13.23 Cómo se hace la tasación de varios locales agrupados

¿Qué es la tasación de varios locales agrupados?

La tasación de varios locales agrupados permite determinar el valor de mercado de un conjunto de locales que se valoran de forma conjunta, ya sea porque están unidos físicamente, porque funcionan como una sola unidad de uso o porque forman parte de una misma operación patrimonial.

En estos casos no se valora únicamente cada local de manera aislada. También hay que analizar si los locales tienen continuidad física, si comparten accesos, si están comunicados interiormente, si forman una única actividad o si, por el contrario, podrían transmitirse o utilizarse de forma independiente.

No es lo mismo valorar varios locales pequeños separados que un conjunto de locales unidos que funciona como un único espacio comercial. La agrupación puede mejorar la funcionalidad del inmueble, pero también puede generar dudas si las fincas registrales, las referencias catastrales o los usos no coinciden con la realidad física.

¿Qué datos de los locales agrupados se utilizan en la tasación?

Para tasar varios locales agrupados se analizan los datos de cada elemento: superficie, fachada, distribución, accesos, estado de conservación, altura libre, instalaciones, escaparates, ventilación, iluminación y posibilidad real de uso comercial.

También se revisa cómo se relacionan entre sí: si están unidos interiormente, si tienen accesos independientes, si forman una única actividad, si alguno funciona como zona principal y otros como almacén, oficina, archivo o superficie auxiliar.

Además, se comprueba la documentación catastral, registral y urbanística para verificar si los locales son fincas independientes, si están agrupados formalmente, si existen varias referencias catastrales, si la superficie documentada coincide con la realidad física y si el uso conjunto es compatible con la situación del inmueble.

¿Cómo se calcula el valor de varios locales agrupados?

La metodología más habitual es el método de comparación, analizando locales similares situados en el mismo entorno o en zonas comparables.

Cuando los locales funcionan como una única unidad comercial, puede valorarse el conjunto atendiendo a su superficie total, fachada, accesos, distribución y capacidad de uso. Si los locales son independientes o pueden separarse fácilmente, puede ser necesario analizar también el valor individual de cada uno.

El objetivo es determinar si la agrupación aumenta, mantiene o reduce el valor respecto a la suma de los locales por separado. Un conjunto bien comunicado y funcional puede tener mayor atractivo, mientras que una agrupación irregular o con zonas poco útiles puede no aportar el mismo valor.

Aspectos que suelen cambiar el valor

El valor de varios locales agrupados puede variar según la forma en que se conectan entre sí. No tiene el mismo comportamiento un conjunto con fachada amplia, buena visibilidad y distribución continua que varios locales unidos de forma poco funcional o con recorridos interiores complicados.

También influyen la posibilidad de dividirlos de nuevo, la existencia de accesos independientes, la compatibilidad con distintas actividades, la proporción entre superficie principal y auxiliar, el estado de las instalaciones y la situación documental de cada local.

Por eso, dos conjuntos de locales con superficies parecidas pueden tener valores distintos si uno funciona como un espacio comercial claro y otro presenta problemas de distribución, documentación, accesibilidad o aprovechamiento real.

Cuándo conviene solicitar la tasación de varios locales agrupados

La tasación de varios locales agrupados puede ser necesaria en compraventas, herencias, divorcios, extinciones de condominio, procedimientos judiciales, concursos de acreedores, liquidaciones de empresa o repartos entre varios propietarios.

También resulta útil cuando existen dudas sobre si los locales deben valorarse conjuntamente o de forma separada, especialmente si tienen fincas registrales distintas, referencias catastrales independientes o usos diferentes dentro de una misma actividad.

En estos casos, una tasación independiente permite justificar el valor del conjunto de forma razonada, distinguiendo entre el valor de cada local, la utilidad de la agrupación y la situación real del inmueble.