Tasación terreno rústico
Una finca rústica, terreno rústico o suelo rural es un espacio de tierra situado fuera del suelo urbano, generalmente destinado a usos agrarios, forestales, ganaderos, recreativos o de explotación rural. La tasación de una finca rústica es el informe oficial que considera todos los aspectos que la describen y que en su conjunto determinan su valor de mercado.
El tasador es el técnico especialista que recopila las características del terreno, su superficie, localización, accesos, aprovechamiento agrario, cultivos, disponibilidad de agua o riego, situación catastral y registral, para una vez conocidas comparar la información con la oferta del mercado rural y obtener como resultado el valor de tasación.
¿Qué profesional realiza la tasación de una finca rústica?
La tasación de una finca rústica, terreno rústico o suelo rural es un informe oficial elaborado por un tasador con titulación acorde a la naturaleza del inmueble. Para el caso de una finca rústica, las titulaciones que mejor se adecúan son las de ingeniero agrónomo, arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, especialmente cuando la valoración requiere analizar superficies, construcciones existentes, accesos, situación urbanística o documentación catastral y registral. Otros términos de uso común para designar al tasador son perito tasador, tasador de finca rústica o perito tasador de terrenos rústicos.
¿Cómo es el proceso de tasación de una finca rústica?
El proceso de tasación de una finca rústica comienza en el contacto con el tasador para que programe la inspección del inmueble. Durante la inspección el tasador registra las características relevantes de la finca, su superficie, accesos, topografía, uso actual, aprovechamiento agrario, cultivos, disponibilidad de agua o riego, edificaciones existentes y demás elementos que puedan influir en el valor. Con los datos recopilados se analiza el mercado de fincas rústicas, terrenos rústicos o suelo rural comparable y se elabora un informe detallado que incluye la valoración de finca rústica.
¿Cuánto tiempo se necesita para realizar la tasación de una finca rústica?
El tiempo necesario para realizar la tasación de finca rústica varía según la complejidad, superficie, documentación disponible y finalidad de la tasación. Para el caso general de tasar una finca rústica con finalidad de asesoramiento, herencia, separación, reclamación de valor catastral o tasación por expropiación, el plazo habitual sería de 2 a 3 días laborables desde la inspección del inmueble. Este plazo puede acortarse cuando la finalidad de la tasación lo requiere o el cliente así lo precisa.
¿Qué documentación se utiliza en la tasación de una finca rústica?
La documentación necesaria en la tasación de una finca rústica depende de la finalidad del encargo. Los documentos más utilizados son la escritura de propiedad, la nota simple, la referencia catastral, la consulta descriptiva y gráfica catastral y los planos disponibles. Otras documentaciones que pueden utilizarse en algunos casos son la escritura de herencia, certificados urbanísticos, documentación agraria, información sobre cultivos, derechos de agua, servidumbres, arrendamientos rústicos o expedientes de expropiación.
¿Para qué finalidad se necesita la tasación de una finca rústica?
Las finalidades más comunes para las que se necesita la tasación de una finca rústica son la tasación de asesoramiento, tasación por herencia, tasación por separación, tasación judicial, tasación por expropiación, reclamación del valor catastral, tasación pericial contradictoria, compraventa, reparto patrimonial, segregación o agrupación de fincas, entre otras.
¿Qué aspectos tienen en cuenta los tasadores de fincas rústicas?
Los tasadores de fincas rústicas tienen en cuenta en la valoración:
- Ubicación: Se tiene en cuenta la localización de la finca, su proximidad a núcleos de población, caminos, carreteras, servicios y zonas de interés agrícola, ganadero, forestal o recreativo.
- Superficie y configuración: Se analiza la superficie registral, catastral y comprobada, así como la forma de la finca, su continuidad, geometría y facilidad de aprovechamiento.
- Clasificación urbanística: Se comprueba si se trata de suelo rústico, suelo rural o suelo no urbanizable, así como las limitaciones y usos permitidos por la normativa aplicable.
- Aprovechamiento agrario: Se valora el uso actual de la finca, cultivos existentes, productividad, tipo de terreno, posibilidad de explotación agrícola, ganadera, forestal o recreativa.
- Agua y riego: La existencia de pozos, sondeos, derechos de agua, red de riego, balsas o disponibilidad de suministro puede influir de forma relevante en el valor de tasación.
- Accesos e infraestructuras: Se considera el acceso rodado, caminos, vallados, acometidas, electricidad, edificaciones auxiliares, naves agrícolas, almacenes o instalaciones vinculadas a la explotación.
- Topografía y características físicas: Se analiza la pendiente, orientación, calidad del suelo, facilidad de mecanización, presencia de arbolado, zonas improductivas o condicionantes físicos.
- Comparables de mercado: La tasación tiene en cuenta el valor de otras fincas rústicas, terrenos rústicos o suelos rurales similares en la zona. Se comparan ventas recientes y ofertas de mercado atendiendo a ubicación, superficie, uso, accesos, productividad y características principales.
¿Qué factores incrementan el valor de tasación de una finca rústica?
En general incrementan el valor de tasación de una finca rústica la buena ubicación, el acceso rodado, la disponibilidad de agua o riego, la calidad del suelo, la existencia de cultivos productivos, la regularidad de la parcela, la posibilidad de explotación agraria, la presencia de edificaciones útiles y la existencia de mercado activo para fincas similares en el entorno. También puede influir positivamente que la finca tenga una situación registral y catastral clara, sin cargas, servidumbres o limitaciones relevantes.
¿Cómo se calcula el precio tasación finca rústica?
El precio tasación finca rústica se calcula en función de la superficie, complejidad de la finca, documentación disponible, necesidad de comprobaciones adicionales y finalidad de la tasación. No requiere el mismo trabajo una finca rústica sencilla destinada a asesoramiento que una valoración para herencia, procedimiento judicial, expropiación, reclamación catastral o tasación pericial contradictoria.
¿Cuál es la diferencia entre tasar finca rústica y valorar finca rústica?
A menudo se utilizan de forma similar, pero existe diferencia entre tasar finca rústica y valorar finca rústica. La tasación de una finca rústica implica determinar su valor en un momento concreto utilizando criterios objetivos, análisis documental, inspección y comparación con el mercado, recogiendo todo ello en un informe técnico. Valorar una finca rústica puede entenderse como una estimación orientativa basada en experiencia o referencias de mercado, pero sin el mismo alcance documental, técnico y justificativo de una tasación formal.