13 Guía de tasaciones inmobiliarias por tipo de inmueble
Aquí puedes resolver tus dudas sobre cómo se valoran los distintos tipos de inmuebles: pisos, viviendas unifamiliares, locales comerciales, naves industriales, garajes, trasteros, terrenos, fincas rústicas e inmuebles con varios usos. En esta guía explicamos, de forma sencilla, qué datos se tienen en cuenta en una tasación, qué metodología suele aplicarse y qué particularidades pueden influir en el valor según cada tipología. También puedes aprovechar nuestra experiencia como tasadores inmobiliarios independientes para consultarnos tu caso concreto y tomar decisiones informadas antes de vender, comprar, repartir, heredar o valorar un inmueble.
- 13.01 Cómo se hace la tasación de un piso
- 13.02 Cómo se hace la tasación de un piso con garaje
- 13.03 Cómo se hace la tasación de un piso con trastero
- 13.04 Cómo se hace la tasación de un piso con garaje y trastero
- 13.05 Cómo se hace la tasación de un piso con terraza
- 13.06 Cómo se hace la tasación de un piso con patio
- 13.07 Cómo se hace la tasación de un piso tipo dúplex
- 13.08 Cómo se hace la tasación de un piso tipo tríplex
- 13.09 Cómo se hace la tasación de una vivienda unifamiliar
- 13.10 Cómo se hace la tasación de una vivienda unifamiliar adosada
- 13.11 Cómo se hace la tasación de una vivienda unifamiliar pareada
- 13.12 Cómo se hace la tasación de una vivienda unifamiliar aislada
- 13.13 Cómo se hace la tasación de una vivienda unifamiliar con terreno y sin terreno
- 13.14 Cómo se hace la tasación de una vivienda unifamiliar con construcciones auxiliares
- 13.15 Cómo se hace la tasación de una plaza de garaje
- 13.16 Cómo se hace la tasación de una plaza de garaje de gran tamaño
- 13.17 Cómo se hace la tasación de un trastero
- 13.18 Cómo se hace la tasación de una plaza de garaje con trastero
- 13.19 Cómo se hace la tasación de un local comercial
- 13.20 Cómo se hace la tasación de un local comercial con varias plantas
- 13.21 Cómo se hace la tasación de un local en galería comercial
- 13.22 Cómo se hace la tasación de un local en centro comercial
13.19 Cómo se hace la tasación de un local comercial
¿Qué es la tasación de un local comercial?
La tasación de un local comercial permite determinar el valor de mercado de un inmueble destinado a actividad económica, normalmente situado en planta baja, a pie de calle o dentro de un edificio con uso residencial, terciario o mixto.
En este tipo de inmueble no se valora únicamente la superficie. También influyen la fachada, la visibilidad, el acceso desde la vía pública, la distribución interior, el estado de conservación, la altura libre, la posibilidad de implantación de actividad y la demanda comercial de la zona.
Un local en una calle con tránsito peatonal, buena fachada y acceso directo no se comporta igual que otro situado en una calle secundaria, con poca visibilidad, distribución irregular o uso más limitado. Esa diferencia es precisamente la que debe analizar la tasación.
¿Qué datos del local comercial se utilizan en la tasación?
Para tasar un local comercial se analizan datos como la superficie construida, superficie útil, distribución interior, fachada, fondo, altura libre, accesos, estado de conservación, instalaciones, ventilación, iluminación, aseos, escaparates y posibilidad de uso comercial efectivo.
También se revisa la ubicación concreta del local: si está a pie de calle, en esquina, en una vía principal, en una zona secundaria, dentro de un edificio residencial, en una zona de paso o en un entorno con actividad comercial consolidada.
Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la descripción del inmueble, su uso, superficie, posibles divisiones, agrupaciones, cambios de uso, limitaciones o diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.
¿Cómo se calcula el valor de un local comercial?
La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.
No basta con aplicar un precio medio por metro cuadrado. En un local comercial hay que valorar si los comparables tienen una fachada similar, una ubicación equivalente, una superficie útil parecida, un estado comparable y una capacidad real de uso comercial semejante.
A partir de ese análisis se obtiene un valor razonado del local, teniendo en cuenta tanto sus características físicas como su posición dentro del mercado comercial de la zona.
Aspectos que suelen cambiar el valor
El valor de un local comercial puede variar mucho según su visibilidad y funcionalidad. No tiene el mismo valor un local con amplia fachada, escaparate y acceso directo que otro con fachada reducida, planta irregular o menor exposición a la calle.
También influyen la altura libre, el estado de las instalaciones, la existencia de salida de humos, la posibilidad de división, la adaptación a diferentes actividades, la accesibilidad, el tránsito peatonal y la facilidad de comercialización o alquiler.
Por eso, dos locales con superficies parecidas pueden tener valores distintos si cambia la calle, la fachada, el uso posible, la distribución interior o el grado de actividad comercial del entorno.
Cuándo conviene solicitar la tasación de un local comercial
La tasación de un local comercial puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.
También resulta útil cuando existen dudas sobre el valor real del local, cuando se quiere vender o alquilar, cuando hay discrepancias entre socios o familiares, o cuando se necesita justificar una valoración ante terceros.
En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del local de forma razonada, evitando estimaciones genéricas que no tengan en cuenta su ubicación, visibilidad, superficie, estado, documentación y capacidad real de uso comercial.
13.20 Cómo se hace la tasación de un local comercial con varias plantas
¿Qué es la tasación de un local comercial con varias plantas?
La tasación de un local comercial con varias plantas permite determinar el valor de mercado de un inmueble destinado a actividad económica que no se desarrolla únicamente en planta baja, sino que incorpora otros niveles como sótano, semisótano, entreplanta, altillo, planta primera o zonas auxiliares.
En este tipo de local no todas las superficies tienen necesariamente el mismo valor. La planta con acceso directo desde la calle suele tener mayor importancia comercial, mientras que las plantas secundarias pueden destinarse a almacén, oficinas, archivo, exposición, instalaciones o usos complementarios.
Por eso, la tasación debe analizar cómo se distribuye el local en cada planta, qué uso real tiene cada nivel, cómo se comunican entre sí y qué parte de la superficie tiene verdadero valor comercial frente a la que funciona como superficie auxiliar.
¿Qué datos del local con varias plantas se utilizan en la tasación?
Para tasar un local comercial con varias plantas se analizan primero los datos generales del inmueble: superficie total, superficie por planta, fachada, acceso desde la vía pública, visibilidad, altura libre, estado de conservación, instalaciones, distribución interior y posibilidad de implantación de actividad.
Después se revisa la función de cada planta. No tiene el mismo efecto una planta baja abierta al público que un sótano destinado a almacén, una entreplanta de oficinas, un altillo de apoyo o una planta superior con menor accesibilidad comercial.
También se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie de cada nivel, el uso permitido, la comunicación entre plantas, la existencia de posibles ampliaciones y las diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.
¿Cómo se calcula el valor de un local comercial con varias plantas?
La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.
Cuando el local se desarrolla en varias plantas, no suele ser adecuado aplicar el mismo valor unitario a toda la superficie. La planta baja, por su acceso, escaparate y relación directa con la calle, puede tener un peso distinto al de una planta sótano, una entreplanta o una zona auxiliar.
El objetivo es obtener un valor razonado del conjunto, ponderando la utilidad comercial de cada planta y evitando valorar del mismo modo superficies que tienen distinto aprovechamiento, visibilidad o capacidad de uso.
Aspectos que suelen cambiar el valor
El valor de un local comercial con varias plantas puede variar mucho según la proporción entre superficie principal y superficie auxiliar. Un local con mucha planta baja útil no se comporta igual que otro con poca fachada y gran parte de su superficie en sótano o entreplanta.
También influyen la comodidad de la escalera interior, la accesibilidad entre niveles, la altura libre, la ventilación, la iluminación, la posibilidad de atención al público, el uso permitido de cada planta y la facilidad para adaptar el local a distintas actividades.
Por eso, dos locales con la misma superficie total pueden tener valores distintos si uno concentra la mayor parte de su superficie en planta comercial visible y otro depende de plantas secundarias con menor funcionalidad.
Cuándo conviene solicitar la tasación de un local comercial con varias plantas
La tasación de un local comercial con varias plantas puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.
También resulta útil cuando existen dudas sobre cómo valorar un sótano, una entreplanta, un altillo, una planta superior o una zona auxiliar integrada dentro del local.
En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del inmueble de forma razonada, diferenciando entre la superficie comercial principal y las superficies complementarias que forman parte del local.
13.21 Cómo se hace la tasación de un local en galería comercial
¿Qué es la tasación de un local en galería comercial?
La tasación de un local en galería comercial permite determinar el valor de mercado de un local situado dentro de un pasaje, galería, mercado interior o conjunto de locales con acceso compartido, en lugar de tener acceso directo e independiente desde la vía pública.
En este tipo de inmueble no se valora solo el local de forma aislada. También influye el funcionamiento de la galería, el tránsito interior, la ocupación del resto de locales, la visibilidad desde los accesos, el estado general del conjunto y la capacidad real de atraer clientes.
Un local dentro de una galería activa, con buena ocupación y paso de público, no se comporta igual que otro situado en una galería con locales cerrados, poca visibilidad o escasa actividad comercial. Esa diferencia debe reflejarse en la tasación.
¿Qué datos del local en galería comercial se utilizan en la tasación?
Para tasar un local en galería comercial se analizan los datos propios del local: superficie, fachada interior, distribución, estado de conservación, instalaciones, altura libre, accesibilidad, escaparate, posibilidad de uso comercial y relación con las zonas comunes de la galería.
También se revisa la posición del local dentro del conjunto: si está cerca del acceso principal, en una zona de paso, en un fondo de galería, en una planta secundaria o en un punto con menor visibilidad para el público.
Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la descripción del inmueble, su superficie, uso, posibles limitaciones y participación en zonas comunes o elementos compartidos.
¿Cómo se calcula el valor de un local en galería comercial?
La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares situados en galerías comerciales, pasajes interiores o entornos comerciales comparables.
Cuando no existen suficientes testigos dentro de galerías similares, pueden utilizarse referencias de locales comerciales próximos, ajustando las diferencias por visibilidad, acceso, tránsito peatonal, funcionamiento de la galería, fachada, superficie y capacidad real de uso comercial.
El objetivo es obtener un valor razonado que tenga en cuenta que un local interior no se comporta igual que un local a pie de calle, aunque se encuentre en la misma zona urbana.
Aspectos que suelen cambiar el valor
El valor de un local en galería comercial puede variar mucho según la actividad del conjunto. Una galería con locales abiertos, tránsito constante y buena conexión con la calle puede reforzar el valor de sus locales interiores.
En cambio, una galería con baja ocupación, accesos poco visibles, pasillos interiores poco atractivos o escaso mantenimiento puede reducir la demanda y dificultar la comercialización del local.
También influyen la fachada interior del local, su proximidad a los accesos, la anchura del pasillo, la iluminación, la seguridad, los gastos comunes, el estado de las zonas compartidas y la compatibilidad con distintos usos comerciales.
Cuándo conviene solicitar la tasación de un local en galería comercial
La tasación de un local en galería comercial puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.
También resulta útil cuando existen dudas sobre si debe compararse con locales a pie de calle, con otros locales interiores o con inmuebles comerciales de características similares.
En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del local de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie, sino también la posición dentro de la galería y el funcionamiento real del conjunto comercial.
13.22 Cómo se hace la tasación de un local en centro comercial
¿Qué es la tasación de un local en centro comercial?
La tasación de un local en centro comercial permite determinar el valor de mercado de un local integrado dentro de un conjunto comercial organizado, con accesos, zonas comunes, normas de funcionamiento y una dinámica comercial propia.
A diferencia de un local a pie de calle, el valor no depende solo de la fachada o de la calle donde se ubica, sino también del funcionamiento del centro comercial, su ocupación, el flujo de visitantes, la posición del local dentro del recorrido interior y la actividad del conjunto.
Un local situado junto a accesos principales, escaleras mecánicas, zonas de restauración o locales de gran atracción no se comporta igual que otro situado en una zona secundaria, con menor paso de público o en un centro con baja ocupación.
¿Qué datos del local en centro comercial se utilizan en la tasación?
Para tasar un local en centro comercial se analizan los datos propios del inmueble: superficie, fachada interior, distribución, estado de conservación, altura libre, instalaciones, escaparate, accesibilidad, posibilidad de adaptación y uso comercial permitido.
También se revisa su posición dentro del centro: planta en la que se encuentra, proximidad a accesos, escaleras mecánicas, ascensores, zonas de paso, aparcamiento, locomotoras comerciales, restauración, ocio u otros puntos de atracción de visitantes.
Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística, así como las condiciones propias del centro comercial cuando resulten relevantes: régimen de uso, gastos comunes, limitaciones de actividad, estado de ocupación del conjunto y funcionamiento general del complejo.
¿Cómo se calcula el valor de un local en centro comercial?
La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares dentro del mismo centro comercial o en centros comparables.
Cuando no existen suficientes referencias dentro del propio centro, pueden utilizarse locales de otros centros comerciales ajustando las diferencias por ubicación interior, flujo de visitantes, superficie, actividad posible, visibilidad, estado del centro, ocupación y demanda comercial.
El objetivo es obtener un valor razonado que tenga en cuenta que un local en centro comercial no se valora igual que un local a pie de calle ni que un local interior en una galería tradicional.
Aspectos que suelen cambiar el valor
El valor de un local en centro comercial puede variar mucho según su ubicación dentro del recorrido comercial. Un local visible, bien situado y próximo a zonas de paso puede tener mayor atractivo que otro ubicado en un tramo secundario o con menor exposición al público.
También influyen el estado del centro, la ocupación de locales, la presencia de operadores relevantes, la facilidad de acceso, el aparcamiento, los gastos comunes, las limitaciones de uso y la capacidad del local para adaptarse a distintas actividades.
Por eso, dos locales con superficies parecidas dentro de un mismo centro comercial pueden tener valores distintos si cambia la planta, la visibilidad, el paso de público, el entorno inmediato o la actividad comercial del conjunto.
Cuándo conviene solicitar la tasación de un local en centro comercial
La tasación de un local en centro comercial puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.
También resulta útil cuando existen dudas sobre la comparación con locales a pie de calle, sobre el peso de los gastos comunes, la situación del centro, la ocupación del conjunto o la influencia de la ubicación interior en el valor.
En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del local de forma razonada, considerando no solo la superficie del inmueble, sino también su posición dentro del centro comercial y el funcionamiento real del conjunto.
13.23 Cómo se hace la tasación de varios locales agrupados
¿Qué es la tasación de varios locales agrupados?
La tasación de varios locales agrupados permite determinar el valor de mercado de un conjunto de locales que se valoran de forma conjunta, ya sea porque están unidos físicamente, porque funcionan como una sola unidad de uso o porque forman parte de una misma operación patrimonial.
En estos casos no se valora únicamente cada local de manera aislada. También hay que analizar si los locales tienen continuidad física, si comparten accesos, si están comunicados interiormente, si forman una única actividad o si, por el contrario, podrían transmitirse o utilizarse de forma independiente.
No es lo mismo valorar varios locales pequeños separados que un conjunto de locales unidos que funciona como un único espacio comercial. La agrupación puede mejorar la funcionalidad del inmueble, pero también puede generar dudas si las fincas registrales, las referencias catastrales o los usos no coinciden con la realidad física.
¿Qué datos de los locales agrupados se utilizan en la tasación?
Para tasar varios locales agrupados se analizan los datos de cada elemento: superficie, fachada, distribución, accesos, estado de conservación, altura libre, instalaciones, escaparates, ventilación, iluminación y posibilidad real de uso comercial.
También se revisa cómo se relacionan entre sí: si están unidos interiormente, si tienen accesos independientes, si forman una única actividad, si alguno funciona como zona principal y otros como almacén, oficina, archivo o superficie auxiliar.
Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar si los locales son fincas independientes, si están agrupados formalmente, si existen varias referencias catastrales, si la superficie documentada coincide con la realidad física y si el uso conjunto es compatible con la situación del inmueble.
¿Cómo se calcula el valor de varios locales agrupados?
La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.
Cuando los locales funcionan como una única unidad comercial, puede valorarse el conjunto atendiendo a su superficie total, fachada, accesos, distribución y capacidad de uso. Si los locales son independientes o pueden separarse fácilmente, puede ser necesario analizar también el valor individual de cada uno.
El objetivo es determinar si la agrupación aumenta, mantiene o reduce el valor respecto a la suma de los locales por separado. Un conjunto bien comunicado y funcional puede tener mayor atractivo, mientras que una agrupación irregular o con zonas poco útiles puede no aportar el mismo valor.
Aspectos que suelen cambiar el valor
El valor de varios locales agrupados puede variar según la forma en que se conectan entre sí. No tiene el mismo comportamiento un conjunto con fachada amplia, buena visibilidad y distribución continua que varios locales unidos de forma poco funcional o con recorridos interiores complicados.
También influyen la posibilidad de dividirlos de nuevo, la existencia de accesos independientes, la compatibilidad con distintas actividades, la proporción entre superficie principal y auxiliar, el estado de las instalaciones y la situación documental de cada local.
Por eso, dos conjuntos de locales con superficies parecidas pueden tener valores distintos si uno funciona como un espacio comercial claro y otro presenta problemas de distribución, documentación, accesibilidad o aprovechamiento real.
Cuándo conviene solicitar la tasación de varios locales agrupados
La tasación de varios locales agrupados puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.
También resulta útil cuando existen dudas sobre si los locales deben valorarse conjuntamente o de forma separada, especialmente si tienen fincas registrales distintas, referencias catastrales independientes o usos diferentes dentro de una misma actividad.
En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del conjunto de forma razonada, distinguiendo entre el valor de cada local, la utilidad de la agrupación y la situación real del inmueble.