13.21 Cómo se hace la tasación de un local en galería comercial

¿Qué es la tasación de un local en galería comercial?

La tasación de un local en galería comercial permite determinar el valor de mercado de un local situado dentro de un pasaje, galería, mercado interior o conjunto de locales con acceso compartido, en lugar de tener acceso directo e independiente desde la vía pública.

En este tipo de inmueble no se valora solo el local de forma aislada. También influye el funcionamiento de la galería, el tránsito interior, la ocupación del resto de locales, la visibilidad desde los accesos, el estado general del conjunto y la capacidad real de atraer clientes.

Un local dentro de una galería activa, con buena ocupación y paso de público, no se comporta igual que otro situado en una galería con locales cerrados, poca visibilidad o escasa actividad comercial. Esa diferencia debe reflejarse en la tasación.

¿Qué datos del local en galería comercial se utilizan en la tasación?

Para tasar un local en galería comercial se analizan los datos propios del local: superficie, fachada interior, distribución, estado de conservación, instalaciones, altura libre, accesibilidad, escaparate, posibilidad de uso comercial y relación con las zonas comunes de la galería.

También se revisa la posición del local dentro del conjunto: si está cerca del acceso principal, en una zona de paso, en un fondo de galería, en una planta secundaria o en un punto con menor visibilidad para el público.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar la descripción del inmueble, su superficie, uso, posibles limitaciones y participación en zonas comunes o elementos compartidos.

¿Cómo se calcula el valor de un local en galería comercial?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares situados en galerías comerciales, pasajes interiores o entornos comerciales comparables.

Cuando no existen suficientes testigos dentro de galerías similares, pueden utilizarse referencias de locales comerciales próximos, ajustando las diferencias por visibilidad, acceso, tránsito peatonal, funcionamiento de la galería, fachada, superficie y capacidad real de uso comercial.

El objetivo es obtener un valor razonado que tenga en cuenta que un local interior no se comporta igual que un local a pie de calle, aunque se encuentre en la misma zona urbana.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de un local en galería comercial puede variar mucho según la actividad del conjunto. Una galería con locales abiertos, tránsito constante y buena conexión con la calle puede reforzar el valor de sus locales interiores.

En cambio, una galería con baja ocupación, accesos poco visibles, pasillos interiores poco atractivos o escaso mantenimiento puede reducir la demanda y dificultar la comercialización del local.

También influyen la fachada interior del local, su proximidad a los accesos, la anchura del pasillo, la iluminación, la seguridad, los gastos comunes, el estado de las zonas compartidas y la compatibilidad con distintos usos comerciales.

Cuándo conviene solicitar la tasación de un local en galería comercial

La tasación de un local en galería comercial puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre si debe compararse con locales a pie de calle, con otros locales interiores o con inmuebles comerciales de características similares.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del local de forma razonada, teniendo en cuenta no solo su superficie, sino también la posición dentro de la galería y el funcionamiento real del conjunto comercial.