10.39 Peritaje de obra con incumplimiento de calidades

Qué es un peritaje de obra con incumplimiento de calidades

Un peritaje de obra con incumplimiento de calidades permite analizar si los materiales, acabados, instalaciones o soluciones ejecutadas en una obra se corresponden con las calidades contratadas, presupuestadas, ofertadas o acordadas entre las partes.

Este tipo de peritaje puede ser necesario cuando una reforma, construcción, rehabilitación o reparación se ha ejecutado con materiales diferentes, acabados inferiores, partidas sustituidas, soluciones no previstas o elementos que no responden a lo pactado inicialmente.

No todo cambio de material implica necesariamente un incumplimiento, pero cuando la sustitución afecta al valor, durabilidad, prestaciones, estética, funcionamiento o precio de la obra, puede ser necesario analizarlo técnicamente.

Por qué no siempre es evidente si hay incumplimiento de calidades

En una obra puede existir diferencia entre una calidad realmente inferior, una marca equivalente, una modificación aceptada, una solución técnica alternativa o un cambio no documentado durante la ejecución.

Por eso, es importante revisar el presupuesto, memoria de calidades, contrato, facturas, albaranes, fotografías, comunicaciones, muestras, planos y cualquier documento donde consten las características de los materiales o soluciones previstas.

La valoración técnica debe diferenciar entre diferencias estéticas, cambios sin repercusión relevante, sustituciones equivalentes, defectos de ejecución e incumplimientos que afectan de forma real al valor o al resultado de la obra.

Qué aspectos debe revisar un técnico

Para realizar un peritaje de obra con incumplimiento de calidades, el técnico debe revisar las calidades contratadas y compararlas con los materiales y acabados realmente ejecutados en el inmueble.

También puede analizar pavimentos, revestimientos, carpinterías, sanitarios, griferías, ventanas, puertas, instalaciones, aislamiento, impermeabilización, pintura, mobiliario fijo, equipos instalados y cualquier partida en la que pueda existir una diferencia respecto a lo pactado.

Además, conviene valorar si la diferencia de calidad tiene repercusión económica, funcional, estética o de durabilidad, y si puede justificarse como cambio equivalente o si supone una disminución objetiva respecto a lo contratado.

Cuándo puede ser necesario un informe pericial

Un informe pericial por incumplimiento de calidades en obra puede ser necesario cuando existen discrepancias con la empresa constructora, reformista, promotora, dirección facultativa o proveedor, especialmente si se pretende reclamar una corrección, una reducción de precio o una indemnización.

También puede ser conveniente cuando se han sustituido materiales sin autorización clara, cuando el resultado final no coincide con la memoria de calidades, cuando se discute el precio de la obra o cuando la diferencia afecta al valor del inmueble.

El informe permite documentar las calidades previstas, describir las calidades ejecutadas, comparar ambas situaciones y establecer una valoración técnica razonada sobre la existencia y alcance del posible incumplimiento.

Por qué conviene documentar las calidades antes de modificar la obra

En muchos casos, el propietario decide sustituir materiales o corregir acabados para poder terminar la obra. Sin embargo, si se retiran los elementos afectados sin documentarlos previamente, puede ser más difícil acreditar la diferencia de calidades.

Documentar la situación antes de modificarla permite conservar pruebas de los materiales instalados, de su estado, de las partidas afectadas y de la comparación con lo contratado o presupuestado.

Por eso, cuando existe sospecha de incumplimiento de calidades, resulta recomendable realizar una revisión técnica antes de cambiar los materiales, cerrar partidas pendientes o aceptar la liquidación final de la obra.