10.49 Peritaje de daños para reclamar a la comunidad de propietarios

Qué es un peritaje de daños para reclamar a la comunidad de propietarios

Un peritaje de daños para reclamar a la comunidad de propietarios permite analizar técnicamente si los daños existentes en una vivienda, local, garaje o trastero pueden estar relacionados con elementos comunes del edificio y si procede reclamar una reparación a la comunidad.

Este tipo de peritaje puede ser necesario cuando aparecen humedades, filtraciones, grietas, desprendimientos, daños en techos, paredes, suelos o instalaciones, y existe duda sobre si el origen se encuentra en cubierta, fachada, bajantes, patios, terrazas comunitarias, garajes, sótanos o canalizaciones comunes.

No siempre basta con afirmar que el daño procede de la comunidad. Para poder reclamar con mayor seguridad, conviene documentar las lesiones, analizar su posible origen y relacionarlas técnicamente con un elemento común del edificio.

Por qué no siempre es evidente si debe responder la comunidad

En un edificio pueden existir daños con origen privativo, comunitario o mixto. Una humedad puede proceder de una instalación de una vivienda, de una bajante común, de una terraza de uso privativo o de una fachada exterior.

También puede ocurrir que el síntoma aparezca dentro de una vivienda, pero el origen esté en una zona común situada en otro punto del edificio. El agua puede desplazarse por cámaras, falsos techos, encuentros constructivos o instalaciones antes de hacerse visible.

Por eso, antes de iniciar una reclamación a la comunidad, resulta importante valorar la configuración del edificio, la posición de los daños, la relación con elementos comunes y los antecedentes de reparaciones o incidencias previas.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje de daños para reclamar a la comunidad de propietarios, el técnico debe revisar el inmueble afectado, la localización de las lesiones, su extensión, su evolución y su posible relación con cubierta, fachada, terrazas, patios, bajantes, canalones, garajes, sótanos o elementos comunes.

También puede revisar fotografías, actas de comunidad, comunicaciones con el administrador, partes de seguro, presupuestos, reparaciones anteriores, informes previos y cualquier documentación que permita reconstruir la aparición y evolución del problema.

Además, conviene valorar si el daño afecta a un solo inmueble o se repite en varios puntos del edificio, ya que esto puede reforzar la hipótesis de una deficiencia comunitaria más amplia.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial para reclamar a la comunidad de propietarios puede ser necesario cuando la comunidad no reconoce el origen del daño, cuando se retrasa la reparación, cuando existen discrepancias con el administrador o cuando la aseguradora rechaza o limita la intervención.

También puede ser conveniente cuando los daños se repiten después de reparaciones parciales, cuando afectan a la habitabilidad o uso normal del inmueble, o cuando se pretende reclamar una reparación, una indemnización o el coste de los daños interiores.

El informe permite documentar las lesiones, describir el estado del inmueble, analizar las posibles causas y establecer una conclusión técnica razonada sobre la relación probable entre los daños y los elementos comunes del edificio.

Por qué conviene documentar los daños antes de reparar

En muchos casos, el propietario afectado necesita reparar el interior de su vivienda o local cuanto antes. Sin embargo, si se eliminan las manchas, grietas o daños sin documentarlos previamente, puede ser más difícil acreditar después su origen y alcance.

Documentar la situación antes de reparar permite conservar pruebas de las lesiones, de su localización, de su evolución y de los indicios que pueden relacionarlas con un elemento común.

Por eso, cuando se plantea una reclamación a la comunidad de propietarios, resulta recomendable realizar una revisión técnica antes de modificar el estado de los elementos afectados o aceptar una reparación parcial que no resuelva el origen.