bajo la rasante de un terreno o edificación, pudiendo estar relacionado con garajes, trasteros, instalaciones, sótanos, aparcamientos, infraestructuras o usos vinculados al aprovechamiento bajo rasante.

En estos casos resulta importante analizar la viabilidad técnica, urbanística y jurídica del aprovechamiento, así como su relación con el inmueble principal.

Cómo puede afectar el derecho de vuelo y subsuelo al uso del inmueble

La existencia de un derecho de vuelo o subsuelo puede condicionar el uso del inmueble, las obras futuras, la configuración del edificio, la distribución de cargas, la titularidad de nuevos elementos o el aprovechamiento urbanístico disponible.

También puede generar efectos sobre la comunidad de propietarios, los elementos comunes, la estructura, las instalaciones o la posibilidad de desarrollar nuevas superficies construidas.

Cómo puede afectar el derecho de vuelo y subsuelo al valor del inmueble

El derecho de vuelo o subsuelo puede tener incidencia económica cuando permite generar nueva superficie edificable, explotar usos bajo rasante o aprovechar edificabilidad no consumida.

La repercusión económica dependerá de la edificabilidad disponible, la viabilidad urbanística, las condiciones técnicas del inmueble, los costes de ejecución, la demanda del mercado y las limitaciones que afecten al desarrollo del derecho.

Tasación del derecho de vuelo y subsuelo

Cuando existe un derecho de vuelo o subsuelo, puede ser necesario realizar una tasación técnica independiente para determinar su valor económico o su incidencia sobre el inmueble afectado.

Este tipo de valoración puede resultar útil en compraventas, herencias, operaciones urbanísticas, comunidades de propietarios, promociones inmobiliarias, liquidaciones patrimoniales, concursos de acreedores o procedimientos judiciales.

Informe técnico sobre derecho de vuelo y subsuelo

El informe técnico permite analizar el inmueble, comprobar las posibilidades de aprovechamiento, valorar las limitaciones existentes y determinar cómo puede influir el derecho de vuelo o subsuelo en el uso y valor del bien.

Este análisis aporta una base objetiva cuando existen dudas sobre edificabilidad remanente, elevación de plantas, aprovechamiento bajo rasante, titularidad de nuevos elementos o repercusión económica de estos derechos.