13.20 Cómo se hace la tasación de un local comercial con varias plantas

¿Qué es la tasación de un local comercial con varias plantas?

La tasación de un local comercial con varias plantas permite determinar el valor de mercado de un inmueble destinado a actividad económica que no se desarrolla únicamente en planta baja, sino que incorpora otros niveles como sótano, semisótano, entreplanta, altillo, planta primera o zonas auxiliares.

En este tipo de local no todas las superficies tienen necesariamente el mismo valor. La planta con acceso directo desde la calle suele tener mayor importancia comercial, mientras que las plantas secundarias pueden destinarse a almacén, oficinas, archivo, exposición, instalaciones o usos complementarios.

Por eso, la tasación debe analizar cómo se distribuye el local en cada planta, qué uso real tiene cada nivel, cómo se comunican entre sí y qué parte de la superficie tiene verdadero valor comercial frente a la que funciona como superficie auxiliar.

¿Qué datos del local con varias plantas se utilizan en la tasación?

Para tasar un local comercial con varias plantas se analizan primero los datos generales del inmueble: superficie total, superficie por planta, fachada, acceso desde la vía pública, visibilidad, altura libre, estado de conservación, instalaciones, distribución interior y posibilidad de implantación de actividad.

Después se revisa la función de cada planta. No tiene el mismo efecto una planta baja abierta al público que un sótano destinado a almacén, una entreplanta de oficinas, un altillo de apoyo o una planta superior con menor accesibilidad comercial.

También se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la superficie de cada nivel, el uso permitido, la comunicación entre plantas, la existencia de posibles ampliaciones y las diferencias entre la realidad física y la documentación disponible.

¿Cómo se calcula el valor de un local comercial con varias plantas?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.

Cuando el local se desarrolla en varias plantas, no suele ser adecuado aplicar el mismo valor unitario a toda la superficie. La planta baja, por su acceso, escaparate y relación directa con la calle, puede tener un peso distinto al de una planta sótano, una entreplanta o una zona auxiliar.

El objetivo es obtener un valor razonado del conjunto, ponderando la utilidad comercial de cada planta y evitando valorar del mismo modo superficies que tienen distinto aprovechamiento, visibilidad o capacidad de uso.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un local comercial con varias plantas puede variar mucho según la proporción entre superficie principal y superficie auxiliar. Un local con mucha planta baja útil no se comporta igual que otro con poca fachada y gran parte de su superficie en sótano o entreplanta.

También influyen la comodidad de la escalera interior, la accesibilidad entre niveles, la altura libre, la ventilación, la iluminación, la posibilidad de atención al público, el uso permitido de cada planta y la facilidad para adaptar el local a distintas actividades.

Por eso, dos locales con la misma superficie total pueden tener valores distintos si uno concentra la mayor parte de su superficie en planta comercial visible y otro depende de plantas secundarias con menor funcionalidad.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un local comercial con varias plantas

La tasación de un local comercial con varias plantas puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre cómo valorar un sótano, una entreplanta, un altillo, una planta superior o una zona auxiliar integrada dentro del local.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del inmueble de forma razonada, diferenciando entre la superficie comercial principal y las superficies complementarias que forman parte del local.