10.40 Peritaje de obra ejecutada y mediciones

Qué es un peritaje de obra ejecutada y mediciones

Un peritaje de obra ejecutada y mediciones permite analizar qué trabajos se han realizado realmente en una obra, reforma o intervención constructiva, comparando las partidas ejecutadas con el presupuesto, contrato, certificaciones, facturas o mediciones aportadas.

Este tipo de peritaje puede ser necesario cuando existe discrepancia sobre el importe de una obra, sobre las cantidades realmente ejecutadas, sobre partidas cobradas y no realizadas, o sobre trabajos que una parte considera incluidos y otra no.

No siempre el conflicto se debe a una obra mal ejecutada. En muchos casos, la discusión principal está en la medición, en el alcance de las partidas, en los precios aplicados o en si una determinada actuación puede considerarse terminada y correctamente valorada.

Por qué no siempre es evidente qué obra se ha ejecutado

En una obra pueden existir partidas completas, partidas parcialmente ejecutadas, trabajos ocultos, modificaciones sobre la marcha, mediciones aproximadas, unidades sustituidas o partidas que se han agrupado de forma poco clara en el presupuesto.

Por eso, es importante revisar la documentación disponible: presupuesto, contrato, certificaciones, facturas, mediciones, planos, fotografías, comunicaciones, albaranes y cualquier documento que permita relacionar lo contratado, lo pagado y lo realmente ejecutado.

La valoración técnica debe diferenciar entre obra ejecutada, obra pendiente, obra defectuosa, obra modificada, trabajos auxiliares y partidas que no pueden medirse de forma directa sin una revisión más detallada.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje de obra ejecutada y mediciones, el técnico debe revisar el estado físico de la obra, identificar las partidas realizadas, comprobar sus dimensiones, unidades, superficies, longitudes o cantidades, y compararlas con la documentación económica disponible.

También puede analizar partidas de demolición, albañilería, revestimientos, pavimentos, carpinterías, instalaciones, impermeabilizaciones, pintura, remates, medios auxiliares, trabajos ocultos y cualquier otra unidad que tenga repercusión en el importe final.

Además, conviene valorar si las mediciones se corresponden con obra realmente terminada, si existen partidas duplicadas, partidas no ejecutadas, precios contradictorios, diferencias de alcance o trabajos que requieren corrección antes de poder considerarse correctamente finalizados.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial de obra ejecutada y mediciones puede ser necesario cuando se discute una factura, una certificación, una liquidación final, un presupuesto ampliado, una reclamación de cantidad o el importe pendiente de pago de una obra.

También puede ser conveniente cuando una empresa reclama trabajos adicionales, cuando el propietario considera que se ha cobrado más de lo ejecutado, cuando la obra queda paralizada o cuando es necesario cuantificar técnicamente el avance real de los trabajos.

El informe permite documentar el estado de la obra, describir las partidas ejecutadas, contrastarlas con las mediciones disponibles y establecer una valoración técnica razonada sobre el alcance económico de lo realizado.

Por qué conviene documentar las mediciones antes de continuar la obra

En muchos casos, la obra debe continuar o corregirse aunque exista una discrepancia económica. Sin embargo, si se modifican las partidas sin documentar antes su estado, puede ser más difícil acreditar después qué estaba realmente ejecutado.

Documentar las mediciones antes de continuar permite conservar pruebas del grado de avance, de las unidades realizadas, de los trabajos pendientes y de las diferencias entre lo presupuestado, lo facturado y lo ejecutado.

Por eso, cuando existe conflicto sobre cantidades, certificaciones o liquidación de obra, resulta recomendable contar con una revisión técnica antes de alterar el estado de los trabajos o aceptar una liquidación final.