2.37 Tasación para justificar el valor declarado en una compraventa

Qué es una tasación para justificar el valor declarado en una compraventa

La tasación para justificar el valor declarado en una compraventa permite acreditar técnicamente que el precio o valor declarado en la transmisión de un inmueble se corresponde con su realidad física, documental y de mercado.

Este tipo de tasación puede ser necesaria cuando se compra o vende una vivienda, local, terreno, garaje, nave, edificio u otro inmueble por un valor que puede ser revisado por la Administración o discutido entre las partes.

El informe aporta una base objetiva para explicar por qué se ha declarado un determinado valor, especialmente cuando existen circunstancias que pueden justificar que el precio sea inferior o distinto a referencias administrativas o valores generales de la zona.

Por qué puede ser necesario justificar el valor declarado

En una compraventa, el valor declarado puede ser revisado por Hacienda si considera que no se ajusta al valor aplicable fiscalmente. Esto puede dar lugar a comprobaciones de valores o liquidaciones complementarias.

También puede ser necesario justificar el valor cuando el inmueble presenta mal estado, necesidad de reforma, ocupación, cargas, limitaciones urbanísticas, problemas de acceso, diferencias de superficie, antigüedad elevada o una situación de mercado particular.

En estos casos, disponer de una tasación técnica ayuda a explicar el valor declarado con criterios objetivos y no solo con el precio pactado entre comprador y vendedor.

Qué aspectos debe revisar el tasador

Para realizar una tasación destinada a justificar el valor declarado en una compraventa, el tasador debe revisar la ubicación, superficie, uso, estado de conservación, antigüedad, distribución, calidades, situación urbanística, documentación registral y catastral, cargas conocidas y características particulares del inmueble.

También debe analizar comparables de mercado adecuados, teniendo en cuenta inmuebles similares en la misma zona y ajustando diferencias relevantes como estado, superficie, uso, localización, accesibilidad, anexos, edificabilidad o demanda real.

Además, puede ser importante valorar el inmueble en la fecha de la compraventa, especialmente si el informe se utiliza después para responder a una comprobación administrativa o justificar el valor declarado en un trámite fiscal.

Cuándo puede ser necesaria esta tasación

Una tasación para justificar el valor declarado en una compraventa puede ser necesaria cuando el precio de transmisión es inferior a referencias administrativas, cuando el inmueble tiene circunstancias especiales o cuando se prevé que Hacienda pueda revisar el valor declarado.

También puede ser conveniente en operaciones entre familiares, compraventas con inmuebles en mal estado, ventas urgentes, inmuebles ocupados, terrenos con limitaciones urbanísticas o bienes cuya valoración no resulta evidente mediante referencias generales.

El informe permite dejar documentado el valor razonable del inmueble y puede servir de apoyo ante notaría, asesoría fiscal, Administración tributaria o en una posible reclamación posterior.

Por qué conviene documentar el valor desde el principio

En muchas ocasiones, la necesidad de justificar el valor aparece después de la compraventa, cuando la Administración inicia una comprobación o solicita aclaraciones. Sin embargo, cuanto más tiempo pasa, más difícil puede ser reconstruir el estado real del inmueble en la fecha de transmisión.

Documentar el valor desde el principio permite conservar una referencia técnica del estado, características y mercado existente en el momento de la operación.

Por eso, cuando una compraventa se realiza por un valor que puede ser discutido o cuando el inmueble presenta circunstancias especiales, resulta recomendable contar con una tasación independiente antes de cerrar la operación o inmediatamente después de formalizarla.