10.46 Peritaje de daños entre vecinos

Qué es un peritaje de daños entre vecinos

Un peritaje de daños entre vecinos permite analizar técnicamente daños que afectan a una vivienda, local, garaje o inmueble y que pueden tener su origen en otra propiedad, en una instalación próxima o en una intervención realizada por un vecino.

Este tipo de peritaje puede ser necesario cuando aparecen humedades, filtraciones, grietas, daños en techos, paredes, suelos, instalaciones o acabados, y existe duda sobre si el origen procede de la vivienda colindante, superior, inferior o de una actuación realizada en otro inmueble.

No todos los daños entre vecinos tienen un origen evidente. Una humedad en un techo puede proceder de una instalación superior, de una terraza, de un elemento común o de una filtración desplazada. Una grieta puede estar relacionada con una obra próxima, con movimientos del edificio o con una patología anterior.

Por qué no siempre es evidente el origen del daño

En los conflictos entre vecinos, el síntoma visible no siempre coincide con el punto de origen. El agua puede desplazarse por falsos techos, cámaras, instalaciones o elementos constructivos antes de aparecer en la vivienda afectada.

También puede ocurrir que existan varias causas posibles: una fuga privativa, una bajante comunitaria, una terraza de uso privativo, una reparación anterior, una obra reciente o una deficiencia general del edificio.

Por eso, antes de atribuir la responsabilidad a un vecino concreto, conviene analizar la localización de los daños, su evolución, la relación con lluvias o uso de instalaciones, las zonas afectadas y la documentación disponible.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje de daños entre vecinos, el técnico debe revisar el inmueble afectado, la localización de las lesiones, su alcance, la posible trayectoria del daño, la relación con instalaciones, baños, cocinas, terrazas, cubiertas, fachadas, bajantes o elementos comunes.

También puede ser necesario observar el inmueble del vecino, si existe autorización, o analizar la información disponible sobre reparaciones, partes de seguro, fotografías, comunicaciones, presupuestos, antecedentes de filtraciones u obras recientes.

Además, conviene distinguir si el daño parece proceder de un elemento privativo, de un elemento común, de una actuación concreta o de una patología general del edificio, ya que esta diferencia puede cambiar la forma de reclamar la reparación.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial de daños entre vecinos puede ser necesario cuando existe discrepancia sobre el origen de los daños, cuando el vecino no reconoce la incidencia, cuando intervienen aseguradoras o cuando se pretende reclamar una reparación o una indemnización.

También puede ser conveniente cuando los daños se repiten, cuando se han realizado reparaciones sin resultado, cuando no está claro si la responsabilidad es privativa o comunitaria, o cuando el conflicto necesita una base técnica antes de iniciar una reclamación.

El informe permite documentar los daños, describir su localización y alcance, analizar las posibles causas y establecer una conclusión técnica razonada sobre el origen probable de las lesiones observadas.

Por qué conviene documentar los daños antes de reparar

En muchos casos, el propietario afectado necesita reparar cuanto antes para recuperar el uso normal de la vivienda o local. Sin embargo, si se reparan los daños sin documentarlos previamente, puede ser más difícil acreditar después su origen y alcance.

Documentar la situación antes de reparar permite conservar pruebas de las lesiones, de su evolución, de las zonas afectadas y de los indicios que pueden relacionar el daño con una propiedad vecina o con otro elemento del edificio.

Por eso, cuando existe conflicto entre vecinos, intervención de aseguradoras o dudas sobre la responsabilidad, resulta recomendable realizar una revisión técnica antes de modificar el estado de los elementos afectados.