10.53 Informe pericial de daños por incendio

Qué es un informe pericial de daños por incendio

El informe pericial de daños por incendio es el documento técnico elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico en el que se describe y analiza el estado de una vivienda, local, edificio o construcción afectada por un incendio.

El informe recoge los daños observados, los elementos afectados, su posible relación con el fuego, el calor, el humo, el hollín o el agua de extinción, así como las actuaciones necesarias para reparar o sustituir los materiales deteriorados.

Su finalidad es aportar una valoración técnica independiente y documentada que permita conocer el alcance del siniestro y tomar decisiones sobre la seguridad, la reparación y la posible reclamación de los daños.

Qué información debe recoger el informe

El contenido del informe dependerá de las características de cada incendio y del estado del inmueble, aunque normalmente incluye la identificación y localización de la construcción, los antecedentes conocidos y la descripción de la inspección realizada.

También puede recoger la localización aproximada del foco, las zonas afectadas por las llamas, la propagación del humo y el hollín, los daños ocasionados por el agua de extinción y el estado visible de los elementos constructivos e instalaciones.

El técnico debe diferenciar entre daños superficiales, daños que afectan al funcionamiento de las instalaciones y daños que pueden comprometer la seguridad, estabilidad, habitabilidad o durabilidad del inmueble.

Cuando procede, el informe incorpora una propuesta de actuación, indicando qué elementos pueden limpiarse, repararse, reforzarse o deben sustituirse completamente.

Qué documentación puede incorporarse

El informe pericial puede incluir un reportaje fotográfico detallado, planos de localización de los daños, mediciones de superficies afectadas, croquis, presupuestos, facturas, partes de intervención, informes de bomberos y documentación facilitada por la propiedad o la aseguradora.

También pueden analizarse fotografías anteriores al incendio, inventarios, pólizas de seguro, presupuestos de reparación, comunicaciones con la compañía aseguradora y cualquier documento que ayude a establecer el estado previo del inmueble y la extensión del daño producido.

La documentación debe relacionarse con los elementos realmente inspeccionados, evitando incluir reparaciones o partidas que no estén justificadas por los daños observados.

Cómo se realiza la valoración económica de los daños

Cuando el encargo lo requiere, el informe puede incorporar una valoración económica de los daños por incendio.

Esta valoración puede incluir trabajos de limpieza especializada, retirada de residuos, desmontajes, demoliciones, reparación de estructura, reposición de instalaciones, sustitución de acabados, pintura, carpinterías, pavimentos, aislamientos y otros elementos afectados.

También deben considerarse los medios auxiliares, la gestión de residuos, las medidas de seguridad y las actuaciones necesarias para acceder a las zonas dañadas o garantizar la continuidad de las reparaciones.

El presupuesto debe corresponderse con la solución técnica propuesta y con el alcance real de los daños, evitando limitar la valoración a una reparación estética cuando existen elementos ocultos o instalaciones afectadas.

Para qué puede utilizarse el informe pericial

El informe puede utilizarse para conocer el estado real del inmueble, organizar las reparaciones, solicitar presupuestos comparables y comprobar si las actuaciones propuestas por una empresa reparadora resultan suficientes.

También puede servir para reclamar daños a una aseguradora, justificar una indemnización, responder a una valoración considerada insuficiente o acreditar daños frente a terceros responsables.

Cuando existen varios inmuebles afectados, el informe ayuda a diferenciar los daños privativos de los producidos en zonas comunes o en elementos pertenecientes a otros propietarios.

Su utilidad reside en aportar una descripción ordenada, objetiva y técnicamente razonada del estado de la construcción después del incendio.

Diferencia entre el informe pericial independiente y la valoración de la aseguradora

La compañía aseguradora puede designar a un profesional para comprobar el siniestro y calcular la indemnización correspondiente conforme a las condiciones de la póliza.

El propietario también puede encargar un informe pericial independiente para conocer el alcance técnico de los daños, comprobar si se han considerado todas las partidas necesarias y disponer de una valoración propia.

Ambos documentos pueden analizar el mismo incendio, pero no tienen necesariamente la misma finalidad. La valoración de la aseguradora se realiza dentro de la gestión del siniestro, mientras que el informe independiente responde al encargo y a los intereses técnicos del propietario.

Por qué conviene realizar el informe antes de modificar el inmueble

La limpieza, retirada de residuos y reparación de los daños puede eliminar señales importantes sobre la intensidad y extensión del incendio.

Por este motivo, conviene documentar el estado inicial antes de desmontar instalaciones, retirar revestimientos, sustituir carpinterías o ejecutar reparaciones definitivas.

El informe permite conservar constancia de los daños existentes y justificar posteriormente por qué determinadas actuaciones eran necesarias.

Cuando la reparación debe iniciarse de forma urgente, resulta especialmente importante realizar fotografías detalladas, conservar presupuestos y facturas y dejar documentados los elementos retirados antes de su eliminación.